Anulare act

Instanţa a acţiunea formulată de către reclamanţi.

In fapt, prin titlul de proprietate nr….. eliberat la data de …. de catre C J S D P T C-S ( fila 14 dos), numitilor B E si B F le-a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafete de 7 ha si 4400 mp de teren in satul G al comunei …., tarla .., parcela …, arabil in „B”.

Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. …. de catre B N N&P, B F a vandut cota sa de ½  din acest teren societatii comerciale A B.

Prin Incheierea nr. ..din …, O C P I C-S a admis cererea formulata de catre numitul D P E, in calitate de administrator al A B si a dispus inscrierea dreptului de proprietate cu titlu de drept reconstituire in conditiile L 18/1991 si L 1/2000 in favoarea lui B E si B F, apoi dreptul de proprietate cu titlu de drept de cumparare in favoarea -1/2  A B, in Cartea Funciara nr. … a localitatii G.

 Deşi prin încheierea mai sus menţionată s-a dispus inscrierea dreptului de proprietate cu titlu de drept de cumparare in favoarea A B în cotă de ½, din analiza Cărţii Funciare nr. … a localitatii G aflată la filele 15-16 din dosar se observă că cu ocazia operării în CF a Incheierii nr. … din …., dreptul de proprietate al A B a fost înscris în cotă de 1/1.

 Prin contractul de vanzare cumpararea intervenit intre SC A B  si S C S autentificat sub nr. …… de catre B N P A „ S”, A, in temeiul extrasului de carte funciara pentru  autentificare emis in baza Incheierii nr…….( fila 196 dos), eliberat la data de …. de catre O C P I C-S, SC A B a vandut societatii S C S, „ cota de 1/1 parti din terenul inscris in CF nr. … G cu nr. tarla …, …..

La data de 28.12.2007, SC S CS a vandut „ cota de 1/1 parti din terenul inscris in CF nr. 1……… dobandit prin cumparare, prin contractul de vanzare cumpararea autentificat sub nr. ……. de catre B N P A „ S”, societatii comerciale A  .

Prin Incheierea nr. …..2007 si, ulterior prin Incheierea nr…..2008, O C P I C-S a dispus inscrierea in CF nr. .. a localitatii G cu numarul cadastral …. a dreptului de proprietate cu titlu de cumparare in favoarea SC S C S si, ulterior  SC A in cota de 1/1.

Din analiza inscrisurilor depuse la dosarul cauzei, instanta retine ca, desi prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. …. de catre B N N & P, SC A B a dobandit doar o cota de  ½  din terenul in suprafata de … mp inscris in C F nr. …. a localitatii G, aceasta a vandut la data de … catre SC S C S cota de 1/1 din acest imobil.

În drept, se reţine că una din condiţiile esenţiale vânzării este aceea ca lucrul ce face obiectul contractului să fie proprietatea vânzătorului.

S-a statuat atât în literatura de specialitate cât şi în jurisprudenţă că, deşi codul civil român nu cuprinde dispoziţia potrivit căreia vânzarea lucrului altuia este nulă, sancţiunea nulităţii operează în această situaţie, în baza art. 966 Cod civil, pentru lipsă de cauză.

În speţă, deşi SC A B avea în proprietate doar o cota de  ½  din terenul in suprafata de … mp inscris in C F nr. .. a localitatii G, aceasta a vândut către SC S cota de 1/1 din acest imobil, inclusiv cota de ½  din terenul in suprafata de … inscris in C F nr. …. a localitatii G aflată în proprietatea antecesorului reclamanţilor, pentru ca în mai puţin de o lună, acesta din urmă să vândă la rândul ei terenul în litigiu societăţii SC A.

Astfel, pentru această cota de ½ din terenul mai sus menţionat, proprietatea nu putea fi strămutată către  SC S pentru că SC A B nu era proprietar al acestei părţi din imobil, vânzarea fiind ca inexistentă, deci nulă pentru lipsă de cauză, cauza nefiind altceva decât scopul principal şi imediat pe care părţile şi l-au propus prin contract.

Este adevărat că legea ocroteşte buna credinţă înţeleasă ca atitudine a aceluia care a făcut demersuri pentru a afla care este situaţia juridica a bunului; doar o astfel de conduită poate duce la recunoaşterea valabilităţii actului încheiat cu un neproprietar.

Buna-credinţă reprezintă conform definiţiei date de art. 1898 alin. 1 din Codul civil, "credinţa posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea".

Buna-credinţă este aşadar, conştiinţa sigură a observării tuturor condiţiilor cerute pentru perfecţionarea unui raport juridic determinat. Aceasta presupune că cel ce dobândeşte cu bună-credinţă un bun, acţionează cu intenţie dreaptă,  adică fără nici un gând ascuns, fără manopere viclene şi fără reticenţe cu privire la elementul esenţial al contractului.

Nu poate fi bună-credinţă acolo unde există culpă, oricât de uşoară ar fi aceasta. Prin urmare, buna-credinţă rezultă din convingerea loială unită cu lipsa de orice culpă si trebuie sa fie întreagă, adică lipsită de cea mai mică îndoială în momentul dobândirii bunului. Îndoiala exclude convingerea loială şi viciază astfel buna-credinţă.

Aceasta impune ca imediat ce persoana are vreun motiv de a se îndoi de regularitatea actului, să refuze a trata sau să facă cercetări asupra problemei până va izbuti să îşi formeze o convingere fermă. Prin existenţa îndoielii, se relevă reaua-credinţă, pe când prin absenţa îndoielii, se relevă buna-credinţă.

Reaua-credinţă a fost definită în literatura juridică română, ca atitudinea unei persoane ce îndeplineşte un act sau un fapt ce contravine legii, fiind în acelaşi timp deplin conştientă de caracterul ilicit al conduitei sale.

Buna-credinţă este aşadar, un concept foarte complex. El îşi are originea în unele fapte psihologice, se circumscrie în cadrul normelor morale şi acţionează în relaţiile sociale, constituind mobilul raporturilor juridice. Faptele psihologice sunt cele care intră în sfera bunei-credinţe.

Faptele psihologice care constituie izvorul bunei-credinţe, conforme cu normele morale specifice ale societăţii din fiecare orânduire social-economică, sunt acelea care se referă la onestitate, loialitate sau probitate, prudenţă, temperanţă. Aşadar, elementele intrinseci ale bunei-credinţe sunt: onestitatea - ca fundament al bunei-credinţe cu alţi oameni; loialitatea, sinonimă cu probitatea, acel fapt psihologic de conştiinţă care se referă la observarea riguroasă a îndatoririlor morale, precum si la respectarea unei conduite drepte, ambele conducând la încredere reciprocă între membrii societăţii. În fine, prudenţa constă în acel fapt psihologic de conştiinţă care determină persoana umană să prevadă si să evite greşelile si pericolele.

În speţă, este exclusă buna credinţă a cumpărătoarei SC S, care, achiziţionând terenul în litigiu la data de 13.12.2007, alături de alte aproximativ 168 de alte terenuri, numai 7 zile mai târziu, a încheiat cu privire la acestea un antecontract de vânzare-cumpărare cu o altă societate comercială, SC A SRL, pentru ca în data de 28.12.2007 să încheie contractul de vânzare-cumpărare.

 Fără putinţă de tăgadă că din aceeaşi raţiune nu poate fi reţinută buna-credinţă nici a pârâtei SC A care a ştiut că vânzătoarea SC S dobândise în proprietate 169 de terenuri din care făcea parte şi terenul în litigiu cu numai 7 zile înainte de fi încheiat antecontratul de vânzare-cumpărare şi cu numai 15 zile înainte de a fi încheiat contratul de vânzare-cumpărare.

Toate aceste rapide vânzări succesive de terenuri tabulare sau extratabulare în suprafeţe totale de … ha înlătură buna-credinţă a cumpărătorului şi convingerea loială a acestuia cu privire la legitimitatea proprietăţii întrăinătorului referitor la terenul ce face obiectul prezentei acţiuni.

Având în vedere aceste considerente, instanţa urmează să dispună nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între SC A B şi SC S autentificat sub nr. …. de către BNP S N I, în ceea ce priveşte cota de ½  din terenul arabil situat tarla nr….., înscris în CF nr. .. G.

Având în vedere principiul anulării actului subsecvent ca urmare a actului iniţial ( resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis), precum şi considerentele mai sus menţionate instanţa urmează să dispună nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între SC S şi SC A autentificat sub nr. …… de către BNP S N I, în ceea ce priveşte cota de ½  din terenul arabil situat tarla nr.7..,  nr. top …….., nr. cad. ……., înscris în CF nr. ……. G.

Potrivit dispoziţiilor art. 34 din Legea nr. 7/1996 „Orice persoană interesată poate solicita rectificarea înscrierilor din CF dacă prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că: 1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; 2. dreptul înscris a fost greşit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;  4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.”

In cauză, se constată că este aplicabilă prima situaţie prevăzută de textul legal menţionat mai sus, respectiv actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu este valabil.

Astfel, faţă de motivele mai sus arătate, instanţa va dispune rectificarea CF nr. …. G, tarla nr….,  nr. top .., nr. cad. …-A..B.. în suprafaţă de … mp,  în sensul înscrierii dreptului de proprietate al SC A B, SC S şi SC A numai asupra cotei de ½ din terenul mentionat.

În ceea ce priveşte capătul de cerere privind rectificarea în  CF nr. …. G, tarla nr…  nr. top …….., nr. cad. ……., în sensul înscrierii dreptului de proprietate al defunctului BE asupra celeilalte cote de ½ din terenul mentionat, apoi inscrierea dreptului de proprietate al reclamantilor asupra acestei cote, in calitate de moştenitori ai defunctului B E, instanţa reţine că:

 Prin Incheierea nr. … din …, O. C P I C-S a admis cererea formulata de catre numitul D P E, in calitate de administrator al SC A B si a dispus inscrierea dreptului de proprietate cu titlu de drept reconstituire in conditiile L 18/1991 si L 1/2000 in favoarea lui B El si B F.

Prin certificatul de moştenitor nr. … emis în cadrul dosarului succesoral deschis la BNP A B, s-a stabilit calitatea de moştenitori a reclamantei B M, în calitate de soţie supravieţuitoare care a acceptat expres succesiune cu o cotă de ¼ parte şi a reclamantului B D, în calitate de fiu, care a acceptat expres succesiune cu o cotă de 3/4 părţi ai defunctului B E, decedat la data de ….

Pe lângă bunurile menţionate în cadrul certificatului de moştenitor mai sus menţionat, instanţa constată că din masa succesorală după B.E., decedat la data de …, face parte şi cota de ½ din terenul înscris în CF nr. … G, tarla nr…,  nr. top .. nr. cad. …-A B., aspecte faţă de care instanţa va dispune inscrierea dreptului de proprietate al reclamantei B M, în cotă de 1/4 şi al reclamantului B D, în cotă de ¾, asupra cotei de ½ din terenul arabil situat tarla nr…,  nr. top … nr. cad. …, înscris în CF nr. .. G, in calitate de moştenitori ai defunctului B E

Domenii speta

Spete similare