Interpretarea clauzei penale care nu poate fi calificata in speta ca o clauza de razgandire. Aplicarea principiilor de interpretare a actului juridic civil potrivit cu care trebuie sa se confere prioritate vointei reale a partilor, iar conventiile ...

Prin sentinta civila nr. nr. 1706 di 16.02.2010 pronuntata de Judecatoria Ploiesti a fost admisa  actiunea reclamantului,s-a constatat ca reclamantul  a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 1450mp situat in intravilanul  orasului Boldesti-Scaieni,, ,jud. Prahova,identificat prin raportul de expertiza topografica  Baiuta Nicolae,conform antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.4510 din 28.06.2005 de BNP Ivan Constantin ,hotarare care  tine loc de act de vanzare-cumparare pentru imobilul mai sus mentionat.

Prin aceeasi hotarare,s-a respins ca neîntemeiata cererea reconventionala a paratului reclamant care a solicitat sa se constate. anularea antecontractului de vanzare cumparare, eliberarea terenului de catre reclamant si obligarea acestuia la plata dublului sumei incasate,conform  " clauzei de razgandire" continuta in antecontract

Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta a retinut ca in cauza, reclamantul MUSOIU CONSTANTIN  a  solicitat in contradictoriu cu paratul ANGHEL MANDEL ca prin hotararea ce se va pronunta sa se constate valabilitatea conventiei de vanzare cumparare incheiata la 28.06.2005  prin care  paratul  i-a vandut un teren in suprafata de 1450 m.p. situat in  Boldesti-Scaieni, str. Petrolistilor, nr. 32  cu suma de 250.000.000 rol, urmand a se pronunta o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.

In motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca in anul 2005 paratul i-a instrainat  un teren in suprafata de 1450 m.p.situat in situat in  Boldesti-Scaieni, str. Petrolistilor, nr. 32  cu suma de 250.000.000 rol,  pret achitat integral acestuia la 28.06.2005, cu prilejul autentificarii antecontractului de vanazare-cumparare.

Reclamantul a precizat ca a desi a solicitat paratului in repetate randuri sa-si indeplineasca obligatia de a incheia actul de vanzare cumparare in forma autentica pana la data de 01.09.2005, paratul a refuzat sa se prezinte la notariat in acest sens.

In drept, reclamantul si-a intemeiat actiunea pe disp.art.1073 si 1077C.civ.

Paratul a depus intampinare prin care a aratat ca a fost de acord cu incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica.

Paratul a precizat ca motivul pentru care actele de vanzare cumparare nu s-au intocmit a fost acela ca din masuratori a rezultat o suprafata de teren mai mare (1983 mp) in loc de 1450mp, sens in care a solicitat paratului o diferenta de pret de 150.000.000 lei, pe care insa reclamantul a refuzat sa o plateasca,acesta fiind motivul pentru care nu s-a incheiat actul in forma autentica.

Pe cale reconventionala,paratul a solicitat anularea antecontractului de vanzare cumparare, eliberarea terenului  de catre reclamant si obligarea sa la plata dublului sumei incasate.,conform  " clauzei de razgandire" continuta in antecontract

 In anexa la întâmpinare, pârâtul a depus procesul verbal de delimitare din 08.08.2005, certificat fiscal pentru imobilul in litigiu.

La cererea reclamantului,  a fost introdus in cauza in calitate de intervenient fortat numitul Starceanu Valentin,  urmare  a cesionarii  dreptului litigios de catre reclamant, pentru ca hotararea sa-i fi opozabila.

In cauza,s-au administrat probe cu acte,interogatorii,martori si expertiza topo.

Analizand actele si lucrarile dosarului instanta a retinut din continutul antecontractului de vanzare cumparare autentificat la 28.06.2006 de catre BNP IVAN CONSTANTIN  si aflat la fila 6 dosar ca in anul 2005, paratul i-a instrainat reclamantului un teren in suprafata totala de 1450 mp situat in Boldesti-Scaieni, str. Petrolistilor, nr. 32  cu suma de 250.000.000 rol,  pret achitat integral de reclamantului la data intocmirii antecontractului.

Instanta a retinut din continutul aceluiasi inscris ca  la data incheierii antecontractului, vanzatorul a declarat ca asupra terenului nu exista litigiu, iar actele in forma autentica urmau sa se perfecteze pana la data de 01.09.2005.

Din analiza probatoriului  cu inscrisuri administrat in cauza,instanta  a constatat ca terenul ce a format obiectul  antecontractului de vanzare cumparare mai sus mentionat,  a fost dobandit de parat in baza Lg.18/1991 conform titlului de proprietate  nr.49126 din 19.10.1995  emis de Comisia Judeteana de Fond Funciar Prahova (fila 77 dosar), este situat in intravilanul orasului Boldesti Scaieni, Seciu, in T 30 P 1924, situatie atestata si de procesul verbal de delimitare din 08.08.2005 (fila 9 dosar), teren având nr. cadastral provizoriu1130. 

Instanta a retinut ca diferenta de teren de  aproximativ 533 m.p. aflata in continuarea terenului de 1450 m.p. pentru care s-a incheiat antecontractul  de vanzare cumparare nu reprezinta un obstacol la validarea conventiei de vanzare cumparare dintre parti pentru terenul convenit, situatie ce rezulta din concluziile raportului de expertiza topo întocmit in cauza.

Conform acestui raport de expertiza, terenul in suprafata de 1450 mp, identificat in perimetrul 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,1, teren cuprins in titlul de proprietate nr.49126/19.10.1995 poate forma obiectul unui contract de vanzare cumparare distinct fata de suprafata de 533 mp, asa cum rezulta din inscrisul  aflat la filele 259,260 dosar.

 Din continutul antecontractului de vanzare cumparare (fila 6 dosar), instanta a constatat ca pretul total convenit a fost achitat de catre reclamant, paratului inca din anul 2005 pentru intreaga suprafata de 1450 m.p..

Instanta a retinut din continutul memoriului tehnic justificativ inregistrat sub nr. 11639/26.06.2005 la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Prahova ( fila 21 dosar) ca incheierea actului autentic nu a fost posibila datorita faptului ca planul de amplasament si delimitarea in vederea instrainarii corpului de proprietate in litigiu, prin act autentic, astfel cum a fost efectuat de topograful Trandafir Niculae, s-a realizat din eroare pentru intreaga suprafata rezultata din masuratori, respectiv pentru suprafata de 1983 mp si nu pentru suprafata ce a format obiectul conventiei partilor, aceea de 1450 mp.

In raport de probele administrate, instanta  a constatat ca in cauza sunt indeplinite conditiile prevazute de art.1294 si urmatoarele C.civ. in ceea ce priveste conventia de vanzare a partilor cu privire la imobilul ce a format obiectul antecontractului de vanzare-cumparare din 28.06.2005..

Instanta  a retinut astfel ca neincheierea actului de vanzare-cumparare in forma autentica pentru acest teren de 1450 m.p., parte integranta din terenul total de 1983 m.p. s-a datorat unei erori de intocmire a documentatiei cadastrale  efectuata pentru o suprafata mai mare decat cea pentru care partile au convenit vanzarea, imprejurare care in opinia instantei nu este imputabila nici vanzatorului si nici cumparatorului.

Pentru aceste considerente, instanta a constatat ca reclamantul are un interes procesual legitim in promovarea actiunii, intemeiata pe disp.art.111 C.pr.civ. in sensul constatarii existentei dreptului sau de proprietate astfel cum a fost dobandit  prin conventia de vanzare-cumparare mai sus mentionata.

 Pentru toate aceste motive si in raport de pozitia paratului manifestata cu prilejul solutionarii pe fond a cauzei,  ocazie cu care a solicitat admiterea actiunii, instanta a admis actiunea, a  constatat ca reclamantul  a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 1450mp situat in intravilanul  orasului Boldesti-Scaieni,, ,jud. Prahova,identificat prin raportul de expertiza topografica Baiuta Nicolae in perimetrul  1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,1,conform antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.4510 din 28.06.2005 de BNP Ivan Constantin, hotarare care va tine loc de act.

Cu privire la  cererea reconventionala a  paratului potrivit cu care ar trebui sa se acorde eficienta juridica pretinsei clauze de razgandire continuta in antecontractul din litigiu si pe cale de consecinta sa se constate  nulitatea acestui antecontract, instanta  inlaturat-o  ca nefondata pentru urmatoarele motive:

Din analiza conventiei dintre parti, instanta a  retinut  ca aceasta nu cuprinde in realitate o clauza de razgandire, ci o clauza care prevede ca "in cazul nerespectarii clauzelor contractuale, respectiv incheierea actului in forma autentica de vreuna dintre parti, cumparatorul va pierde suma achitata, iar vanzatorul este obligat sa inapoieze cumparatorului de doua ori suma pe care a primit-o".

Aceasta clauza are in realitate o semnificatie sanctionatorie,aceea a unei clauze penale  care stabileste modul in care va fi pedepsita culpa oricareia dintre parti, dupa cum s-a detaliat mai sus si in nici un caz semnificatia unei clauze de razgandire arbitrara, indiferenta la circumstantele concrete in care s-ar realiza operatiunea juridica a vanzarii..

In acelasi sens, instanta a apreciat ca, atata vreme cat partile nu au prevazut expres o clauza de razgândire, nu poate fi lasata la latitudinea cumparatorului parat optiunea de a-si respecta sau nu obligatiile prevazute in antecontract, situatie care ar contraveni principiului statuat de art. 969 C.civ. care prevede ca "conventiile legal facute  au putere de lege intre partile contractante".

Astfel, semnificatia clauzei maisusdetaliate a fost retinuta ca fiind  aceea a unei clauze penale  potrivit cu care optiunea de a solicita fie executarea contractului, fie daune pentru neexecutare apartine numai partii care si-a indeplinit obligatiile si deci  nu se afla in culpa.

Potrivit acestui rationament, cumparatorul reclamant si-a exprimat optiunea pe calea promovarii actiunii, in sensul executarii in natura a obligatiilor asumate prin antecontractul de vanzare cumparare, iar din probatoriul administrat rezulta ca acesta  nu este in culpa fata de cumparatorul pârât, atata vreme cat si-a indeplinit obligatiile ce i-au revenit, in sensul achitarii integrale a pretului stabilit, in cuantum de 250.000.000 lei.

Interpretarea acestei clauze in sensul solicitat de paratul reclamant nu numai ca nu corespunde sensului literal al termenilor acestei clauze, dar ar  avea un caracter imoral, in aprecierea instantei, permitand paratului neexecutarea arbitrara a obligatiilor asumate.

Or,  din redactarea clauzei maisusdetaliate rezulta in mod indubitabil faptul ca partile nu au inteles la momentul incheierii antecontractului de vanzare cumparare sa stabileasca posibilitatea fiecareia de a denunta unilateral si nemotivat aceasta conventie,conform unei pretinse clauze de razgandire.

Pentru toate aceste motive instanta a inlaturat apararile paratului, in sensul constatarii nulitatii antecontractului de vanzare cumparare, ca nefondate.

Dispozitiile art.977,978 c.civ si urm din Codul civil reglementeaza doua principii fundamentale potrivit cu care interpretarea conventiilor se face dupa intentia comuna a partilor,iar eventualele clauze echivoce trebuie interpretate in sensul in care  actul sa produca efecte juridice  ,principii care trebuie raportate la regula statuata de art.970 c.civ. potrivit cu care conventiile  trebuie executate cu buna-credinta si in realizarea  scopului urmarit de parti.

In lumina acestor argumente,acreditarea sustinerilor paratului reclamant ca legitime ar contraveni principiilor de interpretare a actelor juridice,astfel cum sunt statuate de art.977 si 978 urm.c.civ. potrivit cu care se confera prioritate producerii de efecte juridice si vointei reale a partilor.

Domenii speta

Spete similare