Constatare valabilitate convenţie de vânzare-cumpărare

Prin sentinta civila nr. 946/ 27 ianuarie 2010 pronuntata de Judecatoria Ploiesti, instanta a respins actiunea precizata formulata de catre reclamantul DONCILA ALEXANDRU, domiciliat în Ploiesti, str. Tarcaului, nr. 97, jud. Prahova, în contradictoriu cu pârâtii IONITA VASILE si VASILE MARIA, ca neîntemeiata.

Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta a retinut ca in cauza,  reclamantul Doncila Alexandru a chemat în judecata pe pârâtii Ionita Vasile si Vasile Maria, solicitând ca prin hotarârea ce se va pronunta, sa se constate dreptul sau de proprietate asupra imobilului  casa de locuit în suprafata de 21 m.p. situata în com. Râfov, sat Buchilasi, nr. 28, jud. Prahova si a suprafetei de teren aferente casei de locuit, în suprafata de 520 m.p., urmând  sa se pronunte o hotarâre care sa tina loc de act de vânzare - cumparare.

În motivarea cererii  s-a aratat ca , la data de 18.02.2005, între parti a intervenit un act de vânzare - cumparare, respectiv o chitanta, prin care vânzatoarea Ionita Dumitra, în calitate de proprietar, i-a vândut reclamantului în calitate de cumparator, o casa de locuit si terenul aferent acesteia si înca o suprafata de teren de 520 mp, iar respectivul act de vânzare - cumparare, nu a mai fost perfectat la notariat.

Se mai arata de catre reclamant, ca în prezent stapâneste imobilele ce au facut obiectul vânzarii si a suportat toate cheltuielile cu privire la întretinerea acestora .

Totodata, arata reclamantul a achitat si pretul vânzarii în prezenta copiilor numitei Ionita Dumitra, care ulterior a decedat, însa nici mostenitorii acesteia nu s-au prezenta la notar pentru perfectarea actului autentic.

Legal citati, pârâtii s-au prezentat în instanta  la termenul din 06.04.2009 , când au confirmat acceptarea succesiunii de pe urma lui Ionita Dumitra, dar  nu  au formulat întâmpinare.

Analizând actele si lucrarile dosarului ,  instanta a constatat urmatoarele:

Asa cum sustine reclamantul, la data de 18.02.2005 s-a încheiat o conventie materializata printr-un înscris  sub semnatura privata , intitulat  Contract de vânzare-cumparare casa teren , aflat in original  la fila 6 din dosar , intre numita Ionita Dumitra  in calitate de vânzatoare si  reclamant in calitate de cumparator , având ca obiect  casa si terenul din sat Buchilesti nr. 28  construita in 1953 , cu suprafata de 21 m.p. si  terenul in suprafata de 520 m.p. , pretul stabilit fiind de 20.000.000 lei , suma primita de vânzatoare in prezenta  copiilor sai , respectiv pârâtii , asa cum se consemneaza in acest  înscris .

Rezulta, asadar ca in cauza, promisiunea bilaterala încheiata intre parti nu valoreaza decât un antecontract, dreptul de proprietate nefiind transferat in patrimoniul reclamantului, in calitate de promitent-cumparator.

Potrivit art. 1295 Cod civil vânzarea-cumpararea este un contract consensual si translativ de proprietate, astfel încât, prin simplul acord de vointa al partilor si fara îndeplinirea vreunei alte formalitati se produce nu numai încheierea contractului, dar opereaza si transferul dreptului de proprietate de la vânzator la cumparator.

Astfel, instanta retine ca, in temeiul dispozitiilor art. 1073 Cod civil "creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligatiei si, in caz contrar, are dreptul la dezdaunare", iar art. 1075 Cod civil prevede ca, "orice obligatie de a face sau de a nu face se schimba in dezdaunari, in caz de neexecutare din partea debitorului", fiind consacrarea expresa a principiului nemo precise cogi potest ad factum.

Nu ar fi exclusa, insa, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor nici pronuntarea de catre instanta a unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare, in temeiul dispozitiilor art. 1073 Cod civil, cu conditia ca lucrul sa se  gaseasca in patrimoniul promitentului-vânzator si sa fie îndeplinite toate elementele unui veritabil contract de vânzare-cumparare, cu exceptia formei autentice, pe care instanta este chemata sa o suplineasca.

Astfel, din probele administrate, instanta retine ca reclamantul  nu a facut dovada îndeplinirii uneia din conditiile de validitate ale contractului de vânzare-cumparare, respectiv obiectul, in componenta sa  referitoare la bunul  vândut .

In acest sens, instanta retine faptul  ca in prezenta cauza, nu s-a probat ca bunul imobil ce face obiectul antecontractului se afla in proprietatea promitentului-vânzator Ionita Dumitra .

Astfel , prin Titlul de proprietate nr. 23510/24.08.1994 emis de COMISIA JUDETEANA PENTRU STABILIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ASUPRA TERENURILOR , aflat  la fila 8 , s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate asupra suprafetei de teren de 6100 m.p.  situata in sat Buchilasi, com. Rîfov , jud. Prahova , pe numele lui Ionita  I. Dumitra.

In acest sens, instanta retine faptul  ca asa cum rezulta din  adeverinta  nr. 3835/04.07.2007  emisa de Primaria com. Rifov, defuncta Ionita Dumitra  figureaza in evidentele agricole ale satului Buchilesti  cu una casa de locuit la nr. 28 in suprafata de 21 m.p.  construita in 1953  si o suprafata de 0,61 ha din care curti constructii 0,05 ha , deci mult mai putin decât pretinde reclamantul ca ar fi cumparat , ceea ce este de natura sa îndreptateasca instanta sa aprecieze ca nu sunt  îndeplinite conditiile prevazute de lege pentru încheierea valabila a contractului de  vânzare-cumparare .

De asemenea , din raportul de expertiza specialitatea constructii rezulta  ca imobilul casa de locuit  ce a fost identificat , are suprafata  construita de 106 m.p. si nu de 21 m.p. , asa  figureaza defuncta Ionita Dumitra in adeverinta aratata mai sus.

Prin urmare, in lipsa unor probe temeinice si concludente  cu privire la dreptul de proprietate asupra bunurilor supuse operatiunii de vânzare-cumparare, instanta nu ar putea sa complineasca forma autentica a unui înscris sub semnatura privata decât în ipoteza îndeplinirii de catre acest înscris a tuturor cerintelor prevazute de lege pentru valabila încheiere a unui act juridic , inclusiv cele cu privire la obiectul conventiei.

De altfel,  reclamantul nu a facut nici dovezi in sensul ca vânzatoarea si ulterior pârâtii, in calitate de mostenitori ai acesteia au refuzat sa se prezinte la notariat pentru a încheia actul de vânzare-cumparare in forma autentica , edificator in acest sens fiind si faptul ca  pârâtii au învederat cu ocazia efectuarii expertizei constructor faptul ca  nu au nimic împotriva vânzarii imobilului catre reclamant , asa cum se consemneaza la fila 45  in raportul de expertiza  si nici nu au formulat întâmpinare prin care sa conteste sustinerile reclamantului .

In acest sens , instanta va avea in vedere ca  reclamantul are posibilitatea de a se adresa instantei de judecata doar cu respectarea  disp. art. 5, alin. 2 din titlul X din legea nr. 247/ 2005, care prevad ca: "În cazul în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract".

In consecinta , instanta nu ar putea sa complineasca forma autentica a unui înscris sub semnatura privata decât în ipoteza îndeplinirii de catre acest înscris a tuturor cerintelor prevazute de lege pentru valabila încheiere a unui act juridic , motiv pentru care  vazând considerentele  aratate mai sus instanta a respins cererea  reclamantului  ca neîntemeiata.

Domenii speta

Spete similare