Civil. Întinderea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcţiei înstrăinate sub imperiul Legii nr.58/1974. Nulitate absolută pentru vânzarea lucrului altuia in condiţiile existenţei unui „concern fraudulos”

Asupra acţiunii civile de faţă;

Prin cererea înregistrată sub nr.2133/277 din 17.12.2008, reclamanţii C.L. şi C.D., au chemat în judecată pe pârâţii Comisia Judeţeană Buzău pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, Comisia Locală ****, pentru aplicarea legilor fondului funciar şi pe G.N., solicitând instanţei: să constate nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate nr.56090/49 din 16.01.2006 emis pe numele pârâtului G.N., pentru suprafaţa de 650 m.p.; să se stabilească linia de hotar dintre proprietăţile reclamanţilor şi respectiv pârâtului G.N. şi obligarea pârâtului G.N. la plata sumei de 700 lei reprezentând cota – parte din contravaloarea gardului ce desparte cele două proprietăţi. Au mai solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

 În dosarul nr.1659/277/2008 pârâtul invocă în sprijinul cererii sale un titlu de proprietate având nr.56090/49 emis la data de 16.01.2006 pentru suprafaţa de 900 m.p. Arată reclamanţii că o parte din suprafaţa inclusă în titlul de proprietate menţionat le aparţine acestora, mai precis suprafaţa de 650 m.p., care face parte dintr-o suprafaţă mai mare (4520 m.p.) pe care au dobândit-o în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1150/29.07.1996. În situaţia în care terenul cumpărat de către reclamanţi de la autorii lor intrase in circuitul civil, acesta nu se mai afla la dispoziţia comisiei locale pentru a se proceda la punerea în posesie si a fi atribuit in titlul pârâtului.

În drept, şi-au întemeiat primul capăt de cerere pe dispoziţiile art.III lit.”a” alin.IV şi V din Legea nr.169/1997.

Referitor la cel de-al doilea capăt de cerere arată reclamanţii că în baza contractului de vânzare – cumpărare, autentificat sub nr.1150/29.07.1996, au devenit proprietarii suprafeţei de 4520 m.p. teren, pe care au edificat mai multe construcţii. Deşi se înţeleseseră iniţial cu pârâtul asupra hotarului dintre proprietăţile lor învecinate, acesta, în mod abuziv a desfiinţat semnele de hotar şi a promovat o acţiune prin care pretinde că reclamanţii au ocupat din terenul proprietatea sa. Pentru aceste motive solicită ca in baza probelor ce vor fi administrate instanţa să stabilească linia de hotar dintre proprietăţile părţilor.

În drept si-au întemeiat acest capăt de cerere pe disp.art.584 cod civil.

În ceea ce priveşte cel de-al treilea capăt de cerere reclamanţii susţin că s-au înţeles cu pârâtul să refacă gardul despărţitor al proprietăţilor învecinate, pe amplasamentul existent înainte de anul 1997. Reclamanţii au edificat acest gard pe cheltuiala lor, gardul fiind construit cu stâlpi metalici, plasă metalică şi tablă galvanizată, costurile situându-se la suma totală de 1400 lei. Întrucât obligaţia de a construi sau reface gardul despărţitor dintre două proprietăţi revine ambilor proprietari, solicită reclamanţii obligarea pârâtului să suporte jumătate din costurile suportate de ei pentru construirea gardului.

În drept si-au întemeiat acest capăt de cerere pe disp.art.600 si 592 din codul civil.

Au depus la dosar în copie, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1150/29.07. 1996 la BNP „F.N.” din Pătârlagele; proces-verbal de punere în posesie pentru suprafaţa de 4520 m.p. încheiat la data de 23.07.1996 de Comisia Locală **** pentru aplicarea Legii nr.18/1991.

La dosarul cauzei s-a depus în copie titlul de proprietate nr.56090/49 din 16.01.2006.

Pârâtul G.N. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii principale si a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat în contradictoriu cu reclamanţii – pârâţi C.L. si C.D., constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1150/29.07.1996. Arată pârâtul - reclamant că terenul înscris în titlul de proprietate nr.56090/49 din 16.021.2006, este terenul aferent construcţiei casă de locuit ce a fost înstrăinată de G.G. si G.I. şi dobândită de către pârât prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.14/06.01.1988 la Notariatul de Stat Local Pătârlagele.

Arată că suprafaţa reală ce a făcut obiectul convenţiei părţilor a fost cea de 900 m.p. teren pe care l-a stăpânit de la momentul încheierii contractului menţionat si până in prezent si pe care a edificat o casă de locuit anterior anului 1980. Susţine pârâtul-reclamant că terenul a trecut după apariţia Legii nr.18/1991, in proprietatea sa prin efectul legii, ca deţinător al locuinţei ce a făcut obiectul vânzării, astfel că titlul de proprietate este emis in mod legal.

Contractul pe care îşi sprijină pretenţiile reclamanţii - pârâţi este lovit de nulitate absolută pentru suprafaţa care se suprapune cu terenul inclus in titlul de proprietate menţionat, fiind vorba in speţă de un concern fraudulos intre părţile acestei convenţii care cunoşteau că bunul ce face obiectul vânzării este deja vândut pârâtului-reclamant.

A depus la dosar în copie, contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.14/96.01. 1988 la Notariatul de Stat Local Pătârlagele.

Cu adresa nr.2270/21.01.2009, Primăria comunei **** a înaintat instantei documentaţia care a stat la baza emiterii titlului de proprietate nr.560909/49 din 16.01.2006 respectiv: un proces – verbal cu nr.4/30.05.2005 încheiat de Primăria **** – Comisia Locală pentru aplicarea Legii nr.18/1991 privind delimitarea terenului în suprafaţă de 900 m.p. atribuit pârâtului-reclamant G.N.; o schiţă cadastrală cu privire la acelaşi teren.

În şedinţa de judecată din data de 13.02.2009 prin încheierea de la acea dată, s-a dispus disjungerea capetelor de cerere formulate de către reclamanţii pârâţi la punctele 2 şi 3 si anume: a capetelor de cerere privind stabilirea liniei de hotar şi obligarea pârâtului G.N. la plata sumei de 700 lei contravaloarea a jumătate din cheltuielile pentru edificarea gardului despărţitor.

În dovedirea acţiunii principale s-a încuviinţat pentru reclamanţi probele cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului G.N. si expertiză specialitatea topografie – cadastru, având ca obiective: identificarea terenului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr.1150/29. 07.1996; identificarea terenului inclus in titlul de proprietate nr.56090/49 din 2006; stabilirea dacă terenul sau o parte din terenul inclus in titlul de proprietate se suprapune cu terenul cumpărat de reclamanţi prin actul de vânzare-cumpărare nr.1150/1996.

S-a încuviinţat pentru pârâtul - reclamant proba cu interogatoriul reclamanţilor, înscrisuri, documentaţia care a stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr.1150/1996 şi doi martori, precum şi prezenta unui expert asistent la efectuarea lucrărilor de expertiză judiciară ce se va efectua in cauză.

A fost desemnat expert Sarafoleanu Maria, iar expertul asistent propus de către pârâtul-reclamant a fost expert tehnic consilier Popa Mihail.

În cauză au fost depuse înscrisuri, s-a administrat proba cu interogatoriul reclamanţilor, interogatoriul pârâtului, au fost ascultaţi martorii T.V. şi P.I. propuşi de către pârâtul-reclamant şi s-a efectuat raportul de expertiză de către expert Sarafoleanu Maria lucrarea fiind depusă la dosar pentru termenul din 22.05.2009.

Cu privire la raportul de expertiză s-au formulat obiecţiuni de către pârâtul-reclamant, acesta invocând in principal nulitatea raportului pentru nerespectarea disp.art.208 cod procedură civilă privind citarea părţilor de către expert, iar în subsidiar s-a criticat raportul de expertiză pentru că nu răspunde in mod clar la obiectivul fixat şi anume, în ceea ce priveşte identificarea terenului înscris în titlul de proprietate emis pe numele pârâtului-reclamant expertul prezintă 3 variante în raport de opiniile părţilor făcute cu ocazia efectuării expertizei.

Prin încheierea din data de 26.06.2009 s-a stabilit ca expertul să refacă raportul de expertiză în sensul de a prezenta o singură variantă in privinţa identificării terenului inclus in titlul de proprietate nr.56090/49/2006. Totodată s-a solicitat expertei Sarafoleanu Maria să facă dovada convocării părţilor la data efectuării expertizei.

Întrucât expertul nu a putut să facă dovada convocării pârâtului-reclamant în conformitate cu disp.art.208 din Codul de procedură civilă, instanţa a constatat nulitatea raportului de expertiză şi a dispus refacerea acestuia în totalitate cu îndeplinirea condiţiilor procedurale privind citarea părţilor.

Raportul de expert refăcut a fost depus la dosar pentru termenul de judecata din data de 18.12.2009.

De asemenea, la dosarul cauzei s-a depus un raport de expertiză efectuat de către expertul asistent Popa Mihail.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarea situaţie:

In speţă, prin capătul de cerere principală rămas în urma disjungerii, reclamanţii solicită constatarea nulităţii absolute parţiale a titlului de proprietate nr.56090/49/2006, emis pe numele pârâtului G.N., in sensul înlăturării suprafeţei de 650 m.p., din suprafaţa totală de 900 m.p., considerând că pârâtului i se cuvine doar suprafaţa de 250 m.p. aferent casei de locuit ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.14 din 06.01.1988, suprafaţă ce rezultă din cuprinsul contractului si care potrivit Legii nr.58/1974 a trecut in proprietatea statului.

La rândul său, prin cererea reconvenţională, pârâtul-reclamant G.N. solicită constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1150/29.07.1996, în privinţa terenului ce îi afectează dreptul său de proprietate conferit de titlul de proprietate nr.56090/49/2006.

Invocă pârâtul-reclamant motivul de nulitate absolută, al vânzării bunului altuia, cu existenta unui "concern fraudulos " al părţilor contractului.

Din analiza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.14/06.01.1988, instanţa reţine că pârâtul G.N. a dobândit prin cumpărare de la părinţii săi, G.G. si G.I., o casă si o anexă gospodărească situate in satul ****, comuna ***, între vecinii: la nord - uliţa satului; la sud - teren CAP ****; la est - drum sătesc si la vest - Gogu Constantin.

Cu ocazia vânzării-cumpărării, în temeiul dispoziţiilor art.30 din Legea nr.58/1974, terenul aferent a trecut in proprietatea statului, fiind atribuit in folosinţă dobânditorului construcţiei.

Deşi, conform legislatiei in vigoare, la acea data, terenul aferent construcţiilor înstrăinate era stabilit la suprafaţa de 250 m.p., în realitate, voinţa reala a părţilor viza suprafeţe de teren de diferite dimensiuni, in raport de condiţiile specifice ale locului (împrejmuiri, etc.) si în realitate, dobânditorul construcţiei intra in folosinţa terenului astfel determinat.

In speţa, aşa cum rezulta din declaraţiile martorilor T.V. (fila 64) si P.I. (fila 65) terenul care a intrat in posesia lui G.N., in urma actului menţionat mai sus era bine determinat, avea o suprafaţa de aproximativ 1000 m.p. si era împrejmuit cu gard, având amplasamentul pe care ulterior s-a emis titlul de proprietate paratului-reclamant.

Rezulta, aşadar, ca terenul aferent construcţiilor dobândite de G.N., era de aproximativ 900 m.p., determinat de graniţe naturale (uliţa, drum sătesc) si de împrejmuirile existente la data vânzării.

Terenul a intrat in proprietatea statului, in speţa găsindu-si aplicabilitatea dispoziţiile art.36 alin.3 din Legea nr.18/1991. Ulterior s-a emis titlul de proprietate nr.56090/49/2006, pe numele paratului-reclamant G.N., pentru suprafaţa de 900 m.p. aferenta casei de locuit.

Prin contractul de vânzare-cumpărare cu clauza de întreţinere, autentificat sub nr.1150 din 29.07.1996 la BNP „F.N.” din Pătârlagele, G.G. si G.I. (aceeaşi vânzători ca si in cazul contractului nr.14/1988), au vândut reclamanţilor suprafaţa de 4520 m.p. teren agricol situat in intravilanul satului ****, comuna *****, judeţul Buzău, intre vecinii: la nord - drum; la sud - Nichita Ion; la est - Tarcoci Gheorghe si la vest - uliţa. La baza contractului se afla procesul-verbal de punere in posesie nr.193 din 23.07.1996, eliberat de Comisia Locala **** de aplicare a legii fondului funciar.

Din raportul de expertiza întocmit in cauza de către expert Sarafoleanu Maria, rezultă că terenurile din cele doua acte de proprietate (contract de vânzare-cumpărare nr.1150/1996 si titlul de proprietate nr.56090/49/2006) se suprapun. Mai precis, terenul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr.1150/1996 (4450 m.p., conform măsurătorilor efectuate de către expert), cuprinde in întregime suprafaţa de teren aparţinând paratului G.N., înscrisa in titlul de proprietate eliberat acestuia.

Fata de situaţia de fapt reţinuta, raportata la dispoziţiile legale specifice vizând validitatea titlurilor de proprietate ale parţilor, instanţa constată următoarele:

Aşa cum s-a arătat in cele ce preced, din probe rezulta ca terenul aferent construcţiilor dobândite de către paratul-reclamant G.N., prin contractul de vânzare-cumpărare nr.14/06.01.1988, este de aproximativ 900 m.p. si s-a aflat in folosinţa dobânditorului de la data contractului si pana in prezent.

Potrivit art.36 alin.3 din Legea nr.18/1991, "terenurile atribuite in folosinţa pe durata existentei construcţiilor, in condiţiile dispoziţiilor art.30 din Legea nr.58/1974.... trec in proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosinţa a terenului, proprietari ai locuinţelor".

Prin Decizia nr.I din 30.06.1997 a Secţiilor Unite ale ICCJ (CSJ), pronunţată într-un recurs în interesul legii, s-a stabilit că întinderea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcţiei, dobândite prin cumpărare, sub imperiul Legii nr.58/1974, se determina prin deducerea intentiei parţilor din convenţie si din ansamblul probelor administrate.

Paratul-reclamant a făcut demersuri pentru atribuirea in proprietate a terenurilor, in conformitate cu dispoziţiile art.36 din Legea nr.18/1991, demersuri care s-au concretizat prin eliberarea titlului de proprietate nr.56090/49/16.01.2006.

Cu privire la modalitatea de eliberare a acestui titlu de proprietate, instanţa apreciază ca, chiar daca comisia locala de fond funciar investita cu cererea paratului, nu a utilizat procedura prevăzuta de art.36 din Legea nr.18/1991, acest lucru nu este imputabil paratului si nu poate afecta dreptul sau decurgând din lege. Titlul de proprietate nu este lovit de nulitate absoluta in condiţiile prev.de art.III din Legea nr.169/1997, nefiind incident niciunul dintre cazurile prevăzute la acest articol si îndeosebi, cazurile prevăzute de lit."a" alin.IV si V, invocate de către reclamanţi.

In ceea ce priveşte contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1150/29.07.1996, instanţa retine ca acesta este afectat parţial de nulitate absoluta, in privinţa suprafeţei de 900 m.p. ce aparţine paratului G.N..

Aşa cum s-a arătat in cele ce preced, suprafaţa înstrăinata de către G.G. si G.I., reclamanţilor, cuprinde in întregime terenul pe care se afla casele si anexele, aparţinând paratului G.N.. Acest aspect reiese din schiţa anexa a raportului de expertiza întocmit in cauza de către expert Sarafoleanu Maria.

La baza contractului de vanzare-cumparare a stat un proces-verbal de punere in posesie pentru suprafaţa de 4520 m.p. (fila 23 dosar), proces-verbal intocmit in mod eronat de comisia locala fara efectuarea unor măsurători, a unor schiţe cadastrale si fara a se observa ca afectează terenul aferent construcţiilor aparţinând paratului G.N., teren care avea un alt regim juridic (proprietate de stat) iar nu proprietate cooperatista pentru a se putea retroceda fostului proprietar (in speţa - G.G.).

Pe de alta parte, la data încheierii contractului de vanzare-cumparare nr.1150/1996, atât vânzătorii (care sunt parţi in contractul de vanzare-cumparare nr.14/1988), cat si cumparatorii (C.L. este sora paratului G.N.), cunoşteau faptul că, prin înstrăinarea construcţiei către G.N., in anul 1988, terenul aferent acesteia a trecut in proprietatea statului si are un anumit regim juridic, cuvenindu-se dobânditorului construcţiei.

Întinderea acestui teren aferent era de asemenea cunoscuta, terenul aflându-se inca dinainte de anul 1989 in folosinţa paratului G.N. si fiind împrejmuit cu gard.

Cu toate acestea, au procedat la perfectarea vanzarii-cumpararii, realizând parţial, o vânzare a lucrului altuia, in cunoştinţa de cauza si in frauda drepturilor paratului-reclamant.

Vânzarea-cumpărarea lucrului altuia in cunoştinţa de cauza, deci existenta aşa-zisului "concern fraudulos" intre partile contractului, este lovita de nulitate absoluta atât in temeiul art.968 cod civil (pentru cauza ilicita), cat si in virtutea principiului "frauda corupe totul".

Nulitatea absoluta, poate fi invocata de orice persoana interesata si cu atât mai mult, de către adevăratul proprietar al lucrului vândut.

Pentru aceste considerente, instanţa va respinge ca neîntemeiata cererea principala rămasa in urma disjungerii si vizând constatarea nulităţii absolute parţiale a titlului de proprietate nr.56090/49/2006.

Urmează a se admite cererea reconvenţionala si in consecinta, instanţa va constata nulitatea absoluta parţiala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1150/ 29.07.1996 in privinţa suprafeţei de 900 m.p. înscrisa in titlul de proprietate nr.56090/49/ 16.01.2006.

In baza art.274 cod procedura civila, va obliga reclamanţii la 221 lei cheltuieli de judecata către paratul-reclamant G.N., reprezentând taxa de timbru si onorariu de avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

H O T Ă R Ă Ş T E

Respinge acţiunea principală, aşa cum a rămas în urma disjungerii, în privinţa constatării nulităţii absolute parţiale a titlului de proprietate nr.56090/49/2006, cerere formulată de reclamanţii C.L., C.D., în contradictoriu cu pârâţii G.N., COMISIA LOCALA ***** de aplicare a legilor fondului funciar, COMISIA JUDETEANA BUZAU pentru reconstituirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor.

Admite cererea reconvenţională formulată de pârâtul-reclamant G.N. împotriva reclamanţilor-pârâţi C.L. şi C.D..

Constată nulitatea absolută şi parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1150/29.07.1996 la BNP „F.N.” – Pătârlagele, în privinţa suprafeţei de 900 m.p., înscrisă în titlul de proprietate nr.56090/49/16.01.2006.

Obligă reclamanţii-pârâţi la 221 lei cheltuieli de judecată către pârâtul-reclamant G.N..

Cu drept de recurs.

6

Domenii speta

Spete similare