Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare. prescripţie drept la acţiune

„Analiza excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune pentru suplinirea consimţământului la vânzare prin hotărâre judecătorească, aceasta urmând să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, porneşte de la caracterul patrimonial al drepturilor şi obligaţiilor ce se nasc dintr-o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, aceasta fiind singura calificare juridică ce poate fi dată convenţiei intervenite între părţi la un moment la care terenurile erau scoase din circuitul civil prin Legile nr.58 şi 59 din 29.10.1974. 

 Valabil încheiată, aceasta dă naştere unui raport juridic de natură contractuală între părţi şi, în acest context, se pune problema conţinutului obligaţiilor reciproce, a transmisiunii şi cesiunii acestor obligaţii precum şi problema duratei în timp a efectelor promisiunii.” (sentinţa civilă nr.6743/08.09.2005)

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti în data de 12.05.2005, reclamantele B.L. şi B.C. au chemat în judecată pe pârâţii P.R. şi Z.J., solicitând instanţei de judecată pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate legală vânzarea-cumpărarea intervenită între autorul pârâţilor, P.A. şi P.M. (în prezent decedaţi) şi autorul reclamantelor, B. I.(în prezent decedat), cu privire la imobilul – teren în suprafaţă de 200 m.p. situat în Bucureşti, str. P. nr.1-3, sector 2, hotărârea urmând să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În motivarea cererii, întemeiată pe dispoziţiile art.1073 - 1077 C.civ., reclamantele arată că în data de 20 septembrie 1977,  printr-un  înscris sub semnătură privată intitulat act de vânzare-cumpărare,  autorii pârâţilor au vândut, pentru preţul de 25.000 lei, un garaj atelier confecţionat din prefabricate din beton pe schelet metalic, acoperit cu plăci din azbociment ondulate, cu dimensiunile de 11 m.l. lungime şi 6 m.l. lungime şi un teren în suprafaţă de 200 m.p., situat în Bucureşti, str. P. nr.1-3, sector 2, având ca vecinătăţi: în fundul curţii, cu A.G.R.O.S.E.M., pe o lăţime de 10 m.l.; pe latura dreaptă, cu I.C.R.A.L., pe o lungime de 20 m.l.; pe latura stângă cu proprietatea vânzătorilor, pe  o lungime de 20 m.l. ; pe partea din faţă, cu proprietatea vânzătorilor, pe o lăţime de 10 m.l., vânzătorii obligându-se să asigure cumpărătorului acces la strada P., cu piciorul şi maşina la orice oră din zi şi din noapte.

La data de 30.01.1978, între aceleaşi părţi s-a încheiat la Notariatul de stat local al sectorului 2 Bucureşti  un contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la construcţia garaj – atelier, terenul aflat sub această construcţie neputând fi înstrăinat dată fiind incidenţa dispoziţiilor Legii nr.58/1974. În baza Legii 18/1991, reclamantelor li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren de sub  garaj, în baza Ordinului nr.863/08.12.2003 al Prefectului Municipiului Bucureşti fiind emis titlul de proprietate.

Susţin reclamantele că după decesul autorului lor, survenit la data de 17.03.1978, s-au folosit nestingherite de proprietatea lăsată de B.I., în condiţiile convenite prin actul sub semnătură privată încheiat la 20.09.1977. După decesul vânzătorilor, survenit anterior anului 1989, şi după abrogarea dispoziţiilor Legii nr.58/1974, au solicitat moştenitorilor acestora, pârâţii din prezenta cauză,  să se prezinte la notariat pentru încheierea în formă autentică a actului de vânzare cumpărare, însă au fost refuzate şi trimise la cimitir pentru a încheia actele cu defuncţii.

Arată şi că refuzul categoric al celor doi pârâţi, pe care-i cunoşteau sub numele de  „ROMEO”  ŞI „PUŞA”, de a-şi declina identitatea, a făcut să treacă 15 ani până când le-au aflat adevărata identitate.

S-au depus la dosar, în copie certificată, înscrisul sub semnătură privată intitulat „act de vânzare cumpărare”, încheiat la data de 20.09.1977; act de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.556/30.01.1978 de Notariatul de stat sector 2 ; titlul de proprietate nr.21088/2/16.12.2003 emis pentru suprafaţa indiviză de 20 m.p. din suprafaţa totală, de 882,00 m.p., a terenului din str. P. nr.1-3, sector 2; certificat de moştenitor nr.606/1978 privind pe defunctul B. I.; filă din registrul de transcripţiuni al Tribunalului Ilfov – Secţia Notariat; act de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.19700/30.04.1946 la Tribunalul Ilfov – Secţia Notariat; schiţa imobilului.

Prin întâmpinarea depusă la dosar în data de 03.06.2005, pârâţii au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată,  arătând că autorii lor au înstrăinat lui B.I., prin act autentic de vânzare-cumpărare, numai un garaj auto în suprafaţă de 20 m.p., terenul aferent acestuia trecând în proprietatea statului, conform art.30 din Legea nr.58/1974, şi atribuit în folosinţă cumpărătorului pe toată durata construcţiei.

Susţin pârâţii că părinţii lor nu au vândut cei 200 m.p. ce fac obiectul acţiunii şi că reclamantele nu au folosit niciodată o suprafaţă de teren mai mare decât aceea atribuită în folosinţă, fiind nereale afirmaţiile acestora privind folosinţa nestingherită a proprietăţii conform înţelegerii consemnate în înscrisul sub semnătură privată din 20.09.1977, de la data dobândirii garajului şi până în prezent accesul spre garaj făcându-se prin str. C. nr.19 şi nu pe proprietatea pârâţilor.

Referitor la refuzul de a se prezenta la notariat pentru încheierea actului de vânzarea cumpărare în formă autentică, pârâţii arată că niciodată reclamantele nu le-au adresat o astfel de solicitare, cu toate că de la data abrogării Legii nr.58/1974 au trecut 16 ani. Cât priveşte faptul că reclamantele nu le-au cunoscut identitatea, pârâţii arată că o asemenea situaţie este de neconceput în ipoteza în care susţinerile privind folosinţa curţii lor drept cale de acces către garaj, timp de 27 de ani, ar fi fost adevărate.

Alăturat întâmpinării s-au depus la dosar, în copie certificată, act de partaj voluntar transcris la grefa Tribunalului Ilfov – Secţia Notariat sub nr.18.480/30.08.1946, certificat de moştenitor nr.1700/21.11.1986, de pe urma defuncţilor P. M. şi P. A..

Răspunzând întâmpinării formulate de pârâţi, reclamantele arată că la  momentul încheierii actului autentic de vânzare cumpărare cu privire la garaj înstrăinarea suprafeţei de teren nu era posibilă, fiind în vigoare Legea nr.58/1974. Referitor la accesul către garaj, arată că există  uşă de acces spre acesta şi din str. P. nr.3, sector 2, folosită în timpul vieţii lui P.A., după decesul acestuia fiind blocată intenţionat de către moştenitori, „conştienţi fiind de faptul că nu avem lămurită situaţia juridică a terenului, dovedind astfel rea –credinţă”.

Referitor la identitatea pârâţilor, arată reclamantele că pentru introducerea cererii de chemare în judecată trebuia să cunoască numele, prenumele şi domiciliile acestora, date pe care P.R. a refuzat să le comunice şi organelor de  poliţie.

Au depus la dosar, în copie; contract de închiriere pentru garaj încheiat la data de 21.04.1975 între B.I. şi P.A.; înscris sub semnătură privată intitulat „chitanţă” încheiat la data de 20.09.1977; corespondenţa purtată în anul 2005 cu Inspectoratul Naţional  pentru Evidenţa  Persoanelor pentru identificarea pârâţilor.

În şedinţa publică de la 09.06.2005 instanţa, din oficiu, a ridicat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare excepţie pe care o apreciază întemeiată pentru următoarele considerente:

Analiza excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune pentru suplinirea consimţământului la vânzare prin hotărâre judecătorească, aceasta urmând să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, porneşte de la caracterul patrimonial al drepturilor şi obligaţiilor ce se nasc dintr-o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, aceasta fiind singura calificare juridică ce poate fi dată convenţiei intervenite între părţi la un moment la care terenurile erau scoase din circuitul civil prin Legile nr.58 şi 59 din 29.10.1974. 

 Valabil încheiată, aceasta dă naştere unui raport juridic de natură contractuală între părţi şi, în acest context, se pune problema conţinutului obligaţiilor reciproce, a transmisiunii şi cesiunii acestor obligaţii precum şi problema duratei în timp a efectelor promisiunii.

Principalele obligaţii ale promitentului-vânzător sunt aceea de a nu înstrăina sau greva bunul promis în folosul altei persoane până la perfectarea vânzării, obligaţia de a nu încheia cu terţii acte juridice susceptibile de a micşora sau înlătura dreptul promitentului-cumpărător şi obligaţia de a participa la autentificarea actului promis. Cu titlu de obligaţii accesorii, promitentul-vânzător poate să-şi asume obligaţia de a preda promitentului-cumpărător lucrul promis sau obligaţia de a permite acestuia să construiască pe terenul care formează obiectul vânzării promise.

Promitentului-cumpărător îi revine obligaţia principală de a participa la autentificarea vânzării şi obligaţia accesorie de a plăti preţul vânzării în tot sau în parte.

În speţă, potrivit înscrisului sub semnătură privată intitulat „Act de vânzare – cumpărare”  încheiat la data de 20.09.1977 (fila nr.6 din dosar),  promitentul vânzător P.A., s-a obligat să transmită promitentului – cumpărător, B. I., posesia „proprietăţii” aşa cum a fost descrisă în cuprinsul actului, respectiv garajul din prefabricate din beton pe schelet metalic, cu dimensiuni de 11 m.l. lungime şi 6 m.l., lăţime şi teren de 200 m.p. „învecinat în fundul curţii cu A.G.R.O.S.E.M.  pe o lăţime de 10 m.l., pe latura dreaptă cu I.C.R.A.L. pe lungimea de 20 m.l., pe latura stângă cu proprietatea vânzătorului pe lungime de 20 m.l., partea din faţă se învecinează tot cu proprietatea vânzătorului pe o lăţime de 10 m.l.”.  Totodată, s-a obligat „să lase ieşire prin restul de proprietate cumpărătorului până în str. P. nr.3, ieşire la care are dreptul să meargă cu piciorul şi maşina la orice oră din zi şi din noapte.” 

Aşa cum rezultă din contractul de închiriere aflat la fila nr.44 din dosar, promitentul cumpărător folosea garajul încă din anul 1975, destinaţia acestuia fiind aceea de atelier de tinichigerie auto, astfel că este de presupus că obligaţia de predare a „proprietăţii” a fost respectată de promitentul-vânzător.

Promisiunea fiind un contract distinct de acela de vânzare-cumpărare, nu dă naştere prin ea însăşi obligaţiei de plată a preţului, specifice vânzării. Nimic nu împiedică însă părţile să convină ca promitentul-cumpărător să plătească preţul vânzării în tot sau în parte înainte de perfectarea actului autentic. Acest lucru se întâmplă, de regulă, atunci când promitentul-cumpărător dobândeşte folosinţa anticipată a bunului care formează vânzării, iar  în data de 20 septembrie 1977,  B. I. a achitat, cu titlu de preţ al vânzării, suma de 45.000 lei (patruzecişicincimiilei) -  conform înscrisului sub semnătură privată intitulat „Chitanţă”  ori suma de 25.000 lei (douăzecişicincimiilei), conform înscrisului sub semnătură privată intitulat „Act de vânzare cumpărare” .

Vânzarea garajului este perfectată în formă autentică câteva luni mai târziu, la data de 30 ianuarie 1978, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.556/30.01.1978 la Notariatul de stat Local al sectorului 2 Bucureşti, preţul vânzării fiind, conform contractului, de 6.000 lei. 

Contractul fiind încheiat sub imperiul Legii nr.58/1974, în conformitate cu dispoziţiile art.30 din actul normativ a trecut în proprietatea statului cota parte indiviză de 20 m.p. din totalul de 882 m.p., teren aferent garajului şi dat în folosinţa cumpărătorului.

B. I. a decedat la data de 17.03.1978 iar soţii P. la datele de 19.09.1983, respectiv 11.07.1988, anterior abrogării celor două acte normative care permiteau transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor numai prin succesiune, astfel că nu s-a putut îndeplini obligaţia specifică ce revine atât promitentului-vânzător cât şi promitentului-cumpărător, respectiv aceea de a se prezenta la notariat în vederea autentificării vânzării şi cu privire la suprafaţa de teren de 200 m.p.

Este vorba despre o obligaţia de a face ( a semna actul autentic) iar nu de a contracta (a consimţi la vânzare), consimţământul de a vinde şi de a cumpăra dându-se încă de la încheierea promisiunii.

Totodată, este o obligaţie cu conţinut patrimonial, această caracterizare având importante consecinţe juridice legate de transmisiunea drepturilor şi obligaţiilor decurgând din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare şi de prescripţia extinctivă, situaţia juridică născută din acordul de voinţe al părţilor şi care are ca scop perfectarea contractului de vânzare-cumpărare translativ de proprietate în formă autentică neputându-se eterniza astfel că, fie se execută promisiunea şi se realizează vânzarea, fie încetează efectele promisiunii (prin acordul părţilor ori prin prescripţie).

Având caracter patrimonial, în caz de deces al uneia dintre părţile contractante, indiferent dacă este vorba de promitentul-vânzător sau de promitentul-cumpărător, regula este că drepturile şi obligaţiile celui decedat se transmit prin succesiune (legal sau testamentară) la moştenitorii acestuia, astfel că, atunci când se pune problema executării promisiunii, aceasta se va rezolva între persoanele care deţin drepturile şi obligaţiile la momentul respectiv.

Din interpretarea dispoziţiilor art.7 din Decretul nr.167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, rezultă că, în principiu, obligaţiile asumate printr-un contract sunt exigibile imediat, afară de cazul în care părţile nu au prevăzut un termen suspensiv sau condiţie suspensivă, situaţii în care obligaţiile devin exigibile la împlinirea termenului sau condiţiei, după caz. Art.1 alin.1 din Decretul nr.167/1958 stipulează că „dreptul la acţiune , având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripţie, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege”.

În speţă, părţile nu au prevăzut un termen suspensiv pentru perfectarea vânzării terenului însă, convenţia fiind încheiată după  intrarea în vigoare a celor două acte normative care au scos terenurile din circuitul civil – Legile nr.58 şi 59 din 29.10.1974, prescripţia a început să curgă la momentul abrogării acestora, prin Decretul - Lege nr.1/26.12.1989, dată la care obligaţia semnării actului autentic era în sarcina moştenitorilor părţilor - reclamantele B.L. şi B.C., pe de o parte, şi pârâţii P.R. şi  Z. J., pe de altă parte – şi s-a împlinit în luna decembrie 1992.

Nu pot fi reţinute susţinerile reclamantelor privind întreruperea prescripţiei prin recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie (art.16 lit.a din Decretul nr.167/1958), recunoaştere concretizată în predarea folosinţei terenului întrucât, prin răspunsul la întâmpinare, reclamantele însele declară că nu locuiesc la această adresă şi că pârâţii „după decesul părinţilor, ne-au blocat accesul prin servitute şi ne-au trimis la cimitirul unde sunt îngropaţi autorii dumnealor, pentru a rezolva situaţia juridică a terenului”, „conştienţi fiind de faptul că nu avem lămurită situaţia juridică a terenului”, recunoscând astfel că după data de 11.07.1988 (data decesului lui P.A.) pârâţii le-au contestat dreptul asupra oricărei suprafeţe de teren ce excede celei menţionate în contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică, astfel că dreptul material la acţiunea pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare s-a prescris.

Pretinsul refuz al pârâţilor de a-şi declina identitatea, chiar  real, nu este de natură să influenţeze în vreun mod cursul prescripţiei iar, pe de altă parte, se constată că  demersurile pe care reclamantele susţin că au fost nevoite să le întreprindă pentru a afla datele de identitate şi domiciliile acestora în vederea formulării cererii de chemare în judecată, au fost iniţiate în anul 2005, după ce termenul de prescripţie s-a împlinit de 4 ori.

În raport de cele reţinute, constatându-se intervenită prescripţia dreptului material la acţiune, cererea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare urmează a fi respinsă.

Domenii speta

Spete similare