Dreptul chiriaşului de a opta pentru cumpărarea locuinţei închiriate prevăzut de art.9 din Lg.112/1995 şi dreptul de preemţiune al chiriaşului la cumpărarea locuinţei din imobilul care nu s-a restituit persoanelor îndreptăţite, drept prevăzut de art....

Din analiza comparativă a celor două texte de lege, este evident că dispoziţiile art. 9  alin 1 din legea 112/1995 au fost înlocuite cu cele ale art. 42 alin 3 din legea 10/2001, pentru că ambele texte de lege reglementează aceeaşi situaţie juridică, adică situaţia chiriaşilor din imobilele nerestituite foştilor proprietari şi rămase în fondul locativ de stat. Cum două acte normative nu pot conţine prevederi  diferite în  aceeaşi materie, legea nouă abrogă implicit  dispoziţia cuprinsă în actul normativ mai vechi, ceea ce înseamnă că potrivit noii legislaţii, chiriaşii au un drept de preemţiune la cumpărarea imobilelor ce nu  se restituie foştilor proprietari nu şi dreptul de a cere unităţii  administratoare să le vândă locuinţa.

Trebuie  sesizată diferenţa între cele două drepturi - acela de a opta pentru cumpărarea locuinţei şi acela de preemţiune - şi a  reţine că dreptul de opţiune pentru cumpărare a fost abrogat implicit, neexistând obligaţia corelativă a unităţii administratoare a fondului locativ de a vinde imobilul.

Prin acţiunea înregistrată la 29 ianuarie 2007 reclamanţii  L.P. L.V., L.I., L.M., F.L., Z.L.A., Z.L.R.  au chemat în judecată pe pârâţii  B.N., Primăria Municipiului Craiova şi Consiliul Judeţean Dolj solicitând instanţei să constate nulitatea absolută a dispoziţiei nr. 2728/13.01.2006 a Primarului Municipiului Craiova şi obligarea pârâtului Consiliul Judeţean Dolj la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare reclamanţilor pentru spaţiul pe care îl deţin în imobilul situat în Craiova.

În motivarea cererii lor au arătat că sunt beneficiarii contractelor de închiriere nr.  2493/05.01.2000 şi nr. 2150/06.10.1999, locuind în calitate de chiriaşi în imobilul situat la adresa de mai sus de peste 30 ani, astfel încât sunt îndreptăţiţi la cumpărarea imobilului  în măsura în care  acesta nu este restituit adevăratului proprietar

Au arătat că nulitatea absolută a dispoziţiei nr. 2728/13.01.2006 a Primarului Municipiului Craiova este determinată de încălcarea dispoziţiei art. 3 pct. 1 lit. a din Legea 10/2001, câtă vreme restituirea s-a făcut către o persoană care nu are calitatea de proprietar şi nici de moştenitor al acestuia.

Pârâtul Consiliul Judeţean Dolj a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a sa în prezenta cauză pe motiv că spaţiul destinat ca locuinţă nu face parte din domeniul public sau privat al judeţului Dolj, contractele de închiriere invocate de reclamanţi fiind încheiate cu  RAADPFL  Craiova, solicitând astfel, respingerea acţiunii faţă de pârâtul Consiliul Judeţean Dolj.

Prin sentinţa civilă nr. 5530 din  19 aprilie 2007, pronunţată de Judecătoria Craiova în dosarul nr.  1806/215/2007,  s-a respins  acţiunea, fiind analizată cu precădere excepţia lipsei de interes invocată de pârâtul B.N. conform art. 837 c.p.civ., excepţia fiind găsită întemeiată.

S-a reţinut că reclamanţii au doar calitatea de chiriaşi în imobilul ce a fost restituit în natură pârâtului B.N., în baza Legii 10/2001 prin Dispoziţia nr.  2727/13.01.2006 a Primarului Municipiului Craiova şi că nu îşi justifică un interes născut şi actual în promovarea acţiunii, dreptul la cumpărarea locuinţei pe care îl invocă fiind doar unul virtual.

S-a constatat întemeiată şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Consiliul Judeţean Dolj,  întrucât acesta nu este parte în contractele de închiriere invocate de reclamanţi.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii L.P. L.V., L.I., L.M., F.F’L., Z.L.A., Z.L.R. care au arătat că au invocat un drept actual şi nu unul virtual, fiind reglementat de art. 9 din Legea 112/1995 şi de Legea 10/2001, aşa cum a fost modificată prin  Legea  247/2005.

Printr-o completare a motivelor de apel depuse la dosar la 10 oct. 2007, apelanţii au susţinut de asemenea că-şi justifică interesul întrucât folosul practic urmărit în situaţia anulării dispoziţiei de restituire ar consta în fructificarea dreptului lor prevăzut de lege de a cumpăra imobilul.

Prin decizia civilă 582 din  21 noiembrie 2007 , pronunţată de  Tribunalul Dolj s-a respins apelul ca nefondat.

Tribunalul  a reţinut că  persoanele care au calitatea de chiriaşi într-un imobil ce a făcut obiectul procedurii speciale reglementate de Legea 10/2001 îşi justifică, în principiu, un interes legitim de a invoca un motiv de nulitate a dispoziţiei de restituire.

Acest interes legitim se bazează pe regimul juridic mai favorabil pe care îl are contractul de închiriere încheiat cu deţinătorul imobilului, contract guvernat de dispoziţiile Legii 114/1996,  în comparaţie cu raporturile locative dintre chiriaşi şi proprietarul beneficiar al restituirii, raporturi guvernate de dispoziţiile OUG 40/1991.

S-a arătat că dispoziţia primarului emisă în baza Legii 10/2001 are valoarea unui titlu de proprietate pentru beneficiarul restituirii în natură şi că acest titlu poate fi atacat în justiţie de orice persoană interesată atunci când este afectat de cauze de nulitate absolută, această posibilitate decurgând din însuşi regimul juridic al nulităţii absolute.

S-a reţinut că reclamanţii au invocat drept motiv de nulitate absolută a dispoziţiei nr. 2728/13.01.2006  a Primarului Municipiului Craiova încălcarea dispoziţiile art. 3 pct. l lit. a din Legea 10/2001, în sensul că, restituirea nu s-a făcut către proprietarul deposedat în mod abuziv, ci către  o persoană care are calitatea de  cesionar de drepturi succesorale şi, respectiv de drepturi litigioase.

Or, în eventualitatea desfiinţării pe cale judiciară a dispoziţiei de restituire pentru un asemenea motiv, efectele hotărârii nu ar consta în readucerea imobilului în patrimoniul unităţii administrativ teritoriale şi menţinerea situaţiei juridice a acestuia pe viitor, ci în reluarea procedurii prevăzute de Legea 10/2001 şi restituirea acestuia către cedentul de drepturi litigioase, despre care nu s-a susţinut în nici un moment că nu ar fi avut calitatea de persoană îndreptăţită în accepţiunea Legii 10/2001.

În consecinţă, tribunalul a considerat că apelanţii pârâţi ar avea aceeaşi situaţie juridică mai puţin favorabilă a drepturilor lor locative, fapt ce nu le legitimează interesul procesual în promovarea prezentei acţiuni.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii, motivând că în mod greşit s-a considerat că potrivit legii 10/2001 nu mai există posibilitatea chiriaşului de a dobândi prin cumpărare, în temeiul art. 9 alin 1 din legea 112/1995 imobilele pentru care  nu s-a dispus restituirea în natură câtre fostul proprietar. S-a apreciat că art. 42 şi urm. din legea 10/2001 prevăd o astfel de posibilitate, ceea ce duce la concluzia că există interesul chiriaşului de a cere anularea dispoziţiei emisă de primărie cu încălcarea dispoziţiilor legale. Recurenţii au susţinut că restituirea nu s-a făcut către proprietarul deposedat, ci către o terţă persoană  care nu are drepturi asupra imobilului.

S-a motivat că instanţa de apel se află în eroare atunci când consideră că reclamanţii ar fi invocat faptul că dobânditorul de drepturi litigioase nu are nici un drept la restituirea în natură,, deoarece, în realitate, reclamanţii au invocat faptul că cesionarul de drepturi succesorale nu are nici un drept ca urmare  a faptului că proprietarul cedent nu are drept asupra imobilului. S-a concluzionat astfel că nici cedentul şi, cu atât mai puţin cesionarul nu are drept de proprietate asupra imobilului.

Recursul nu este fondat pentru următoarele considerente.

Exercitarea căilor de atac  are ca efect punerea în mişcare a controlului judiciar îndeplinit de instanţele superioare asupra hotărârilor instanţelor inferioare şi este guvernată de principiul legalităţii căilor de atac, prevăzut şi de art. 129 din Constituţie, care se referă la elemente precum  obiectul căii de atac, subiectele acesteia, termenele de exercitare, ordinea în care acestea se exercită.

Cauza apelului  constă în netemeinicia şi nelegalitatea hotărârii ce se atacă pe această cale, iar cauza recursului este nelegalitatea hotărârii din apel, care trebuie să îmbrace una din formele prevăzute de  art. 304 c.p.c. Căile  de atac pot fi exercitate numai pentru motive  ce au făcut analiza instanţei  anterioare, aceasta fiind  modalitatea de  respectare a triplul grad de jurisdicţie, deoarece în ipoteza contrară, s-ar ajunge la situaţia ca anumite apărări, susţineri ale părţilor să fie analizate pentru prima oară de instanţa investită cu calea de atac.

În speţă, se constată că reclamanţii au  invocat  în acţiune nelegalitatea dispoziţiei primarului pentru  că restituirea s-a făcut către  B.N., persoană care nu avea calitatea de proprietar  şi nici de moştenitor al acestuia. Pe parcursul judecării în primă instanţă, acţiunea nu a mai fost precizată, astfel că  instanţa a fost investită doar pentru a verifica dacă B. este persoană îndreptăţită la acordarea de măsuri reparatorii pentru imobil. Reclamanţii nu au făcut referire la cedentul de  drepturi litigioase, deşi aveau cunoştinţă de calitatea de cesionar  a intimatului, pentru că această calitate este expres precizată în preambulul dispoziţiei ce se atacă.

Astfel, din dispoziţia 2728/ 2006 depusă la fila 33 în dosarul judecătoriei rezultă că la aprobarea cererii de restituire în natură primăria a avut în vedere contractul de cesiune de drepturi succesorale aut. sub nr. 1891/10.03.2003 şi contractul de cesiune de  drepturi litigioase nr. 3320/20.12.2005.

Motivele de apel formulate de reclamanţi au privit în principal, critici vizând respingerea acţiunii pentru lipsa interesului reclamanţilor în promovarea acţiunii şi în  completarea motivelor de apel  de la fila 32 a dosarului tribunalului s-a arătat că dispoziţia de restituire este una ilegală deoarece încalcă dispoz. art. 3 şi 4 din legea 10/2001 , restituirea fiind făcută către alte persoane decât adevăraţii proprietari.

Apelanţii nu au făcut referire la îndreptăţirea cedentului de drepturi succesorale la restituirea imobilului, fiind evident că  fraza cu caracter general din completarea motivelor de apel se circumscrie susţinerilor făcute de reclamanţi la instanţa de fond, aceasta fiind şi interpretarea logică a principiului legalităţii căilor de atac şi a respectării triplului grad de jurisdicţie.

Recurenţii nu pot invoca în recurs nelegalitatea dispoziţiei faţă de calitatea cedentului de drepturi litigioase iar instanţa nu poate analiza o astfel de critică, cât timp ea nu a făcut obiectul acţiunii,  reţinând că  instanţele anterioare au  analizat acţiunea şi respectiv motivele de apel în limitele investirii lor.

Tribunalul a arătat corect că în eventualitatea desfiinţării  dispoziţiei  pentru că aceasta nu trebuia emisă cesionarului, desfiinţarea ar avea ca efect revenirea imobilului în patrimoniul cedentului, nicidecum în cel al unităţii administrative, urmând ca dispoziţia să fie emisă pentru cedent. O astfel de  soluţionare a litigiului nu ar avea nicio influenţă asupra drepturilor sau intereselor pretinse de recurenţi, întrucât aceştia nu au susţinut la fond că cedentul nu ar  fi îndreptăţit la restituirea în natură  a imobilului.

Instanţa apreciază că tribunalul a făcut o analiză corectă a dispoziţiilor art. 42 din legea 10/2001 şi a dispoz. art. 9 din legea 112/1995.

Astfel, potrivit art. 9 alin 1 din legea 112/1995,  chiriaşii titulari ai contractelor de închiriere pentru apartamentele care nu se restituie în natură, pot opta pentru cumpărarea acestora, cu plata integrală sau în rate.

Art. 42 alin 3 din legea 10/2001  prevede că imobilele cu destinaţie de locuinţă care nu se restituie persoanelor îndreptăţite, ci rămân în administrarea deţinătorului actual, pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune.

Potrivit art.  52 din legea 10/2001, orice dispoziţii contrare acestei legi se abrogă.

Din analiza comparativă a celor două texte de lege, este evident că dispoziţiile art. 9  alin 1 din legea 112/1995 au fost înlocuite cu cele ale art. 42 alin 3 din legea 10/2001, pentru că ambele texte de lege reglementează aceeaşi situaţie juridică, adică situaţia chiriaşilor din imobilele nerestituite foştilor proprietari şi rămase în fondul locativ de stat. Cum două acte normative nu pot conţine prevederi  diferite în  aceeaşi materie, legea nouă abrogă implicit  dispoziţia cuprinsă în actul normativ mai vechi, ceea ce înseamnă că potrivit noii legislaţii, chiriaşii au un drept de preemţiune la cumpărarea imobilelor ce nu  se restituie foştilor proprietari nu şi dreptul de a cere unităţii  administratoare să le vândă locuinţa.

Tribunalul a sesizat diferenţa între cele două drepturi - acela de a opta pentru cumpărarea locuinţei şi acela de preemţiune - şi a  concluzionat că dreptul de opţiune pentru cumpărare a fost abrogat implicit, neexistând obligaţia corelativă a unităţii administratoare a fondului locativ de a vinde imobilul.

O astfel de concluzie a fost urmată logic de o alta şi anume că reclamanţii au interes în promovarea acţiunii pentru a menţine un regim juridic mai favorabil al dreptului lor de chiriaşi.

Curtea consideră, de asemenea, că, în principiu, există un interes al chiriaşului în desfiinţarea dispoziţiei emisă în condiţiile legii 10/2001,  reţinut şi de tribunal, interes generat de  regimul juridic mai favorabil stabilit prin legislaţia specială chiriaşilor din locuinţele aflate în fondul locativ de stat, faţă de drepturile şi obligaţiile chiriaşilor  care încheie  contracte cu persoanele fizice, însă un astfel de interes general trebuie apreciat în concret în fiecare speţă.

Un interes concret nu există, însă, deoarece , aşa cum s-a arătat, în ipoteza admiterii acţiunii , imobilul nu ar reveni în patrimoniul unităţii ce administrează fondul locativ de stat, ci în cel al cedentului, caz în care situaţia locativă a reclamanţilor ar fi identică situaţiei din prezent.

Faţă de aceste considerente, apreciind că nu sunt întemeiate motivele de recurs în sensul art. 304 c.p.c, recursul urmează a fi respins.

Domenii speta

Spete similare