Revendicare teren dobândit prin contract de vânzare-cumparare, in conditiile Deciziei nr. 25/1905 a Primariei Constanta, in zona plajei Mamaia. Rezolutiunea contractului pentru neexecutarea obligatiei cumparatorului de a construi in termen de 6 ani.

Contractele de vânzare-cumparare incheiate in perioada 1936-1940, având ca obiect terenuri situater in zona plajei Mamaia cuprind un pact comisoriu de gradul 4, neexecutarea obligatiei cumparatorului de a construi intr-un termen de 6 ani fiind sanctionata cu rezolutiunea actului civil. Decizia nr. 22043/1958 a Primariei Constanta nu constituie un act abuziv de nationalizare, ci manifestarea de vointa a vânzatorului de a da eficienta pactului comisoriu inserat in act.

La data de 6 octombrie 1999, reclamantul V.H. a chemat în judecata Municipiul Constanta, prin Primar, C.L. al Municipiului Constanta si Statul Român prin Ministerul Finantelor Publice – D.G.F.P.C.F.S. Constanta, solicitând restituirea în deplina proprietate a portiunii de teren ramasa libera din Mamaia lotul 8 din careul 17.

Tribunalul Constanta, investit cu solutionarea cauzei, prin sentinta civila nr. 712, pronuntata la data de 25 octombrie 2000 a respins actiunea în revendicare ca nefondata, ca si cererea de  compensare a unei suprafete de teren ocupata.

S-a retinut astfel, ca reclamantul nu a probat dreptul sau de proprietate asupra terenului, actul ce a constituit titlul autorului sau fiind reziliat de plin drept, conform pactului comisoriu de ultim grad inserat în contract.

Împotriva acestei hotarâri, în termen legal si  în baza prevederilor art. 282 si urm. Cod procedura civila, a declarat apel reclamantul V.H., care a criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie sub urmatoarele aspecte :

- instanta de fond a respins actiunea în revendicare pe ideea nerealizarii de autor a obligatiei de a construi conform clauzelor contractului de vânzare-cumparare, desi partea adversa nu a invocat în aparare aceste aspecte;

- desi se retine incidenta pactului comisoriu si intervenirea rezolutiunii, se face abstractie de perioada razboriului când trebuia îndeplinita aceasta obligatie.

Prin decizia civila nr.171/C din 07 mai 2001, Curtea de Apel Constanta a respins ca nefondat apelul reclamantului V.H.

Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut, în esenta, ca reclamantul nu a facut dovada dreptului sau de proprietate asupra imobilului revendicat, contractul de vânzare-cumparare transcris sub nr. 1577 din 17 martie 1936 la Grefa Tribunalului Constanta, fiind rezolutionat ca urmare a neexecutarii obligatiei de construire în termenul convenit de parti, respectiv în patru ani de la încheierea vânzarii.

Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs reclamantul V.H.A., care a criticat-o pentru nelegalitate conform dispozitiilor art. 304 pct.9 si 10 din Codul de procedura civila pentru urmatoarele motive:

1. Hotarârea instantei de apel a fost pronuntata cu încalcarea legii. Instanta de fond a respins actiunea în revendicare a reclamantului, fara a pune în discutia partilor toate problemele care tin de solutionarea acestui proces, respectiv problema desfiintarii de drept a actului de vânzare-cumparare, iar instanta de apel nu a analizat acest motiv invocat în apel.

2. Hotarârea este lipsita de temei legal prin aplicarea gresita a legii.

Instantele de fond si de apel nu au analizat daca Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958, prin care s-au declarat desfiintate si reziliate toate actele de vânzare-cumparare de loturi în statiunea Mamaia pentru nerespectarea clauzelor inserate în acte, puteau sa îsi produca efecte privind desfiintarea unor contracte perfectate în mod legal.

Nu s-a avut în vedere împrejurarea ca în perioada 1942-1945 în zona Mamaia efectuarea constructiilor era interzisa prin Legea pentru crearea zonelor militare si pentru masuri necesare apararii tarii, publicata în Monitorul Oficial nr. 293 din 16 decembrie 1938, iar în perioada 1945-1958 zona Mamaia a fost locul de stationare a trupelor sovietice si a esaloanelor superioare.

3. În mod gresit s-a respins cererea de acordare a unui teren în compensarea imobilului preluat si imposibil de restituit în natura, Legea nr. 1/2000 prevazând posibilitatea acordarii unor terenuri în compensare, atunci când restituirea terenului preluat abuziv nu mai este posibila.

Recursul înregistrat pe rolul Î.C.C.J. sub nr. 2665/2001 a fost declinat spre competenta solutionare Curtii de Apel Constanta prin Decizia nr. 5017 din 24 mai 2006.

Dupa declinare, recursul a fost înregistrat pe rolul Curtii de Apel Constanta sub nr. 4500/36/2006.

Analizând legalitatea hotarârii recurate, în raport cu criticile reclamantului, se constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente :

1. Reclamantul V.H. a dedus judecatii încalcarea dreptului sau de proprietate asupra unui teren situat în statiunea Mamaia, judetul Constanta, în suprafata de 496,48 m.p., reprezentând lotul nr.8, careul 17 din planul parcela al Municipiului Constanta, solicitând recunoasterea si respectarea acestui drept.

Reclamantul s-a legitimat ca succesor al defunctului general V.C., care a dobândit, prin actul de vânzare-cumparare transcris sub nr. 1577 din 17 martie 1936 la Grefa Tribunalului Constanta dreptul de proprietate asupra terenului mai sus mentionat (filele 40-41 dosar nr. 17279/1999 al Judecatoriei Constanta).

Pe parcursul solutionarii cauzei a decedat reclamantul V.H.A., la data de 15 septembrie 2001, unica succesoare fiind V.R., în calitate de sotie supravietuitoare, conform certificatului de mostenitor nr. 124 din 04 octombrie 2001, emis de B.N.P. « L.B. si L.D. », Bucuresti (fila 11 dosar nr. 2665/1/2001 al Î.C.C.J.), situatie în care a operat o transmisiune a calitatii procesual active.

Actul de vânzare-cumparare, transcris sub nr. 1577 din 17 martie 1936 a fost încheiat de autorul reclamantului, în calitate de cumparator si Primaria Constanta, în calitate de vânzator, în conditiile generale de vânzare-cumparare stabilite prin Decizia nr. 25/1905 a Consiliului Comunal al Primariei Constanta, aprobata prin Decretul nr. 76/1906, în care se stipula ca terenurile situate în Zona Plajei din Statiunea Mamaia se vor vinde cu conditia expresa ca dobânditorii sa construiasca o casa de locuit sau o vila în termen de patru ani, prelungit de sase ani si sa contribuie cu 25% la toate cheltuielile edilitare. Conditiile generale de vânzare prevazute în Decizia nr. 25/1905 continuau o clauza conform careia nerespectarea vreunei obligatii asumate de cumparator prin acest act atrage rezilierea de plin drept a contractului de vânzare-cumparare fara nici o alta formalitate sau punere în întârziere, clauza ce constituie un pact comisoriu de gradul IV, desfiintarea conventiei realizându-se de drept, fara interventia instantei de judecata.

Autorul reclamantului a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu în aceleasi conditii, în contractul de vânzare-cumparare nr. 1577/1936 precizându-se expres : « Cumparatorul este obligat ca în timp de patru ani, cu începere din momentul autentificarii prezentului act, sa construiasca în conditiile de mai sus... Nerespectarea vreunei obligatiuni luata de domnul cumparator prin prezentul act, atrage rezilierea de plin drept a prezentei vânzari si Municipiul Constanta, fara somatiune, curs de judecata sau alta punere în întârziere, ci de plin drept, va intra în posesiunea terenului vândut, fara alta formalitate ... »

Critica recurentului, în sensul ca prima instanta a încalcat principiul contradictorialitatii si a solutionat cauza fara a pune în discutia partilor problema desfiintarii de drept a actului de vânzare-cumparare este nefondata.

Actiunea în revendicare este mijlocul de aparare al dreptului de proprietate ; o actiune reala în care reclamantul se pretinde proprietarul lucrului revendicat, posedat de pârât, iar pârâtul, aflat în posesia bunului, contesta reclamantului calitatea de proprietar.

Comparatia titlurilor exhibate de partile din proces este de natura actiunii în revendicare.

În prezenta cauza reclamantul a invocat încalcarea dreptului sau de proprietate asupra unui teren  situat în statiunea Mamaia, iar pârâtul Municipiul Constanta a contestat acest drept, invocând propriul sau drept de proprietate dovedit cu Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958, emisa de Consiliul Popular al Orasului de Subordonare Regionala Constanta, prin care au fost declarate « desfiintate si reziliate de plin drept toate actele de vânzare-cumparare de loturi de pe plaja Mamaia », urmare a neexecutarii obligatiei de a construi, asumata de cumparatori.

Înscrisul a fost depus în fata primei instante la data de 22 februarie 2000 (pagina 30 dosar nr. 17279/1994 al Judecatoriei Constanta) si a fost comunicat reclamantului, situatie în care nu se poate retine ca fondata sustinerea recurentei, în sensul ca problema desfiintarii de drept a actului de vânzare-cumparare nu a fost cunoscuta de reclamant si nu a fost supusa dezbaterii contradictorii.

Nici cea de a doua critica invocata de recurenti, în care vizeaza imposibilitatea rezilierii de plin drept a contractului de vânzare-cumparare printr-un act administrativ – Decizia nr. 22043 din 24 octombrie  1958 a fostului Consiliu Popular al Orasului Constanta nu este fondata.

Pactul comisoriu inserat în contractul de vânzare-cumparare încheiat în anul 1936 de autorul reclamantului, care contine clauza potrivit careia vânzarea se desfiinteaza « fara somatie, judecata si fara nici un drept de despagubire pentru cumparator », în cazul în care partea nu îsi îndeplineste obligatia de a construi în termen de patru ani (ulterior sase ani) este, dupa termenii folositi, un pact comisoriu de gradul IV, care are drept efect desfiintarea neconditionata a contractului de îndata ce a fost expirat termenul de executare, fara ca obligatia sa fi fost adusa la îndeplinire.

În prezenta unui asemenea pact, rolul instantei de judecata sub aspectul aplicarii sanctiunii rezolutiunii, este înlaturat în totalitate. Rezolutiunea opereaza de drept, fara a fi necesara interventia instantei, sanctiunea desfiintarii contractului fiind efectul direct al neexecutarii obligatiei debitorului.

De aceea, nu se poate retine critica referitoare la necesitatea interventiei instantei, singura care ar putea aprecia asupra interventiei unui pact comisoriu, chiar de gradul IV, pentru ca, prin vointa partilor, s-a renuntat cu anticipatie la caracterul judiciar al rezolutiunii, iar în masura în care ar fi sesizata, instanta nu poate aprecia asupra oportunitatii pronuntarii rezolutiunii, ci doar va constata ca rezolutiunea contractului a avut loc de plin drept.

În privinta momentului în care are loc desfiintarea contractului în cuprinsul caruia a fost inserat un pact comisoriu expres de grad IV, aceasta nu se produce numai ca efect al unei împrejurari obiective – neexecutarea obligatiilor unei parti – dar si ca efect al manifestarii vointei creditorului de a face efectiva aceasta sanctiune.

Manifestarea de vointa a creditorului, de a face efectiva sanctiunea rezolutiunii, a fost exprimata în 1958, prin Decizia nr. 22043.

Aceasta decizie nu constituie în sine un act abuziv de nationalizare si de dobândire a proprietatii asupra terenurilor de catre stat, cum gresit sustine recurenta, ci reprezinta doar manifestarea de vointa a creditoarei Primaria Constanta de a da eficienta pactului comisoriu si de a prelua efectiv în posesia sa terenul în litigiu, întrucât în urma rezolutiunii de plin drept a contractului de vânzare-cumparare, terenul a reintrat în patrimoniul vânzatoarei.

Este adevarat ca Decizia nr. 22043/1958 nu face referire expresa si nu identifica parcela de teren ce a format obiectul contractului de vânzare-cumparare încheiat cu general V.C., dar identificarea acestuia este lesne de facut, pentru ca din actul de vânzare-cumparare rezulta ca parcela vânduta autorului contestatoarei face parte din suprafata de teren cuprinsa între Sutghiol si Marea Neagra, cedata de Ministerul Domeniilor comunei Constanta în 1905.

Pâna la momentul emiterii Deciziei nr. 22043/1958, prin care creditoarea si-a manifestat expres si neîndoielnic vointa de a da eficienta pactului comisoriu, debitorul putea executa în mod valabil obligatia, ori putea face dovada ca, desi a încercat sa îsi execute obligatia, a fost împiedicat de creditor, ori de o cauza de forta majora.

Se retine ca actul de vânzare-cumparare care consemneaza obligatia de a construi, a fost încheiat în anul 1936, iar România a intrat în razboi în anul 1941, perioada în care nu s-a dovedit ca proprietarul ar fi facut vreun demers pentru obtinerea autorizatiilor necesare edificarii unei constructii.

În anul 1939, în considerarea calitatii autorului reclamantului, de general în armana româna, Primaria Constanta a aprobat, prin Decizia nr. 20274/1939 prelungirea termenului de constructie pe  lotul nr. 8 din careul 17 de pe plaja Mamaia pâna la 1 aprilie 1942 (fila 60).

Ulterior, dupa terminarea razboiului, prin Deciziunea nr. 15493 din 21.11.1945, Primaria Constanta a aprobat prelungirea termenului de constructie pe locurile de casa de pe plaja Mamaia, pâna la 1 decembrie 1947 (fila 67 dosar nr. 4500/2006 al Curtii de Apel Constanta).

Daca pentru perioada razboiului (1941-1945) se retine ca neexecutarea constructiei nu este culpabila, proprietarul terenului fiind împiedicat de un caz de forta majora sa îsi îndeplineasca obligatiile asumate prin contract, aceasta cauza de înlaturare a raspunderii pentru neexecutarea obligatiei de a construi nu mai subzista în perioada urmatoare, pâna la aparitia Deciziei nr. 22043/1958, prin care vânzatorul si-a manifestat vointa de a da eficienta pactului comisoriu de gradul IV.

Legea nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare si pentru masurile necesare apararii tarii fusese adoptata anterior încheierii contractului de vânzare-cumparare din anul 1940, astfel încât recurenta nu poate sustine ca interdictia legala de construire trebuie asimilata unui caz de forta majora, nefiind un eveniment insurmontabil si neprevizibil. Astfel, cumparatorii au cumparat terenul situat în statiunea Mamaia, anterior intrarii în vigoare a acestei legi, iar pâna la adoptarea ei, timp de doi ani, nu au facut nici un demers pentru a construi pe acest teren.

De altfel, chiar dupa adoptarea Legii nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare si pentru masurile necesare apararii tarii nu s-a interzis total si în mod absolut edificarea unor constructii în zona Dobrogei, în art. 13 din lege prevazându-se obligatia ca « orice lucrare, constructie, plantatie pe care un particular ar avea sa o faca pe terenul cazând într-o zona militara, trebuie sa fie în prealabil aprobata de Ministerul Apararii Nationale si Ministerul Aerului si Marinei, care pot impune ca executarea sa se  faca astfel ca ea sa corespunda cerintelor apararii nationale ».

Ori, în cauza, se retine ca reclamanta nu a facut dovada ca autorul ei a fost împiedicat sa construiasca o casa pe terenul cumparat sau ca, în urma demersurilor efectuate pentru eliberarea autorizatiei de constructie, i s-au respins cererile de catre cele doua ministere implicate în realizarea masurilor necesare apararii tarii.

De altfel, chiar recurenta, prin motivele de recurs, arata ca edificarea locuintei nu s-a realizat, întrucât era o perioada tensionata, exista riscul ca dupa construire sa fie nationalizata cladirea si folosita de trupele sovietice de ocupatie care stationau în zona Dobrogea.

În aceeasi maniera a fost solutionata problema de drept ce viza conditiile în care a intervenit rezolutiunea contractului de vânzare-cumparare nr. 1133/1936, transcris sub nr. 1577/1936 si de Î.C.C.J., prin Decizia nr. 1460 din 08 februarie 2006, respingându-se irevocabil cererea reclamantului de restituire a terenului situat în Statiunea Mamaia lotul nr. 8, careul 17, în procedura Legii nr.10/2001.

Instanta suprema a retinut ca reclamantul nu este îndreptatit la restituirea în natura a bunului si nici la masuri compensatorii, bunul sau nefiind preluat abuziv de catre stat în perioada 1945-1989, ci urmare a neexecutarii culpabile a obligatiei contractuale de a edifica o casa de locuit, a intervenit rezolutiunea contractului de vânzare-cumparare, reclamantul pierzând astfel dreptul de proprietate asupra terenului (filele 69-71 dosar nr. 4500/36/2006 al Curtii de Apel Constanta).

3. Se retine ca fiind nefondata si critica ce vizeaza neatribuirea catre reclamant a unui teren în compensare a imobilului situat în Statiunea Mamaia si, care, nefiind liber, nu poate fi restituit în natura.

În cauza nu sunt aplicabile dispozitiile art. 34 din Legea nr. 1/2000 invocate de recurenta, aceste dispozitii legale vizând strict terenurile fara constructii, neafectate de lucrari de  investitii, preluate în orice mod, considerate proprietate publica sau privata a statului sau a unitatilor administrativ teritoriale prin aplicarea dispozitiilor Decretului nr. 712/1966 si ale altor acte normative speciale, ori terenul revendicat de reclamant nu se încadreaza în aceasta categorie.

Se retine, pentru considerentele expuse mai sus si pe care nu le vom mai relua, ca terenul în litigiu nu a fost preluat abuziv de catre stat de la autorul reclamantei, ci urmare a rezolutiunii de plin drept a contractului de vânzare-cumparare, autorul reclamantului a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului, situatie în care nu mai este îndreptatit la restituirea în natura sau prin echivalent a acestui teren.

Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 din Codul de procedura civila, se va respinge recursul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare