Grăniţuire. Delimitarea terenului aferent gospodăriei dobândite prin cumpărare. Interpretarea contractului

Prin cererea adresată Judecătoriei Botoşani şi înregistrată sub nr. 881/193/2006, precizată ulterior, reclamanţii  S.G. şi O.A. au chemat în judecată  pe pârâţii D.D. şi D.R., pentru ca instanţa să stabilească linia de hotar ce desparte proprietăţile lor învecinate, să configureze  schiţa terenului care a format obiectul  contractului de vânzare-cumpărare nr. 7059 din 30 septembrie 1999 şi să stabilească o servitute de trecere pe terenul  pârâţilor.

În motivare au arătat că ei,  reclamanţii, sunt proprietarii unei suprafeţe de teren de 4.708,71 m.p. conform titlului de proprietate nr. 49481/18.05.1995 şi că prin contractul nr. 7059/30.09.1999 au vândut  pârâţilor 1500 m.p din acesta, împreună cu casa de locuit  compusă  din două camere şi bucătărie.

Au susţinut  că,  după  încheierea actului respectiv,  pârâţii au stricat  gardurile laterale ale gospodăriei şi au ocupat tot terenul de 4.708,71 m.p, refuzând să consimtă la realizarea schiţei  terenului de 1.500 m.p. vândut.

Au menţionat că, într-un alt dosar, au acţionat pe pârâţi în judecată într-o acţiune în revendicare.

Pârâţii au depus întâmpinare, în care au susţinut că ei au dobândit prin cumpărare de la reclamanţi întreaga  grădină a acestora,  fiind induşi  în eroare în ce priveşte suprafaţa de 1.500 m.p. din actul nr. 7059/1999, ei fiind de bună  credinţă, în sensul că aceasta era suprafaţa gospodăriei cumpărate.

Pe calea unei cereri reconvenţionale pârâţii au solicitat să se înscrie în actul de vânzare-cumpărare restul de teren  dobândit de reclamanţi,  adică aproximativ încă  0,23 ha teren. 

Judecătoria a dispus ataşarea dosarului cu numărul 11514/2002, în care aceiaşi reclamanţi au chemat în judecată pe aceiaşi pârâţi, pentru revendicarea unei suprafeţe de 0,23 ha teren  intravilan individualizată prin vecinătăţi, în care s-a invocat şi încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 7059/1999.

Prin sentinţa civilă nr. 1254 din 9 martie 2007 Judecătoria Botoşani a admis cererea în grăniţuire a reclamanţilor şi  a stabilit linia de hotar dintre proprietăţile părţilor pe aliniamentul  2 – 4 – A – B – C din schiţa anexă  nr. 2 la raportul de expertiză  întocmit în cauză, parte integrantă din hotărâre.

A luat act că reclamanţii au renunţat la judecata cererii de constituire servitute de trecere.

A obligat pe pârâţi la plata sumei de 186 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunţa astfel, judecătoria a  reţinut că înţelegerea părţilor  a avut în vedere  un teren de 1.500 mp care are ieşire la  drumul public principal şi pe care nu  se află alte construcţii decât casa de  locuit, menţionată în act, instanţa optând pentru  prima variantă din raportul de expertiză.

Împotriva acestei hotărâri pârâţii au declarat  recurs, calificat ulterior  ca apel.

În dezvoltarea motivelor au arătat că prin actul de vânzare-cumpărare au dobândit casa de locuit împreună cu terenul aferent, curte şi grădină,  necesar bunei utilizări a gospodăriei, iar menţionarea în contract a construcţiei şură de pe acest teren nu poate să conducă la  concluzia certă că suprafaţa aferentă  acesteia nu a fost avută  în vedere la vânzare, precizând că linia de  hotar dintre proprietăţile părţilor este cea  arătată în varianta II  a raportului de expertiză.

Prin decizia civilă nr. 70 A din 7 aprilie 2008 a  Tribunalului Botoşani a fost respins ca nefondat apelul declarat de pârâţi, fiind respinsă şi excepţia  invocată de aceştia privind lipsa  calităţii procesuale a reclamantei Ochişor Aurica.

Împotriva acestei hotărâri  pârâţii D.D. şi D.R. au declarat recurs, în care au reiterat că în cauză trebuia să se ţină cont de sentinţa civilă nr. 598/06.02.2004 a Judecătoriei Botoşani, iar că prin alegerea variantei I  întocmită de expert s-a creat un alt hotar decât  cel pe care părţile contractante l-au avut în vedere la încheierea contractului nr. 7059/1999,  după care tot terenul cumpărat este situat în  intravilan.

Prin decizia nr. 288 din 7 octombrie 2008 Curtea de Apel Suceava a admis recursul  pârâţilor, a casat hotărârea recurată şi a trimis cauza spre rejucarea apelului la tribunal.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de control judiciar a concluzionat că terenul înstrăinat prin actul de vânzare-cumpărare nr. 7059/1999 se află în intravilan,  dar că se  impune  completarea probatoriului în cauză, pentru a se determina  linia  de hotar cerută de reclamanţi, cu delimitarea strictă a diferenţei  de 843 m.p. teren intravilan, dintre 0,23 ha astfel situată şi 1.500 m.p. vândută.

Prin decizia civilă nr. 118 A din 2 iunie 2009 a Tribunalului Botoşani a fost admis apelul  declarat de pârâţii D.D. şi D.R.,  a fost  schimbată în parte sentinţa şi a  fost stabilită linia de hotar dintre proprietăţile părţilor conform suplimentului  de expertiză de la fila 41 dosar apel.

În motivare s-a reţinut că, în măsura în care părţile nu au întocmit un înscris constatator cu privire la voinţa lor în ce priveşte  bunul  determinat vândut, se impune aplicarea regulilor de interpretare a contractului prevăzute  de art. 977 - 985 din Codul civil. S-a avut în vedere, astfel, că părţile au intenţionat ca dobânditorul să aibă o gospodărie care să satisfacă pe  deplin nevoile unei folosinţe normale, respectiv front la stradă, teren curte şi  anexe corespunzătoare, în timp ce înstrăinătorul  a urmărit  să-şi menţină o cale de  acces normală pentru terenul extravilan  din spatele grădinii vândute.

Împotriva acestei decizii a  declarat recurs pârâtul D.R., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

A arătat în motivare că  nelegalitatea hotărârii este dată de  încălcarea dispoziţiilor art. 976 şi 977 din Codul civil,  în sensul că instanţa a dat o interpretare vădit nelegală şi părtinitoare intenţiei comune a părţilor contractante. A mai arătat că, în mod  nelegal, instanţa de fond nu s-a  pronunţat cu privire la întocmirea  schiţei aferente contractului  de vânzare-cumpărare, iar  netemeinicia deciziei este dată de faptul că nu s-au  acordat cheltuielile  de judecată de la fond, în sumă de aproximativ 3.000 lei.

În drept, au indicat dispoziţiile art. 304 pct. 9 şi 9 din Codul de procedură civilă.

Analizând actele şi lucrările dosarului  prin prisma motivelor de recurs formulate, instanţa constată următoarele:

Potrivit art. 977 din Codul civil, interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar atunci când acestea  nu au prevăzut în contract  suficiente elemente pentru identificarea bunului vândut instanţa este  chemată  să suplinească aceste omisiuni. Pornind  de la premiza că ambele părţi contractante au urmărit obţinerea unei situaţii cât mai avantajoase prin încheierea tranzacţiei, tribunalul a  apreciat că dobânditorul a intenţionat  să  intre în posesia  unei gospodării cât mai funcţionale, cu  front la stradă, curte şi anexe gospodăreşti corespunzătoare, în timp ce vânzătorul a înţeles  să menţină o cale  de acces pentru  terenul aflat în spatele grădinii vândute,  pentru ca această suprafaţă  să nu devină  loc înfundat. Faptul că terenul  ce se află în spatele celor 1.500 mp ar fi fost  înstrăinat ulterior altor persoane, nu denotă  intenţia reclamanţilor de a fi  vândut pârâţilor întreg frontul la stradă,  dimpotrivă, noii cumpărători având nevoie de cale de acces la  terenul cumpărat.

Motivul de recurs referitor la stabilirea servituţii de trecere nu este întemeiat, instanţa  de apel – aşa cum rezultă din dispozitiv – nefăcând altceva decât  să stabilească linia de hotar, ulterior  individualizării suprafeţei vândute aşa  cum a rezultat din interpretarea contractului.

Domenii speta

Spete similare