Construire imobil pe terenul din proprietate altcuiva prin nerespectarea servituţiilor legale

Construire imobil pe terenul din proprietate altcuiva prin nerespectarea servituţiilor legale.

Prin sentinţa civilă nr. 2132 din 7 aprilie 2008, pronunţată în dosar nr. 3487/280/2007, Judecătoria Piteşti a admis în parte acţiunea precizată şi completată formulată de reclamantul M.D.; a respins cererea reconvenţională formulată de pârâţii T.M. şi T.C., a obligat pârâţii  să: ridice căminul de apă şi fântână ce alimentează gospodăria pârâţilor, redirecţioneze streaşina casei proprietatea pârâţilor, acopere toate ferestrele ce dau spre proprietatea reclamantului cu plăci Nevada, desfiinţeze treptele de scară din beton ce se află pe proprietatea reclamantului, să desfiinţeze balconul edificat pe faţada dinspre sud a casei pârâţilor ce dă spre proprietatea reclamantului, desfiinţeze uşile deschise pe acelaşi perete – parter şi balcon, iar în caz contrar toate aceste cheltuieli vor fi efectuate de către reclamant pe seama pârâţilor, contravaloarea reieşind din raportul de expertiză întocmit de ing. D.M.A. S-au respins cererile privind dreptul de retenţie şi de obligare a pârâţilor la despăgubiri privind afectarea întregului teren de 5000 m.p.; a obligat pârâţii la plata sumei d 28.500,0 lei reprezentând lipsa de folosinţă a terenului de 238,71 m.p. actualizată de la data de 28.11.2005 până la data plăţii efective şi la plata sumei de 4000 lei cheltuieli de  judecată către reclamant.

Împotriva acestei sentinţe, au declarat apel reclamantul şi pârâţii, iar prin decizia civilă nr.258 din 20 noiembrie 2009 Tribunalul Mureş a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantul M.D. şi a admis apelul declarat de pârâţii T.M. şi T.C.

A fost schimbată în parte hotărârea atacată în sensul că s-a respins cererea de chem,are în judecată, formulată şi precizată de reclamantul M.D., s-a admis cererea reconvenţională formulată de pârâţi, constatându-se în favoarea acestora a unui drept de superficie asupra suprafeţei de teren redată în anexa nr. 4 din Raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de expert judiciar ing. D.M.A., ca fiind suprafaţa de teren necesară din terenul reclamantului pentru normala utilizare a casei şi a utilităţilor pârâţilor.

A fost obligat reclamantul la plata cheltuielilor de judecată către pârâţi în cuantum de 20.900 lei.

Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut următoarele:

Cu privire la nulitatea hotărârii invocată de reclamant, tribunalul a constatat că într-adevăr există neconcordanţă între minuta şi dispozitivul sentinţei pronunţată de prima instanţă în sensul că obligaţia stabilită în sarcina pârâţilor prin dispozitivul sentinţei este mult mai vastă decât cea stabilită prin minută.

Această neconcordanţă atrage după sine conform art. 258 alin. 1 şi 3 Cod procedură civilă, anularea obligaţiilor din dispozitivul sentinţei care nu se regăsesc în minută.

În consecinţă, tribunalul a apreciat că nu se impune anularea întregii hotărâri şi că neregularitatea amintită poate fi înlăturată prin anularea părţii din dispozitiv care nu corespunde cu minuta.

Cu privire la autoritatea de lucru judecat invocată de pârâţi, tribunalul a avut în vedere că între părţi s-a purtat anterior un proces de revendicare a unei porţiuni din imobilul în discuţie, soluţionat prin decizia civilă nr. 1218 din 28 noiembrie 2005 pronunţată de Tribunalul Argeş în dosar nr.4724/2005 prin care s-a dispus obligarea pârâţilor T. să lase în deplină proprietate şi posesie reclamantului suprafaţa de 238,71 m.p. situată în comuna Bascov, identificată cu pct. 4,45, 117, 17, 16, 10, 9, 7, 6, 4 în schiţa anexă la raportul de expertiză efectuată în acest dosar şi totodată obligarea pârâţilor să ridice  gardul din ulucă în lungime de 59,45 m.l. S-a respins cererea reclamantului de obligare a pârâţilor să demoleze partea de construcţie aflată pe terenul proprietatea reclamantului.

În ceea ce priveşte petitul de obligare a pârâţilor de demolare a părţii de construcţie în suprafaţă de 6,61 m.p. aflată pe terenul proprietatea reclamantului s-a apreciat că pârâţii au fost de bună-credinţă, la momentul edificării construcţiei existând o autorizaţie de construcţie, astfel pârâţii crezându-se proprietari pe terenul în litigiu.

Astfel fiind, tribunalul a apreciat că sunt aplicabile prevederile art. 1200 pct. 4 şi art. 1202 alin.2 din Codul civil, prevederi care împiedică orice contrazicere ulterioară, a unei chestiuni litigioase dezlegate anterior.

În analiza modului de soluţionare a cererii de chemare în judecată şi a cererii reconvenţionale cu care a fost investită, instanţa de fond trebuia să aibă în vedere ca şi circumstanţe ale cauzei, faptul că prin decizia civilă nr. 1218 din 28 noiembrie 2005, pronunţată de Tribunalul Argeş, irevocabilă, s-a stabilit cu putere de lucru judecat că pârâţii apelanţi T. deţin în proprietate o suprafaţă de 773 m.p. teren, dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1258/2002, terenul amintit fiind identificat de expertul topo în lucrarea omologată de instanţa de judecată care a soluţionat litigiul de revendicare. Reclamantul M. deţine în proprietate o suprafaţă de 4924 m.p. redată de expertul amintit, din acea schiţă, reiese că, casa pârâţilor ocupă o suprafaţă de 6,61 m.p.  din proprietatea reclamantului.

La momentul edificării construcţiilor pârâţii erau de bună credinţă, dat fiind că aveau convingerea că se construieşte pe terenul proprietatea lor , dat fiind existenţa autorizaţiei nr. 2/2004.

Astfel, tribunalul a considerat că petitele din cererea de chemare în judecată având ca obiect obligaţia de a face şi care tind la desfiinţarea sau modificarea unei părţi din construcţia pârâţilor se impune a fi respinsă ca urmare a efectului pozitiv a autorităţii de lucru judecat.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, tribunalul a considerat că se impune instituirea în favoarea reclamantului reconvenţional Toma a unui drept de superficie asupra terenului necesar folosirii normale a casei proprietatea lor şi a utilităţilor.

Pentru delimitarea trenului asupra căruia se instituie dreptul de superficie, tribunalul a avut în vedere anexa nr. 4 din raportul de expertiză construcţii efectuat în primă instanţă de exp. D.M.A.

S-a mai apreciat că se impune şi respingerea cererii accesorii de obligare a pârâţilor la despăgubiri de lipsa de folosinţă a terenului şi pentru imposibilitatea pentru reclamant de a construi pe terenul ocupat întrucât această cerere ar fi fost justificată în condiţiile art. 494 alin. 2 Cod civil. Analizând această cerere şi prin raportare la art. 481 din Codul civil, tribunalul a apreciat că reclamantul nu a probat cauzarea prejudiciului pretins.

Împotriva acestei decizii a declarat, în termen legal, recurs reclamantul, solicitând modificarea în tot a deciziei atacate şi în consecinţă, admiterea apelului promovat de reclamant şi respingerea apelului promovat de pârâţii Toma, cu cheltuieli de judecată.

În subsidiar s-a solicitat trimiterea cauzei spre rejudecare având în vedere că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra tuturor motivelor de apel invocate.

În motivarea recursului reclamantul a arătat, în esenţă, următoarele:

Reclamantul a arătat că s-a mai judecat cu pârâţi în anul 2004, pentru o suprafaţă de teren pe care aceştia din urmă au ocupat-o abuziv câştigând în mod definitiv şi irevocabil conform deciziei nr.1218/28.11.2005 a Tribunalului Argeş.

Chiar şi în aceste condiţii, reclamantul a arătat că a fost lipsit de a-şi folosi proprietatea, pârâţii folosindu-i terenul prin exploatarea căminului de apă, a tabloului electric, amplasate nelegal şi cu bună ştiinţă pe terenul său şi prin nerespectarea servituţilor legale. Totodată aceştia nu şi-au calculat în mod voit distanţa legală la care trebuiau să-şi amplaseze construcţia iar picătura streaşinii casei cade pe trenul său. De altfel şi uşile de la balcon cât şi treptele de acces în casă se află pe proprietatea sa.

S-a mai arătat că în mod nelegal instanţa de apel a recunoscut pârâţilor un drept de superficie în condiţiile în care acest drept nu poate fi dobândit prin hotărâre judecătorească.

Nu au fost respectate dispoziţiile prevăzute de art. 295 şi urm. Cod procedură civilă şi au fost încălcate dispoziţiile prevăzute de art. 105 Cod procedură civilă, dat fiind că reclamantul a arătat atât la fond cât şi în apel că nu mai locuieşte la adresa din str. Tineretului, bl.11, deşi cu toate acestea a fost citat în continuare la această adresă.

Necitarea sa legală la noul domiciliu indicat de altfel, l-a împiedicat pe reclamant să-şi formuleze apărările şi să prezinte dovezile, ceea ce i-a produs o vătămare prin respingerea acţiunii sale.

S-a mai arătat că, în ceea ce priveşte contrarietatea dintre dispozitivul şi minuta primei instanţe, instanţa de apel nu a dat eficienţă dispoziţiilor art. 297 alin. 2 Cod procedură civilă, întrucât trebuia să anuleze în tot sau în parte hotărârea pronunţată  şi să evoce fondul. Reclamantul a arătat că nu a avut acces la minuta din dosar în termenul de declarare a apelului şi tocmai de aceea a menţionate aceste aspecte în apel.

Instanţa de apel a interpretat greşit şi dispoziţiile prevăzute de art. 1201 Cod civil, în sensul că a statuat potrivit motivării pârâţilor fără a reţine că nu există triplă identitate de obiect, părţi şi cauză, vis-a-vis de decizia 1218/2005 a Tribunalului Argeş.

Instanţa de apel a dat o hotărâre nelegală şi pentru faptul că a încălcat dispoziţiile art. 147 Cod procedură civilă, art. 268 alin. 4 Cod procedură civilă, în sensul că încheierea prin care au fost admise numai probele pârâţilor nu este motivată şi nu se arată de ce nu au fost puse în discuţie şi probele reclamantului, astfel fiind incident motivul de recurs prevăzut la art. 304 pct. 4 Cod procedură civilă. Au fost încălcate în cauză şi dispoziţiile art. 304 pct. 7 Cod procedură civilă, întrucât instanţa de apel s-a pronunţat referitor la autoritatea de lucru judecat care nu există însă în cauza dedusă judecăţii, dat fiind că nu s-a solicitat demolarea construcţiei iar în cererea de revendicare care a fost soluţionată în mod irevocabil a fost formulat petitul privind demolarea. În prezenta cauză se solicită doar modificări ale casei pârâţilor şi nicidecum demolarea acesteia.

Referitor la dreptul de superficie, acest drept nu poate fi dobândit prin hotărâre judecătorească, iar instituirea acestuia făcută de instanţa de apel constituie o încălcare a dispoziţiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

De asemenea, s-a mai arătat, în esenţă, că tribunalul nu s-a pronunţat asupra tuturor motivelor de apel invocate de către reclamant.

Prin întâmpinarea formulată, pârâţii au solicitat respingerea recursului ca fiind lovit de nulitate iar în subsidiar ca inadmisibil sau neîntemeiat.

S-a arătat că recursul este lovit de nulitate întrucât nu îndeplineşte condiţiile impuse de art. 3021 alin. 1 lit. c Cod procedură civilă, neprezentând motivele de nelegalitate prin raportare la art. 304 Cod procedură civilă.

Recursul este inadmisibil în ceea ce priveşte criticile de netemeinicie a hotărârii şi este neîntemeiat de asemenea.

Examinând decizia atacată în raport de motivele de recurs invocate, Curtea  de Apel reţine următoarele:

Cu privire la excepţiile nulităţii recursului şi inadmisibilităţii, acestea urmează să fie respinse, recursul fiind motivat, întemeindu-se pe motivele de recurs prevăzute de art. 304 Cod procedură civilă, expres indicate.

Aşa cum a reţinut şi instanţa de apel între minuta din dosar nr. 3487/280/2007 şi dispozitivul sentinţei civile nr. 2132/07.04.2008, pronunţată în acelaşi dosar, există neconcordanţe, în sensul că în dispozitiv sunt prevăzute în sarcina pârâţilor mai multe obligaţii decât în minută.

Cu toate că în mod corect s-a reţinut că această neconcordanţă atrage, potrivit art. 258 alin. 1 şi 3 Cod procedură civilă anularea obligaţiilor din dispozitivul sentinţei care nu se  regăsesc în minută, s-a apreciat că nu se impune anularea întregii  hotărâri, neregularitatea putând fi înlăturată prin anularea părţii din dispozitiv care nu corespunde minutei.

Potrivit art. 297 alin. 2 Cod procedură civilă, în situaţia în care instanţa de apel constată existenţa unui motiv de nulitate iar prima instanţă a judecat în fond, anulează în tot sau în parte procedura urmată şi hotărârea pronunţată şi reţine cauza spre rejudecare.

Soluţia adoptată de instanţa de apel privind anularea dispoziţiilor din dispozitivul hotărârii primei instanţe ce nu se regăseşte în minută, a fost apreciată ca posibilă de doctrina de specialitate. Cu toate acestea considerăm soluţia regăsită şi în practica şi în doctrina( Ioan Leş - comentariile Codului de procedură civilă ) potrivit cărora orice neconcordanţă între minuta întocmită cu ocazia pronunţării şi dispozitivul hotărârii are drept consecinţă nulitatea absolută a întregii hotărâri, ca fiind cea corectă.

Ne raliem acestei opinii şi pentru că potrivit art. 284 Cod procedură civilă, apelul se declară în termen de 15 zile de la comunicarea hotărârii. Aceasta înseamnă că ceea ce se comunică şi în funcţie de care se formulează şi exercită calea de atac este hotărârea in extenso şi nicidecum minuta pronunţată în cauză.

Tocmai la acest aspect s-a referit reclamantul când a invocat încălcarea dreptului său la apărare şi la un proces echitabil. Ceea ce i s-a comunicat a fost dispozitivul, în funcţie de care s-a declarat apelul.

Este evident că în situaţia în care ar fi avut cunoştinţă de conţinutul minutei ce prevedea mult mai puţine obligaţii în sarcina pârâtului decât cele solicitate de reclamant şi decât cele cuprinse în dispozitiv, apelul reclamantului ar fi avut un alt conţinut. Raportat la aceste aspecte, în mod procedural, pentru respectarea  garanţiilor procesuale, instanţa de apel era obligată să dea eficienţă prevederilor art. 297 alin. 2 Cod procedură civilă.

De asemenea, considerăm că în mod greşit instanţa de apel a apreciat că în cauză ar fi incidente dispoziţiile ce reglementează autoritatea de lucru judecat.

Astfel, prin decizia nr. 1218/28.11.2005 pronunţată de Tribunalul Argeş s-a stabilit, în mod irevocabil, că pârâţii Toma ocupă, prin construcţia edificată, 6,61 m.p. din proprietatea reclamantului. Prin aceeaşi hotărâre a fost respinsă cererea de obligare a pârâţilor la demolarea părţii de construcţie aflată pe terenul proprietatea reclamantului, reţinându-se buna credinţă a pârâţilor în edificarea construcţiei.

În dosarul dedus judecăţii noastre, acelaşi reclamant solicită respectarea unor servituţi, acţiunea fiind întemeiată pe prevederile art. 611 – 615 Cod civil. Cu alte cuvinte, dacă reclamantul nu a putut obţine demolarea construcţiei edificată de pârâţi pe terenul său, poate, în condiţiile legii, solicita respectarea servituţii picăturilor din streaşină,celei de vedere, etc. Faptul că la data edificării construcţiei pârâţii au fost de bună credinţă, prin decizia civilă nr. 1218/28.11.2005 reţinându-se că aceştia au edificat în baza unei autorizaţii de construcţie valabilă la acel moment şi având convingerea că sunt proprietarii terenului, nu are relevanţă în ceea ce priveşte obligaţia respectării servituţilor stabilite de lege. Cu atât mai mult cu cât, prin hotărârea mai sus menţionată s-a constatat încălcarea dreptului de proprietate al reclamantului dar s-a respins cererea de demolare, acesta este îndreptăţit să solicite respectarea servituţilor.

Tripla identitate prevăzută de art.1201 Cod civil nu este regăsită, având în vedere că nu există identitate de obiect.

Pe de altă parte, trebuie reţinut şi faptul că dreptul de superficie poate fi  dobândit, prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege. S-a mai regăsit în teorie, ca mod de dobândire a acestui drept real, succesiunea.

Apare evident, că toate aceste moduri de dobândire a dreptului de superficie presupun un acord explicit sau implicit atât al superficiarului cât şi al  proprietarului terenului.

A institui printr-o hotărâre judecătorească, aşa cum a făcut instanţa de apel prin hotărârea atacată un drept de superficie, implicit a obliga proprietarul terenului la  recunoaşterea unui drept de folosinţă asupra terenului său pe toată durata existenţei construcţiei superficiarului, ar însemna o încălcare a dreptului de proprietate.

Nu trebuie ignorate nici prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. A institui un drept de superficie în favoarea pârâţilor, înseamnă a aduce atingere dreptului lor de proprietate, ceea ce presupune implicit stabilirea corelativă a unei compensaţii reflectând valoarea reală a prejudiciului adus. Este evident că, prin existenţa hotărârii judecătoreşti irevocabile anterior amintite prin care instanţele au respins cererea de demolare a construcţiilor, s-a grevat deja proprietatea reclamantului însă aceasta  nu înseamnă că acesta nu are dreptul la o despăgubire reală şi proporţională cu lipsa de folosinţă asupra terenului său.

În consecinţă, considerăm că, în absenţa unui acord al reclamantului şi fără o despăgubire proporţională, dreptul de superficie nu poate fi instituit printr-o hotărâre judecătorească.

Totodată, în cauză au fost administrate probe suficiente din care instanţele puteau să determine ce reprezintă o reparaţie echitabilă a lipsei de folosinţă a reclamantului, urmare a construcţiilor edificate de pârâţi. A considera, că nu s-a probat existenţa unui prejudiciu, aşa cum a făcut instanţa de apel, este greşit. Indiferent de buna sau reaua credinţă a pârâţilor la edificarea construcţiei, reclamantului i s-a încălcat dreptul de proprietate. Această încălcare trebuie  reparată.

Revenind la servituţiile invocate, considerăm că din expertizele efectuate în cauză nu se poate stabili cu exactitate în ce  modalitate acestea pot fi respectate.

Astfel, doar în ceea ce priveşte servitutea picăturii trebuie menţionat că prin raportul de expertiză efectuat în faţa primei instanţe ( fila 214 dosar fond ) expertul a arătat că se impune realizarea zidului de calcan dar numai după existenţa unui acord din partea proiectantului, dat fiind că realizarea acestui zid ar putea afecta structura de rezistenţă a construcţiei. În consecinţă, trebuie verificată posibilitatea obţinerii unui astfel de aviz sau existenţa unei alte soluţii pentru respectarea servituţii menţionate.

În consecinţă, în vederea respectării prevederilor imperative prevăzute de art. 297 alin. 2 Cod procedură civilă, stabilirea despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă dar şi pentru suplimentarea probatoriului în ceea ce priveşte modalitatea de respectare a servituţiilor invocate prin cererea de chemare în judecată, Curtea, în temeiul prevederilor art. 312 alin. 3 Cod procedură civilă, urmează a casa decizia atacată şi a dispune trimiterea cauzei spre rejudecarea apelurilor declarate de părţi împotriva sentinţei civile nr. 2132/07.04.2008, Tribunalului Mureş.

Domenii speta

Spete similare