Partaj judiciar. Valoarea probatorie a raportului de expertiza efectuat cu privire la stabilirea valorii de circulatie a imobilului. Existenta a doua rapoarte de expertiza de evaluare, care stabilesc valorii diferite pentru imobilul supus partajarii....

Partaj judiciar. Valoarea probatorie a raportului de expertiza efectuat cu privire la stabilirea valorii de circulatie a imobilului. Existenta a doua rapoarte de expertiza de evaluare, care stabilesc valorii diferite pentru imobilul supus partajarii. Necesitatea administrarii si altor mijloace de proba pentru stabilirii valorii de circulatie a imobilului. Posibilitatea administrarii unui nou raport de expertiza în faza procesuala a recursului, dupa casare cu retinere.

- C.p.cv., art.304 pct.7, art.312, Metodologia Corpului Expetilor Tehnici

În cazul în care parerile expertilor cu privire la cuantumul coeficientului de zona aplicabil unui anumit imobil nu concorda, existând diferente foarte mari, judecatorului îi revine sarcina de a stabili pe baze obiective valoarea reala a terenului, administrând probe suplimentare cu privire la caracteristicile imobilului si încadrarea acestuia în categoria celor care pot justifica aplicarea unui anumit coeficient, sau dispunând efectuarea unei noi expertize, eventual de catre o comisie formata din 3 experti. De asemenea, judecatorul nu este tinut de opinia expertului, ci solutia pronuntata în cauza trebuie sa se întemeieze pe ansamblul probelor administrate, însa înlaturarea unei probe si luarea în considerare a alteia trebuie sa se faca argumentat.

Insuficienta motivarii deciziei din apel nu atrage în mod necesar reluarea judecatii pe fond, în masura în care instanta de recurs ar putea, pe baza probelor administrate, sa complineasca aceasta lipsa.

Însa, instanta de recurs se afla în imposibilitatea de a stabili pe baza probelor administrate care este valoarea reala de circulatie a terenului în litigiu, deoarece la dosar exista parerile a doi experti care difera în mod substantial în ceea ce priveste valoarea coeficientului de zona si nici nu exista alte probe pe baza carora sa se poata opta în mod argumentat pentru una sau alta dintre opinii.

Având în vedere ca modificarea hotarârii nu poate fi dispusa, fiind necesara administrarea de noi probe, în temeiul art. 312 alin. 3 si 4 C. pr. civ., Curtea va casa decizia recurata si va retine cauza pentru rejudecare în fond, ocazie cu care se va pune în discutie necesitatea efectuarii unei noi expertize de evaluare a terenului, nefiind exclusa posibilitatea administrarii si a altor probe de natura a conduce la stabilirea valorii reale actuale a terenului supus partajului.

CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA

DECIZIA CIVILA NR. 1545/07.12.2010

Prin sentinta civila nr.8077/16.06.2009 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti în dosarul nr. 2297j299/2007 s-a admis cererea de chemare în judecata formulata de reclamanta P.A.în contradictoriu cu pârâtul R.M. (prin care s-a solicitat iesirea din indiviziune prin atribuirea imobilului catre reclamanta), s-a respins ca neîntemeiata cererea reconventionala formulata de pârât  (prin care acesta a solicitat partajarea imobilului în natura, prin formarea a doua loturi) si s-a dispus iesirea din indiviziune a partilor asupra imobilului situat în Bucuresti, compus din teren în suprafata de 300 mp si constructie din paianta, acoperita cu carton, compusa din trei camere, bucatarie si hol, în sensul ca a fost atribuit întregul imobil reclamantei Prisacariu Alexandra, a fost  obligata reclamanta la plata catre pârât a sumei de 118.579 lei cu titlu de sulta în termen de 60 de zile de la data ramânerii definitive a hotarârii si a fost obligat pârâtul Radu Marin la plata catre reclamanta a sumei de 2513 lei reprezentând cheltuieli de judecata.

  În ceea ce priveste cuantumul sumei la care a fost obligata reclamanta cu titlu de sulta, instanta a avut în vedere concluziile raportului de expertiza întocmit de expertul C.N., prin care s-a stabilit ca valoarea de circulatie a terenului este de 323.553 lei si concluziile raportului de expertiza tehnica judiciara în specialitatea constructii, întocmit de experta Carbunescu Catalina, înregistrat la Biroul Local pentru Expertize Judiciare Tehnice si Contabile sub nr. 5520/19.09.2007, prin care a fost stabilita valoarea de circulatie a constructiei la suma de 32.184 lei.

Instanta nu a considerat întemeiata solicitarea reclamantei de omologare a raportului de expertiza topografica întocmit de expertul Popescu Ioan, care a stabilit ca valoare de circulatie a terenului o suma mai mica. Instanta a retinut ca ambele parti au criticat modul de calcul, reclamanta însasi formulând obiectiuni si depunând la dosar un punct de vedere al unui expert consilier ( fila 168). Mai mult, chiar instanta a înteles sa dispuna efectuarea unei contraexpertize, apreciind ca raportul de expertiza mai sus mentionat nu este in masura sa lamureasca aspectul privitor la valoarea de circulatie a terenului, valoare ce a fost stabilita in baza Hotarârii CGMB nr. 211/2006 care reglementeaza  metodologia de calcul si evaluarea  terenurilor  din domeniul public  si  privat al  Municipiului Bucuresti.

Prin  decizia  civila nr.261/25.02.2010, pronuntata de  Tribunalul  Bucuresti Sectia a  III-a Civila, s-a respins, ca nefondat,  apelul formulat de  apelanta - reclamanta Prisacaru  Alexandra  împotriva sentintei civile  nr. 8077/16.06.2009  pronuntata de  Judecatoria  Sectorului 1 Bucuresti în contradictoriu cu  intimatul  - pârât Radu  Marin si a fost obligata apelanta  la  1000 lei cheltuieli de judecata  catre intimat.

Din înscrisurile aflate la dosar instanta de apel a retinut ca,  în speta, au fost efectuate 3 expertize tehnice pentru stabilirea valorii de circulatie a imobilului supus partajarii, fiecare expert numit în cauza aplicând un alt coeficient de zona pentru determinarea acestei valori.

Dintre cele 3 expertize, apelanta reclamanta pune în discutie ultimele doua expertize, considerând ca a doua expertiza tehnica efectuata în cauza a aplicat un coeficient de zona corect, iar a treia expertiza, omologata de instanta este eronata prin aplicarea unui coeficient de zona gresit.

Astfel, apelanta reclamanta sustine ca expertul Popescu Ion a stabilit în mod judicios valoarea de circulatie a imobilului, prin aplicarea corecta a coeficientului de zona de 1,25 folosind metodologia de calcul si criteriile de zonare pentru Municipiul Bucuresti cuprinse în HCGMB nr. 207 si 286/2005, actualizate prin HCGMB nr. 211/2006. Tribunalul a apreciat ca, dimpotriva, expertiza corecta este cea întocmita de expertul tehnic N. Corneliu, în care a fost aplicat coeficientul de zona 3 si care a fost valorificata de prima instanta.

Asa cum a retinut prima instanta, Tribunalul a apreciat ca, pe de o parte, expertiza întocmita de expertul tehnic Popescu a fost la rândul sau criticata de apelanta reclamanta prin concluziile expertului sau consilier depuse la fila 168 din dosarul de fond.

Pe de alta parte, coeficientul de zona 3 poate fi aplicat nu numai în zona 0 a Municipiului Bucuresti, asa cum sustine apelanta reclamanta, ci si în celelalte zone, în cazuri foarte bine justificate (a se vedea extrasul din Metodologia elaborata de Corpul Expertilor Tehnici din România, depus la fila 213 din dosarul de fond, ca anexa la raspunsul la obiectiuni pe care l-a întocmit expertul tehnic N. Corneliu). În aceasta Metodologie, dupa ce este redat un tabel cu valoarea coeficientului de zona Z pentru zona 0 ( cu valoarea cuprinsa între 6 si 3) a Municipiului Bucuresti si a municipiilor cu peste 200.000 locuitori, Corpul expertilor tehnici recomanda anumiti coeficienti de zona, cu precizarea ca pentru zonele 1, 2 si 3, indiferent de oras, expertii vor putea aplica coeficienti de zona, în cazuri foarte bine justificate.

În speta, expertul N. Corneliu a justificat în mod temeinic aplicarea coeficientului de zona 3 pentru imobilul în litigiu, aratând ca terenul este "amplasat foarte aproape de zona 2, la circa 350 m de Lacul Grivita, pe o strada linistita, cu posibilitati de parcare lânga teren, în apropierea mai multor baze sportive si la circa 200 m de un cartier rezidential modern format numai din vile pe malul Lacului Grivita".

Aceeasi metoda de calcul, fundamentata pe aceleasi acte normative a folosit si expertul I.Popescu în expertiza tehnica apreciata de apelanta ca fiind cea corecta. Singura diferenta consta în faptul ca acest din urma expert a aplicat un coeficient de zona mai mic ( aproximat si nu dinainte stabilit de vreo dispozitie legala), în valoare de 1,25 si nu de 3, iar tribunalul a retinut ca si acest expert si-a justificat alegerea valorii coeficientului de zona în functie de anumite criterii, cum ar fi localizarea între 2 microzone care apartin zonei 2 de evaluare (se vedea fila 150 din dosarul de fond).

Tribunalul a concluzionat ca alegerea unui coeficient de zona s-a facut dupa aprecierea si aproximarea fiecarui expert, în ambele expertize, în functie de criteriile pe care fiecare le-a gasit mai relevante în speta si ca prima instanta a considerat în mod just ca lamuririle date de expertul tehnic Nicoalescu la obiectiunile facute de apelanta cu ocazia ultimei expertize lamuresc situatia de fapt si corespund caracteristicilor imobilului supus partajarii.

Asa fiind, tribunalul a apreciat ca apelul este nefondat, prima instanta cenzurând în mod corect expertiza tehnica pe care a valorificat-o la pronuntarea sentintei.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termenul prevazut de art. 301 C. pr. civ., reclamanta P.A.

În motivarea recursului, reclamanta arata ca decizia din apel se fundamenteaza pe aprecierea si aproximarea  subiectiva  formulata de expertul  tehnic N. Corneliu. Decizia astfel pronuntata, prin care se mentine sentinta civila  pronuntata de  Judecatoria Sector 1, lasa loc  arbitrariului. Or, o hotarâre  judecatoreasca  se pronunta  în numele  legii, astfel ca aceasta trebuie data numai în litera si spiritul legii, neputând lasa loc echivocului.

Recurenta mai arata ca expertul-parte, în concluziile sale, a  prezentat  situatia speciala a terenului pentru care urmeaza sa se plateasca sulta, în  justificarea faptului ca metoda folosita de expertul Popescu Ioan pentru  stabilirea sultei este una impartiala,  specificând  faptul ca metoda îl protejeaza atât pe detinator, în sensul ca se da valoare  unui teren care în conditiile normale n-ar putea  fi tranzactionat, cât si pe platitorul sultei, prin faptul ca nu este fortat  sa plateasca o valoare raportata la o piata pe care terenul nu va avea cumparatori.

Fata de aceste opinii exprimate de expertul parte, aprecierea  tribunalului  în sensul ca raportul de expertiza întocmit de expertul Popescu a fost contestat de reclamanta, este vadit gresita si neîntemeiata, având în vedere  considerentele mai sus aratate si nu în ultimul rând faptul ca  acesta a aratat ca raportul de expertiza atinge  toate obiectivele  impuse de instanta.

Cu toate aceste motivari  ale instantei de apel,  tribunalul  a  retinut, în final, ca prima instanta a considerat în mod just ca explicatiile date de expertul  N. lamuresc situatia de fapt si corespund  caracteristicilor  imobilului supus partajarii, omitând a avea în vedere faptul ca însusi expertul N.  a mentionat în concluziile sale urmatoarele: valorile prezentate sunt informative, valoarea reala de piata a unui teren este stabilita de realitatea economica locala si individualizata prin tranzactia între vânzator si cumparator.

În aceste conditii, recurenta considera ca valoarea de circulatie  mentionata în expertiza întocmita de expertul N. este abuziv si artificial  stabilita, dupa aproximarile subiective ale expertului, neîncadrându-se în limitele de legalitate stabilite prin normele edictate de Corpul Expertilor Tehnici.

Prin întâmpinarea la motivele de recurs, intimatul pârât Radu Marin a solicitat respingerea recursului ca nefondat, apreciind ca decizia din apel  a fost pronuntata cu respectarea prevederilor legale.

Curtea a apreciat ca recursul este fondat, dispunand admiterea recursului, casarea deciziei apelate si retinerea cauzei in vederea rejudecarii in fond, acordandu-se termen pentru administrarea expertizei de evaluare a terenului.

În motivarea deciziei, s-au retinut urmatoarele:

Recurenta sustine în esenta, ca, desi instanta de apel a fost învestita cu critici privind modul arbitrar în care expertul N. Corneliu a înteles sa aplice coeficient de zona 3, aceasta a retinut ca expertul si-a justificat optiunea, indicând anumite criterii de natura a creste valoarea terenului, fara a motiva de ce nu s-a avut în vedere lucrarea expertului P., care, de asemenea, si-a justificat optiunea pentru aplicarea unui alt coeficient, 1,25,  care este de natura sa determine o valoare mai mica a terenului supus partajului.

Criticile astfel formulate de recurenta se pot încadra în prevederile art. 304 pct. 7 C. pr. civ., care reglementeaza ca motiv de recurs situatia în care hotarârea nu cuprinde motivele pe care se sprijina ori ea cuprinde motive contradictorii ori straine de natura pricinii.

Potrivit art. 261 pct. 5 C. pr. civ., hotarârea trebuie sa cuprinda motivele de fapt si de drept care au format convingerea instantei, cum si cele pentru care s-au înlaturat cererile partilor. Motivarea hotarârii presupune aratarea în scris a ratiunilor care au determinat judecatorul sa respinga sau sa admita a cerere. Motivarea trebuie sa fie clara, convingatoare si pertinenta, constituind o garantie pentru parti în fata arbitrariului judecatoresc si, în acelasi timp, singurul mijloc prin care se da posibilitatea exercitarii controlului judiciar.

Motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 7 C. pr. civ. vizeaza nu numai inexistenta motivarii hotarârii, dar si insuficienta ei. De asemenea, simplele afirmatii generale în considerentele hotarârii, nu corespund scopului motivarii si echivaleaza cu o nemotivare.

În speta, instanta de apel a retinut ca alegerea unui coeficient de zona s-a facut dupa aprecierea si aproximarea fiecarui expert, în ambele expertize, în functie de criteriile pe care fiecare le-a gasit mai relevante în speta si ca prima instanta a considerat în mod just ca lamuririle date de expertul tehnic N. la obiectiunile facute de apelanta cu ocazia ultimei expertize lamuresc situatia de fapt si corespund caracteristicilor imobilului supus partajarii.

Aceasta concluzie a instantei de apel nu este motivata în niciun fel, nerezultând, din considerentele deciziei, de ce coeficientul de zona 3 aplicat de expertul N. este mai "just" decât coeficientul de zona 1,25 aplicat de expertul P., în conditiile în care ambii experti si-au fundamentat lucrarile pe aceleasi acte normative si au indicat criteriile de alegere a coeficientului.

Metodologia Corpului Expetilor Tehnici recomanda anumiti coeficienti de zona, pentru imobilele aflate în Zona 0, cu mentiunea ca expertii pot aplica coeficienti de zona, în cazuri bine justificate, si pentru imobilele aflate în Zonele 1, 2 si 3. Coeficientii de zona ce pot fi aplicati de experti în astfel de cazuri bine justificate, pentru imobile ce nu se gasesc în Zona 0, ci în Zonele 1, 2 si 3, nu sunt prevazuti si cuantificati în mod expres în Metodologia Corpului Expertilor Tehnici. În consecinta, stabilirea coeficientului este lasata la latitudinea expertului, care trebuie sa motiveze de ce este vorba despre un "caz bine justificat" în raport cu caracteristicile concrete ale imobilului expertizat. Evident ca un asemenea indice de zona nu ar putea fi mai mare de indicele maxim aplicabil Zonei 0, însa poate fi mai mic si nu neaparat cifra întreaga, ci si cifre zecimale, asa cum a procedat, spre exemplu, în cauza, expertul Popescu, care a stabilit un coeficient de 1,25. Instanta de recurs întelege sa faca referire la acest coeficient, în acest context, nu pentru a sustine ca acesta este corect stabilit, ci pentru a arata ca valoarea coeficientilor ce pot fi aplicati de experti pentru imobilele situate în  Zonele 1, 2 si 3 pot avea orice valoare cuprinsa între 1 si valoarea coeficientului maxim pentru Zona 0.

În cazul în care parerile expertilor cu privire la cuantumul coeficientului de zona aplicabil unui anumit imobil nu concorda, existând diferente foarte mari (cum este cazul în speta, în care stabilirea coeficientului 3 a condus la triplarea valorii de baza a terenului), judecatorului îi revine sarcina de a stabili pe baze obiective valoarea reala a terenului, administrând probe suplimentare cu privire la caracteristicile imobilului si încadrarea acestuia în categoria celor care pot justifica aplicarea unui anumit coeficient, sau dispunând efectuarea unei noi expertize, eventual de catre o comisie formata din 3 experti. De asemenea, judecatorul nu este tinut de opinia expertului, ci solutia pronuntata în cauza trebuie sa se întemeieze pe ansamblul probelor administrate, însa înlaturarea unei probe si luarea în considerare a alteia trebuie sa se faca argumentat.

Instanta de apel nu a motivat de ce considera corecta si justa opinia expertului N. cu privire la coeficientul 3 si, de asemenea, de ce opinia expertului P. cu privire la coeficientul 1,25 nu poate fi luata în considerare.  În acest context, trebuie mentionat faptul (retinut dealtfel si de catre instanta de apel) ca ambii experti au efectuat evaluarea în raport de metoda comparatiei prin bonitare, raportându-se la aceeasi metodologie, diferenta constând exclusiv în coeficientul de zona aplicat. În aceste conditii, instanta de recurs constata ca este întemeiat motivul de recurs invocat de recurenta, hotarârea recurata nefiind suficient motivata.

Insuficienta motivarii deciziei din apel nu atrage în mod necesar reluarea judecatii pe fond, în masura în care instanta de recurs ar putea, pe baza probelor administrate, sa complineasca aceasta lipsa.

Însa, Curtea se afla în imposibilitatea de a stabili pe baza probelor administrate care este valoarea reala de circulatie a terenului în litigiu, deoarece la dosar exista parerile a doi experti care difera în mod substantial în ceea ce priveste valoarea coeficientului de zona si nici nu exista alte probe pe baza carora sa se poata opta în mod argumentat pentru una sau alta dintre opinii.

În mod gresit instanta de apel a respins cererea apelantei-reclamante de efectuare a unei noi expertize în apel, punând-o pe aceasta în situatia de a nu-si putea dovedi motivele de apel si încalcându-i astfel dreptul de a administra proba solicitata, în conditiile art. 292 C. pr. civ., prin cererea de motivare a apelului.

Având în vedere ca modificarea hotarârii nu poate fi dispusa, fiind necesara administrarea de noi probe, în temeiul art. 312 alin. 3 si 4 C. pr. civ., Curtea va casa decizia recurata si va retine cauza pentru rejudecare în fond, ocazie cu care se va pune în discutie necesitatea efectuarii unei noi expertize de evaluare a terenului, nefiind exclusa posibilitatea administrarii si a altor probe de natura a conduce la stabilirea valorii reale actuale a terenului supus partajului.

Domenii speta

Spete similare