Evacuarea chiriasului din imobilul restituit fostilor proprietari. Limitarea în timp a efectelor oug nr.40/1999

Evacuarea chiriasului din  imobilul restituit fostilor proprietari. Limitarea în timp a efectelor OUG nr.40/1999

(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE - DOSAR NR.11214/300/2008- DECIZIA CIVILA NR.928/21.09.2010)

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti la data de 8.10.2008, sub nr. 11214/300/2008, reclamantii D.E., P.E. si P.F. au chemat în judecata pe pârâtul L.D., solicitând instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta sa dispuna evacuarea acestuia din imobilul proprietatea reclamantilor, situat în str.M.E. nr.75, sector 2, Bucuresti, cu obligarea pârâtului la plata cheltuielilor judecata.

În motivare, s-a aratat ca prin Dispozitia nr.384/28.06.2002 a Primarului General, reclamantilor le-a fost retrocedat în proprietate imobilul situat în B., str.M.E. nr.75, inclusiv apartamentul ocupat de catre pârâtul L.D.. La data retrocedarii, contractul de închiriere dintre pârât si S.C. A. S.A. a încetat de drept în baza Dispozitiei nr.384/28.06.2002 a Primarului General. Respectând prevederile Legii nr. 10/2001 si a O.U.G. nr. 40/1999 reclamantii l-au anuntat pe pârât de posibilitatea de a încheia un contract de locatiune pentru o perioada de 5 ani asupra spatiului locativ pe care acesta îl ocupa în calitate de chirias. Pârâtul a refuzat încheierea contractului spunând ca nu va mai sta mult în locuinta si ca nu are rost sa se mai încheie un contract, continuând sa plateasca chirie. 

Prin sentinta civila nr.310/14.01.2009, Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti a admis cererea formulata de reclamantii D.E., P.E. si P.F., în contradictoriu cu pârâtul L.D., a dispus evacuarea pârâtului din imobilul proprietatea reclamantilor, situat în B., str.M.E. nr.75, sector 2, pentru lipsa titlului locativ si a obligat pârâtul la 10,3 lei cheltuieli de judecata catre reclamanti. 

Prin decizia civila nr. 262 A din 26.02.2010  Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila a respins ca nefondat apelul declarat de apelantul-pârât L.D., în contradictoriu cu intimatii-reclamanti D.E., P.E. si P.F., si a obligat apelantul la 500 lei cheltuieli de judecata catre intimatii-reclamanti.

Împotriva acestei decizii civile, la data de 12.05.2010 a formulat recurs pârâtul L.D., care a fost înregistrat pe rolul Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a III-a Civila si pentru cauze cu minor si de familie, la data de 21.05.2010.

Prin motivele de recurs recurentul-pârât solicita modificarea hotarârilor recurate pentru motivul de nelegalitate prevazut de dispozitiile art.304 pct.9 - hotarârea pronuntata fiind lipsita de temei legal si data cu aplicarea gresita a legii - si, prin rejudecarea cauzei, admiterea apelului declarat de catre apelantul L.D. si schimbarea sentintei civile nr.310/14.01.2009, în sensul respingerii cererii de evacuare a pârâtului din imobilul proprietatea reclamantilor, ca inadmisibila sau, în subsidiar, ca nefondata.

Recurentul a sustinut astfel ca hotarârile instantelor de fond sunt netemeinice si nelegale, aratând ca prin sentinta apelata, prima instanta a admis actiunea asa cum a fost formulata si a dispus evacuarea acestuia din imobilul sus mentionat, dar între obiectul pricinii si motivarea hotarârii exista o vadita contradictie, prin obiect actiunea fiind de evacuare, iar motivarea apartinând actiunii în revendicare, dupa natura dreptului si scopul urmarit.

Or, cele doua actiuni, de drept comun, prezinta deosebiri esentiale.

Actiunea în evacuare este specifica raporturilor juridice de locatiune, adica acelor raporturi prin care o parte, numita locator, s-a obligat sa procure  celeilalte parti, numita locatar, folosinta pe timp determinat a unui bun individual determinat si neconsumptibil în schimbul unei sume de bani, numita chirie. Asemenea raporturi juridice au ca efect translatiunea folosintei unui bun, locatarul fiind un detentor care nu dobândeste drepturi reale asupra bunului, având obligatia restituirii acestuia. Cu alte cuvinte, raporturile juridice din materia locatiunii sunt raporturi de obligatii.

Actiunea personala în evacuare este o actiune proprie speciala, circumscrisa sferei raporturilor locative pentru a carei admisibilitate în fond este necesara îndeplinirea urmatoarelor cerinte: sa fi existat un contract de închiriere valabil încheiat, acest contract sa-si fi încetat efectele pentru indiferent ce motive, fostul locatar sa refuze eliberarea spatiului ce a format obiectul încheierii. În absenta unui raport juridic locativ între reclamanti si pârât actiunea personala în evacuare este inadmisibila, reclamantii având la îndemâna doar o actiune reala în revendicare.

În realitate, reclamantii, desi aveau aceasta obligatie, nu au reusit sa administreze nici o dovada din care sa reiasa ca a existat vreodata un contract de închiriere respectiv un raport juridic locativ care sa justifice admisibilitatea în fond a actiunii în evacuare. Or, tocmai aceasta inexistenta a contractului de închiriere între proprietarii care si-au redobândit imobilul si fostul chirias al statului constatata de instanta de fond a stat la baza solutiei de evacuare pentru lipsa titlu.

În cauza de fata, între reclamanti si pârât, dupa 28.06.2008 nu au existat raporturi de obligatii derivate din locatiune, ci raporturi de drept real constând în exercitarea fara drept de catre pârât a posesiei asupra imobilului proprietatea reclamantului - detentor precar, cum, de altfel, în mod corect observa instanta.

Ca urmare, în opinia recurentului, dreptul real de proprietate al reclamantilor nu poate fi aparat decât pe calea actiunii în revendicare, nicidecum pe calea actiunii în evacuare. Cum însa reclamantii au înteles sa utilizeze calea actiunii în evacuare si pe cea în revendicare pusa la îndemâna lor, iar judecatorul nu poate schimba obiectul actiunii, ci doar eventual temeiul juridic al acesteia (art.129 alin. ultim Cod procedura civila), instanta avea obligatia de a respinge ca inadmisibila actiunea în evacuare.

Mai arata recurentul-pârât ca hotarârile sunt netemeinice si nelegale, întrucât desi recurentul-pârât a mai invocat faptul ca, potrivit art. 10 din O.U.G. nr.40/1999, aplicabil cauzei de fata, în termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal, proprietarul trebuie sa îl notifice pe chirias sau pe fostul chirias în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, reclamantii nu au respectat aceste prevederi, fiind incidente dispozitiile art.11 alin.1 privitoare la prelungirea de drept a contractului anterior pâna la încheierea unui nou contract de închiriere. Ar fi fost posibila solicitarea de evacuare neconditionata a chiriasilor doar daca acestia nu ar fi raspuns în scris sau ar fi refuzat nejustificat încheierea noului contract în termen de 60 de zile de la primirea notificarii. În baza acestor dispozitii, a fost respinsa solicitarea de evacuare a pârâtului, cu motivarea ca a intervenit prelungirea de drept a contractului anterior, prin sentinta civila nr. 2192/27.03.2003 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti si prin sentinta civila nr.220/14.01.2005 a Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti. Nici dupa pronuntarea acestor doua hotarâri judecatoresti reclamantii nu si-au schimbat atitudinea refuzând, în continuare, sa încheie un nou contract de închiriere, astfel ca vechiul contract de închiriere subzista si în prezent fiind prelungit de drept.

De altfel, daca reclamantii si-ar fi respectat obligatia de a încheia contractul de închiriere, dupa expirarea termenului de 5 ani, recurentul ar fi putut beneficia de reînnoirea contractului de închiriere în conditiile art. 14 din O.U.G. nr.40/1999.

Intimatii nu au formulat întâmpinare.

La data de 20.09.2010 s-a depus la dosarul cauzei în copie certificatul de deces al intimatei-reclamante P.E. (decedata la data de 4.04.2010), certificatul de deces al sotului acesteia, P.D., precum si certificatul de nastere al intimatului-reclamant P.F., pe baza carora Curtea a retinut ca acesta din urma este singurul succesor al intimatei decedate în cursul procesului.

Examinând decizia recurata si actele dosarului în raport de criticile de recurs formulate în cauza, Curtea constata ca recursul este nefondat.

Criticile de nelegalitate vizând interpretarea si aplicarea gresita a legii prin prisma admisibilitatii actiunii în evacuare în lipsa unor raporturi locative contractuale între parti nu pot fi primite pentru considerentele expuse în continuare.

Actiunea în evacuare pentru lipsa titlului locativ poate fi formulata ca o consecinta a încetarii raporturilor juridice locative pentru neîndeplinirea de catre locatari (sau comodatari) a obligatiilor ce le revin în baza contractului, constatata în urma rezilierii, ca sanctiune civila, sau a încetarii în orice mod a raporturilor contractuale.

Atunci când între parti nu a existat un asemenea contract, actiunea personala imobiliara în evacuare este întemeiata pe dispozitiile art.998-999 C.civ., actiunea fiind una în angajarea raspunderii civile delictuale.

Prin urmare, existenta ori inexistenta raportului juridic locativ între parti nu determina automat admisibilitatea ori inadmisibilitatea unei asemenea actiuni în justitie, cum în mod eronat sustine recurentul.

Cu atât mai mult, nu pot fi retinute sustinerile acestuia referitoare la posibilitatea promovarii de catre reclamanti a unei actiuni în revendicare, ca singura cale pentru redobândirea posesiei asupra bunului imobil.

Actiunea în revendicare reprezinta un mijloc specific de aparare a dreptului de proprietate, fiind însa o actiune reala petitorie, întrucât reclamantul solicita prin aceasta actiune sa i se recunoasca dreptul sau asupra bunului de care a fost deposedat, pe când în prezenta cauza nu se impune în prealabil stabilirea nemijlocita a dreptului de proprietate a reclamantilor asupra imobilului în litigiu, având în vedere singurul titlu de proprietate invocat si necontestat, respectiv Dispozitia P.M.B. nr.384/28.06.2002 prin care imobilul în litigiu a fost restituit în natura în proprietatea reclamantilor, conform Legii nr.10/2001 (art.23).

Retinându-se totodata ca imobilul-apartament situat în B., str.M.E. nr.75, sectorul 2, a facut obiectul contractului de închiriere nr.12885/4.08.1999 dintre P.M.B, prin S.C. A. S.A. si recurent, contract al carei termen a fost prorogat succesiv, conform normelor legale de protectie a chiriasilor - vazând dispozitiile art.13 din Legea nr.10/2001 republicata, conform carora "în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevazute de prezenta lege sau prin hotarâre judecatoreasca sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.40/1999 privind protectia chiriasilor" - Curtea constata ca în mod corect s-a stabilit de catre instantele de fond ca dispozitiile O.U.G. nr.40/1999 prevad prelungirea de drept a duratei contractelor de închiriere având ca obiect suprafete locative detinute de stat sau de unitatile administrative ale acestuia la data intrarii în vigoare a actului normativ, prelungirea operând pâna la data de 8.05.2004, respectiv 5 ani de la intrarea în vigoare a ordonantei. Or, în speta, fata de prevederile art. 7 din acelasi act normativ si în conditiile în care, conform hotarârilor judecatoresti irevocabile pronuntate anterior între aceleasi parti, intimatii-reclamanti au refuzat încheierea unui contract de închiriere locatiunea în beneficiul pârâtului s-a prelungit de drept pentru termenul de 5 ani prevazut de respectivul act normativ, corect s-a stabilit ca începând cu 28.06.2007 pârâtul nu a mai beneficiat de protectia legala oferita de O.U.G. nr.40/1999.

Prin urmare, sunt neîntemeiate si criticile de recurs formulate cu privire la aceste aspecte, Curtea constatând în plus ca nu poate fi primita nici interpretarea data de recurent privind incidenta prevederilor legale referitoare la reînnoirea contractului de închiriere în conditiile art.14 din O.U.G. nr.40/1999.

Este adevarat ca potrivit art.14 alin.1 din O.U.G. nr.40/1999, astfel cum a fost modificata prin Legea nr.241/2001, la expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonante de urgenta chiriasul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata închirierii. Curtea apreciaza însa ca dreptul chiriasului la reînnoire nu poate opera decât limitat în timp, pentru o perioada similara celei anterioare, ceea ce presupune existenta unui contract de închiriere între parti, posibilitatea unor reînnoiri succesive neputând avea semnificatia unei prorogari a duratei contractului de înca 5 ani, în lipsa altor dispozitii exprese în acest sens.

A aprecia ca prin O.U.G. nr.40/1999 se asigura chiriasilor un drept la reînnoirea contractului fara o limitare în timp a exercitarii acestuia în situatia în care chiriasul ocupa locuinta în virtutea unor norme speciale de protectie cu caracter imperativ, limitate însa în timp, norme prin care fostii proprietari ce si-au redobândit dreptul asupra imobilelor preluate abuziv de stat trebuiau sa asigure folosinta lor pentru chiriasii titulari de contracte încheiate anterior redobândirii, echivaleaza fara îndoiala cu o sarcina deosebit de oneroasa impusa proprietatii, sarcina ce nu îsi mai poate gasi justificarea în conditiile în care prin O.U.G. nr.8/2004 nu se mai face nicio trimitere la vechea norma de protectie, prin acest act normativ prorogându-se expres doar durata contractelor de închiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte care expira la data de 8 aprilie 2004 pentru imobilele din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, cum s-a aratat mai sus.

Prin Hotarârea Radovici si Stanescu contra României (2006), retinuta si de instanta de apel în considerentele deciziei recurate, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a subliniat faptul ca masurile de protectie adoptate în 1999 prin O.U.G. nr.40/1999 erau destinate, pe de o parte, pentru a controla cresterea chiriilor, iar, pe de alta parte, scopul lor era de a prelungi contractele de închiriere in situatii exceptionale, astfel ca urmareau un scop legitim - protectia chiriasilor împotriva crizei de locuinte.

Desi Curtea a apreciat ca acest sistem nu este "criticabil in sine" deoarece statul dispune de o larga marja de apreciere în ceea ce priveste reglementarea folosintei bunurilor, s-a statuat ca, atât timp cât exista riscul ca proprietarul sa suporte o sarcina excesiva cât priveste posibilitatea de a dispune de bunul sau, autoritatile trebuiau sa stabileasca "mecanisme legislative previzibile si coerente" care sa protejeze proprietarul împotriva unor interventii arbitrare si imprevizibile în dreptul sau de proprietate, Curtea considerând astfel ca Ordonanta de Urgenta nr.40/1999 nu cuprinde astfel de garantii. Curtea a analizat in detaliu si prevederile art.11 alin.1 si 13 lit.d si a concluzionat ca restrictiile impuse fostilor proprietari în privinta utilizarii bunului lor imobil, respectiv "impunerea unei obligatii atât de grea ca aceea de a pastra locatarii în imobilul lor timp de cinci ani" corelata cu imposibilitatea de a îi obliga pe chiriasi, timp de mai multi ani, de a le plati chirie, sunt rezultatul unor "dispozitii defectuoase si lacune ale ordonantei de urgenta", restrictii apreciate de Curte ca fiind vadit disproportionate în raport de scopul avut în vedere, fiind încalcat dreptul de proprietate asa cum este acesta ocrotit prin Protocolul nr.1 aditional la Conventie.

În consecinta, în lipsa altei prorogari legale, Curtea constata ca, indiferent de motivele care au determinat neîncheierea contractului de închiriere mentionat, recurentul ocupa în prezent spatiul cu destinatia de locuinta fara nici un titlu, impunându-se deci înlaturarea acestei situatii cauzatoare de prejudicii pentru intimati care nu îsi pot exercita pe deplin prerogativele ce decurg din calitatea acestora asupra imobilului aratat.

Constatând, prin urmare, ca motivul de recurs prevazut de art.304 pct.9 Cod procedura civila nu este incident în cauza, Curtea, în temeiul art.312 alin.1 Cod procedura civila, va respinge recursul ca fiind nefondat.

Domenii speta

Spete similare