Plângere împotriva încheierii de carte funciara

 plângere împotriva încheierii de carte funciară

Prevederile art. 22 alin. 1 lit. a) din Legea nr. 7/1996 consacră principiul relativităţii (continuităţii) înscrierilor, în sensul că înscrierea unui drept în cartea funciară se poate efectua numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii de înscriere, era menţionat în cartea funciară ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută.

Opozabilitatea declaraţiei de utilitate publică şi a lucrărilor de expropriere, în cadrul procedurii de expropriere, în raport cu terţii dobânditori ai imobilului (cum este şi cazul în speţă al reclamantei SC C. R. E. SRL), precum şi efectele acestei opozabilităţi, nu pot fi invocate în cadrul procedurii necontencioase de soluţionare a cererii de înscriere, soluţionată în prima fază de către registratorul de carte funciară.

Faptul că reclamanta şi antecesoarea sa au formulat acţiuni în justiţie prin care au contestat procedura de expropriere nu constituie un motiv de respingere a plângerii împotriva încheierii de carte funciară. Dreptul de a formula plângere împotriva încheierii de carte funciară este prevăzut de art. 50 din Legea nr. 7/1996, fiind, aşadar, un drept legal, a cărui exercitare nu poate fi calificată ca fiind abuzivă.

Prin plângerea înregistrată la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bucureşti sub nr. 451670/22.10.2008, transmisă Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 05.11.2008 şi înregistrată sub nr. 19529/299/2008, petenta SC C. R. E. SRL a solicitat instanţei, în contradictoriu cu intimatul Statul Român prin C.N.A.N.D.R. SA, admiterea plângerii având ca obiect anularea încheierii nr. 394455/17.09.2008 pronunţată de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bucureşti Sector 1 şi radierea înscrierilor efectuate în Cartea Funciara în baza încheierii atacate, referitoare la imobilul situat în Bucureşti, sector 1.

În motivarea cererii, petenta a arătat că este proprietara imobilului din Bucureşti, sector 1, având număr cadastral 7771/1/1, drept de proprietate înscris în Cartea funciară ţinută de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bucureşti Sector 1, conform Încheierii nr. 26069/10.10.2006, iar în vederea stabilirii amplasamentului lucrărilor de lărgire a şoselei de centură a Bucureştiului, acest imobil a fost propus spre expropriere, consemnându-se însă despăgubirea pentru expropriere pe numele unui terţ, şi anume, SC C. SRL, şi nu al petentei.

În şedinţa publică din 12.12.2008, petenta a depus o cerere completatoare, prin care a solicitat şi anularea dezmembrării operate la cererea Statului, prin CNADNR, asupra terenul proprietatea reclamantei şi alipirea suprafeţelor, pentru a se reface lotul iniţial, cu rectificarea schiţelor cadastrale.

Prin sentinţa civilă nr. 2044/06.02.2009 Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a respins ca neîntemeiată plângerea.

Instanţa a reţinut că încheierea atacată de petentă s-a întemeiat pe o decizie a Comisiei pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, prin care s-a stabilit, pe baza unor documente anterioare înregistrării menţiunilor în sensul divizării proprietarului iniţial al imobilului din Bucureşti, sector 1, exproprierea imobilului menţionat şi acordarea despăgubirilor corespunzătoare procedurii de expropriere.

În aceste condiţii, exproprierea imobilului era opozabilă proprietarului imobilului înscris în cartea funciară şi acesta era obligat să suporte consecinţele unui act administrativ prin care se dispunea, în conformitate cu dispoziţiile constituţionale privind exproprierea, trecerea în schimbul unei despăgubiri stabilită prin înţelegerea părţilor, a unui teren din proprietatea petentei în patrimoniul intimatului.

Astfel, petenta nu poate susţine cu temei că prin încheiere s-a procedat la o intabulare a dreptului de proprietate fără să existe un acord de voinţă între părţi în sensul transmiterii dreptului de proprietate, în condiţiile în care actul exproprierii îi este opozabil, în condiţiile Constituţiei şi ale legii, oricărei persoane fizice sau juridice vizate de această măsură.

Faptul că suma reprezentând despăgubirea corespunzătoare exproprierii a fost consemnată pe numele societăţii care era iniţial proprietara imobilului, SC C. SRL şi care a transmis prin divizare o parte din patrimoniul său, în care s-a inclus şi dreptul de proprietate asupra terenului expropriat, către petenta din prezenta cauză nu este de natură să infirme justeţea încheierii date de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară  Sector 1 Bucureşti, în condiţiile în care exproprierea a respectat dispoziţiile legale, iar faptul consemnării pe numele societăţii iniţiale nu a vătămat-o pe petentă, aceasta putând intra în posesia sumei consemnate, în condiţiile în care asociatul unic al celor două societăţi este aceeaşi persoană.

De asemenea, instanţa a reţinut că actul de dezlipire (dezmembrare), a cărui anulare o solicită petenta prin cererea completatoare, a reprezentat o manifestare de voinţă prin care asociatul unic al petentei a acceptat această dezmembrare a terenului aflat în proprietatea sa, constituind în acelaşi timp o acceptare implicită a exproprierii terenului cu nr. cadastral 7771/1/2, în consecinţă o manifestare de voinţă unilaterală, a cărei anulare, faţă de motivele prezentate, nu se justifică.

Prin decizia civilă nr. 397/07.04.2010, Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a Civilă a admis apelul declarat de apelanta-reclamantă, a anulat sentinţa civilă nr. 2044/06.02.2009 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti şi, evocând fondul, a admis plângerea şi a anulat încheierea nr. 394455/03.09.2008 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sector 1 Bucureşti. Totodată, a respins cererea CNADR Bucureşti, privind înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate în favoarea Statului Român, cu titlu de expropriere asupra imobilului cu nr. cadastral 7771/1/2 în suprafaţă  de 2433 mp şi a dispus radierea din cartea funciară a menţiunilor înscrise în baza încheierii nr. 394455/2008.

Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că în CF nr. 24110 a sectorului 1 s-a intabulat dreptul de proprietate asupra imobilului teren şi construcţie din sector 1, cu nr. cadastral  7771/1, în favoarea SC C. SRL.

Ca urmare a divizării SC C. SRL s-au constituit două societăţi comerciale, SC O. G. SRL şi SC C. R. E. SRL, ambele preluând o parte din patrimoniul societăţii mamă. Astfel, în favoarea SC C. R. E. SRL s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului teren cu nr. cadastral 7771/1, fiind menţionat ca atare şi în cartea funciară, conform încheierii de intabulare nr. 29069/10.10.2006.

Prin Hotărârea nr. 3 din 27.05.2008 a Ministerului Transporturilor, Construcţiilor şi Turismului - CNADNR s-a dispus exproprierea şi acordarea de despăgubiri pentru imobilul teren din Bucureşti, pentru suprafaţa de 2433 mp, ce a fost dezmembrată în vederea exproprierii din lotul cu nr. cadastral 7771/1 primind nr. cadastral 7771/1/2, proprietar expropriat fiind menţionat SC C. SRL, cu toate că terenul ce a făcut obiectul exproprierii a trecut, ca efect al divizării acestei societăţi, în patrimoniul SC C. R. E. SRL, persoană juridică de drept privat distinctă, ce figurează şi ca proprietar tabular al imobilului expropriat.

Modificările menţionate au operat în CF nr. 24110 în sensul dezmembrării corpului de proprietate aparţinând SC C. R. E. SRL, fiind reînscrisă proprietatea cu nr. cadastral 7771/1/3 în suprafaţă de 7067,15 mp rămasă în proprietatea petentei, iar suprafaţa expropriată fiind intabulată în CF 87042 cu nr. cadastral 7771/1/2 în favoarea Statului Român cu titlul de expropriere.

În susţinerea plângerii formulate împotriva încheierii nr. 394455 din 17.09.2008 pronunţată de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sector 1 Bucureşti, prin care s-au încuviinţat înscrierile susmenţionate, petenta a invocat inexistenţa unui titlu în favoarea intimatului Statul Român în ce priveşte dezmembrarea corpului de proprietate aparţinând SC C. R. E. SRL, susţinând că exproprierea a operat în privinţa SC C. SRL, persoană juridică distinctă, iar menţiunile efectuate în cartea funciară cu privire la terenul al cărei proprietar tabular este petenta sunt nelegale.

Tribunalul a constatat că sunt întemeiate criticile petentei, deoarece, atâta vreme cât măsura exproprierii a vizat o altă persoană juridică decât aceea care figurează ca proprietar al imobilului intabulat în cartea funciară, se prezumă că, prin menţiunile efectuate în cartea funciară în care este înscris dreptul acesteia, i s-a produs o vătămare ce nu poate fi înlăturată altfel decât prin anularea respectivelor înscrieri, ce nu corespund realităţii.

Tribunalul a înlăturat apărarea intimatului Statul român, în sensul că exproprierea imobilului este opozabilă proprietarului tabular şi că acesta este obligat să suporte consecinţele unui act administrativ de expropriere, atâta vreme cât măsura exproprierii nu o priveşte, iar situaţia juridică a imobilului trebuia să fie cunoscută expropriatorului, rezultând din cuprinsul cărţii funciare în care proprietar tabular figurează încă din anul 2006 (cu 2 ani anterior exproprierii) SC C. R. E. SRL iar nu SC C. SRL, fiind evident că cele două sunt persoane juridice distincte, chiar dacă asociatul unic este una şi aceeaşi persoană. Cum publicitatea imobiliară asigură îndeplinirea cerinţei de opozabilitate faţă de terţi a situaţiei juridice a imobilelor, expropriatorul ar fi avut posibilitatea să cunoască împrejurarea menţionată mai sus, cu privire la calitatea de proprietar asupra imobilului expropriat. De asemenea, având în vedere că măsura exproprierii constituie o situaţie de excepţie, nimeni neputând fi lipsit de proprietatea sa decât după o justă şi prealabilă despăgubire, este necesar să se determine într-o manieră riguroasă şi concretă titularul dreptului de proprietate ce va beneficia de despăgubiri, orice confuzie fiind de natură a produce grave prejudicii în patrimoniul persoanelor afectate de măsura respectivă.

Raţionamentul primei instanţe, în sensul că actul de dezmembrare ar reprezentat o manifestare de voinţă prin care asociatul unic al petentei a acceptat măsura dezmembrării corpului de proprietate şi a acceptat implicit şi exproprierea terenului cu nr. cadastral 7771/1/2, a fost apreciată de tribunal ca nefundamentată, deoarece, din probatoriul administrat în cauză, rezultă că exproprierea constituie o manifestare de voinţă unilaterală a expropriatorului, iar titularul dreptului asupra imobilul afectat nu a fost chemat în prealabil pentru a accepta sau nu măsura impusă de necesitatea efectuării unor lucrări de utilitate publică.

Tribunalul a mai reţinut că, împrejurarea că cele două societăţi comerciale, cea vizată de măsura exproprierii conform Hotărârii, respectiv cea care figurează ca proprietar tabular al imobilului în cartea funciară în care a operat menţiunea privind exproprierea, au un asociat unic nu este de natură a genera prezumţia dedusă de prima instanţă în afara contextului probator, în sensul că despăgubirea stabilită în urma exproprierii va fi oricum încasată de acest asociat, aşa încât nu se poate invoca vreo vătămare.

Potrivit art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 republicată, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil. Art. 22 dispune că înscrierea unui drept se poate efectua numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută.

Este adevărat că, în cazul exproprierii, dreptul dobândit de stat este opozabil terţilor şi fără a fi necesară înscrierea în cartea funciară, conform art. 26 alin. 2, acelaşi articol dispunând că titularul dreptului dobândit în acest mod nu poate însă dispune de el decât după ce a fost înscris în prealabil în cartea funciară.

Cu toate acestea, odată ce s-a procedat la intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit prin expropriere, este necesară respectarea dispoziţiilor art. 48 din lege, fiind necesar ca înscrisul în baza căruia se realizează înscrierea să îndeplinească cerinţele prevăzute de acest text legal, printre care şi identificarea părţilor şi a imobilului, proprietarul tabular trebuind să fie unul şi acelaşi cu cel indicat în titlul în baza căruia se realizează înscrierea.

În consecinţă, reţinând că în mod nelegal s-a dispus intabularea dreptului de proprietate în favoarea Statului Român asupra terenului în suprafaţă de 2433 mp nr. cadastral 7771/1/2 prin expropriere de la petenta SC C. R. E. SRL, având în vedere că nu aceasta a fost vizată de măsura exproprierii, conform Hotărârii nr. 3/27.05.2008 ci SC C. SRL, ce nu figurează ca proprietar tabular în CF nr. 24110, tribunalul a admis apelul.

Pentru considerentele expuse, având în vedere totodată şi că minuta hotărârii apelate nu a fost semnată de judecător (fila 5 verso dosar fond), motiv de nulitate a hotărârii astfel pronunţate conform art. 297 alin. 2 teza a II-a Cod procedură civilă, raportat la art. 258 alin. 1 Cod procedură civilă, tribunalul a anulat sentinţa apelată şi, evocând fondul, a admis plângerea şi a anulat încheierea nr. 394455/03.09.2008 a Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sector 1 Bucureşti, respingând cererea CNADR Bucureşti, privind înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate în favoarea Statului Român, cu titlu de expropriere asupra imobilului cu nr. cadastral 7771/1/2 în suprafaţă de 2433 mp şi a dispus radierea din cartea funciară a menţiunilor înscrise în baza încheierii nr. 394455/2008.

Împotriva deciziei tribunalul a declarat recurs, în termenul prevăzut de art. 301 C. pr. civ., recurentul-pârât Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA - D.R.D.P.

În motivarea recursului se arată că în mod greşit instanţa de apel a admis plângerea, încălcând şi ignorând dispoziţiile art. 5 alin. 5 din Legea nr. 198/2004, text potrivit căruia: "Despăgubirea va fi eliberată numai titularilor drepturilor dovedite prin acte autentice şi/sau hotărâri judecătoreşti definitive si irevocabile. Eventualele litigii amână eliberarea despăgubirilor consemnate, dar nu suspendă transferul dreptului de proprietate către expropriator".

Consemnarea despăgubirilor pe numele unui proprietar aparent nu suspendă şi nu înlătură transferul dreptului de proprietate către expropriatorul Statul Român, drept pentru care, arată recurentul-pârât, soluţia instanţei de apel este netemeinică şi nelegală,

Atât reclamanta SC C. R. E. SRL, cât şi SC C. SRL, s-au adresat instanţelor de judecată cu acţiuni prin care se contestă cuantumul despăgubirilor acordate prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 3/27.05.2008 emisă de Comisia pentru aplicarea dispoziţiilor Legii nr. 198/2004. Reclamanta, încă din anul 2005 s-a adresat C.N.A.D.N.R şi instanţelor de judecată cu numeroase petiţii şi acţiuni prin care a dorit doar împiedicarea exproprierii şi a realizării unui obiectiv de utilitate publică şi de interes naţional.

Exercitarea unui drept subiectiv fără interes legitim, deci împotriva scopului recunoscut de lege, constituie un abuz de drept care trebuie sancţionat.

De asemenea, recurentul susţine că nu poate fi primită interpretarea instanţei de apel potrivit căreia, menţionarea unui alt proprietar în hotărârea de stabilire a despăgubirilor conduce la admiterea plângerii împotriva încheierii de intabulare a dreptului Statului Roman, atât timp cât legiuitorul i-a dat posibilitatea proprietarului de drept să-şi dovedească calitatea şi să fie despăgubit în condiţiile Legii nr. 198/2004.

Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea apreciază că recursul este nefondat şi urmează a fi respins, pentru următoarele considerente:

Instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a prevederilor art. 22 alin. 1 lit. a) din Legea nr. 7/1996, text care consacră principiul relativităţii (continuităţii) înscrierilor, în sensul că înscrierea unui drept în cartea funciară se poate efectua numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii de înscriere, era menţionat în cartea funciară ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută.

În speţă, Hotărârea nr. 3 din 27.05.2008 prin care s-a dispus exproprierea şi acordarea de despăgubiri a fost emisă în raport de o persoană juridică, în calitate de proprietar expropriat (SC C. SRL), iar potrivit evidenţelor de carte funciară ce rezultă din copiile fidele ale CF nr. 14312, nr. 24110 şi nr. 87042, la data cererii de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de stat prin expropriere (03.09.2008), proprietar tabular era altă persoană juridică (SC C. R. E. SRL).

În consecinţă, la data cererii de înscriere formulată de pârât, persoana înscrisă ca proprietar în cartea funciară nu era aceeaşi cu persoana împotriva căreia înscrierea urma a fi făcută, motiv pentru care registratorul de carte funciară ar fi trebuit să respingă cererea pentru neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 22 alin. 1 lit. a) din Legea nr. 7/1996.

În cadrul prezentei plângeri împotriva încheierii de carte funciară instanţa nu este chemată să examineze fondul dreptului şi nu se poate stabili dacă Hotărârea nr. 3 din 27.05.2008 a avut ca efect transmiterea dreptului de proprietate în favoarea statului şi nici persoana care este îndreptăţită să primească despăgubirile. În cadrul plângerii, instanţa nu poate extinde obiectul verificărilor peste ceea ce registratorul de carte funciară a fost chemat să verifice cu ocazia soluţionării cereri de înscriere. În condiţiile în care registratorul de carte funciară nu poate examina raportul juridic de fond, ci numai aspectele referitoare la publicitatea dreptului de proprietate, nici instanţa învestită cu plângerea nu poate statua asupra fondului dreptului. Ca atare, nu poate fi primită susţinerea recurentului bazată pe prevederile art. 5 alin. 5 din Legea nr. 198/2004.

Opozabilitatea declaraţiei de utilitate publică şi a lucrărilor de expropriere, în cadrul procedurii de expropriere, în raport cu terţii dobânditori ai imobilului (cum este şi cazul în speţă al reclamantei SC C. R. E. SRL), precum şi efectele acestei opozabilităţi, nu pot fi invocate în cadrul procedurii necontencioase de soluţionare a cererii de înscriere, soluţionată în prima fază de către registratorul de carte funciară.

Faptul că reclamanta şi antecesoarea sa au formulat acţiuni în justiţie prin care au contestat procedura de expropriere nu constituie un motiv de respingere a plângerii împotriva încheierii de carte funciară. Dreptul de a formula plângere împotriva încheierii de carte funciară este prevăzut de art. 50 din Legea nr. 7/1996, fiind, aşadar, un drept legal, a cărui exercitare nu poate fi calificată ca fiind abuzivă.

De asemenea, împrejurarea că Legea nr. 198/2004 permite proprietarului să-şi dovedească dreptul de proprietate şi să solicite despăgubiri pentru imobilul expropriat nu are relevanţă în cadrul acestui litigiu, în care, aşa cum s-a arătat mai sus, nu se tranşează fondul dreptului, ci numai aspectul legat de publicitatea acestui drept. Or, din punctul de vedere strict tehnic, al înscrierilor în cartea funciară, trebuie să existe legătură juridică între posesorul tabular şi succesorul tabular care solicită efectuarea înscrierii, în caz contrar cererea de înscriere urmând a fi respinsă pentru existenţa unei piedici formale la înscriere, decurgând din aplicarea principiului relativităţii.

În raport de aceste considerente, Curtea apreciază soluţia instanţei de apel ca fiind conformă dispoziţiilor legale aplicabile în materie, motiv pentru care calea de atac a recursului, exercitată de recurentul pârât, urmează a fi respinsă.

(dec.civ. 528 din 10.05.2011 a Curţii de Apel Bucureşti - Secţia a IV-a Civilă)

8

Domenii speta

Spete similare