Cuantumul despagubirilor acordate proprietarului expropriat se stabileste potrivit art.26 alin.1 din Legea nr.33/1994, prin raportare la valoarea reala a imobilului si la prejudiciul cauzat proprietarului

Cuantumul despagubirilor acordate proprietarului expropriat se stabileste potrivit art.26 alin.1 din Legea nr.33/1994, prin raportare la valoarea reala a imobilului si la prejudiciul cauzat proprietarului

Domeniu - expropriere. Despagubiri

(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE - DOSAR NR.41496/3/2008 - DECIZIA CIVILA NR.54 A/09.02.2012)

Prin actiunea înregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti sub nr.41496/3/2008, reclamantii S.O.M. si S.R.A. au chemat în judecata pârâtul S.R. prin C.N.A.D.N. din România SA solicitând modificarea în parte a Hotarârii de stabilire a despagubirilor nr.5/2008 în sensul de a se majora suma prevazuta cu titlu de despagubiri de la 157.353 euro la suma de 1.245.979 euro, la care se va adauga TVA si impozit pe venit.

În motivarea actiunii lor, reclamantii au aratat ca sunt proprietarii unui teren în suprafata de 800 mp situat în O., Str.Horia, Closca si Crisan, având nr. cadastral 1188/1 si ca s-a declansat procedura de expropriere a acestui teren pentru realizarea obiectivului de investitii "Fluidizare trafic pe DN 1, km 8-100-km 17-100 si centura rutiera în zona de nord a Municipiului Bucuresti". Reclamantii au mai aratat ca prin Hotarârea de stabilire a despagubirilor nr.5/2008 s-a dispus exproprierea terenului mentionat mai sus si s-a stabilit despagubirea ce urma sa le fie platita la suma de 574.322,71 lei echivalentul a 157.353 euro.

Reclamantii au mai precizat ca terenul a fost subevaluat fata de valoarea reala a acestuia, ca la evaluarea terenului nu au fost avute în vedere utilitatile înglobate în terenul expropriat, lucrarile de constructii impuse de expropriere, cheltuielile derivând din mutarea provizorie, cheltuieli derivând din obtinerea autorizatiilor si avizelor necesare.

De asemenea se impunea a se avea în vedere si beneficiul nerealizat de reclamanti si anume daunele derivând din neîncasarea chiriei aferente suprafetei de hala ce se va demola, daunele derivând din neîncasarea chiriei ca efect al imposibilitatii obiective de utilizare a halei, pierderea totala sau partiala a unor bunuri, cheltuieli aferente operatiunilor de relocare a bunurilor care nu mai fi folosite si cheltuieli aferente lucrarilor de constructii noi.

Pârâtul S.R. prin C.N.A.D.N. din România SA a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea actiunii ca neîntemeiata.

În motivarea întâmpinarii sale, pârâtul a aratat ca prin Hotarârea de stabilire a despagubirilor nr.5/2008 s-au stabilit în favoarea reclamantilor despagubiri în suma de 157.353 euro pentru terenul în suprafata de 800 mp situat în O., Str.Horia, Closca si Crisan, având nr. cadastral 1188/1. Pârâtul a mai mentionat ca valoarea despagubirilor a fost stabilita de experti evaluatori în functie de pretul de piata al imobilului respectiv.

Prin sentinta civila nr.770/25.05.2010, Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila a admis în parte contestatia, a modificat în parte Hotarârea de Stabilire a Despagubirilor nr.5/29.05.2008 emisa de Compania Nationala de Autostrazi si Drumuri Nationale din România SRL; a stabilit cuantumul despagubirilor acordate reclamantilor la suma de 256.714 Euro, a mentinut celelalte dispozitii ale Hotarârii si a respins cererea reclamantilor privind acordarea cheltuielilor de judecata, ca neîntemeiata.

Pentru a hotarî astfel, instanta de fond a retinut ca prin Hotarârea nr.5/2008 a Companiei Nationale de Autostrazi si Drumuri Nationale din România SA, Comisia pentru aplicarea Legii nr.198/2004 s-a dispus exproprierea  terenului în suprafata  de 800 mp situat în O., Str. Horia, Closca si Crisan, având nr.cadastral 1188/1 proprietatea reclamantilor S.O.M. si S.R.A.

Terenul a fost expropriat pentru realizarea lucrarii "Fluidizare trafic pe DN 1, km 8-100-km 17-100 si centura rutiera în zona de nord a Municipiului Bucuresti".

Prin aceeasi hotarâre s-a stabilit ca reclamantii sa primeasca o despagubire în valoare de 157.353 euro din care 80.000 euro valoarea terenului si 77.357 euro reprezentând valoarea investitiilor realizate pe terenul respectiv.

Instanta de fond a avut în vedere la solutionarea cauzei dispozitiile art. 9 din Legea nr.198/2004 privind unele masuri prealabile lucrarilor de constructie de autostrazi si drumuri nationale, art.25 din Legea nr.33/1994, art.26 al.1 si 2 din Legea nr.33/1994, art.26 al.4 din Legea nr.33/1994.

În speta, reclamantii S.O.M. si S.R.A sunt proprietarii unui teren în suprafata totala de 4462 mp situat în O., Str.Horia, Closca si Crisan, Jud. Ilfov, teren pe care a fost edificata o hala de depozitare în suprafata de 2881 mp.

Asa cum s-a retinut mai sus, din suprafata totala de 4462 mp s-a dispus exproprierea unei suprafete de 800 mp.

Prin Raportul de expertiza evaluare bunuri imobiliare efectuat de Comisia de experti s-a concluzionat ca valoarea unui mp este de 198 euro.

Prin raspunsurile la obiectiuni atasate la dosar-filele 129-136 s-a concluzionat ca valoarea unui mp este de 180 euro.

Prin raspunsurile la obiectiuni atasate la filele 153-156, expertii Fuca Tomescu Constanta si Pârvulescu Tache au concluzionat ca valoarea unui mp este de 62,1 euro, iar expertul Visan Marilena a concluzionat ca valoarea unui mp este cea stabila anterior.

Astfel desi în primele 2 variante, Comisia de experti a stabilit un pret de 198 euro si respectiv de 180 euro pentru 1 mp, tribunalul a constatat ca terenul a fost supraevaluat pentru urmatoarele considerente:

Pe de o parte la prima varianta a raportului de expertiza,comisia de experti a stabilit o valoare de 198 euro/mp retinând o serie de oferte de vânzare a unor terenuri similare desi nu a depus la dosar ofertele respective.

La cea de-a doua varianta a raportului de expertiza,comisia de experti a stabilit o valoare de 180 euro/mp depunând la dosar mai multe oferte datate 23.05.2008.

Din dispozitiile art.26 din Legea nr.33/1994 reiese ca valoarea terenului expropriat se determina pe de o parte în functie de valorile cu care s-au tranzactionat terenuri similare situate în aceeasi unitate administrativ teritoriala, iar pe de alta parte valoarea se determina în functie de momentul efectuarii expertizei.

În speta, în primele 2 variante, comisia de experti nu a avut în vedere valoare efectiva de tranzactionare a unor terenuri similare, ci a avut în vedere numai valoarea terenurilor oferite spre vânzare.

De asemenea, tribunalul a avut în vedere ca ofertele avute în vedere de comisia de experti datau din luna mai 2008, desi comisia ar fi trebuit sa aiba în vedere valoarea de tranzactionare a unor terenuri similare de la data efectuarii expertizei,  respectiv anul 2009.

În cea de-a treia varianta a expertizei, comisia de experti compusa din expertii  Fuca Tomescu Constanta si Pârvulescu Tache a stabilit valoarea unui mp la 62,1 euro.

La stabilirea acestei valori, comisia a avut în vedere grila întocmita de Camera Notarilor Publici conform careia valoarea unui mp la nivelul anului 2009 a fost de 54 euro.

Este adevarat ca valoarea stabilita prin grila camerei Notarilor Publici este o valoare minimala pentru stabilirea taxei de notariat, însa tribunalul a apreciat ca valoarea stabilita prin hotarârea de stabilire a despagubirilor de 100 euro/mp este cel putin egala cu valoarea terenului expropriat.

Tribunalul a avut în vedere si aspectul ca, începând cu a doua jumatate a anului 2008, preturile imobilelor au fost într-o continua scadere, astfel ca la jumatatea anului 2009 imobilele se tranzactionau la o valoare mult mai mica decât cea din anii 2007/2008.

Astfel fiind, fata de dispozitiile legale mentionate mai sus, valoarea terenului expropriat se determina la momentul efectuarii expertizei si nu la momentul la care a fost emisa hotarârea prin care au fost stabilite despagubirile.

Or, la momentul efectuarii expertizei, terenul proprietatea reclamantilor nu avea o valoare mai mare de 100 euro/mp.

Tribunalul a avut în vedere si dispozitiile art.27 al.2 din Legea nr.33/1994 potrivit carora valoarea despagubirii stabilite de instanta nu poate fi mai mica decât despagubirea stabilita prin hotarârea de stabilire a despagubirilor.

Pentru considerentele expuse mai sus, tribunalul a constatat ca Hotarârea nr.5/2008 este temeinica si legala sub acest aspect.

Tribunalul a avut în vedere ca potrivit art.26 din Legea nr.33/1994, reclamantii în calitate de persoane expropriate au dreptul pe lânga despagubirile stabilite pentru terenul expropriat si la despagubiri pentru celelalte prejudicii produse prin expropriere.

Astfel prin raportul de expertiza, comisia a avut în vedere ca, prin exproprierea terenului în suprafata de 800 mp a fost afectata si o parte a halei.

La stabilirea prejudiciului, tribunalul a avut în vedere valoarea utilitatilor înglobate în terenul expropriat descrise în tabelul nr.1 al raportului de expertiza în suma de 32.894 euro la care s-a adaugat valoarea unitatilor amplasate pe terenul expropriat descrise în tabelul nr. 2 al aceluiasi raport de expertiza.

De asemenea, s-a adaugat si valoarea lucrarilor necesare pentru demolarea partiala a halei descrise în tabelul nr. 3 al expertizei.

Tribunalul a avut în vedere concluzia comisiei de experti potrivit cu care desi hala în sine nu a fost afectata prin expropriere, a fost afectat accesul camioanelor, motiv pentru care sunt necesare lucrarile mentionate în tabelul nr.3 pentru a se asigura în continuare functionarea halei.

Astfel, valoarea lucrarilor descrise în cele 3 tabele mentionate mai sus este în suma de 313.108 euro.

Din suma de 313.108 euro, tribunalul a scazut suma de 32.894 mentionata în tabelul nr.1, precum si suma de 3500 euro din suma mentionata în tabelul nr.2 având în vedere ca, relocarea utilitatilor urmeaza a se face pe cheltuiala beneficiarului lucrarilor, respectiv CNADR SA.

Prejudiciul suferit de reclamanti se ridica la suma de 276.714 euro la care se adauga suma de 80.000 euro reprezentând valoarea terenului expropriat, deci în total 356.714 euro.

Tribunalul nu a inclus în valoarea prejudiciului suferit de reclamanti si costurile aferente lucrarilor noi pe care reclamantii trebuie sa le efectueze  pentru continuarea obiectului de activitate întrucât aceste cheltuieli au fost incluse în cheltuielile descrise în tabelele 1,2 si 3 la raportul de expertiza.

Tribunalul nu a inclus în prejudiciul suferit de reclamanti si sumele reprezentând c/v chiriei halei. Astfel, s-a apreciat ca este adevarat ca reclamantii au închiriat, potrivit contractului de închiriere nr.19/2007 si actele aditionale la acest contract, un imobil compus din teren în suprafata de 4462 mp si hala edificata pe acesta situat în O., Str. Horia, Closca si Crisan, jud. Ilfov, începând cu data de 15.03.2007 si pâna la data de 31.12.2012 catre SC Renania Trade SRL, însa tribunalul a avut în vedere ca, asa cum reiese din raportul de expertiza efectuat în cauza, hala nu a fost afectata prin exproprierea terenului în suprafata de 800 mp, ci a fost afectat numai accesul camioanelor, motiv pentru care  se impune realizarea unor lucrari care sa permita accesul camioanelor la hala.

Tribunalul a constatat ca reclamantii nu au facut dovada în speta a imposibilitatii de executare a contractului de închiriere mentionat mai sus.

Împotriva acestei sentinte au formulat apel reclamantii S.O.M. si S.R.A si pârâtul S.R. prin C.N.A.D.N. din România.

Apelantii reclamanti au formulat apel solicitând schimbarea în parte a hotarârii apelate, în sensul majorarii sumei acordate reclamantilor cu titlu de despagubiri, de la suma de 356.714 euro (echivalent în lei), la suma de 57.194 euro, cu mentiunea ca majorarea solicitata fata de suma acordata de prima instanta este de 150.480 euro - echivalent în lei; obligarea pârâtului la plata sumei de 507.194 euro, prin echivalent în lei, reprezentând despagubiri pentru prejudiciul suferit de reclamanti ca efect al exproprierii terenului în suprafata de 800 m.p., având numar cadastral 1188/1 si a celorlalte consecinte pagubitoare ale acestei masuri; respingerea apelului pârâtului, în calitate de reprezentant al Statului Român; obligarea pârâtei apelante la plata cheltuielilor de judecata, constând în onorariu de avocat.

În motivare, apelantii reclamanti au sustinut ca în mod gresit tribunalul nu a inclus în prejudiciul suferit de reclamanti si beneficiul nerealizat reprezentând contravaloarea chiriei aferente suprafetei halei edificate pe terenul expropriat, desi instanta a recunoscut valabilitatea contractului de închiriere depus la dosar de reclamanti. Instanta si-a întemeiat argumentatia pe faptul ca hala în sine nu a fost afectata prin exproprierea terenului si pe împrejurarea potrivit careia reclamantii nu ar fi facut dovada imposibilitatii de executare a contractului de închiriere anterior evocat.

Sintagma - hala în sine nu a fost afectata -  astfel cum rezulta din raportul de expertiza (incluzând completarea la Raport si raspunsurile la obiectiuni), trebuie interpretata în sensul ca hala nu a fost afectata în mod direct, strict, din punct de vedere al integritatii sale structurale. Pentru a avea însa acces în continuare la acest imobil si pentru a putea fi valorificata în acord cu specificul si functiunile sale de hala industriala, la parametri rezonabili, cel putin asemanatori celor de la momentul anterior exproprierii (asigurarea accesului vehiculelor de mare tonaj, a unei platforme necesare pentru încarcarea/descarcarea marfurilor, etc,), era absolut necesara efectuarea lucrarilor de reconfigurare a halei, astfel cum a retinut de altfel si comisia de experti.

În acest context, apelantii reclamanti au sustinut relevanta concluziilor expertilor, cuprinse în Completare raport expertiza tehnica judiciara - Raspuns la obiectiuni (depus la dosarul primei instante pentru termenul din data de 10.11.2009), în care se arata în mod expres ca: "a fost afectat accesul cu T.I.R.-ul, posibilitatea de manevrare, posibilitatea de parcare. Pentru a functiona în bune conditii, se impun schimbari în schema de functionare a depozitului, si anume accesul T.I.R.-urilor în incinta, pentru descarcare, initial era asigurat prin retragerea halei de la strada. Prin expropriere, spatiul de descarcare s-a redus cu 10,51 m în latime, nemaifiind posibil accesul si manevrele T.lR.-ului, ceea ce impune: demolarea unei travei de 6,0 m .. refacerea închiderii în zona demolata (fatada, acoperis), zona de birouri (zona etajata), initial în zona din fata ... în  legatura directa cu spatiul de descarcare T.l.R., actualmente desfiintata prin expropriere, va fi reorganizata în spatele halei - depozit, în legatura directa cu descarcarea si încarcarea produselor (facturare, expeditie, relatii - protocol), inclusiv accesul principal, demontare rafturi depozitare în zona demolata si zona viitoarelor birouri, remontare rafturi în zona eliberata de birouri.

Toate aceste schimbari conduc la o inversare a fluxului, din fata în spatele halei. Numai în aceste conditii se poate asigura o functionare apropiata de cea initiala, fireasca. Toate aceste lucrari nu sunt efectul direct al exproprierii ci decurg din faptul exproprierii, din necesitatea de a asigura în continuare functionarea normala a unitatii, prin reorganizarea interioara impusa de fluxul tehnologic specific activitatii într-un depozit de marfuri, cu intrari si iesiri zilnice (fila 3 § final si fila 4 § 1 din Completare).

Desi aparent exproprierea în sine vizeaza suprafata de 800 mp, efectele concrete ale exproprierii s-au repercutat în mod direct si asupra constructiei, precum si asupra functionalitatii acesteia. Practic, finalitatea exproprierii, respectiv largirea drumului, a presupus suprimarea oricarei distante de protectie între hala edificata si sosea, fiind imposibila continuarea activitatii specifice halei industriale pe terenul ce constituie proprietatea reclamantilor. 

Apelantii reclamanti au expus modalitatea de determinare a prejudiciului constând în beneficiul nerealizat, derivând din chiria neîncasata:

 - începând cu luna mai 2009 au fost declansate lucrari de restrângere pe noul aliniament al halei ce constituie proprietatea reclamantilor, lucrari ce au avut ca finalitate atât diminuarea suprafetei halei si a parcarii aferente, cât

si un disconfort major creat chiriasului, cu mentiunea esentiala ca acesta din urma a continuat sa achite chiria în cuantumul stabilit initial;

- finalmente, suprafata halei s-a redus cu 182 mp, iar parcarea aferenta halei s-a redus cu 800 mp., astfel ca începând cu luna mai 2009, chiriasul a fost vaduvit de folosinta acestor suprafete;

- pretul stabilit pentru folosinta halei, prin contractul de închiriere, este de 10 euro/m.p., rezultând o suma lunara de 1820 euro (182 mp. X 10 euro); 

- pretul stabilit pentru utilizarea parcarii, prin contractul de închiriere,este de 2 euro/mp., rezultând o suma lunara de 1600 euro (800 mp. X 2 euro);

- în fiecare luna, suma cu care se impunea a fi redusa chiria datorata de chirias era de 3.420 euro (1600 + 1840) pe o perioada cuprinsa între luna mai 2009 si luna decembrie 2012, data la care expira durata contractului de închiriere.

În concluzie, s-a sustinut ca pentru perioada mai 2009 - decembrie 2012 chiria pe care chiriasul nu o mai datoreaza proprietarilor este de 150.480 euro (3.420 euro/luna X 44 de luni).

Prin actul aditional nr.3 chiria lunara s-a redus cu suma de 16.172 euro lunar, respectiv de la suma de 36.772 euro lunar la suma de 20.600 euro, cu precizarea ca aceasta deducere opereaza de la 1.02.2011 si pâna la data expirarii contractului, respectiv decembrie 2012. Pe cale de consecinta, valoarea chiriei încasate în perioada evocata se reduce cu 71.956 euro, suma ce are în vedere trei componente: - diminuarea suprafetei închiriate, împrejurare genereaza o reducere a chiriei cu suma solicitata titlu de daune interese, respectiv 150.480 euro; - diminuarea preturilor de închiriere pe piata imobiliara; - suma nesolicitata în prezenta cauza; - disconfortul chiriasului pe toata perioada lucrarilor de reamenajare a halei si a accesului la aceasta, suma nesolicitata în prezenta cauza.

Practic, din reducerea totala de 371.956 euro, proprietarii  solicita doar suma neîncasata ca efect al diminuarii suprafetei închiriate (150.480 euro), ca o consecinta directa exproprierii.

Apelantii reitereaza, totodata, sustinerea potrivit careia pretentiile acestora rezultând din chiria neîncasata se limiteaza la perioada contractuala (pâna în 2012), desi, în mod obiectiv, potentialul valorificabil al spatiului, sub acest aspect, este nelimitat în timp.

Apelantii reclamanti au depus la dosarul  cauzei, în probatiune, contractele de prestari servicii nr.252/8.02.2010, nr.603/30.11.2009, nr.229/15.09.2009, nr. 206/4.05.2009, nr. 58/02.04.2009, facturile, situatiile de lucrari si devizele întocmite în baza acestora, cu precizarea esentiala ca toate aceste documente dovedesc modificarile structurale ale halei de depozitare, modificari impuse de efectele exproprierii, si ca toate aceste lucrari au fost efectuate pe cheltuiala reclamantilor-apelanti, iar valoarea totala a acestora depaseste suma acordata de instanta de fond pentru prejudiciul cauzat în urma exproprierii, prejudiciu distinct de valoarea efectiva a terenului expropriat.

Prin apelul declarat, pârâtul a solicitat modificarea în parte a hotarârii apelate, iar pe fondul cauzei, respingerea actiunii ca neîntemeiata.

În motivare, apelantul pârât a sustinut ca instanta de fond, în mod gresit, a stabilit ca se impune acordarea de despagubiri pentru hala aflata pe teren, hala ce nu a fost afectata de expropriere.

Considerentele instantei de judecata sunt în contradictie cu solutia pronuntata: desi instanta, în considerente, arata ca "hala în sine nu a fost afectata prin expropriere", în dispozitiv sunt acordate despagubiri pentru prejudiciu constând în refacerea halei.

De altfel, chiar comisia de experti, în raportul de expertiza arata ca hala nu a fost afectata de expropriere.

Ca atare, instanta de judecata trebuia sa respinga în totalitate actiunea, deci si cu privire la prejudiciu constând în refacerea halei care nu a fost afectata de expropriere.

Pe de alta parte, valoarea lucrarilor necesare pentru continuarea functionarii halei sunt supraevaluate, iar comisia de experti nu a detaliat metoda folosita la calcularea valorilor prezentate în tabelul nr.3 din raportul de expertiza, tabel care cuprinde valoarea lucrarilor necesare refacerii halei.

Apelantii reclamanti au formulat si întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului partii adverse ca nefondat pentru considerentele expuse în cererea de apel. Referitor la apelul pârâtei C.N.A.D.N.R., s-a aratat ca dincolo de forma sintetica a acestuia, prin intermediul acestei cai de atac se tinde la inducerea în eroare a instantei de control judiciar, extragându-se din context anumite pasaje ale concluziilor raportului de expertiza si interpretându-se în mod tendentios sustinerile expertilor desemnati în cauza.

În calea de atac a apelului, prin încheierea de sedinta de la 2.06.2011, Curtea a încuviintat proba cu acte pentru parti precum si solicitarea apelantului pârât privind completarea la raportul de expertiza întocmit în cursul judecatii în fond, având ca obiective: stabilirea de catre experti a necesitatii efectuarii lucrarilor de refacere si modificare, dar cu luarea în consideratie si a facturilor pe care apelantii reclamanti le-au depus în apel, urmând ca, în raport de constatarile initiale, sa se stabileasca care dintre aceste lucrari erau utile reamenajarii spatiului pentru asigurarea unei functionari corespunzatoare a galei industriale, conform destinatiei initiale si sa se precizeze si cuantumul prejudiciului înregistrat. De asemenea, comisia de experti urma sa precizeze daca în urma efectuarii lucrarilor de modificare aduse halei a existat într-adevar o restrângere a spatiului util din interiorul halei, în raport de situatia initiala si destinatia concreta a halei.

Analizând actele si lucrarile dosarului în raport de criticile formulate de ambii apelanti, dat fiind interdependenta acestora si dispozitiile legale incidente în cauza, Curtea constata urmatoarele:

Situatia premisa consta în faptul ca prin Hotarârea nr. 5/29.05.2008 de stabilire a despagubirilor emisa de Comisia pentru aplicarea Legii nr.198/2004 Consiliul local Otopeni, judetul Ilfov, s-a dispus exproprierea si  s-a aprobat acordarea despagubirilor în suma de 157353 EURO, 80.000 EURO pentru teren si 77.357 EURO pentru investitiile situate pe acest teren, de la adresa din O., str. Horia, Closca si Crisan, judetul Ilfov.

Despagubirile acordate au nemultumit pe reclamanti, astfel încât au formulat contestatie împotriva acestei hotarâri, în conformitate cu dispozitiile art. 9 din Legea nr.198/2004, care acorda expropriatilor, ce se considera prejudiciati de cuantumul despagubirii consemnate, posibilitatea de a se adresa instantei.

La solutionarea prezentei cauze, Curtea urmeaza a avea în vedere incidenta dispozitiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica.

Pentru a da posibilitatea apelantilor sa-si dovedeasca pretentiile, prin raportare la criticile de apel formulate, Curtea a încuviintat efectuarea unei expertize în completare în calea de atac a apelului, astfel cum s-a aratat mai sus.

Potrivit raportului de expertiza efectuat în cauza, comisia de experti a stabilit ca, în situatia initiala, înainte de expropriere, imobilul în litigiu era format din: - hala de depozitare, cu dimensiunile în plan de 66,63 m x 42,82 m, cu închideri perimetrale de dimensiunile mentionate; - teren, cu dimensiunile de 81,70 m x 56,30 m, realizând o suprafata de 4.599,781 mp. Pe teren, în fata halei, spre strada, cu doua intrari supravegheate de doua porti, era amenajat parcajul pentru TIR-uri de marfa - 25 locuri de parcare. Sistematizarea curtii permitea descarcarea si încarcarea marfurilor, întoarcerea TIR-urilor si circulatia acestora în flux, utilizând cele doua porti.

Prin exproprierea terenului din fata halei, în vederea largirii soselei de centura, curtea reclamantilor s-a micsorat, disparând parcajul si posibilitatea descarcarii si încarcarii marfurilor asa a fost conceputa hala initial. Practic, zona de receptie si expeditie, just amplasata initial n-a mai fost functionala, practic TIR-urile cu marfa au trebuit sa fie descarcate si încarcate în spatiile laterale halei sau în strada, fara posibilitatea întoarcerii sau a parcurgerii în flux stabilit a traseului just si economicos.

Din acest motiv, a fost necesar sa se reorganizeze zona de receptie si expeditie, inclusiv sa se creeze un nou parcaj cu spatiu de manevra.

Reorganizarea halei s-a facut prin micsorarea spatiului de depozitare al halei, acesta fiind micsorat cu 1 (una) travee x 1 (una) deschidere, între axele K-L x 1- 5, rezultând o diminuare a spatiului de depozitare cu  6,0 m x 21,0 m = 126,00 mp (cote interax) prin micsorarea halei si 17,0 m x 3,3 m = 56,00 mp suprafata culoarului de acces la birouri. S-a apreciat de catre experti ca acest culoar a fost necesar deoarece prin exproprierea terenului din fata halei a trebuit închis si accesul direct la zona de birouri si creat un alt acces din zona parcajului nou. Prin raportul de expertiza s-a concluzionat ca spatiul s-a diminuat în total cu 182,00 mp.

Totodata, comisia de experti a stabilit ca în spatiul eliberat, de 126,00 mp, a fost reorganizat parcajul, care, desi mai mic, este absolut necesar în desfasurarea activitatii firmei. Fata de posibilitatea de parcare pentru 25 tiruri initial, acum pot parca maximum 8 tiruri.

Prin raportare la noile modificari, s-a conchis de catre comisia de experti ca nu mai exista posibilitatea de a asigura o circulatie în flux, iar întoarcerea autovehiculului este obligatorie si se face anevoios din lipsa unui spatiu de manevra corespunzator.

Diminuarea spatiului de depozitare pentru aceasta reorganizare, precum si pierderea terenului de parcare si manevra, în suprafata de 800 mp, a produs si un prejudiciu însemnat firmei, hala fiind închiriata în totalitate.

În concluzie, s-a constatat de catre comisia de experti ca reclamantii înregistreaza un prejudiciu atât ca urmare a diminuarii suprafetei de depozitare închiriate, cu 182,00 mp, cât si pierderii parcajului, în suprafata de 800 mp.

Comisia de experti a stabilit ca lucrarile de modificare si refacere efectuate sunt just motivate, iar conform facturilor emise, depuse la dosar, acestea se ridica la suma de 313.817 lei. 

Comisia de experti a simtit nevoia sa precizeze înca o data faptul ca toate lucrarile efectuate de catre reclamanti sunt utile reamenajarii spatiului pentru asigurarea unei functionari corespunzatoare a halei industriale, conform destinatiei initiale, respectiv ca aceste lucrari sunt mai mult decât utile, sunt obligatorii, având în vedere destinatia constructiei, respectiv de hala - depozit. S-a precizat ca aceasta hala-depozit nu poate functiona fara un parcaj pentru TIR-uri, dimensionat în raport de capacitatea halei si simultaneitatea operatiunilor de descarcare - livrare, cu conditia asigurarii unui flux fara sincope (întârzieri din cauza lipsei spatiului de activitate = posibilitatea efectuarii operatiunilor de descarcare - încarcare).

În raportul de expertiza s-a apreciat ca singura posibilitate de creare a parcajului necesar, chiar si de dimensiuni mult mai mici, a fost desfiintarea unei portiuni din hala de depozitare: 1 travee x 1 deschidere = 6,0 m x 21,0 m. În prezent, acest flux nu mai poate fi asigurat din cauza atât a repozitionarii parcajului, cât si a dimensiunilor reduse. Pozitia birourilor: receptie, facturare, gestiune, casierie, schow room trebuie sa fie abordabile din zona parcarii, fara traversarea spatiului de depozitare propriu-zis, iar acest lucru a trebuit reasigurat ca urmare a exproprierii. In prezent, accesul se face prin coridorul nou creat, cu acces din parcaj pâna în zona birourilor.

Comisia de experti a stabilit valoarea chiriei care ar fi putut fi încasata pentru suprafata 182,00 mp, pierduta din suprafata halei si pentru suprafata de 800 mp, suprafata parcajului disparut si a spatiului de manevra aferent, în urma modificarilor necesare dupa expropriere, pentru perioada cuprinsa între luna mai 2009 inclusiv, pâna la data 31 decembrie 2012, data expirarii contractului de închiriere.

Astfel, s-a avut în vedere faptul ca, potrivit contractului de închiriere, pentru folosinta halei a fost stabilita o chirie de 10 euroI mp si de 2 euro/ mp parcaj, ceea ce rezulta o chirie de: 182 mp x 10 euroImpI luna = 1.820 euroI luna, respectiv 800 mp x 2 euro I mpIluna = 1.600 euro I luna, în total: 3.420 euro I luna, pentru perioada mai 2009 +  ianuarie 2011, ceea ce înseamna pentru toata perioada avuta în vedere: 3.420 euro I luna x 21 luni = 71.820 euro

Fata de continutul actului aditional nr. 3 la contractul de închiriere, prin care partile au convenit la o diminuare a chiriei lunare, începând cu 1 februarie 2011 pâna la 31 decembrie 2012, de la suma de 36.772 euro la 20.600, pentru întreaga cladire inclusiv parcaj, comisia de experti a stabilit existenta unei diminuari de 16.172 euroI luna, ceea ce înseamna o chirie diminuata: hala = 7,62 euro/mpI luna si parcaj = 2 euro/mp/luna, calculata aceasta chirie pentru suprafata de 182 mp x 7,62 euroImpI luna =1.387 euroI luna, respectiv 800 mp x 2 euroImp/luna = 1.600 euroI luna, ceea ce reprezinta un total de 2.987 euroI luna, iar pentru întreaga perioada de la 1 feb. 2011 la dec.2012 rezulta: 2.987 euro x 23 luni = 68.701 euro.

Comisia a concluzionat ca reclamantii au suferit o pierdere de 71.820 + 68.701 = 140.521 euro pentru perioada mai 2009 + dec. 2012, venit brut. Aplicând un impozit pe venit, 16 % cu deducere, s-a stabilit ca venitul net neîncasat se ridica la suma de 123.658 euro.

În raport de situatia initiala si destinatia concreta a halei, în urma efectuarii lucrarilor de modificare aduse, a rezultat o restrângere a spatiului util din interiorul halei, dupa cum urmeaza: desfiintarea efectiva a spatiului de depozitare, prin demontarea închiderii pe o travee de 6,0 m cu deschiderea de 21,0 m, în vederea asigurarii unui parcaj, cu conditii minimale de manevra.

Fata de organizarea initiala justa a spatiului liber, prin exproprierea spatiului din fata halei, alta posibilitate nu era, desfiintarea spatiului de depozitare pentru crearea accesului la zona birouri, prin crearea unui coridor de acces, cu dimensiunile de 17,0 m x 3,3 m, din nou o solutie de compromis, suprafata diminuata a spatiului util de depozitare din interiorul halei fiind de 184,00 mp.

Curtea urmeaza sa aiba în vedere la solutionarea cauzei opinia calificata a comisiei de experti în sensul exprimat mai sus.

Astfel, asa cum au concluzionat expertii, chiar daca în sine hala nu a fost afectata, neexpropriindu-se portiune de teren de sub aceasta, constructia nefiind nici partial expropriata, asa cum s-a aratat mai sus, au fost necesare lucrari de adaptare a constructiei pentru realizarea scopului pentru care aceasta a fost construita, instanta de fond având în vedere tocmai aceste aspecte.

Ca urmare, prima sustinere din criticile de apel formulate de apelantul pârât privitoare la hala aflata la adresa imobilului expropriat, Curtea urmeaza sa o priveasca ca nefiind fondata.

Cât priveste cealalta sustinere a apelantului pârât în sensul supraevaluarii lucrarilor necesare functionarii halei, Curtea a dispus efectuarea unui raport de expertiza în apel, care sa elucideze acest aspect, astfel ca prin raportare la aceasta critica si cele sus-mentionate, apelul acestei parti urmeaza a fi admis în limitele mai jos aratate.

Totodata, Curtea retine incidenta în cauza a dispozitiilor art. 26 alin. 1 din Legea nr.33/1994, potrivit cu care: "Despagubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptatite", iar potrivit al.2 "La calcularea cuantumului despagubirilor, expertii, precum si instanta vor tine seama de pretul cu care se vând, în mod obisnuit, imobile de acelasi fel în unitatea administrativ teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau, dupa caz, altor persoane îndreptatite, luând în considerare si dovezile prezentate de acestia".

Fata de dispozitiile acestui text de lege care nu distinge între prejudiciul deja înregistrat si cel nerealizat, apreciind ca persoana expropriata este îndreptatita la repararea întregii daune suportate, Curtea gaseste nefondata sustinerea apelantului pârât S.R. prin C.N.A.D.N. SA în sensul ca nu poate fi luat în calcul prejudiciul nerealizat, respectiv chiria neîncasata de catre reclamanti, acestia înregistrându-se în patrimoniul lor un asemenea prejudiciu.

De asemenea, Curtea nu poate valida sustinerea apelantului pârât în sensul ca prin raportul de expertiza s-a facut o simpla operatie de adunare a facturilor prezentate de apelantii reclamanti, desi în acte nu rezulta daca toate facturile reprezinta cheltuieli privind refacerea/modificarea halei urmare a expertizei. Curtea are în vedere în acest sens concluziile comisiei de experti care a aratat în mod neechivoc ca lucrarile de modificare si refacere efectuate, sunt just motivate, conform facturilor emise, depuse la dosar, respectiv ca toate lucrarile efectuate de catre reclamanti sunt utile reamenajarii spatiului pentru asigurarea unei functionari corespunzatoare a halei industriale, conform destinatiei initiale, respectiv ca aceste lucrari sunt mai mult decât utile, sunt obligatorii, având în vedere destinatia constructiei, respectiv de hala - depozit.

Curtea apreciaza ca nefondata sustinerea apelantilor reclamanti în sensul ca nu trebuie aplicat procentul de 16%, aferent beneficiului nerealizat deoarece, potrivit sustinerilor acestora, impozitarea are loc la data încasarii sumei. Aceasta deoarece beneficiul nerealizat urmeaza a fi inclus în totalul prejudiciului ce va fi încasat în cuantum net, potrivit celor retinute în raportul de expertiza, neexistând ulterior o alta impozitare, asa cum au sustinut reclamantii.

În concluzie, Curtea, urmeaza a îmbratisa punctul de vedere exprimat de catre comisia de experti, în raportul de expertiza, acesta continând punctul de vedere stiintific potrivit specializarii lor, analizele si opiniile acestora fiind bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre CET - R si ANEVAR.

În consecinta, Curtea, va avea în vedere, la stabilirea despagubirilor ce se cuvin reclamantilor, asa cum s-a aratat mai sus, dispozitiile art. 295 alin. 1 Cod procedura civila care obliga instanta de apel sa solutioneze cauza în limitele cererilor de apel, în acest sens retinând ca niciuna dintre parti nu a formulat critici legate de valoarea terenului stabilita în fata instantei de fond, de valorile stabilite în tabelul 1 si 2, respectiv rationamentul pentru care prima instanta a scazut sumele mentionate în tabelul 1 si suma de 3500 euro din suma mentionata în tabelul 2 referitoare la relocarea utilitatilor despre care prima instanta a retinut ca se vor face pe cheltuiala beneficiarului lucrarilor, respectiv CNADR SA.

Ca urmare, fata de considerentele de fapt si de drept retinute, Curtea în temeiul art. 296 Cod procedura civila, va admite ambele apeluri, va schimba în parte sentinta apelata si încheierea prin care aceasta a fost îndreptata, în sensul ca va stabili cuantumul despagubirilor acordate reclamantilor la suma de 254.423 euro si 313.817 lei, mentinând restul dispozitiilor sentintei atacate.

În temeiul 298 raportat la art. 274 si art. 276 Cod procedura civila, Curtea va compensa în parte cheltuieli de judecata si va obliga apelantul - pârât la 4.250 lei cheltuieli de judecata catre apelantii - reclamanti.

2

Domenii speta

Spete similare