Hotărâre care să ţină loc de act autentic – instanţa nu a fost învestită cu verificarea valabilităţii antecontractului; consemnarea sumei de bani reprezentând diferenţă de preţ – îndeplinirea tuturor obligaţiilor de către promitentul-cumpărător

Prin cererea înregistrata la data de 29.12.2014 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti sub nr. …., reclamantul C.C. a chemat în judecată pe pârâţii M.E. şi M.M.S., solicitând instanţei pronunţarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare- cumparare pentru imobilul locuinţa ... - P+M, cu număr cadastral 4993 - ..., cu o suprafaţa construita de 133 m.p. si terenul aferent in suprafaţa de 10000 m.p. teren intravilan curţi constructii situat in ..., avand număr cadastral 4994, precum şi obligarea paraţilor la plata cheltuielilor de judecata.

În motivarea cererii, reclamantul a aratat ca, la data de 14.02.2014 a fost încheiat intre C.C. in calitate de promitent-cumparator si M.E. şi M.M.S. in calitate de promitenti vanzatori, antecontractul autentificat sub nr. 270 de către Societatea Profesionala Notariala “C.I.C.F.A.” prin care părţile s-au inteles la vanzarea imobilului pana la data de 01.05.2014. Ulterior, prin Act adiţional la antecontractul de vanzare- cumparare, au prelungit de comun acord data executării obligaţiilor la 01.08.2014.

La data de 28.07.2014, reclamantul in calitate de promitent cumpărător si paraţii in calitate de promitenti vanzatori s-au prezentat la cabinetul notarial unde, datorită imposibilităţii incheierii contractelor prin buna-intelegere, au consemnat urmatoarele: “In paralel cu acest contract, insa in baza unui consimtamant exprimat diferit, am incheiat un al doilea antecontract autentificat la data de 14.02.2014, sub nr. 269 de către Societatea Profesionala Notariala “C.I.C.F.A.” prin care ne-am inteles cu privire la vanzarea a unei cote parti din cele patru terenuri identificate prin acest act, in schimbul unui pret de 100.000 lei”.

Reclamantul a învederat ca, pentru cele doua tranzactii, părţile au ales incheierea a doua antecontracte si nu unul singur de schimb al celor doua imobile, asa cum susţin paraţii. Consimtamantul exprimat in sensul incheierii unor vanzari si nu a unui schimb, reiese si din denumirea aleasa de aceştia pentru intitularea celor doua acte pe care au inteles sa le încheie in fata notarului de “antecontract de vanzare cumparare”. Acestea presupun transmiterea pe viitor a unui bun cu obligaţi-a plaţii unui pret.

Reclamantul a mai arătat că rolul notarului la încheierea actelor juridice este de a consfinţi intr-o forma juridica corecta, care sa reflecte voinţa reala a partilor, consimtamantul exprimat de aceştia, fiind lipsit de credibilitate ca la incheierea celor doua contracte părţile au urmărit un schimb iar acestea, asistati de notar, au incheiat in final antecontracte de vanzare cumparare.

Aceste doua antecontracte trebuie privite independent si nu trebuie sa inducă in eroare preţul identic si avansul achitat cu ocazia antecontractelor. Plecând de la premisa existentei unui pret identic in cele doua antecontracte, paraţii doresc sa inducă ideea unui schimb si in final sa refuze, incalcand principiul irevocabilitatii al efectelor actelor juridice, finalizarea lor. In definitive, orice calificare juridica ar avea aceste antecontracte, exista obligaţii pentru care reclamantul şi-a prezentat intentia de a finaliza ambele antecontracte, atat de a cumpără imobilul situat in comuna ... cat si de a vinde cele patru imobile situate in ..., asa cum reiese din încheierea de certificare nr. 22/28.07.2014.

Tinand cont de afirmaţiile pârâţilor din încheierea de certificare nr. 22/28.07.2014, se desprind doua concluzii: pentru încheierea antecontractului nr. 269/14.02.2014 este nevoie de efectuarea alipirii şi calificarea in drept data de paraţi a celor doua antecontracte este de antecontract de schimb, de unde se desprinde si condiţia rezolutorie ca vanzarea casei are loc concomitent cu antecontractul de vanzare cumparare nr. 269/14.02.2014. In concepţia paratelor, exista aceasta condiţie rezolutorie si ea nu a fost indeplinita.

Reclamantul a mai arătat că a efectuat demersuri pentru îndeplinirea obligaţiei de alipire insa, pentru efectuarea acesteia, este nevoie de concursul paraţilor. In vederea efectuării alipirii, a luat legătură cu expertul R.M.deplasandu-se la fata locului insa paraţii au sutinut ca doresc alipirea tuturor terenurilor desi acest lucru este imposibil si se putea cunoaşte de la inceput, ci numai doua cate doua, deoarece numai acestea au laturi comune. De asemenea au mai existat si pretentii suplimentare cu privire la un al 5-lea teren care trebuia sa fie alipit celorlalte.

O astfel de obligaţie ar fi fost imposibil de realizat de la inceput, deoarece nu pot fi alipite terenuri care nu au laturi comune, ori o clauza imposibila este incompatibila cu natura contractelor.

Reclamantul a mai arătat că partile s-au inteles la incheierea antecontractului nr. 269/14.02.2014 sa efectueze alipirea pentru cele patru terenuri, doua cate doua, numai pe cele care au laturi comune.

Reclamantul a învederat că existenta unei condiţii rezolutorii trebuie exprimata expres, intinderea fiind de stricta interpretare. Nu orice clauza din contract este o condiţie rezolutorie ci pot fi cel mult obligaţii, atat timp cat nu se mentioneaza expres acest aspect. Cu alte cuvinte neplata preţului, remiterea bunului nu sunt condiţii rezolutorii desi nerespectarea acestora poate conduce la imposibilitatea încheierii contractului. Efectul pe care nerespectarea unei obligaţii il are asupra actului juridic in cauza se apreciaza si in funcţie de natura obligaţiei, daca este principala sau secundara. Nu se poate desfiinţa un contract pentru neîndeplinirea unei obligaţii minore, deoarece s-ar incalca principiul irevocabilitatii contractelor si partea ar fi incurajata sa rupa un antecontract ori de cate ori nu ii mai este favorabil.

Reclamantul a susţinut că, în realitate, in perioada de la incheierea antecontractului pana in prezent, situatia paraţilor s-a schimbat, dobândind un al cincilea teren care are deschidere către Dunare, pierzandu-si totodata interesul pentru incheierea acestor contracte de vanzare cumparare pentru care si-au luat angajamentul.

În drept, cererea a fost întemeiată pe disp. art. 1669, art. 1268, art. 1269 C.civil. art.194 C.pr.civ.

În dovedirea acţiunii, au fost depuse la dosarul cauzei înscrisuri în fotocopie.

Cererea a fost legal timbrată cu taxa de timbru în cuantum de 3.105 lei.

La data de 16.03.2015, pârâţii au formulat întâmpinare(f.155) prin care au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată şi obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, pârâţii au aratat ca, prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 270/14.02.2014 de notarul public C.I. s-au obligat sa vândă reclamantului dreptul de proprietate asupra imobilului locuinţa ... — P+M, cu număr cadastral 4993-..., cu o suprafaţa construita de 133 mp si terenul aferent in suprafaţa de 1.000 mp, teren intravilan curţi constructii, situat in comuna .... Preţul vanzarii a fost stabilit la suma de 100.000 lei, din care pârâţii au primit la data semnării antecontractului de vanzare-cumparare suma de 15.000 lei, urmând ca restul de 85.000 lei sa-i primească la data perfectării actului de vanzare-cumparare in forma autentica dar nu mai târziu de 01.05.2014, data cand trebuia finalizat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 269/14.02.2014 de acelaşi notar public C.I..

Prin actul adiţional autentificat sub nr. 768/29.04.2014 de notarul public C.I., părţile au stabilit de comun acord ca termenul de executare a obligaţiilor reciproce asumate prin antecontract sa fie prelungit pana la data de 01.08.2014.

Pe de alta parte, prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 269/14.02.2014 de notarul public C.I., reclamantul C.C. s-a obligat sa le transmita pârâţilor dreptul de proprietate asupra următoarelor imobile:

-cota parte indiviza de 1/2 din suprafaţa de 450 mp teren intravilan, situat in intravilanul comunei ..., in pct. ”Z”-vie, nr. top. 73/3 si din suprafaţa de 760 mp teren intravilan, situat in intravilanul comunei ..., in pct. "D.S.”-gradina, fara nr. top., intabulata in CF nr. 769 a localitatii D.;

-cota parte indiviza de 1/2 din suprafaţa de 400 mp teren intravilan, situat in intravilanul comunei ..., in pct. V.C.”-loc de casa, nr. top. 108, intabulata in CF nr. 778 a localitatii D.;

-cota parte indiviza de 1/2 din suprafaţa de 963,7 mp teren intravilan, situat in intravilanul comunei ..., in pct. ’’A.O.”-fanete, nr. top. 75/a, intabulata in CF nr. 820 a localitatii D.;

-cota parte indiviza de 1/2 din suprafaţa de 827 mp teren intravilan, situat in intravilanul comunei ..., in pct. ”D.”- fanete, zona Cimitir, intabulata in CF nr. 409 a localitatii D.;

Pârâţii au menţionat faptul ca cealalta cota de 1/2 din toate aceste terenuri este detinuta de aceştia.

Preţul vanzarii a fost stabilit la suma de 100.000 lei, din care pârâţii au achitat la data semnării antecontractului de vanzare-cumparare suma de 15.000 lei, urmând ca restul de 85.000 lei sa-i achite la data perfectării actului de vanzare- cumparare in forma autentica dar nu mai târziu de 01.05.2014, data pana la care terenurile ce fac obiectul antecontractului vor fi alipite pe aliniamentul: la nord — DN; la sud — Dunarea; la est — DE si la vest — Cimitir + Dunarea si cand trebuia finalizat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 270/14.02.2014 de acelaşi notar public C.I..

De asemenea, prin actul adiţional autentificat sub nr. 767/29.04.2014 de notarul public C.I., au stabilit de comun acord ca termenul de executare a obligaţiilor reciproce asumate prin antecontract sa fie prelungit pana la data de 01.08.2014.

Pârâţii au susţinut că, în realitate, scopul urmărit de catre părţile semnatare ale celor 2 antecontracte de vanzare-cumparare a fost acela de a realiza un schimb care ar fi avut ca obiect imobilele descrise mai sus. Acest aspect rezulta din data încheierii celor 2 acte juridice, preţul final, similar pentru ambele, data cand se vor încheia contractele de vanzare-cumparare in forma autentica (similara pentru ambele) si, mai ales, faptul ca fiecare dintre contracte se va încheia condiţionat de incheierea celuilalt. Cu aceasta intentie s-au si prezentat părţile la SPN ’’C.I. si C.F.A.”, insa notarul public C.I. le-a comunicat ca nu poate intocmi un astfel de antecontract de schimb si le-a convins ca trebuie încheiate cele 2 antecontracte de vanzare-cumparare.

La data de 07.07.2014, pârâţii s-au prezentat la biroul inginerului cadastrist R.M., urmare a notificării paratului C.C., in vederea semnării cererii de alipire a imobilelor ce fac obiectul antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 269/14.02.2014 de notarul public C.I.. Cu aceasta ocazie a fost încheiat un proces-verbal din care rezulta ca cele 5 imobile nu pot fi alipite, deoarece nu au limite comune, acest aspect fiind, de altfel, cunoscut de catre reclamant.

Pârâţii au susţinut că, imobilele prevăzute in antecontractul autentificat sub nr. 269/14.02.2014 neputand fi alipite(condiţie obligatorie pentru vanzare), nici vanzarea acestora nu se poate realiza, astfel ca, condiţia pentru a se încheia contractul de vanzare-cumparare a imobilului situat in comuna ... apare ca fiind imposibila. Având in vedere faptul ca vanzarea imobilelor ce fac obiectul antecontractului nr. 269/14.02.2014 este imposibila, iar cauza antecontractului nr. 270/14.02.2014 este tocmai aceasta vanzare, este limpede ca devin aplicabile dispoziţiile art. 1402 Cod civil.

Pârâţii au arătat că antecontractul nr. 270/14.02.2014 este afectat de o condiţie, si anume aceea ca obligaţia de a incheia contractul de vanzare-cumparare in forma autentica se va executa doar in masura in care s-ar incheia contractul de vanzare-cumparare ce are ca obiect imobilul precizat in antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 269/14.02.2014, pana la data de 01.08.2014.

În drept, s-au invocat disp. art. 1402, art. 1669 C.civ.

La data de 07.04.2015, reclamantul a depus la dosar răspuns la întâmpinare(f.164) prin care a  reiterat aspectele invocate prin cererea de chemare în judecată.

Sub aspectul probatoriului, instanta a incuviintat pentru părţi proba cu inscrisuri, interogatorii reciproce şi proba testimoniala cu câte un martor.

La termenul de judecata din data de 07.10.2015, a fost administrat interogatoriul propus de reclamant pentru pârata M.E. şi interogatoriul propus de pârâţi pentru reclamantul C.C.. La acelasi termen, a fost audiat martorul G.G., declaraţia acestuia fiind consemnată si atasată la dosar.

Martorul propus de pârâţi, dl. notar C.I., nu a putut fi audiat în cauză, întrucât a depus la dosar cerere(f.222) prin care a comunicat că înţelege să se prevaleze de disp. art. 317 pct. 1 C.pr.civ., conform cărora sunt scutiţi a fi martori, printre alte persoane, notarii publici cu privire la faptele de care au luat cunoştinţă în cadrul serviciului ori în exercitarea profesiei lor.

La termenul de judecată din data de 20.01.2016, reclamantul a arătat că renunţă la proba cu interogatoriu pentru pârâtul M.M.S..

Analizând probatoriul administrat in cauza, instanţa reţine următoarele:

La data de 14.02.2014, intre reclamantul C.C. in calitate de promitent-cumparator si pârâţii M.E. şi M.M.S. in calitate de promitenti vanzatori a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de SPN C.I.C.F.A. sub nr. 270/14.02.2014(f.8), prin care pârâţii s-au obligat să vândă reclamantului imobilul locuinţa ... - P+M, cu număr cadastral 4993 - ..., cu o suprafaţa construita de 133 m.p. si terenul aferent in suprafaţa de 1.000 m.p. teren intravilan curţi constructii, proprietatea pârâţilor, situat in ..., avand număr cadastral 4994, prevazandu-se ca pretul vanzarii este de 100.000 lei, din care pârâţii au primit la data autentificării antecontractului de vanzare-cumparare suma de 15.000 lei, urmând ca restul de 85.000 lei sa-i primească la data perfectării actului de vanzare-cumparare in forma autentica dar nu mai târziu de 01.05.2014, data cand va fi finalizat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 269/14.02.2014 de notar public C.I..

La aceeaşi dată, prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat de SPN C.I.C.F.A. sub nr. 269/14.02.2014(f.10), reclamantul C.C., în calitate de promitent-vânzător, s-a obligat sa transmita către pârâţii M.E. şi M.M.S., in calitate de promitenţi-cumparatori, dreptul de proprietate asupra cotei de ½ din patru parcele de teren situate in intravilanul comunei ..., cealalta cota de 1/2 din toate aceste terenuri fiind detinuta de pârâţi, prevazandu-se ca pretul vanzarii este de 100.000 lei, din care reclamantul a primit la data autentificării antecontractului de vanzare-cumparare suma de 15.000 lei, urmând ca restul de 85.000 lei sa-i primească la data perfectării actului de vanzare- cumparare in forma autentica dar nu mai târziu de 01.05.2014, dată până la care terenurile ce fac obiectul antecontractului vor fi alipite pe aliniamentul: la nord — DN; la sud — Dunarea; la est — DE si la vest — Cimitir + Dunarea şi cand va fi finalizat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 270/14.02.2014 de notar public C.I..

Prin actele adiţionale autentificat sub nr. 767/29.04.2014 şi nr. 768/29.04.2014 (f.9,11), părţile au stabilit de comun acord ca termenul de executare a obligaţiilor reciproce asumate prin antecontractele nr. 269/14.02.2014 nr. 270/14.02.2014 sa fie prelungit pana la data de 01.08.2014.

În lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a prejudiciului, practica judiciara şi legislaţia au recunoscut instantei posibilitatea de a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, cu conditia ca lucrul sa se gaseasca in patrimoniul promitentului-vanzator si sa fie indeplinite toate elementele unui veritabil contract de vanzare-cumparare, cu exceptia formei autentice, pe care instanta este chemata sa o suplineasca.

Dispozitiile art. 1669 alin. 1 Cod civil au consacrat expres aceasta posibilitate, prevazandu-se: „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”.

În prezenta cauză, reclamantul a solicitat pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare pentru imobilul din comuna ....

Pârâţii au susţinut că antecontractul de vânzare-cumparare nr. 270/14.02.2014 este afectat de o condiţie rezolutorie, si anume aceea ca obligaţia de a incheia contractul de vanzare- cumparare in forma autentica se va executa doar in masura in care s-ar incheia şi contractul de vanzare-cumparare ce are ca obiect imobilul precizat in antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 269/14.02.2014.

Susţinerile pârâţilor întemeiate pe existenţa unei condiţii rezolutorii sunt neîntemeiate, întrucât condiţia este rezolutorie atunci când îndeplinirea ei determină desfiinţarea obligaţiei(art. 1401 alin. 1 Cod civil), iar nu atunci când de îndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaţiei.

Pârâţii au mai arătat că imobilele prevăzute in antecontractul autentificat sub nr. 269/14.02.2014 nu pot fi alipite(deoarece nu au limite comune), considerând că alipirea celor patru terenuri era o condiţie obligatorie, în lipsa căreia vanzarea preconizată prin antecontractul autentificat sub nr. 269/14.02.2014 nu se poate realiza, astfel încât devin aplicabile dispoziţiile art. 1402 Cod civil, dispoziţii care prevăd ”condiţia imposibilă, contrară legii sau bunelor moravuri este considerată nescrisă, iar dacă este însăşi cauza contractului, atrage nulitatea absolută a acestuia”.

Se observă că, spre deosebire de soluţia anterioară, în care se regăsea exclusiv sancţiunea nulităţii (art. 1008 C.civ. de la 1864), art. 1402 NCC instituie, alternativ, două sancţiuni ce pot opera în cazul manifestării unei condiţii care nu respectă cumulativ cele trei cerinţe de validitate.

În conformitate cu prevederile art.9 al.2 C.pr.civ., obiectul şi limitele procesului sunt stabilite prin  cererile si apărările părţilor, iar potrivit art. 22 al.6 C.pr.civ. judecătorul trebuie sa se pronunţe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără insă a depăşi  limitele investirii, în afară de cazurile în care legea ar dispune altfel.

Or, în speţă, reclamantul urmăreşte valorificarea dreptului de creanţa născut în favoarea acestuia din antecontractul de vânzare-cumparare nr. 270/14.02.2014, iar pârâţii nu au formulat cerere reconvenţională prin care să solicite anularea sau rezoluţiunea antecontractului autentificat sub nr. 269/14.02.2014, apărătorul acestora precizând în mod expres la termenul de judecată din data de 13.05.2015 că nu înţelege să formuleze cerere reconvenţională în prezenta cauză.

În consecinţă, reţinând că nu a fost învestită cu verificarea valabilităţii antecontractului autentificat sub nr. 269/14.02.2014, instanţa nu va analiza dacă alipirea celor patru terenuri era o condiţie obligatorie, în considerarea căreia părţile au încheiat respectivul antecontract, ceea ce ar fi atras nulitatea absolută a actului juridic sau dacă sancţiunea civilă ar fi constat în considerarea ca nescrisă a clauzei respective şi obligaţia izvorâtă din actul juridic ar fi devenit, astfel, una simplă.

Instanţa mai reţine că antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 270/14.02.2014 a generat în patrimoniul pârâţilor o obligaţie de a face asumată faţă de reclamant, respectiv de a-i transmite până la data de 01.08.2014, dreptul de proprietate asupra imobilului situat in com. ..., compus din construcţie cu destinaţia de locuinţă şi teren in suprafata de 1.000 m.p.

Pentru a se exonera de obligaţia asumată faţă de reclamant, prin încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 270/14.02.2014, pârâţii au invocat lipsa cauzei  acestuia.

Potrivit art. 1235 C.civ., cauza actului juridic civil este motivul care determină fiecare parte să încheie contractul. Cauza este o condiţie de fond, esenţială, de validitate şi generală a actului juridic civil. Cauza nu există atunci când partea nu are aptitudinea de a-şi reprezenta (prefigura) corect faptele sale ori consecinţele acestora.

Conform art. 1238 alin. (1) C.civ., lipsa cauzei atrage anulabilitatea contractului, cu excepţia cazului în care contractul a fost greşit calificat şi poate produce alte efecte juridice.

În situaţia cauzei false, nulitatea relativă a actului juridic va interveni numai dacă sunt îndeplinite condiţiile de la eroare. Întrucât condiţiile de validitate privesc încheierea actului juridic, înseamnă că existenţa cauzei se apreciază prin raportare la momentul încheierii acestuia. Altfel spus, nu este necesar ca motivul determinant al încheierii actului juridic să subziste până la executarea acestuia. Dacă împrejurarea care a determinat pe una dintre părţi să încheie actul juridic a suferit modificări sau a dispărut până la executarea acestuia, atunci nu se va pune problema anulării actului juridic pentru lipsa cauzei.

Întrucât convenţia este valabilă chiar şi când cauza nu este expresă(art. 1239 C.civ.), cauza fiind prezumată până la proba contrarie, înseamnă că cel care invocă lipsa ori nevalabilitatea cauzei va avea sarcina probei.

În privinţa contractelor sinalagmatice, cauza fiind reprezentată de obligaţiile asumate reciproc, înseamnă că partea care invocă inexistenţa cauzei are de demonstrat inexistenţa sau caracterul derizoriu al prestaţiei cocontractantului. În doctrina se face diferenţa între lipsa cauzei, pe de o parte şi cauza simulată precum şi lipsa echivalenţei prestaţiilor, pe de altă parte astfel, dovedirea unei cauze simulate sau a unei disproporţii a prestaţiilor nu serveşte răsturnării prezumţiei de existenţă a cauzei.

Astfel fiind, chiar dacă la încheierea antecontractelor de vanzare-cumparare autentificate sub nr. 269/14.02.2014 şi nr. 270/14.02.2014, părţile ar fi urmărit realizarea unui schimb care ar fi avut ca obiect imobilele menţionate în antecontracte, aşa cum au susţinut pârâţii, împrejurarea că vanzarea imobilelor ce fac obiectul antecontractului nr. 269/14.02.2014 nu s-a mai perfectat nu lipseşte de cauză antecontractul nr. 270/14.02.2014, în condiţiile în care nu s-a susţinut şi probat de către pârâţi că preţul de 100.000 lei, stipulat în acest din urmă antecontract, ar fi derizoriu faţă de valoarea imobilului din com. ....

Mai mult decât atât, in cauza, se poate aplica si regula de interpretare logica, exprimata prin adagiul actus interpretandus est potius ut valeat, quam ut pereat, ceea ce inseamna ca prevederile antecontractului nr. 270/14.02.2014 trebuie interpretate in sensul în care pot produce efecte juridice, iar nu în acela în care nu ar putea produce niciun efect, aceasta regula de interpretare fiind inscrisa in art. 1268 alin. 3 Cod civil.

In fine, instanta mai retine si ca reclamantul şi-a exprimat disponibilitatea pentru a perfecta vânzarea pentru imobilele ce fac obiectul antecontractului nr. 269/14.02.2014, pârâţii fiind aceia care nu au mai dorit perfectarea acestei vânzări, invocând faptul că cele patru parcele de teren nu pot fi alipite, în condiţiile în care pârâţii sunt coproprietari ai terenurilor respective, astfel încât putea să cunoască de la început faptul că parcelele nu au limite comune şi că nu pot fi alipite.

Se mai reţine că, potrivit Certificatului nr. 9595/04.12.2015 eliberat de Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Orşova(f.256), pârâţii deţin numeroase parcele de teren în raza localităţii D., neputând susţine că nu cunosc situaţia terenurilor din acea zonă.

Având în vedere răspunsul pârâtei la întrebările 7 şi 8 din interogatoriul luat la cererea reclamantului, prin care aceasta a arătat că nu mai vrea să încheie contractul de vânzare-cumpărare deoarece lipseste o bucată mare de teren din mijloc, coroborat cu planul de situaţie depus la fila 250 din dosar(în care este evidenţiată o suprafaţă de teren de 2585 m.p., despre care s-a susţinut că ar aparţine reclamantului, dar care nu formează obiectul antecontractului de vânzare cumpărare nr. 269/14.02.2014), instanţa apreciază întemeiate susţinerile reclamantului, potrivit cărora, în realitate, pârâţii urmăresc să obţină mai multe terenuri decât cele cuprinse în antecontractul de vânzare cumpărare nr. 269/14.02.2014.

Faţă de cele expuse, instanţa constată că pârâţii, promitenţi-vânzători în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 270/14.02.2014, refuză în mod nejustificat să perfecteze vânzarea imobilului din comuna B., deşi şi-au asumat în mod legal obligaţii în acest sens.

Se mai reţine că paratul si-a indeplinit obligatia de plata a sumei de bani, prevazuta cu titlu de diferenţă de preţ in antecontract, consemnând banii pe numele pârâtei.  În acest sens, având în vedere că la termenul de judecată din data de 07.10.2015, în conformitate cu dispoziţiile art. 1010 C.pr.civ., reclamantul a făcut pârâţilor oferta de plată pentru suma din antecontract, dar aceştia au refuzat primirea prestaţiei, reclamantul a procedat la consemnarea sumei de 85.000 lei conform recipisei de consemnare C.B. nr. 4131844/1/17.11.2015, recipisa care a fost depusă la dosarul cauzei la termenul de judecată din data de 20.01.2016, astfel incat instanta constată ca promitentul-cumpărător si-a indeplinit toate obligatiile care îi reveneau din antecontractul nr. 270/14.02.2014.

Fata de considerentele expuse, apreciind că sunt îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 1669 Cod civil, instanta va admite acţiunea şi va constata că între reclamant in calitate de cumparator si pârâţi, in calitate de vanzatori, a intervenit vânzarea-cumpararea imobilului situat in com. ..., compus din construcţie cu destinaţia de locuinţă şi teren in suprafata de 1.000 m.p., intabulat în cartea funciară nr. 70138, având nr. cadastral 4994, pentru preţul de 100.000 lei, urmand ca hotararea sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.

Avand in vedere solutia care urmeaza a fi pronunţată în cauză, instanţa, în temeiul art. 453 alin. 1 C.pr.civ., va obliga pârâţii, aflaţi în culpă procesuală, să plătească reclamantului suma de 7.105 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în taxă judiciară de timbru şi onorariu de avocat. Pentru aceleaşi motive, va respinge ca neîntemeiată cererea pârâţilor de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite cererea de chemare în judecată privind pe reclamant C.C. - …. şi pe pârât M.E. - …., pârât M.M.S. - ….

Constată ca între reclamant in calitate de cumparator si pârâţi, in calitate de vanzatori, a intervenit vânzarea-cumpararea imobilului situat in com. ..., compus din construcţie cu destinaţia de locuinţă şi teren in suprafata de 1.000 m.p., intabulat în cartea funciară nr. 70138, având nr. cadastral 4994, pentru preţul de 100.000 lei.

Prezenta hotarare ţine loc de act autentic de vânzare-cumparare.

Obligă pe pârâţi să plătească reclamantului suma de 7.105 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Respinge cererea pârâţilor privind plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Cu drept de apel in termen de 30 zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 17.02.2016.

Domenii speta

Spete similare