Rectificare carte funciară. Excepţia inadmisibilităţii capetelor de cerere, întemeiate pe art. 908 Cod civil. Excepţia prescripţiei pentru capătul de cerere referitor la acţiunea posesorie.

Analizând actele şi lucrările dosarului în prisma excepţiilor invocate de  către pârâţi, instanţa reţine următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2164/05.08.2002 la BNP E., reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 3 situat în B., strada S., nr. .., sector 1, în suprafaţa construită de 128,33 mp împreună cu dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 1/3, respectiv 130 mp teren aferent apartamentului  din întreaga suprafaţă de 780 mp. Ulterior, reclamanta a dobândit şi dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 2 situat în B., strada S., nr. …, sector 1, conform contractului de vânzare-cumpărare cu clauza de uzufruct viager autentificat sub nr. 370 la BNP E. la data de 22.02.2007.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 254/05.07.1996 S.B. şi SA au vândut către TP şi TAF, parterul imobilului situat în B., strada S., nr. .., sector 1 şi care cuprinde toate încăperile cu instalaţiile de bucătărie, baie şi folosinţa exclusivă a porţiunii de teren din jurul clădirii de la garaj, jur-împrejurul clădirii şi până la intrarea B din strada S., precum şi cota indiviză de 1/3 din părţile comune ale întregului imobil constând în intrarea B, scara de serviciu, gardul împrejmuitor, podul, caloriferul şi toate instalaţiile comune. Din încheierea de rectificare nr. 1166/14.02.2016, rezultă că s-a vândut garajul din vecinătatea clădirii principale.

Prin contractul de donaţie autentificat sub nr. 757/07.03.2007, SA a donat către TAF şi TP (fiica şi ginerele său), dreptul de nudă proprietate asupra terenului în suprafaţă de 260 mp (proprietate indiviză din totalul de 770,90 mp situat în B., strada S., nr. .., sector 1, având nr. cadastral 10195/0/1 înscris în cf nr. 26663 a Municipiului B., sector 1, aceasta rezervându-şi uzufructul viager. Prin contractul de donaţie autentificat sub nr. 52/25.01.2011, TP şi TAF ca în calitate de donatori titulari ai nudei proprietăţi şi SA în calitate de uzufructuară au donat către LAI şi SOM, dreptul de proprietate constând în nuda proprietate asupra imobilului constând în apartamentul de la parter împreună cu o cotă parte indiviză de 1/3 din părţile şi din dependinţele comune ale imobilului, anexele situate la subsol, boxa-garaj, precum şi terenul intravilan în suprafaţă de 260 mp reprezentând cota parte indiviză din suprafaţa totală  de 770,90 mp, pentru  o suprafaţă de 221,08 mp reprezentând porţiunea de teren din jurul clădirii de la garaj, jur-împrejurul clădirii şi până la intrarea B din strada S.– care formează retragerea dinspre PD, strada S., cât  şi proprietatea vecină din str. AM. Astfel cum este precizat în contractul de donaţie, imobilul a fost vândut către pârâţii BS şi BS.

Prin contractul de constituire a unui drept de uzufruct autentificat sub nr. 722/31.07.2014 BS a transmis oneros uzufructul asupra imobilului pe o perioadă de 10 ani asupra terenului în suprafaţă de 260 mp reprezentând cota parte din suprafaţa totală către Cabinet de Avocat BWG. De asemenea, astfel cum rezultă din  extrasul de Carte Funciară nr. 227352 (f. 127), în baza actului notarial nr. 443/16.05.2014 a fost intabulat la B10 dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 260 mp reprezentând cota parte din suprafaţa totală de 770,90 mp deţinută în proprietate, pentru  o suprafaţă de 221,08 mp reprezentând porţiunea de teren din jurul clădirii de la garaj, jur-împrejurul clădirii şi până la intrarea B din strada S. – care formează retragerea dinspre PD, strada S., cât  şi proprietatea vecină din str. AM, dobândit prin convenţie.

Potrivit art.248 alin.1 C.proc.civ., instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură, precum şi asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei.

Potrivit art. 908 alin. 1 Cod civil, orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulării sau înscrieri provizorii, dacă: înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desfiinţat, dreptul înscris a fost greşit calificat, nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului.

Potrivit art. 908 alin. 4 Cod civil, acţiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost admisă acţiunea de fond, când este cazul.

În raport de prevederile legale menţionate, instanţa reţine că acţiunea în rectificare este, în principiu, o acţiune accesorie, grefată pe acţiunea principală care constituie suportul său juridic, respectiv pe acţiunea care însoţeşte dreptul subiectiv lezat sau vătămat de înscrierea nevalabilă, precum acţiunea în anularea actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea în cartea funciară. Astfel, este necesar ca în prealabil să se pronunţe o hotărâre judecătorească în baza căreia să se ajungă la neconcordanţă între situaţia reală actuală a imobilului şi înscrierea în carte funciară.

Având în vedere faptul că menţiunea introdusă în extrasul de Carte Funciară referitoare la cei 260 mp este cea din contractul de vânzare – cumpărare şi de uzufruct autentificate, instanţa reţine că acţiunea în rectificare, precum şi acţiunea în radierea unei menţiuni sunt inadmisibile, fiind fundamentate pe temeiul ineficacităţii actului juridic în baza căruia s-a făcut înscrierea în cartea funciară, în condiţiile în care reclamanta nu este în măsură să prezinte nici acordul părţilor şi nici o hotărâre judecătorească definitivă prin care să se dispună anularea parţială a contractelor menţionate.

Pentru aceste motive, instanţa va admite excepţia inadmisibilităţii şi va respinge primele două capete de cerere, ambele întemeiate pe art. 908 Cod civil, ca inadmisibile. Instanţa nu poate reţine nici greşita calificare a dreptului, în condiţiile în care acest aspect rezultă din contractele autentificate în baza cărora s-a făcut înscrierea.

Cu privire la al treilea capăt de cerere, instanţa reţine că reclamanta a formulat în subsidiar o acţiune posesorie, indicând ca şi temei de drept art. 951 Cod civil, astfel cum rezultă din precizarea cererii de chemare în judecată depusă la fila 54.

Potrivit art. 951 Cod civil, în caz de tulburare ori de deposedare, paşnică sau violentă, acţiunea se introduce în termenul de prescripţie de un an de la data tulburării sau deposedării. De asemenea, potrivit art. 949 Cod civil, cel care a posedat un bun cel puţin un an poate solicita instanţei de judecată prevenirea ori înlăturarea oricărei tulburări a posesiei sale sau, după caz, restituirea bunului.

Astfel, acţiunea posesorie poate fi introdusă în termenul de prescripţie de 1 an de la data tulburării sau deposedării, însă instanţa reţine că acest conflict între părţi este mult mai vechi, datând astfel cum precizează chiar reclamanta din vara anului 2014, în condiţiile în care acţiunea posesorie a fost depusă la data de 16.12.2015.

Din cererea de chemare în judecată depusă de către reclamantă în dosarul nr. 22002/299/2015 (f. 83-86), rezultă în mod clar (f. 84 jos) faptul că pârâţii au început încă din vara anului 2014 aceste lucrări, pornind de la tăierea copacilor şi betonarea întregii suprafeţe, continuând cu dărâmarea scării de intrarea A, dărâmarea unei porţiuni de gard, construire garaj, exact aspectele indicate în prezenta cerere de chemare în judecată.

Instanţa nu poate reţine apărarea reclamantei referitoare la întreruperea cursului prescripţiei prin introducerea cererii de chemare în judecată în dosarul nr. 22002/299/2015, în  condiţiile în care reclamanta din prezentul dosar a renunţat la judecarea cauzei respective, în acest caz nefiind întreruptă prescripţia, excepţia de la art. 2539, alin. 2 teza 2 Cod civil vizând doar situaţia în care cererea a fost respinsă sau anulată şi nu atunci când s-a renunţat la aceasta, excepţiile fiind de strictă interpretare.

Pentru aceste motive, instanţa va admite excepţia prescripţiei pentru capătul al treilea de cerere referitor la acţiunea posesorie şi va respinge aceste capăt de cerere ca fiind prescris.

Domenii speta

Spete similare