Acţiunea formulată pe calea procedurii speciale privind evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept nu implică examinarea dreptului real de proprietate sau a altui drept real în condiţiile acţiunii în revendicare sau a celei confesorii. Deşi r

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1, la data de ...2016 sub numărul de dosar x/299/2016 reclamanții R.L, V.L., R.D.R, au chemat în judecată pe pârâta A.G. G.C.S. S.R.L. solicitând evacuarea imediată a pârâtei pentru lipsă de titlu din imobilul teren în suprafață de 100 m.p.-garaj situat în Bucuresti, ...sector 1, pe care îl ocupă fără titlu din 08.2013, și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, reclamanții au arătat că sunt proprietarii terenului în suprafață de 396 m.p. și a construcțiilor  existente pe acesta, respectiv C1- casă, C2- bucătărie de lemn, C3- garaj, C4- magazie, conform actelor de proprietate – contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. A/1971 de notar MPL din cadrul Notariatului de Stat Local Sector 8 București, certificatul de moştenitor nr. B/2011, certificatul de moștenitor nr. C/2013, certificatul de moștenitor suplimentar nr. D/2015 la certificatul de moștenitor C/2013, contract de donație autentificat sub nr. E/2015, autorizație executări lucrări nr. F 1972, certificatele de atestare fiscală 2, 9, 6 din 26.05.2016 și extrasul de carte funciară de informare din 23.06.2016.

Reclamanții au arătat că, în calitate de proprietari ai imobilului, au închiriat pârâtei pe perioada 2002-2013 o suprafață de teren de 100 m.p. din suprafața de 396 m.p. și un garaj, conform contractelor de închiriere anexate. Ca urmare a expirării ultimului contract, pârâta ocupă la acest moment fără titlu imobilul. Reclamanții au menționat că prin notificarea nr. G/2016 comunicată prin intermediul BEJ PCG au solicitat pârâtei predarea terenului liber de orice bunuri mobile aflate pe acesta, în caz contrar  urmând a fi sesizată instanța de judecată.

În drept au fost invocate dispozițiile art. 1034-1045 C.proc.civ.

În dovedire s-a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.

Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 100 lei.

Legal citată, pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat în temeiul art. 413 alin. 1 pct. 1 C.proc.civ. suspendarea prezentei cauze până la soluționarea definitivă  a dosarului 2../2016 ce are ca obiect superficie asupra terenului în suprafață de 54 mp pe care este amplasat garajul. De asemenea, pârâta a solicitat pe cale de excepție anularea acțiunii pentru lipsa mandatului special din partea reclamantului RDZ pentru RL, a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților cu privire la capătul de cerere ce are ca obiect evacuarea din construcția C4 şi excepția inadmisibilității cererii de evacuare de pe terenul de 100 mp.

În susținerea cererii de suspendare facultativă întemeiată pe dispozițiile art. 413 alin. 1 pct. 1 C.proc.civ. pârâta a invocat faptul că este titulara unui drept de superficie, fiind proprietara construcției ce are destinația service auto, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 1 din ..08.2002. Autorul reclamanților și-a dat acordul ca autoarea pârâtei să construiască un service pe terenul închiriat, motiv pentru care se impune a fi admisă cererea de suspendare a prezentei cauze, până la soluționarea definitivă a dosarului 2../2016.

Anularea acțiunii pentru lipsa mandatului special din partea reclamantului RDZ pentru RL este motivată pe lipsa dovezii mandatului de reprezentare special prin care RL să fie împuternicită a formula prezenta acțiune din partea reclamantului RDR, în cuprinsul procurii H/2015 nefiind menționat că mandatara este împuternicită să formuleze cerere de chemare în judecată.

Excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților cu privire la cererea de evacuare din construcția identificată C 4 a fost întemeiată pe faptul că reclamanții nu fac dovada unui titlu de proprietate asupra acestei construcții. Mai mult decât atât, imobilul C4 este proprietatea pârâtei, acesta fiind cumpărat  conform contractului de vânzare-cumpărare  nr. 1 din ..08.2002 de la SC SRL care a edificat construcția în baza autorizației de construire nr. S/1996, având destinația service auto.

Excepția inadmisibilității cererii de evacuare de pe terenul de 100 mp a fost întemeiată pe împrejurarea că pârâta deține posesia asupra terenului ca efect al tacitei relocațiuni a contractului de închiriere J/2008, pe care îl consideră reînnoit fără termen în conformitate cu dispozițiile art. 1437 din C.Civ. 1865, reclamanții nefăcând nici un demers prin care să își manifeste voința de eliberare a spațiului. Tacita relocațiune putea fi împiedicată  prin  anunțarea concediului de cătrre locator, înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, însă acest lucru nu a fost făcut anterior datei de 08.2013, când a încetat contractul de locațiune.

În dovedire s-a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.

În cauză, instanţa a încuviinţat, la solicitarea părţilor, proba cu înscrisuri.

Analizând actele şi lucrările dosarului în primul rând în raport cu excepţia inadmisibilităţii cererii de evacuare din construcţia C4 – conform art. 248 C.proc.civ. – instanţa apreciază că aceasta este neîntemeiată, pentru următoarele considerente:

Prin imobil, potrivit art. 1034 alin. 2 lit. d) C.proc.civ., se înţelege construcţia, terenul cu sau fără construcţii, împreună cu accesoriile acestora.

Potrivit dispoziţiilor art. 1038-1039 C.proc.civ., atunci când proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe locatarul/ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept. Notificarea prealabilă este reglementată exclusiv în beneficiul locatarului/ocupantului, în sensul ca acesta să aibă cunoștință de intenția proprietarului, respectiv de solicitarea de predare a bunului.

În speță, reclamanţii au făcut dovada notificării pârâtei prin intermediul unui executor judecătoresc în sensul de a elibera şi de a preda terenul în suprafaţă de 100 mp liber de orice bunuri mobile aflate pe acesta (echipamente, accesorii etc.), astfel cum rezultă din notificarea depusă la fila 25. Construcţia asupra căreia pârâta pretinde că are un drept de proprietate este amplasată pe această suprafaţă de teren, conform susţinerilor concordate ale părţilor.

Faţă de aceste considerente şi având în vedere raţiunea reglementării notificării ocupantului (în sensul ca acesta să aibă cunoștință de intenția proprietarului, respectiv de solicitarea de predare a bunului), instanţa apreciază că excepţia invocată este neîntemeiată, pârâta având cunoştinţă de intenţia reclamanţilor, scopul pentru care a fost reglementată notificarea ocupantului fiind îndeplinit, astfel încât va respinge excepţia invocată ca neîntemeiată.

Potrivit art. 248 alin. 1 C.proc.civ., deliberând cu prioritate asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale active, instanţa constată următoarele:

Calitatea procesuală, condiţie a exercitării acţiunii civile, presupune existenţa unei identităţi între persoana reclamantului şi persoana care este titular al dreptului în raportul juridic dedus judecăţii (calitate procesuală activă) şi între persoana pârâtului şi cel obligat în acelaşi raport juridic (calitate procesuală pasivă).

Calitatea procesuală activă presupune valorificarea de către titularul unei cereri a unui drept personal dedus judecăţii, iar întrucât reclamantul este acela care declanşează procedura judiciară, acestuia îi revine obligaţia de a justifica atât calitatea sa procesuală, cât şi calitatea procesuală a pârâtului.

În speţă, reclamanții sunt moştenitorii defunctului RI, proprietarul imobilului compus din teren în suprafaţă de 396 mp situat în Bucuresti, str... S (fostă fosta str. E sector 1, având calitate procesuală activă în prezenta cauză.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. A/1971 de Notariatul de Stat Local Sectorul 8 Bucureşti (f. 5-6) numitul RI, căsătorit cu RL, a cumpărat imobilul situat în Bucuresti, str E, format din teren în suprafaţă de 396 mp şi construcţiile ridicate pe teren, formând un apartament care are trei dormitoare, antreu, bucătărie, verandă, w-c şi pivniţă.

Astfel cum rezultă din Certificatul de moştenitor nr. B/2011 emis de BNP I D (f. 7-8), de pe urma defunctului RI, decedat la data de ..10.2008, a rămas cota indiviză de ½ din dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucuresti, str... S (fostă fosta str. E sector 1 compus în întregul său din teren în suprafaţă de 396 mp şi construcţia de pe acesta, compusă din 3 camere, antreu, bucătărie, verandă, wc şi pivniţă, moştenitori fiind RL (soţie supravieţuitoare – cu o cotă de 2/8 din masa succesorală), R C (fiu – cu o cotă de 3/8 din masa succesorală), VL (fiică – cu o cotă de 3/8 din masa succesorală).

Astfel cum rezultă din Certificatul de moştenitor suplimentar nr. X/2015 emis de SPN ME SI MA (f. 9-10), de pe urma defunctului R C, decedat la data de ...05.2013, a rămas cota indiviză de 3/16 din dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucuresti, str... S (fostă fosta str. E sector 1 compus în întregul său din teren în suprafaţă de 396 mp conform actelor de proprietate şi 421 mp conform măsurătorilor cadastrale şi din construcţiile edificate pe acesta, moştenitori fiind RG (soţie supravieţuitoare – cu o cotă de ¼ din masa succesorală) şi RDZ (fiu – cu o cotă de ¾ din masa succesorală). În acest certificat de moştenitor s-au menţionat construcţiile edificate pe teren astfel: C1 – locuinţă din cărămidă în suprafaţă de 87 mp compusă din 3 camere, antreu, bucătărie, verandă, wc şi pivniţă, construită în anul 1920, C2 – bucătărie din lemn în suprafaţă de 10 mp construită în anul 1920, fără acte de proprietate, C3 – anexă garaj în suprafaţă de 49 mp şi C4 – anexă magazie din tablă în suprafaţă de 91 mp, construcţii pentru care nu s-au prezentat acte de proprietate şi care nu sunt înscrise în cartea funciară.

Potrivit contractului de donaţie autentificat sub nr. E/2015 de SPN ME SI MA (f. 11-12), RG a donat numitei RL cota parte de 3/64 din dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucuresti, str... S (fostă fosta str. E sector 1.

Potrivit contractului de închiriere înregistrat la AFP Sector 1 sub nr. K/1996  depus de pârâtă la dosarul cauzei (f. 50), numitul RI a închiriat, pe o durată de 3 ani, societăţii SC SRL suprafaţa de 100 mp de teren situaţi în Bucuresti, ...sector 1 pentru construcţie service auto, iar conform declaraţiei autentificate sub nr. aa/1996 de notarul public MS (f. 52), numitul RI a consimţit ca societatea SC SRL să construiască un service auto pe terenul proprietatea sa situat la adresa din Bucuresti..., sector 1, această societate obţinând autorizaţia de construire nr. S/1996 în acest sens (f. 53).

Conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 1/..08.2002 (f. 55), S.C. SC SRL a vândut societăţii comerciale AG GC SRL construcţia realizată din panouri metalice situată în Bucuresti, ...sector 1, iar potrivit declaraţiei din ..08.2002 depusă de pârâtă la fila 56 din dosar, numitul RI şi-a exprimat acordul cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei de la S.C. SC SRL către S.C. AG GC SRL S.R.L. şi la rămânerea construcţiei pe terenul proprietatea sa pe toată durata contractului de închiriere. Prin aceeaşi declaraţie, proprietarul terenului a arătat că această construcţie a fost ridicată cu acordul său, iar proprietarul construcţiei, S.C. AG GC SRL S.R.L. are dreptul să îşi exercite toate prerogativele dreptului său de proprietate asupra construcţiei.

Reclamanţii au depus la dosar contracte de închiriere încheiate de RI şi RL, în calitate de locatori, şi pârâta A.G. G.C.S. S.R.L., în calitate de locatar, astfel: contractul de închiriere înregistrat la AFP Sector 1 sub nr. bb/2002 (f. 21) având ca obiect închirierea pe o durată de 3 ani a suprafeţei de 100 mp situată în Bucuresti, str... S, sector 1, contractul de închiriere înregistrat la AFP Sector 1 sub nr. cc/2005 (f. 20) având ca obiect închirierea pe o durată de 3 ani a construcţiei cu destinaţia garaj şi a suprafeţei de teren de 100 mp, contractul de închiriere înregistrat la AFP Sector 1 sub nr. J/2008 (f. 19) având ca obiect închirierea pe o durată de 5 ani a construcţiei cu destinaţia garaj şi a suprafeţei de teren de 100 mp.

Prin notificarea nr. 106/2016 (f. 25) transmisă pârâtei prin intermediul BEJ PCG, reclamanţii au notificat-o pe aceasta să elibereze şi să predea terenul în suprafaţă de 100 mp liber de orice bunuri mobile aflate pe acesta (echipamente, accesorii etc.) situat în Bucuresti, ...sector 1, în termen de 30 de zile de la primirea notificării.

Pârâta nu a contestat împrejurarea că ocupă imobilul, însă a invocat un drept de proprietate asupra construcţiei susţinând, în esenţă, că moştenitorii proprietarului RI au preluat dreptul de proprietate asupra terenului în starea în care se afla, respectiv având asupra sa constituit un dezmembrământ constând în dreptul de superficie al AG GC SRL S.R.L.

Procedura specială reglementată de Titlul XI din Noul Cod de procedură civilă acoperă atât ipoteza în care locatarul ocupă în continuare imobilul deşi locaţiunea a încetat, cât şi ipoteza în care imobilul este ocupat fără drept de către o persoană, cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului, domeniul de aplicare fiind prevăzut de art. 1034 C.proc.civ. Din definiţia termenului de „ocupant” oferită de art. 1034 lit. e) C.proc.civ., precum şi din întreaga reglementare decurge concluzia că procedura specială de evacuare poate fi uzitată atât în ipoteza unor raporturi locative anterioare, cât şi în ipoteza inexistenţei unor raporturi locative anterioare între părţi, singura condiţie fiind aceea ca pârâtul (ocupantul) să ocupe imobilul în fapt, fără a putea opune reclamantului un titlu care să justifice folosinţa bunului.

Procedura specială a evacuării prevede condiţia notificării scrise a ocupantului, pârâta fiind notificată în mod corespunzător în vederea eliberării imobilului astfel cum rezultă din înscrisurile depuse la filele 25-27.

Acţiunea formulată pe calea procedurii speciale privind evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept nu implică examinarea dreptului real de proprietate sau a altui drept real în condiţiile acţiunii în revendicare sau a celei confesorii. Întrucât pârâta a susţinut că este proprietar asupra construcţiei şi a invocat existenţa unui drept de superficie, instanţa apreciază că evacuarea nu poate fi dispusă. Pârâta a făcut dovada edificării construcţiei de către S.C. SC SRL Deşi reclamanţii au invocat împrejurarea că pârâta nu deţine un titlu de proprietate asupra construcţiei, instanţa are în vedere că superficia poate lua naştere şi prin convenţie, fiind necesară o hotărâre judecătorească prin care să se recunoască sau nu existenţa acesteia, aspect ce va face obiectul analizei instanţei învestite de pârâtă (dosar nr. 2../2016), nefiind în căderea prezentei instanţe a se pronunţa asupra acestor aspecte, nefiind chestiuni care să poată fi rezolvate pe calea sumară a evacuării speciale. Instanţa apreciază că reclamanţii nu pot obţine, pe calea prezentei acţiuni, eliberarea construcţiei sau a terenului, fără clarificarea, în prealabil, a raporturilor juridice dintre părţi.

Apărările formulate de pârâtă cu privire la tacita relocaţiune sunt neîntemeiate întrucât nu a fost probată îndeplinirea condiţiilor specifice acesteia. Tacita relocaţiune nu poate opera în cazul în care locatarul este lăsat să folosească imobilul fără nicio împiedicare, însă locatorul nu încasează chiria, o soluţie contrară echivalând cu validarea tezei că o convenţie de locaţiune poate exista în absenţa uneia dintre principalele obligaţii ale locatarului. De asemenea, incidenţa tacitei relocaţiuni poate fi îndepărtată prin intentarea unei acţiuni în evacuarea chiriaşului, în acest caz fiind evidentă manifestarea de voinţă în sensul interzicerii reînnoirii contractului.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge, ca neîntemeiată, excepţia inadmisibilităţii cererii de evacuare din construcţia C4.

Respinge, ca neîntemeiată, excepţia lipsei calităţii procesuale active.

Respinge, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanţii RL, VL şi RDR, toţi cu domiciliul ales la ….. în contradictoriu cu pârâta SC AG GC SRL cu sediul în …..

Cu drept de apel în termen de 5 zile de la pronunţare, cererea de apel urmând a se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, …..

Domenii speta

Spete similare