Plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art.52 alin.2 Legea nr.7/1996).

Potrivit art. 24(1) din legea 7/1996 republicata,  inscrierile in cartea funciara sunt: intabularea, inscrierea provizorie si notarea.

Art. 30(1) prevede: daca registratorul constata ca actele depuse in justificarea cererii de inscriere in cartea funciara, precum si aceasta din urma nu intrunesc conditiile de forma cerute de lege pentru validitatea acestora, cererea se respinge printr-o incheiere motivata.

Intre părţi, reclamanta si  -, s-a încheiat un contract având ca obiect inclusiv cesiunea tuturor drepturilor cedentului - născute în temeiul  contractelor de credit garantate cu ipotecă imobiliară, împreună cu toate drepturile accesorii, precum şi toate garanţiile aferente, inclusiv contractele de ipotecă mobiliară şi imobiliară.

Cererile petentei de notare în cartea funciară a Contractului autentificat sub nr. - s-au respins prin incheierile nr. ---- pronunţate de către Biroul de cadastru şi Publicitate Imobiliară Sectorul 1, motivat de faptul ca, la autentificarea contractului de cesiune de creanta prin care se transfera dreptul real de garantie imobiliara, notarul public nu a solictat extras de carte funciara pentru autentificare.

Reclamanta a aratat, in esenta, ca art. 35 alin. 1 si art. 29 alin. 1 lit. e din legea 7/1996, invocate de OCPI Sector 1 in sustinerea respingerii cererii de notare nu sunt aplicabile in speta.

Potrivit art. 29 din legea 7/1996 republicata,  in cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative: 

a) este încheiat cu respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege; 

b) identifică corect numele sau denumirea părţilor şi menţionează codul numeric personal, dacă este atribuit, numărul de identificare fiscală, codul de înregistrare fiscală ori codul unic de înregistrare, după caz, atribuit acestora; 

c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau topografic, după caz; 

d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română. În cazul actului autentic notarial, acesta trebuie să fie încheiat de un notar public în funcţie în România; 

e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune despre acestea în cuprinsul actului; 

f) este însoţit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepţia scutirilor stabilite prin lege sau a situaţiei în care dovada încasării tarifului se face conform procedurilor stabilite prin protocoale încheiate potrivit art. 9 alin. (4) şi (5); 

g) îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competenţa registratorului. 

Conform art. 35 din legea 7/1996 republicata, la autentificarea actelor notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini.

Sub aspectul calificarii cererii de inscriere în cartea funciară a Contractului autentificat sub nr. - din 26.09.2013 formulate de catre reclamanta, instanta retine:

In esenta, reclamanta sustine ca inscrierea in cartea funciara a contractului de cesiune a dreptului real imobiliar de garantie se circumscrie notiunii de notare in sensul art. 881 din codul civil.

Pentru a stabili regimul juridic al inscrierii, instanta se va raporta la disp. art. 881 c.civ. care reglementeza felurile inscrierilor

(1) Inscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, inscrierea provizorie si notarea.

(2) Intabularea si inscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se refera la inscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara.

(3) Inscrierea provizorie si notarea se fac numai in cazurile anume prevazute de lege.

Articolul 877 c.civ. defineste drepturile tabulare : „drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara sunt drepturi tabulare. Ele se dobandesc, se modifica si se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciara”.

Deci, este indiscutabil ca prin contractul de cesiune are loc transmiterea unui drept de ipoteca –drept real de garantie imobiliar care reprezinta, conform dispozitiei susmentionate, drept tabular, supus categoriei de inscriere in cartea funciara denumita intabulare, iar nu notare.

Aceasta calificare rezulta si din interpretarea disp. art.  36 pct. 19, 22, 23 si 24 din legea 7/1996 republicata-forma in vigoare la data solutionarii cererii de inscriere.

Conform pct. 19,  cesionarul unei creanţe ipotecare garantate cu o ipotecă imobiliară va putea cere în favoarea sa înscrierea transferului ipotecii în cartea funciară, pe baza înscrisului de cesiune a creanţei încheiat în formă autentică. În acest caz, debitorul cedat va putea cere, în termen de o lună de la comunicarea încheierii prin care s-a încuviinţat înscrierea ipotecii imobiliare, notarea excepţiilor pe care le-ar fi putut opune cedentului pentru cauze anterioare notificării sau acceptării cesiunii creanţei ipotecare şi pe care înţelege să le opună cesionarului. 22) În cazul în care cesiunea creanţei ipotecare nu fusese anterior notificată sau acceptată în condiţiile Codului civil, comunicarea încheierii de încuviinţare a înscrierii cesiunii ipotecii ori a încheierii de notare a garanţiei asupra creanţei ipotecare va reprezenta şi notificarea creditorului cedat cu privire la cesiunea creanţei ipotecare. 

(23) Dacă ipoteca creanţei novate a fost rezervată pentru garantarea noii creanţe, aceasta se va înscrie, în rangul vechii ipoteci sau vechiului privilegiu, în temeiul înscrisului care face dovada novaţiunii. 

(24) Cel subrogat în drepturile creditorului ipotecar sau privilegiat va putea cere notarea strămutării dreptului de ipotecă sau privilegiului în temeiul înscrisurilor ce dovedesc subrogarea. 

Deci, din analiza modalitatii de reglementare a inscrierii celor 3 categorii de transmitere a ipotecii-cesiune, novatie, subrogatie, rezulta ca legiuitorul, in acord cu disp. art. 881 alin. 3 c.p.c, prevede ca fac obiectul notarii( se mentioneza expres termenul notare) numai ipotecile transmise prin subrogatie, in cazul celor transmise ca urmare a novatiei sau prin cesiune, legiuitorul mentionand ca fac obiectul inscrierii, categoria inscrierii fiind determinata conform art. 887 ca intabulare.

Astfel, legiuitorul a prevazut  in mod expres situatiile  care fac obiectul notarii:excepţiile pe care debitorul cedat le-ar fi putut opune cedentului pentru cauze anterioare notificării sau acceptării cesiunii creanţei ipotecare şi pe care înţelege să le opună cesionarului; garanţia asupra creanţei ipotecare;  strămutarea dreptului de ipotecă sau privilegiului în temeiul subrogatiei.

Or, in cazul cesiunii creantei ipotecare nu a prevazut notarea ci mentionand categoria generala a inscrierii, categoria se determina conform art. 887, fiind vorba despre intabulare, devenind incidente, art. 29 lit. e si 31 din legea 7/1996.

Intr-adevar, instanta apreciaza ca nu exista nicio ratiune pentru care sa se faca distinctie, sub aspectul relevant din speta, intre  subrogatia si cesiunea ipotecii imobiliare( instanta apreciaza ca, fiind vorba despre transmiterea unor drepturi tabulare, atat subrogatia cat si cesiunea ar trebui supuse intabularii, conform art. 887 c.civ.)., dar aceasta distinctie nu are relevanta in speta,  in speta, intrucat, sub aspectul cesiunii ipotecii imobiliare,  optiunea legiuitorului a fost in favoarea intabularii.

Astfel, instanta retine ca in mod corect au fost respinse cererile reclamantei, astfel incat respinge in tot actiunea formulata ca neintemeiata.

Domenii speta

Spete similare