Anulare act

R O M Â N I A

TRIBUNALUL ARGEŞ

SECŢIA CIVILĂ

DECIZIE CIVILA Nr. 2618/2012

Şedinţa publică de la 17 Octombrie 2012

Obiectul cauzei:anulare act

TRIBUNALUL

Asupra recursului civil de faţă ;

Constată că, prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Piteşti la data de 06.04.2006 sub nr. 4295/2006 reclamanţii T.F.P. şi P.I. au chemat în judecată pe pârâţii D.M. , D.A. , T.M. şi D.V. solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună desfiinţarea cu efect retroactiv a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ...  la BNP D.I. , a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ... la Notariatul de Stat Judeţean Argeş şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. ... la BNP Toma Denis Radu.

În motivare au arătat că prin sentinţa civilă nr. 5167/14.12.2005 pronunţată de Judecătoria Piteşti în dosarul civil nr. 5570/2004 s-a dispus partajarea averii de pe urma defunctei Tănase Eugenia.

Au menţionat că terenurile şi construcţia ce au fost atribuite în loturile reclamanţilor au fost înstrăinate fără acordul lor de către T.M. prin două contracte de vânzare-cumpărare în anii 1981 şi 2003 către D.V. , iar aceasta, la rândul său, a vândut respectivele imobile către pârâţii D..

În drept, şi-au întemeiat cererea pe disp.art. 786 C.civ., precum şi pe întreaga legislaţie în materie.

În dovedire a depus, în fotocopii, un set de înscrisuri.

La data de 26.05.2006 reclamanţii şi-au completat acţiunea solicitând obligarea pârâţilor D.M.  şi A.  să le lase în deplină proprietate şi posesie imobilul casă de locuit situat în tarlaua 39, parcela 394 din titlul de proprietate ... şi suprafaţa de 1698 mp teren.

Pârâţii D.M.  şi D.A.  au depus întâmpinare la dosar la data de 23.06.2006 arătând că la momentul perfectării contractului ei au obţinut extras de Carte Funciară din care rezultă că imobilul nu avea înscrise nici un fel de sarcini, ei neavând cunoştinţă de existenţa pe rolul Judecătoriei Piteşti a dosarului de partaj nr. 5570/2004.

Au mai arătat că imobilul compus din casă şi suprafaţă de 1680 mp teren nici nu putea forma obiectul unei acţiuni de partaj întrucât era bunul propriu al lui T.M. , acest lucru rezultând din încheierea din 02.12.1975 a fostului Notariat Judeţean Argeş şi din titlul de proprietate nr. ... eliberat de Comisia Judeţeană de Fond Funciar Argeş pe numele acestuia.

Au mai invocat că au fost de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, motiv pentru care sunt exceptaţi de la aplicarea efectelor nulităţii actului juridic civil.

La aceeaşi dată pârâţii D. au formulat cererea de chemare în garanţie a pârâtei D.V. prin care au solicitat ca, în ipoteza admiterii acţiunii principale, pârâta D.V. să fie obligată la plata actualizată a preţului plătit de ei conform contractului de vânzare-cumpărare nr. ... , a daunelor interese, precum şi a cheltuielilor de judecată.

În motivare au invocat obligaţia de garanţie pentru evicţiune a vânzătorului întemeiată pe disp.art. 1337 C.civ.

La data de 10.11.2006 pârâta D.V. a formulat întâmpinare faţă de acţiunea reclamanţilor, în care a arătat că imobilele ce au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare nr. ... şi 3421/19.09.2003 i-au aparţinut în exclusivitate lui T.M. , fiind dobândite de către acesta prin reconstituirea dreptului de proprietate conform Legii 18/1991, sens în care i s-a eliberat titlul de proprietate nr. … .

Aceeaşi pârâtă a formulat întâmpinare şi faţă de cererea de chemare în garanţie în care a arătat că, în ipoteza admiterii acţiunii, este de acord să restituie preţul reactualizat stipulat în contractul de vânzare-cumpărare nr. … , nu însă şi daune interese sau cheltuieli de judecată, întrucât a recunoscut la prima zi de înfăţişare pretenţiile celorlalţi pârâţi.

Totodată, a formulat cerere de chemare în garanţie împotriva reclamantului T.M. solicitând obligarea acestuia să-i restituie preţul actualizat stipulat în contractele de vânzare-cumpărare nr. … şi … , daune interese şi cheltuieli de judecată.

La data de 24.11.2006 pârâţii D. au solicitat instituirea a unui drept de retenţie asupra imobilului în litigiu până la achitarea integrală a preţului actualizat şi a daunelor interese, pentru situaţia în care s-ar admite acţiunea principală.

Prin încheierea din 09.03.2007 s-a luat act de renunţarea pârâţilor D. la cererea de chemare în garanţie.

La data de 12.01.2007 reclamanţii au formulat întâmpinare faţă de cererea pârâţilor D. de instituire a unui drept de retenţie invocând excepţia inadmisibilităţii acesteia, precum şi lipsa de temei a acestei cereri.

La data de 11.05.2007 reclamanţii şi-au precizat acţiunea prin care au arătat că potrivit sentinţei civile nr. 5167/2005 s-a dispus partajarea averii de pe urma lui Tănase Eugenia iar casa de locuit şi terenul de 1698 mp au revenit în loturile reclamanţilor.

Sub aspectul probatoriului instanţa a încuviinţat şi a administrat proba cu înscrisuri, interogatoriile părţilor şi expertiză tehnică.

Prin sentinţa civilă nr. 4031 din 25 iunie 2008 a Judecătoriei Piteşti a fost respinsă acţiunea şi a fost respinsă cererea formulată de chemata în garanţie a pârâtei D.V. 

Au fost obligaţi reclamanţii să plătească pârâţilor D. 1600 lei şi pârâtei Dăscăleasca 350 , cu cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel instanţa de fond a  reţinut că imobilele vândute pârâtei D.V. de coindivizorul T.M. prin cele 2 contracte de vânzare cumpărare  nr. … şi … s-au atribuit în urma partajului efectuat în dosarul nr. 5570/2004 celorlalţi  coindivizari şi anume reclamanţilor, ceea ce ar duce la desfiinţarea retroactivă a convenţiei dintre  înstrăinător şi terţ, însă se reţine buna credinţă a pârâtei Dăscăleasa la încheierea celor 2 contracte care duce la  validitatea contractului de vânzare cumpărare al acesteia.

Împotriva sentinţei civile de mai sus a declarat apel A.G. , în calitate  de cesionar al drepturilor litigioase  ce aparţin reclamanţilor, iar prin  decizia civilă nr. 204/16.11.2009 a Tribunalului Argeş a fost respins apelul ca  nefondat, reţinându-se buna credinţă a terţului dobânditor.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs A.G.  criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie iar prin decizia civilă nr. 826/R/12.05.2010 a Curţii de Apel Piteşti a fost admis  recursul, casată decizia şi trimisă cauza spre  rejudecare , concluzionându-se că în cauză  sunt incidente  disp.art. 282/1 C.pr.civilă în sensul că litigiul nu este supus apelului,  au fost încălcate disp.art. 312 alin.3 C.pr.civilă, situaţie în care s-a trimis cauza spre rejudecare în complet de recurs la Tribunalul Argeş.

Analizând recursul tribunalul a constatat prin decizia 810/11.03.2011 pronunţată în dosarul 3210/109/2010 că este fondat pentru următoarele considerente:

Prin cererea formulată reclamanţii  care ulterior au cesionat drepturile litigioase către recurentul A.G.  au solicitat în contradictoriu cu pârâţii D.M.  şi A.  T.M. şi D.V. să dispună desfiinţarea cu efect retroactiv a contractului de vânzare cumpărare autentificat la nr. … şi a contractului de vânzare – cumpărare nr. … şi … .

Deşi instanţa de fond reţine că în cazul coproprietarului care vinde bunul aflat în indiviziune unui terţ dreptul dobândit de cumpărător se află sub condiţie rezolutorie, a cărei îndeplinire are loc dacă bunul nu a fost atribuit la ieşirea din indiviziune coproprietarului care l-a înstrăinat.

Condiţia rezolutorie este aceea care atrage desfiinţarea  obligaţiei la împlinirea unui eveniment  viitor şi incert 1012-1021 C.civ şi obligă creditorul să restituie ce a primit.

În speţă imobilul ( casă şi teren) vândut de către T.M.  pârâtei D.V. a fost atribuit în urma partajului efectuat pe cale judiciară celorlalţi coindivizori , respectiv reclamanţilor din litigiu, ceea ce conduce la desfiinţarea retroactivă a convenţiei dintre înstrăinător şi terţ.

Deşi reţine acest aspect instanţa de fond se motivează în mod nelegal şi netemeinic pe buna credinţă a pârâtei D.V. la încheierea fiecăreia din cele 2 contracte de vânzare – cumpărare.

Din probele administrate nu rezultă  buna credinţă a pârâtei, respectiv a cumpărătoarei D.V. , care nu era o  persoană străină de vânzător, ci aşa cum s-a dovedit era concubina vânzătorului T.M. la  data încheierii primului contract 1981, după care imediat a devenit soţia  vânzătorului, iar înainte de încheierea celui de-al doilea act respectiv  2003 a divorţat , ulterior continuând relaţia de concubinaj cu autorul reclamanţilor, situaţie în care nu avea cum să nu cunoască situaţia  imobilelor şi a părţilor aflate în indiviziune.

Faţă de aceste aspecte nu se poate reţine buna credinţă a cumpărătoarei fiind incidente disp.art. 1012 – 1021 C.civ., aspecte care duc la admiterea acţiunii.

Tribunalul a mai reţinut că la termenul din 26.05.2006 reclamanţii au formulat o completare a acţiunii în sensul că s-a solicitat revendicarea terenului de 1698 m.p  şi a casei aflate pe acesta. Cerere pe care instanţa de fond nu s-a pronunţat în nici un fel, fapt ce atrage nulitatea hotărârii.

Pentru  toate acestea tribunalul a admis recursul,  casat sentinţa şi trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de fond.

Cauza a fost înregistrată din nou pe rolul acestei instanţe la data de 16.05.2012 sub numărul 4289/280/2006.

Pârâta D.V. a depus întâmpinare la data de 10.01.2012 arâtând că este de acord cu acţiune formulată întrucât a intrat în posesia imobilelor fără a achita vreun preţ şi a încheiat un act de vânzare-cumpărare cu pârâţii D.M.  şi A.  fără a primi ceva în schimb considerând că o vor îngriji însă pârâţii au alungat-o din casă.

În cauză s-a încuviinţat pentru pârâţii D. proba cu înscrisuri şi interogatoriu reclamantului A.G.  şi a pârâtei  D.V. .

 Reclamantul A.G.  nu a solicitat administrarea altor probe.

Prin sentinţa civilă nr. 2008 din data de 29.02.2012 pronunţată de  Judecatoria Pitesti  s-a admis  acţiunea completată formulată de reclamantul A.G.  în contradictoriu cu pârâtii D.M. ,  D.A. ,  D.V. ; s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. ... autentificat  la Notariatul de stat Judeţean Argeş, contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. …  autentificat la BNP Toma D.R. şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. … la BNP D.I. .

Au fost obligaţi  pârâţii  D.M.  şi D.A.  să lase  reclamantului A.G.  în deplină proprietate şi posesie imobilul casă şi suprafaţa de 1698 m.p. situată în comuna Bradu, judeţul Argeş, cu vecinătăţile: la N- N.I. şi P.M. , E- B.S. , S-most.T.M. ,  V-drum judeţean Piteşti-Costeşti, identificat în schiţa anexă la raportul de expertiză întocmit în cauză de ing.exp. I.V. , raport ce face parte integrantă din prezenta sentinţă aflat la filele 211-212 din dosarul iniţial.

Au fost obligaţi pârâţii  D.M.  şi D.A.  să plătească reclamantului A.G.  cheltuieli de judecată în sumă de 2.400 lei.

Pentru a dispune astfel s-a reţinut de prima instanţă că instanţa este ţinută de dispoziţiile art. 315 alin.1 indice 1 cod proc. civ. potrivit cărora „hotărârile instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate... sunt obligatorii” astfel că instanţa de control judiciar a soluţionat practic acţiunea iniţial formulată.

În vederea soluţionării completării acţiunii prin care s-a solicitat revendicarea terenului de 1698 m.p  şi a casei aflate pe acesta s-au administrat în primul ciclu procesual două expertize: una în specialitatea construcţii şi una în specialitatea topografie.

Expertiza în specialitatea construcţii a fost întocmită de expert G.G.  raportul aflându-se la filele 165-170. Conform acestui report de expertiză a fost identificată construcţia de locuit ce a făcut obiectul contractelor a căror nulitate s-a cerut în prezenta cauză. Expertul a precizat că identitatea de casă şi teren va putea fi stabilită doar de expertul topograf.

Expertiza în specialitatea construcţii a fost întocmită de expert I.V.  raportul aflându-se la filele 211-212. Conform acestui report de expertiză imobilul casă şi suprafaţa de 1698 m.p. revendicată cu vecinătăţile: la N- N.I. şi P.M. ,E- B.S. , S-most.T.M. ,  V-drum judeţean Piteşti-Costeşti a fost identificată având două moduri de folosinţă: 706 m.p. teren ocupat de curţi şi construcţii şi 992 m.p. teren arabil.

Imobilele sunt înscrise în cartea funciară nr. 1235 a localităţii Bradu avizată de OJCGC Argeş cu nr. 15570/14.10.2003.  Pe acest se află şi o locuinţă.

Există identitate între casa revendicată de reclamant şi suprafaţa de teren pe care este amplasată conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …  la BNP D.I.  identificarea fiind trecută şi în schiţa anexă la raportul de expertiză.

Având în vedere motivele mai sus expuse instanţa  va constata nulitatea absolută a celor trei acte autentice iar in baza art.480 Cod civil va obliga pe pârâţii  D.M.  şi D.A.  să lase  reclamantului în deplină proprietate şi posesie imobilul casă şi suprafaţa de 1698 m.p. situată în comuna Bradu, judeţul Argeş, cu vecinătăţile: la N- N.I. şi P.M. ,E- B.S. , S-most.T.M. ,  V-drum judeţean Piteşti-Costeşti, identificat în schiţa anexă la raportul de expertiză întocmit în cauză de ing.exp.I.V. , raport ce face parte integrantă din prezenta sentinţă aflat la filele 211-212 din dosarul iniţial.

Având în vedere cheltuielile care au fost efectuate de către reclamant, instanţa a obligat pe paraţi în baza art. 274 C.pr.civ. la plata acestora.

Împotriva  sentinţei  instanţei de fond a declarat  recurs pârâtii D.M.  SI D. A. ,  recurs înregistrat pe rolul Tribunalului Argeş la data de  18.05.2012  sub nr. 4289/280/2006*.

În motivarea recursului se arată că,  hotărârea este pronunţată cu încălcarea prevederilor art. 304 pct.6 C.pr.civ  deoarece  instanţa  s-a  pronunţat pe o cerere cu care instanţa nu a fost legal investită  ,respectiv acţiune revendicare imobiliară .deşi A.G.  în calitate de cumpărător al drepturilor litigioase  nu a formulat niciodată o cale de atac împotriva sentinţei primei instanţe în ceea ce priveşte capătul de cerere privind revendicarea , existând autoritate de lucru  judecat  a sentinţei civile nr. 4031/25.06.2008 a Judecătoriei Piteşti  rămasă definitivă şi irevocabilă prin neapelare

Se mai arată că instanţa de fond a încălcat şi prevederile art. 315 C.pr.civ.  deoarece instanţa de apel  nu poate discuta decât punctele deduse judecăţii prin cererea de apel  , ori prin apelul declarat de apelantul A.G. s-a criticat soluţia primei instanţe  doar  prin greşita aplicare a disp.art. 1012 -1021 C.civ.  şi art. 786 C.civ.  fără a se referi şi la capătul de cerere privind acţiunea în revendicare în condiţiile în care  instanţa a  fost sesizată şi cu acţiune în revendicare imobiliară. Se mai arată că  dacă reclamantul ar fi apreciat că instanţa  nu s-ar fi pronunţat  pe capătul de cerere privind revendicarea imobilelor  , atunci  trebuia să atace această hotărâre  sub aspectul nesoluţionării acţiunii în revendicare.

Instanţa a pronunţat o hotărâre  greşită deoarece în casare nu a analizat condiţiile de validitate ale actelor juridice, nemotivând hotărârea, iar pe de altă parte nu a  făcut nici o analiză de comparare a titlurilor de proprietate ale părţilor,titlul pârâţilor D.  fiind încheiat cu respectarea legii şi cu bună credinţă.

Analizând sentinţa civilă recurată în raport de criticile formulate, vazind si prevederile art. 304 ind. 1 Cpr civ  se constată că recursul este nefondat  pentru următoarele considerente de fapt şi de drept : 

Prima critică ce vizează nelegalitateaq snetinţei de fond întmeeiată pe disp.art. 304 pct.6 C.pr.civ.  deoareceew instanţa de fond a acordat mai mult  decât s-a cerut este nefondată.

Instanţa de fond a fost investită  cu o acţiune judecătorească  având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vâînzare cumpărare  autentificat subnr.1603/21.04.1981,  a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.3421/19.09.2003  şi a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1773/26.09.2005, iar potrivit cererii precizatoare depusă la data de 26.05.2006  s-a solicitat obligaea pârâţilor  D.M.  şi D.A. să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie  reclamantilor imobilul casă de locuit  şi terenul în sprafaţă de 1698  mp..

Tribunalul constată  că prin sentinţa civilă nr.4031/25.06.2008  s-a respins acţiunea  astfel cum a fost completată şi precizată , iar împotriva acestei sentinţe s-a declarat recurs  de către recurentul A.G.  , criticile acestuia privesc  atât soluţia dată  asupra cererii privind nulitatea celor trei contracte de vânzare cumpărare, fiind  solicitată de către recurent analiza cauzei sub toate aspectele  în temeiul disp.art. 304 ind. 1 C.pr.civ. solicitându-se expres de către recurent  modificarea sentinţei instanţei de fond, iar pe fondul cauzei admiterea cererii  astfel cum a fost  formulată şi precizată .

În urma calificării juridice a căii de atac ca fiind  recurs, prin decizia civila  nr.826/13.05.2010  Curtea de Apel Piteşti  a casat decizia pronunţată în apel nr. 204/16.11.2009  pronunţată de Tribunalul Argeş şi a  trimis cauza spre rejudecarea recursului  la acelaşi tribunal, fiind soluţionat recursul reclamantului prin decizia civilă nr. 810/11.03.2011  în sensul admiterii recursului , declarat de  recurentul A.G. şi casată  sentinţa civilă nr. 4031/25.06.2008.

Prin această decizie de casare obligatorie pentru instanţa de fond  potrivit art. 315 C.pr.civ. , s-a  reţinut de către tribunal că  reclamanţii au formulat si  o acţiune în revendicare imobiliara, cerere pe care instnţa de fond nu s-a pronunţat, fapt ce atrage nulitatea horărâîrii şi astfel în rejudecarea cauzei în mod corect instanta de fond prin sentinţa civilă nr. 2008/2012  s-a pronunţat asupra acţiunii în revendicare, iar aceasta hotarire face obiectul analizei instantei de recurs de fata.

În conseicnţă, prima critică  formulata de catre recurentii piriti nu poate fi decât nefondată, iar instanta de fond nu se poate considera că a pronuntat hotarirea prin încălcarea principiului disponibilităţii şi dreptului la un proces echitabil reglementat de art. 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului.

Prin aceeasi decizie pronunţată în recurs,  instanţa de recurs  amai  dezlegat o problemă de drept, aceea a relei credinte a pârâtei cumparatoare D.V. la încheierea celor două contracte de vînzare cumpărare  şi a reţinut că din probele administrate în  cauză, nu rezultă buna credinţă a pârâtei  şi faţă de aceste aspecte sunt incidente disp.art. 1012  - 1021  C.civ. ce duc la admiterea acţiunii.

În rejudecarea cauzei,  tribunalul constată că,  potrivit dispozitivului hotărârii recurate  s-a admis acţiunea in totalitate, s-a constat nulitatea absolută a celor 3 contracte de vânzare cumpărare  şi s-au obligat pârâţii D.  să lasă în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamantului imobilul revendicat.

Potrivit considerentelor  hotărârii recurate  judecătorul fondului  a considerat că  este ţinut  de dispoziţiile instanţei de recurs  şi raportat la disp.art. 315 al.1 C.pr.civ. s-a pronunţat asupra cererii având ca obiect  revendicare imobiliară  având în vedere şi reaua credinţă  a cumpărătoarei D.V.  la dobândirea imobilului si  retinid totodata ca prin decizia de recurs s-a solutionat actiunea initial formulata avind ca obiect constatarea nulitatii absolute a celor 3 contracte de vinzare-cumparare.

Tribunalul  avind de stabilit limitele rejudecarii de catre instanta de fond in raport de decizia de recurs, consideră că,  în raport de decizia de casare  nr.810/11.03.2011 a Tribunalului  Argeş  instanţa de fond  în rejudecare a fost investită  atât cu soluţionarea  primului capăt de cerere  având ca obiect  constatarea nulităţii absolute a celor 3 contracte de vânzare cumpărare,cât şi cu soluţionarea capătului de cerere  din acţiunea completatoare având ca obiect revendicare imobiliară , fiind  dezlegată problema de drept doar  a bunei credinţe a pârâtei cumpărătoare  D.V. la încheierea  celor 2 contracte de vânzare cumpărare, potrivit art. 315 al. Cpr civ, hotarirea de fond prin care se solutionase doar primul capat de cerere avind ca obiect nulitatea celor trei contracte, fiind casata in intregime, iar in cazul unei casari partiale instanta de recurs ar fi mentinut dispozitiile  sentintei cu privire la solutionarea primului capat de cerere, iar pe  de alta parte cumparatoarea  D.V. este cumparatoare dar in primele doua contracte de vinzare-cumparare, iar cu privire la ultimii dobinditori ai imobilului, nu se fac referiri de instanta  de recurs la buna sau la reaua lor credinta ,  sau cu privire la principiului de drept al anularii actului subsecvent ca urmare al anularii actului principal.

Având în vedere că instanţa de fond  a soluţionat acţiunea  astfel cum a fost completată şi precizată  fiind admisă în totalitate  şi a reţinut incidenţa  disp.art. 315 al. 1 C.pr.civ.  tribunalul constată că nu se impune  casarea sentinţei, tocmai  având în vedere că instanţa s-a pronunţat asupra tuturor cererilor cu care a fost investită, urmând  ca în recurs  instanţa  de control judiciar să indice  considerente de fapt şi de drept suplimentare  ce duc şi la constatarea nulităţii absolute si  a contractului de vânzare cumpărare nr.  1773/26.09.2005. Totodata nu se retine incidenta  motivului de recurs prevazut de art. 304 pct 5 si pct. 7 C pr civ, deoarece instanta de fond a indicat prin considerentele sale care sunt limitele rejudecarii, ori nu se poate aprecia ca  hotarirea de fond nu ar cuprinde motivele pe care se sprijina solutia data, astfel ca si  critica nr. 2 din motivele de recurs este neintemeiata.

Desigur că,  în măsura în care  din considerentele deciziei de recurs s-ar înţelege că este vorba despre o casare parţială doar  în ceea ce priveşte  soluţionarea capatului de cerere privind revendicarea imobilului, instanţa de fond  faţă de soluţia de declarare a  nulităţii absolute a celor 3 contracte de vânzare  cumpărare,  nu putea decât să  pronunţe soluţia de admitere a acţiunii în revendicare  tocmai pentru că ultimul subdobânditor cu titlu particular nu mai deţinea in mod valabil  un titlu de proprietate  asupra imobilului  vindut si revendicat, iar  reclamantul  este titularul dreptului de proprietate asupra  imobilului revendicat asupra terenului potrivit  titlului de proprietate emis în condiţiile Legii 18/1991, iar asupra construcţiei prin  obţinerea autorizaţiei de construcţie, acte emise  autorilor sai  şi faţă de sentinţa de partaj potrivit căreia  bunul imobil s-a atribuit moştenitorilor  T.F.P. şi P.I. .

Tribunalul constată că  potrivit sentinţei de partaj nr. 5167/14.12.2005  s-a dispus ieşirea părţilor din indiviziune  ,  s-a omologat raportul de expertiză efectuat în cauză de expertul  N.I. ,  potrivit  completării la raportul de expertiză  , varianta B  , fiind atribuite moştenitorilor  T.F.P. şi P.I. ,  construcţia  şi terenul  înstrăinat anterior  de un alt moştenitor  ,reclamantul pârât T.M. , iar ca urmare a acestei ieşiri din indiviziune  s-a atribuit către  cei doi  reclamanţi chiar  imobilul teren şi construcţie  ce fusese înstrăinată de către reclamantul pârât T.M.  , in intregime, deşi acesta  asupra construcţiei  nu deţinea decât o cotă indiviză de 5 /8 , iar asupra terenului  doar o cota de moştenitor legal de 1 /4  , cote succesorale ce  de altfel au fost stabilite de instanţa de judecată  când a dispus partajarea averii rămase de la defuncta Tănase Eugenia  ,decedată la 10.05.1975.

 Acea instanţă a reţinut că  terenurile din titlul de proprietate eliberat  pe numele  lui T.M. nu au aparţinut acestuia, fiind proprietatea defunctei  ,fiind primite ca zestre de la părinţii săi  si a  raport la aceste terenuri ca apartinind in patrimoniul defunctei a raportat cotele succesorale potrivit devoluţiunii legale a moştenirii ,  însă a respins cererea privind nulitatea absolută a titlului de proprietate.

 Tribunalul constata că  prin cele două contracte de vânzare cumpărare din anul 1981  şi anul 2003  către  pârâta cumparatoare D.V. ,  vânzătorul  T.M.  a  înstrăinat întregul drept de proprietate asupra construcţiei  ,deşi nu deţinea decât o cotă indiviză de 5/8  şi întregul drept de proprietate asupra terenului  aferent construcţiei de  1698 mp  ,deşi deţinea decât o cotă indiviză de ¼.

Întrucât contractul de vânzare cumpărare  este translativ de proprietate, vânzătorul trebuie să fie titularul dreptului de proprietate  ce se înstrăinează  pentru că  în caz contrar  el nu poate transmite dreptul ce face  obiectul contractului (nemo dat quod non habet  sau  nemo plus  iuris  ad  alium  transferre  potest quam  ipse  habet ).

Aşa cum am arătat anterior vânzătorul a înstrăinat  mai mult decât deţinea în proprietate , ştiind că  terenul şi restul cotei de 3/8 din casă aparţin celor doi descendenţi ai defunctei, în cunoştinţă de cauză fiind şi cumpărătoarea D.V. ,  care  a fost  concubina vânzătorului  la încheierea primei vânzări, ulterior soţie ,  din  nou concubină  la încheierea celei de a doua vânzări , iar  încheierea celor 2 contracte de vânzare cumpărare  nu poate fi decât nulă absolut pentru cauză ilicită în cond.art. 984 C.civ.  , aceasta  cunoscând  situaţia juridică a bunurilor vândute si calitatea de proprietari asupra imobilului vindut.

Oricum , cel de-al doilea contract s-a încheiat în frauda  drepturilor celor doi moştenitori cu complicitatea cumpărătoarei fiind reţinută reaua credinţă a acesteia  , iar vânzarea este lovită de nulitatea absolută şi potrivit fraus  omnia  corrumpit.

Având  în vedere că  în urma procesului de partaj bunul imobil înstrăinat exclusiv de un moştenitor s-a atribuit în integralitatea sa  altor moştenitori, reclamanţii initiali  din prezenta cauză , iar vânzătorul  a vândut terenul şi casa fără  acordul celor doi moştenitori ,  în practică şi doctrina judiciară  s-a precizat că  nu se aplică regulile  referitoare la vânzarea lucrului altuia,  ci regulile proprii stării de indiviziune  , soarta contractului depinzând de rezultatul partajului .

Tocmai pentru ca  nu se poate aduce atingere dreptului de proprietate  a celorlalţi coindivizari  pentru că s-a vândut şi cota parte a celorlalţi doi moştenitori, iar bunul la partaj s-a atribuit reclamanţilor initiali şi nu moştenitorului înstrăinător  ,drepturile cumpărătorilor  nu se consolidează retroactiv potrivit art. 786 C.civ. pentru că împărţeala are caracter declarativ.

Aşadar,cele 3 contracte de vânzare cumpărare se desfiinţează retroactiv  ca urmare a îndeplinirii condiţiei rezolutorii  constând în neatribuirea bunului  la  partaj coindivizarului vânzător  şi deci vânzătorul devine retroactiv neproprietar  şi se aplică regulile de la vânzarea lucrului altuia  cu toate consecinţele ce decurg de aici , inclusiv  cu analiza  bunei credinţe a subdobânditorilor cu titlu particular.

Din punct de vedere juridic buna credinţă  a fost definită în temeiul  art. 1898 C.civ.  ca fiind credinţa achizitorului  că cel de la care a dobândit imobilul  avea toate însuşirile cerute de lege  pentru  a transmite proprietatea  , iar tribunalul consideră că dovada relei credinţe si a ultimilor  cumpărători a fost dovedită.

Prezumţia de bună credinţă are caracter relativ, poate fi combătută prin orice mijloc de probă , chiar şi prezumţii  judecătoreşti.

Referitor la buna credinţă a cumpărătoarei  D.V. se reţine că aceasta a fost de rea credinţă .la încheierea celor 2 contracte de vânzare cumpărare , iar tribunalul consideră că nu se poate justifica lipsirea reclamanţilor de dreptul de proprietate în favoarea nici a ultimilor subdobânditori,  faţă de împrejurarea că aceştia au achiziţionat bunul în condiţii care nu le sunt  ireproşabile  , s-au  angajat să cumpere bunul  deşi pe rol se afla dosarul de partaj privind chiar partajarea bunului cumprata,  şi nu se poate considera că  nu se  cunoştea  existenta acestui dosar  tocmai pentru  că vânzătoarea D.V.  se cunoştea cu mama  recurentului D.A. şi după vânzarea bunului  aceasta chiar  a locuit în imobilul vândut alaturi de cumparatori,  aspect recunoscut chiar de către familia  D..

Nu se poate reţine buna credinţă a niciunuia dintre sobdobânditori  faţă  de continutul incheierii  întocmită de Notarul de Stat  în anul 1975 ,deoarece  această încheiere nu face altceva decât să constate  închisă procedura procesuală notarială a defunctei T.E. ,  fără să se stabilească compunerea masei şi calitatea de moştenitori a defunctei .

Menţinerea actului subsecvent s-a justificat  în practica judiciară de două principii , de principiul ocrotirii  subdobânditorului  de bună credinţă  şi de principiul securităţii circuitului civil,  însă doar buna credinţă  a subodânditorului  cu titlu oneros  determină respingerea declararii nulităţii actului subsecvent  în virtutea principiului  „resoluto  jure  dantis  resolvitur jus accipientis „ .

Principiul error communis facit jus trebuie aplicat  exclusiv din perspectiva  cumpărătorului  a cărui  bună-credinţă  este  apreciată independent  de  atitudinea vânzătorului  sub aspectul  informării  de  către  acesta  a cumpărătorului  în legătură  cu  situaţia  juridică a imobilului. Buna-credinta ca eroare scuzabila se apreciaza  subiectiv  in persoana subdobinditorului si este prezumata relativ de lege, iar aparenta  asupra calitatii de proprietar a vinzatorei D.V.  era posibil de surmontat  prin diligente normale de catre piriti cumparatori, iar eroarea nu este totodata una comuna, vinzatoarea cunoscind calitatea de proprietari ai imobilului vindutsi in favoarea mostenitorilor defunctei.

In sfirsit, conditia erorii comune si invincibile presupune ca titularul aparent al dreptului real creează  tuturor convingerea legitima ca este titularul dreptului respectiv si ca situatia respectivă este reala, astfel incit orice persoana cu o prezenta si  diligenta normala ar fi perfectat contractul fara sa aiba indoieli cu privire la eventuala valabilitate a contractului de vânzare-cumpărar, ceea ce nu se poate vorbi in cazul vinzatoarei D.  .

Asadar principiul validatii aparentei in drept nu poate inlatura principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.

Având în vedere că actele de dobândire ale cumpărătorilor s-au declarat  nule, instanţa nu mai poate reţine că pârâţii D.  mai  au titlu de proprietate asupra imobilului şi deci acţiunea în revendicare ar trebui respinsa, pentru că nu se mai  procedează la compararea titlurilor de proprietate  ca în situaţia clasică  în care ambele părţi au titlu de proprietate tocmai pentru ca pârâţii nu mai au titlu de proprietate  asupra imobilului, acesta fiind declarat nul absolut si  nu se mai poate da  câştig de cauză titlului mai preferabil.  Dacă se desfiinţează dreptul transmiţătorului prin anularea  actului  iniţial  înseamnă  că se transmite ceva ce, juridic, nu avea şi în consecinţă nici  subdobânditorul nu a primit  în realitate  nimic.

Chiar şi în măsura  că s-ar considera că nu s-ar impune constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare cumpărare al cumpărătorilor D. fata buna credinţă a acestora, sau pentru prin decizia de casare s-a retinut doar reaua credinta a cumparatoarei D. V. , si fata de casarea dispusa doar asupra actiunii  in revendicare , implicit s-a pastrat  prima solutie recurata referitoarea  la respingerea actiunii in nulitate a acestui ultim contract de vinzare-cumparare, acţiunea în revendicare tot s-ar impune a fi admisă, deoarece aceştia  au cumpărat bunul de la un vânzător  neproprietar , cele două contracte de vânzare cumpărare  ale autoarei lor s-au  declarat nule  şi prin urmare aşa cum s-a arătat aceştia au cumpărat bunul de la un neproprietar  şi ca urmare  a eficienţei juridice a principiului de drept nemo dat  quod  non habet, se impune admiterea  actiunii in revendicare, bunul fiind dobindit de recurenti de  la un neproprietar, iar titlul de proprietate al reclamantilor este preferabil, acestia dobindind bunul, prin succesiune legala de la adevaratul proprietar.

Actiunea in revendicare poate fi respinsa doar daca tertul subdobinditor face dovada dobindirii dreptului  de proprietate prin uzucapiunea de scurta durata, conditii ce nu sunt insa indeplinite in speta, posesia nefiind una utila si nu este implinit  termenul uzucapiunii. Asadar eroarea comuna si  invincibila nu este o proba a dreptului de proprietate  si deci nu este un mod originar de dobindire a proprietatii.Oricum intr-o actiune in revendicare  buna credinta  si justul titlu sunt insuficiente  pentru a permite  subdobinditorului cu titlu oneros sa ramina proprietar al bunului daca titlu autorului s-a desfiintat.

Pentru aceste  considerente,  în temeiul dispoziţiilor  art. 312 Cod  procedură  civilă  se  va  respinge  recursul ca  nefondat, iar in temeiul art. 274 al. 1 Cpr civ  se va respinge cererea intimatului A.G.  privind obligarea la plata cheltuielilor de judecată în recurs, ca neîntemeiată, acesta neovedind in recurs cheltuielile de judecata pretinse.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtele  D.M.  şi D. A., împotriva sentinţei civile nr. 2008 din data de 29.02.2012 pronunţată de  Judecatoria Pitesti în dosarul nr. 4289/280/2006, intimat reclamant fiind A.G.  şi intimat pirit D.V. .

 Respinge cererea intimatului A.G.  privind obligarea la plata cheltuielilor de judecată în recurs, ca neîntemeiată.  Irevocabilă. Pronunţată în şedinţă publică azi 17.10.2012.

Domenii speta

Spete similare