Obligaţia de diligenţă a chiriaşului. Despăgubiri.

Litigii cu profesioniştii.

Contract de închiriere încheiat de către utilizatorul din contractul de leasing financiar imobiliar, cu încălcarea clauzei contractuale ce prevedea necesitatea acordului prealabil scris al finanţatorului. Obligaţia de diligenţă a chiriaşului. Despăgubiri.

În analizarea bunei credinţe, precum şi a valabilităţii contractului de închiriere relevanţă prezintă dispoziţiile din contractul de leasing imobiliar privind obligaţia de informare prealabilă cu privire la intenţiile contractuale ale utilizatorului cât şi cu privire la persoana subchiriaşului şi a clauzelor contractului.

Dată fiind obligaţia de diligenţă implicită la încheierea unui contract de închiriere pentru o chirie lunară de 2 000 Euro şi reţinând că locatorul, profesionist,  dispunea de un nivel de pregătire juridică superior celui unui consumator mediu, Curtea va înlătura apărarea acestuia potrivit căreia nu a cunoscut şi nu a putut anticipa existenţa unui contract de leasing.

Verificarea titlului în temeiul căruia era deţinut imobilul de către locator se subsuma unei obligaţii de diligenţă contractuală minime astfel că neîndeplinirea acesteia nu probează buna credinţă ci neglijenţa circumscrisă culpei.

(Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a VI-a Civilă

Decizia civilă nr.1085/A din 13.06.2016)

Prin cererea formulată la data de 18.12.2013, înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a VI-a Civilă sub nr. 40753/3/2015, reclamanta F L R IFN S.A. a chemat în judecată pe pârâta S C A C & C, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 54.000 Euro, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţa a spaţiului de la etajul 3 al imobilului din str. A… nr. 26, sector 1, Bucureşti, proprietatea reclamantei, precum şi la plata a dobânzii legale aferentă debitului principal, calculată de la data scadenţei şi până la data plaţii efective.

De asemenea, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

S-a arătat în motivarea cererii că reclamanta  în calitate de finanţator a cumpărat, în baza Contractului de vânzare-cumpărare nr. 3590 din 20 decembrie 2007, imobilul situat în strada A... nr. 26, et. 1, sector 1, Bucureşti, România, pe care l-a transmis în regim de leasing către L D S.R.L., cu sediul în strada A… nr. 26, sector 1, Bucureşti,  în baza Contractului de leasing financiar imobiliar nr. 2199 din data de 12 decembrie 2007.

Având în vedere că L D S.R.L., nu şi-a îndeplinit obligaţiile de plată asumate a arătat reclamanta că a reziliat Contractul de leasing la data de 15 aprilie 2010 şi a iniţiat procedura executării silite împotriva L D S.R.L. pentru recuperarea debitului şi a imobilului.

Cu ocazia executării silite, a arătat reclamanta că a luat cunoştinţă de faptul că etajul 3 al imobilului era ocupat de pârâtă, iar aceasta pentru a justifica dreptul de folosinţă asupra spaţiului a prezentat Contractul de închiriere nr. 2/23.02.2010.

Având în vedere că, potrivit Contractului de închiriere, pârâta a devenit debitor al societăţii L D S.R.L. pentru sumele care trebuiau achitate cu titlu de chirie, iar L D S.R.L. are calitatea de debitor al reclamantei, în cadrul dosarului de executare, executorul judecătoresc a transmis adresa de poprire către pârâtă.

Întrucât pârâta nu a consemnat sumele de bani conform adresei de înfiinţare a popririi, a arătat reclamanta că a formulat cerere de validare a popririi, solicitând obligarea pârâtei la plata  tuturor sumelor datorate de pârâtă către L D S.R.L., în temeiul Contractului de închiriere.

Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a respins în mod irevocabil cererea formulată de reclamantă, constatând următoarele: între pârâtă şi L D S.R.L. s-au desfăşurat doar în perioada 01.03.2010-15.04.2010 raporturi contractuale în baza Contractului de închiriere nr. 2/23.02.2010. Potrivit notificării de reziliere, Contractul de leasing nr. 2199/19.12.2007 a încetat la data de 15.04.2010 şi L D S.R.L. avea obligaţia de a preda imobilul [...] începând cu aceeaşi data încetând şi Contractul de închiriere nr. 2/23.02.2010 odată cu desfiinţarea dreptului de folosinţă al locatorului/utilizatorului, respectiv a obiectului contractului de închiriere. Este adevărat ca utilizatorul a continuat să folosească imobilul şi ulterior acestei date, însă nu în temeiul unui drept de folosinţă asupra imobilului, ci în mod abuziv .

Astfel, începând cu data de 15 aprilie 2010, data rezilierii Contractului de leasing, nici pârâta şi nici L D S.R.L. nu au mai avut niciun drept de folosinţă asupra spaţiului, fapt constatat şi prin sentinţa nr. 4162 din data de 8 martie 2012 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 în dosarul civil nr. 50897/299/2011, rămasă irevocabilă.

De altfel, Contractul de închiriere a fost încheiat în mod abuziv, întrucât L D S.R.L. nu a avut acordul proprietarului F L, deşi potrivit art. 9.2 lit. h) din Contractul de leasing obligaţiile L D S.R.L sunt [...] să nu subînchirieze imobilul decât cu acordul scris prealabil al reclamantei, atât cu privire la persoana subchiriaşului, cât şi asupra clauzelor contractului de subînchiriere; potrivit art. 10 lit. c din O.G. nr. 51/1997 privind operaţiunile de leasing şi societăţile de leasing locatarul/utilizatorul se obligă să nu greveze de sarcini bunul care face obiectul Contractului de leasing decât cu acordul finanţatorului.

A mai arătat reclamanta că atât pârâta, cât şi L D S.R.L. cunoşteau prevederile Contractului de leasing, întrucât pârâta a formulat cerere către BNP S.L.I. prin care a solicitat notarea Contractului de închiriere în Cartea Funciară nr. 76833, a sectorului 1 Bucureşti, anexând Contractul de închiriere şi Contractul de leasing.

De asemenea, a arătat reclamanta că pârâta nu a dobândit în mod legal dreptul de folosinţă asupra spaţiului, iar după data rezilierii nu a mai avut nici măcar un titlu aparent de folosinţa a spaţiului.

Chiar dacă reclamanta a reziliat Contractul de leasing şi a solicitat L D S.R.L. restituirea imobilului, executorul judecătoresc afişând pe uşa imobilului mai multe somaţii, pârâta a continuat în mod abuziv să folosească spaţiul.

În temeiul Contractului de leasing, reclamanta a evacuat pârâta din spaţiul menţionat mai sus la data de 11 iulie 2012, prin executare silită.

Astfel, în perioada 15 aprilie 2010 (data rezilierii Contractului de leasing) - 11 iulie 2012 (data evacuării pârâtei din spaţiu, reclamanta a fost lipsită de folosinţa spaţiului, neavând posibilitatea de a-l închiria sau de a-l vinde liber de sarcini.

Înregistrarea în Cartea Funciară a Contractului de închiriere este opozabilă numai terţilor, dar reclamanta nu este terţ, ci este chiar proprietarul Spaţiului, care nu numai ca nu şi-a dat acordul pentru subînchiriere, dar nici măcar nu a fost încunoştinţată despre folosirea spaţiului de către un terţ.

Fapta pârâtei de a încheia Contractul de închiriere cu L D S.R.L. cu încălcarea prevederilor legale şi contractuale arătate mai sus, de a folosi în mod abuziv spaţiul şi de a refuza predarea acestuia la solicitarea reclamantei, este ilicită, cauzându-se reclamantei un prejudiciu constând în lipsa de folosinţă a spaţiului în perioada 15 aprilie 2010- 11 iulie 2012.

Aşadar, reţinând caracterul ilicit al faptei, sunt întrunite elementele răspunderii civile delictuale, prevăzute de art. 998 şi art. 999 din Codul civil de la 1864.

Astfel fapta ilicită a pârâtei constă în refuzul expres de a elibera spaţiul deţinut, iar vinovăţia în folosinţa spaţiului, deşi cunoştea situaţia juridică a acestuia şi faptul că nu exista acordul proprietarului pentru folosirea spaţiului.

Prejudiciul suferit de reclamantă este reprezentat de contravaloarea lipsei de folosinţă, pârâta refuzând în mod constant după data notificării încetării Contractului de leasing, în temeiul căruia, deşi fraudulos, a dobândit un drept de folosinţa asupra unei părţi din imobilul proprietatea spaţiului, să lase spaţiul în deplină şi liniştită proprietate a titularului de drept.

Pe cale de consecinţă, a arătat reclamanta că a fost în imposibilitatea faptică de a utiliza spaţiul, de a dispune de acesta, în concret de a-şi exercita prerogativele de proprietar în toată perioada cuprinsă între 15 aprilie 2010 (data rezilierii Contractului de leasing)  şi data de 11 iulie 2012 (data evacuării pârâtei).

A menţionat reclamanta că prejudiciul pe care l-a suferit, beneficiul nerealizat, este cuantificabil prin raportarea la valoarea apreciată chiar de pârâtă pentru folosinţa spaţiului.

Astfel, conform prevederilor art. 2.1, art. 4.1 si art. 6.1 din Contractul de închiriere, pârâta trebuia să plătească pentru spaţiu suma de 2.000 Euro plus TVA/lună.

În consecinţă, suma datorată de pârâtă este de 54.000 Euro (2.000 Euro x 27 luni) aferenta perioadei 15.04.2010-11.07.2012.

A mai arătat reclamanta că există legătură de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu.

În drept, s-au invocat dispoziţiile art. 998 şi urm. din Codul civil de la 1864, art. 194 din Codul de procedură civilă,  O.G. nr. 51/1997.

La data de 31.07.2014 pârâta a depus întâmpinare şi cerere reconvenţională,  prin care a solicitat  respingerea acţiunii reclamantei, ca inadmisibilă şi pe fond, ca neîntemeiată, obligarea acesteia la plata sumei de 25.000 euro reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor aduse spaţiului, proprietatea reclamantei, pe care l-a deţinut în baza contractului de închiriere nr. 2/23/02/2010, înscris în Cartea Funciară a imobilului sub nr. 206604 /19.04.2010, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

Prin formularea cererii reconvenţionale, părţile au dobândit calităţi duble, reclamantă-pârâtă F L R IFN S.A. şi pârâtă-reclamantă S C A C & C.

În motivarea în fapt a întâmpinării şi cererii reconvenţionale, pârâta-reclamantă a arătat că a deţinut spaţiul în discuţie în baza contractului de închiriere încheiat cu L L D A C S.R.L., care, la rândul său, deţinea acest spaţiu în baza Contractului de leasing nr. 2199/19.12.2007, încheiat cu reclamanta-pârâtă.

Având în vedere faptul că între reclamanta-pârâtă şi locatorul pârâtei-reclamante  a existat un contract de leasing, iar între locator şi pârâta-reclamantă un contract de închiriere, obligaţiile dintre părţi îşi au izvorul în aceste contracte, iar o acţiune având ca temei răspunderea civilă delictuală (art. 998 din Codul civil de la 1864) este inadmisibilă, motiv pentru care se solicită respingerea acesteia.

 În ceea ce priveşte contractul de închiriere, a arătat pârâta-reclamantă că acesta este valabil până la data de 01.03.2015 şi a fost notat în Cartea Funciară a imobilului, aşa cum rezultă din încheierea nr. 206604/19.04.2010 emisă de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliara Bucureşti Sector 1.

Până la acest moment, contractul de închiriere nu a fost desfiinţat prin hotărârea vreunei instanţe judecătoreşti, astfel că reprezintă un titlu valabil, în virtutea căruia pârâta-reclamantă a ocupat acest imobil şi a efectuat investiţii considerabile.

Potrivit contractului, chiriaşul beneficiază de protecţie deplină chiar şi în situaţia înstrăinării imobilului, astfel la art. 7.1 lit. e, capitolul VII din Contractual de închiriere se prevede că  „în cazul transferului dreptului de proprietate sau cedării dreptului de uzufruct asupra spaţiului, proprietarul are obligaţia de a insera în actul încheiat cu noul proprietar/uzufructuar obligaţia acestora de a respecta toţi termenii prezentului contract de închiriere, pe întreaga durată a acestuia şi a eventualelor prelungiri".

Potrivit prevederilor punctului 10.2, capitolul X din Contractual de leasing, locatorul avea toate drepturile conferite de dreptul de proprietate asupra imobilului, cu excepţia dreptului de dispoziţie, prin urmare şi dreptul de a închiria.

Cât priveşte lipsa acordului reclamantei-pârâte la încheierea contractului de închiriere, invocat de aceasta prin acţiune, a arătat pârâta-reclamantă că lipsa acestuia nu invalidează contractul de închiriere, nefiind o cauză de nulitate a acestuia.

În legătura cu acordul reclamantei-pârâte şi opozabilitatea faţă de aceasta, a arătat pârâta-reclamantă că acest contract a fost notat în Cartea Funciară, recunoscut şi acceptat de reclamanta-pârâtă, care a şi chemat-o în judecată ca terţ poprit pentru datoriile locatorului (atunci reclamanta-pârâtă a considerat valabil Contractul de închiriere).

În realitate, lipsa acordului reclamantei-pârâte, în calitate de finanţator, nu duce la vreo sancţiune aplicabilă Contractului de închiriere.

De altfel, reclamanta-pârâtă nu a notificat niciuna din părţile Contractului de închiriere cu privire la lipsa acestui acord, deşi potrivit dispoziţiilor punctului 11.1.4, capitolul XI din Contractual de leasing, avea posibilitatea să o facă.

A mai arătat pârâta-reclamantă că nu a deţinut abuziv acel spaţiu, cum afirmă reclamata-pârâtă, ci în baza unui Contract de închiriere înscris în Cartea Funciară a imobilului.

A menţionat pârâta-reclamantă că şi-a achitat toate facturile emise  de locator, nu are nici o datorie scadentă faţă de acesta, iar obligaţiile acestuia faţă de reclamanta-pârâtă asumate în baza Contractului de leasing nu pot fi transferate pârâtei-reclamante.

Deşi reclamanta-pârâtă îşi motivează acţiunea pe faptul că nu şi-a îndeplinit obligaţiile de plată asumate, cu toate acestea nu a înţeles să o cheme în judecată, motiv pentru care pârâta-reclamantă a formulat  cerere de chemare în garanţie împotriva acesteia, faţă de care şi-a  achitat obligaţiile şi nu avea nicio factură restantă pentru chirie sau utilităţi.

Cât priveşte cererea reconvenţională, în temeiul art. 992 din Codul civil de la 1864, a arătat pârâta-reclamantă că solicită admiterea acesteia şi obligarea reclamantei-pârâte la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse imobilului în cuantum de 25.000 euro.

Reclamanta-pârâtă F L R S.A. a depus răspuns  la întâmpinare şi întâmpinare la cererea reconvenţională formulată de  pârâta-reclamantă S C A C & C, prin care a solicitat: admiterea cererii de chemare în judecată, admiterea excepţiei prescripţiei dreptului pretins  prin cererea reconvenţională şi în subsidiar, respingerea cererii reconvenţionale, ca neîntemeiată.

De asemenea, reclamanta-pârâtă a solicitat obligarea pârâtei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată.

A arătat reclamanta-pârâtă că este neîntemeiată excepţia inadmisibilităţii, întrucât pretenţiile sale nu sunt întemeiate pe Contractul de leasing, iar  pârâta-reclamantă nu este parte în acest contract.

De asemenea, a arătat reclamanta-pârâtă că nu este parte în Contractul de închiriere.

Mai mult, prin sentinţa civilă nr. 4162/2012 din data de 8 martie 2012 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti in dosarul nr. 50897/299/2011 (Anexa 2), rămasă irevocabilă prin nerecurare, instanţa de judecată a stabilit că [...] raporturile dintre părţile litigante se rezolvă pe teren delictual, iar nu contractual, odată cu încetarea raporturilor contractuale între reclamanta-pârâtă şi L D S.R.L..

În perioada 15 aprilie 2010 (data rezilierii Contractului de leasing)  şi data de 11 iulie 2012 (data evacuării pârâtei-reclamante), reclamanta-pârâtă a fost lipsită de folosinţa spaţiului de către pârâta-reclamantă, neavând posibilitatea de a-l închiria sau de a-l vinde.

Fapta pârâtei-reclamante de a încheia Contractul de închiriere cu L cu încălcarea prevederilor legale şi contractuale, dar şi de a folosi în mod abuziv spaţiul şi de a refuza predarea spaţiului la solicitarea reclamantei-pârâtei, este ilicită, cauzând reclamantei-pârâte un prejudiciu constând în lipsa de folosinţă a spaţiului în perioada 15 aprilie 2010 şi 11 iulie 2012, astfel încât sunt îndeplinite elementele răspunderii civile delictuale potrivit art. 998 si art. 999 din Codul civil de la 1864.

Fapta ilicită a fost constatată şi prin sentinţa civilă nr. 24098/14.12.2012  pronunţată de Judecătoria Sector 1 Bucureşti, Secţia civilă în dosarul nr. 30683/299/2012, rămasă irevocabilă la data de 12 februarie 2014, având ca obiect contestaţie la executare formulată de pârâta-reclamantă, Contractul de închiriere încheiat între contestatoare şi utilizator, chiar dacă părţile nu au stipulat în mod clar acest lucru, a încetat cu încetarea dreptului utilizatorului asupra bunului, iar obligaţia de predare o bunului, fiind o obligaţie prevăzută de lege, îi incumba şi chiriaşului. De asemenea, prin hotărârea menţionată, s-a reţinut că notarea contractului de închiriere în Cartea Funciară a imobilului are rolul de opozabilitate faţă de terţi, titularul dreptului de proprietate al bunului înscris în cartea funciară neavând o astfel de calitate.

Aceasta notare în Cartea Funciară nu creează drepturi suplimentare chiriaşului, respectiv acela de a se opune eliberării spaţiului la încetarea Contractului de leasing din culpa utilizatorului.

În consecinţă, notarea în Cartea Funciară a Contractului de închiriere este opozabilă numai terţilor, însă reclamanta-pârâtă nu este terţ, ci este chiar proprietarul spaţiului, care nu numai că nu şi-a dat acordul pentru subînchiriere, dar nici măcar nu a fost încunoştinţat despre folosirea spaţiului de către pârâta-reclamantă.

Dreptul pretins prin cererea reconvenţională este prescris şi nejustificat.

A arătat reclamanta-pârâtă că înţelege să invoce excepţia prescripţiei dreptului pretins de pârâta-reclamantă prin cererea reconvenţională, toate facturile depuse la dosar de pârâta-reclamantă fiind emise anterior lunii iulie 2011, cu excepţia a 6 facturi emise de L D S.R.L, reprezentând contravaloarea chiriei aferentă spaţiului, ce totalizează suma de 26.347,79 lei (aproximativ 6.000 euro).

Or, având în vedere că pârâta-reclamantă a formulat cererea reconvenţională în iulie 2014, iar termenul general de prescripţie este de 3 ani, este evident că sumele solicitate de pârâta-reclamantă cu depăşirea acestui termen sunt prescrise, motiv pentru care se solicită admiterea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune cu privire la facturile emise anterior lunii iulie 2011.

De asemenea, a arătat reclamanta-pârâtă că sunt nejustificate apărările pârâtei-reclamante.

Una dintre condiţiile cerute pentru a se putea obţine repararea prejudiciului constă în caracterul cert al acestuia, în sensul în care prejudiciul este sigur, atât în privinţa existenţei, cât şi în privinţa posibilităţii de evaluare.

Pârâta-reclamantă nu demonstrează existenţa vreunui prejudiciu cauzat de reclamanta-pârâtă, cu atât mai puţin întinderea acestuia.

A mai arătat reclamanta-pârâtă că nu rezultă ce „îmbunătăţiri" a adus pârâta-reclamantă spaţiului sau ca „îmbunătăţirile" vizează spaţiul.

Totodată, chiar presupunând prin absurd ca pârâta-reclamantă va face dovada că a efectuat „îmbunătăţiri", reclamanta-pârâtă nu poate fi obligată la plata vreunei sume de bani, întrucât nu numai că nu a permis efectuarea respectivelor „îmbunătăţiri", dar nu a permis accesul pârâtei-reclamante în spaţiu.

În drept,  au fost invocate  dispoziţiile  art. 205 şi urm. din Codul de procedură civilă.

Pârâta-reclamantă S C A  „C & C”  a formulat cerere de chemare în garanţie  a  L L D S.R.L.

În motivarea în fapt a cererii de chemare în  garanţie, pârâta-reclamantă a arătat că a fost chemată în judecată de reclamanta-pârâtă pentru plata contravalorii lipsei de folosinţă a imobilului, proprietatea acesteia, deţinut de pârâta-reclamantă în baza Contractului de închiriere nr. 2/23.02.2010 încheiat cu societatea chemată în garanţie.

Deşi reclamanta-pârâtă îşi motivează acţiunea pe faptul că L L D S.R.L. nu şi-a îndeplinit obligaţiile de plată asumate în baza Contractului de leasing nr. 2199/19.12.2007 încheiat cu aceasta, nu a înţeles să cheme în judecată această societate, motiv pentru care a formulat prezenta cerere de chemare în garanţie.

În ceea ce priveşte contractul de închiriere încheiat de pârâta-reclamantă cu chemata în garanţie,  pârâta-reclamantă a arătat că a achitat toate facturile emise de chemata în  garanţie  în calitate de locator şi nu avea nicio datorie scadentă faţă de aceasta, obligaţiile chematei în garanţie faţă de reclamanta-pârâtă, iar obligaţiile asumate în baza Contractului de leasing nu pot fi transferate pârâtei-reclamante.

Chemata în garanţie L D S.R.L. a depus întâmpinare  prin care a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru cererea principală pentru lipsa de folosinţă solicitată pentru perioada 15.04.2010-19.12.2010, în subsidiar, respingerea, ca neîntemeiată, a cererii principale, respingerea, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în garanţie şi obligarea reclamantei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea în fapt a întâmpinării, chemata în garanţie a arătat că la data de 14.09.2009, ca urmare a situaţiei economice nefavorabile pe care o depăşea, L D S.R.L., în calitate de utilizator al Contractului de leasing financiar nr. 2199/12.12.2007, a solicitat reclamantei-pârâte o rescadenţare cu o perioadă de graţie de 6 luni.

Reclamanta-pârâta a reziliat Contractul de leasing imobiliar nr. 2199/12.12.2007, ca urmare a nerespectării obligaţiei de plată. Având în vedere acest aspect, chemata în garanţie  a comunicat reclamantei-pârâte intenţia sa de plăti pe cale amiabilă debitul înregistrat în evidenţele reclamantei-pârâte şi de a păstra folosinţa bunului proprietatea reclamantei-pârâte care a fost transmisă prin contractul iniţial. Drept răspuns la această solicitare reclamanta-pârâtă şi-a arătat disponibilitatea de a stabili o întâlnire pentru a lămuri concret aceste aspecte.

A menţionat chemata în garanţie că reclamanta-pârâtă a încheiat mai multe contracte de leasing cu grupul de firme din care face parte şi chemata în garanţie.

La data de 05.05.2010, E. a învederat reclamantei-pârâte că grupul său de firme va face o plată în cuantum de 50.000 Euro, pentru Contractele de leasing încheiate. De asemenea, prin aceeaşi adresă, E. şi-a expirat dorinţa ca reclamanta-pârâtă să confirme reactivarea contractelor suspendate şi îi aducă la cunoştinţă acesteia că următoarele plăţi vor fi efectuate conform unui viitor acord între cele două.

La data de 07.05.2010, reclamanta-pârâtă a arătat că aşteaptă achitarea tuturor datoriilor până la data de 07.06.2010, ca mai apoi să supună discuţiei, în cadrul organelor abilitate, posibilitatea păstrării folosinţei bunurilor date în leasing prin contractele iniţiale, prin semnarea unor noi contracte cu E.

La data de 14.04.2011, între reclamanta-pârâta, pe de o parte şi E 99, M C L S.R.L., S M & F S.R.L., dar şi L D S.R.L., pe de altă parte, a fost încheiată o convenţie prin care se statuează faptul că reclamanta-pârâtă nu va proceda la reluarea posesiei bunurilor imobile care au făcut obiectul Contractelor de leasing sau la iniţierea de noi acţiuni în justiţie împotriva părţilor mai sus menţionate, dacă până la data de 17.06.2011, acestea vor credita contul bancar al reclamantei-pârâte, astfel cum este descris în Convenţie. Ataşate la această convenţie, sunt dovezile de plată achitate de R.M. din contul acesteia personal în numele societăţilor către F L conform Convenţiei. Mai mult, aceasta nu a putut să se înscrie în contabilitatea societăţilor cu împrumutul de 330.000 de Euro din cauza faptului că reclamanta-pârâtă nu a dorit să comunice cât a fost stins din creanţa fiecărei societăţi în parte prin plata integrală a convenţiei.

A arătat chemata în garanţie  că a încheiat Contractul de închiriere nr. 2/23.02.2010 cu SCA C & C având în vedere faptul că avea posesia spaţiului în speţă şi faţă de situaţia prezentată mai sus reclamanta-pârâtă nu putea proceda la reluarea posesiei bunurilor imobile este evident faptul că aceasta nu are dreptul să solicite lipsa de folosinţă. Chemata în garanţie  nu a pierdut posesia imobilului situat în str. A… nr. 26, Sector 1, Bucureşti.

Mai mult, cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 19.12.2013 astfel încât pentru perioada 15.04.2010-19.12.2010 a fost împlinit şi termenul de prescripţie.

În plus, reclamanta-pârâtă nu a atacat până în prezent sub nici o formă Contractul de închiriere nr. 2/23.02.2010 astfel încât nefiind vorba despre nici o nulitate de drept, acesta este un contract perfect valabil.

În ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie se solicită instanţei să aibă în vedere faptul că SCA C & C avea cunoştinţă de situaţia juridică a imobilului în discuţie la momentul semnării Contractului de închiriere nr. 2/23.02.2010. Astfel cum se poate reţine şi din situaţia de fapt prezentată de către reclamanta-pârâtă că aceştia au fost notificaţi de mai multe ori în acest sens. Prin felul în care se derula relaţia contractuală este evident faptul că SCA C & C şi-a asumat orice risc legat de relaţia cu reclamanta-pârâtă  şi de situaţia juridică a imobilului în discuţie.

În drept, au fost  invocate  dispoziţiile art. 115 din Codul de procedură civilă.

Cererea reconvenţională şi cererea de chemare în garanţie au fost legal timbrate, cu taxă judiciară de timbru în cuantum total de 11. 620 lei ( ordinele de plată nr. 582/11.11.2014 şi nr. 581/11.11.2014  eliberate de U T B S.A.).

Prin încheierea de şedinţă din 19.11.2014 au fost respinse, ca neîntemeiate, excepţia inadmisibilităţii şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocate de pârâta-reclamantă şi a fost unită cu fondul excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune a cererii reconvenţionale, invocată de reclamanta-pârâtă.

Au fost încuviinţate următoarele probe: pentru reclamanta-pârâtă proba cu înscrisuri şi proba cu expertiză tehnică în specialitatea evaluări imobiliare, pentru  pârâta-reclamantă proba cu înscrisuri şi proba cu expertiză în specialitatea construcţii, iar pentru chemata în garanţie proba cu înscrisuri.

La termenul de judecată din 21.10.2015 a fost puse în discuţia părţilor excepţia prescripţiei dreptului material, excepţie invocată de chemata în garanţie L L D S.R.L. în raport de cererea principală şi excepţia prescripţiei dreptului la acţiune pentru cererea reconvenţională, excepţie invocată de reclamanta-pârâtă.

La acelaşi termen de judecată pârâta-reclamantă şi-a precizat câtimea obiectului cererii reconvenţionale, în sensul că a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata sumei de 120.665 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor efectuate de pârâta-reclamantă la imobilul proprietatea reclamantei-pârâte, situat în Bucureşti, str. A… nr. 26, sector 1.

Prin sentinţa civilă nr. nr.5762 din 21.10.2015 tribunalul a  respins, ca neîntemeiată, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, excepţie invocată de chemata în garanţie L L D S.R.L. în raport de cererea principală.

A respins, ca neîntemeiată, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, excepţie  invocată de reclamanta-pârâtă F L R IFN S.A., în raport de cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă S C A C & C.

A admis în parte cererea principală formulată de reclamanta-pârâtă F L Ro IFN S.A., în contradictoriu cu pârâta-reclamantă S C A C & C.

A obligă pârâta-reclamantă la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 51.224 euro, echivalent în lei la cursul BNR de la data plăţii, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă pentru perioada 15.04.2010-11.07.2012 pentru spaţiul situat în Bucureşti, str. A… nr. 26, sector 1, precum şi la plata dobânzii legale calculată de la data de 15.04.2010 şi până la plata integrală a debitului.

A obligat pârâta-reclamantă la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 9507,34 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru datorată în limita pretenţiilor admise şi onorariu expert în specialitatea evaluări proprietăţi imobiliare şi evaluări bunuri mobile.

A luat  act că reclamanta-pârâtă şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecată constând în onorariu de avocat, pe cale separată.

A admis în parte cererea reconvenţională, astfel cum a fost precizată, formulată de pârâta-reclamantă S C A C & C în  contradictoriu cu reclamanta-pârâtă F L R IFN S.A

A obligat reclamanta-pârâtă la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 120.665 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor efectuate de pârâta-reclamantă la imobilul proprietatea reclamantei-pârâte, situat în Bucureşti, str. A… nr. 26, sector 1.

A obligat reclamanta-pârâtă la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 6018,3 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru datorată în limita pretenţiilor admise şi onorariu expert în specialitatea construcţii şi evaluarea proprietăţii imobiliare.

A respins, ca neîntemeiată, cererea pârâtei-reclamante privind plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu de avocat.

A admis,  în parte cererea de chemare în garanţie,  formulată de pârâta-reclamantă S C A C & C în contradictoriu cu chemata în garanţie  L L D S.R.L

A obligat chemata în garanţie la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 51.224 euro, echivalent în lei la cursul BNR de la data plăţii, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă pentru perioada 15.04.2010-11.07.2012 pentru spaţiul situat în Bucureşti, str. A… nr. 26, sector 1, la plata dobânzii legale calculată de la data de 15.04.2010 şi până la plata integrală a debitului, precum şi la plata sumei de 9507,34 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru datorată în limita pretenţiilor admise pe cererea principală şi onorariu expert în specialitatea evaluări proprietăţi imobiliare şi evaluări bunuri mobile.

A obligat chemata în garanţie la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 8007,34 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru achitată pentru soluţionarea cererii de chemare în garanţie.

Pentru a hotărî astfel a reţinut instanţa, relativ la excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, excepţie invocată de chemata în garanţie L L D S.R.L. în raport de cererea principală şi excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, excepţie  invocată de reclamanta-pârâtă F L R IFN S.A., în raport de cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă S C A C & C, tribunalul reţine că aceste excepţii sunt neîntemeiate, urmând a le respinge ca atare, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.

Temeiul juridic invocat de reclamanta-pârâtă pentru cererea principală este răspunderea civilă delictuală.

Ca atare, instanţa reţine că termenul de prescripţie a dreptului material la acţiune este termenul general de prescripţie de 3 ani, în conformitate cu prevederile art. 3 alin. 1 teza I din Decretul nr. 167/1958, aplicabil speţei potrivit art. 5  din Legea nr. 71/2011.

Cu privire la data la care începe să curgă termenul de prescripţie, tribunalul reţine că incidente în cauză sunt prevederile art. 8 alin.1 din acelaşi act normativ, potrivit cărora prescripţia dreptului la acţiunea în repararea pagubei pricinuite prin fapta ilicită începe să curgă de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască, atât paguba, cât şi pe cel care răspunde de ea.

Această regulă specială de determinare a începutului prescripţiei extinctive se distinge prin stabilirea a două momente alternative de la care prescripţia extinctivă începe să curgă: fie de la momentul subiectiv al cunoaşterii pagubei şi pe cel care răspunde de ea, fie momentul obiectiv (judecătoreşte determinat) al datei la care trebuia, după împrejurări să cunoască aceste elemente.

De îndată ce sunt întrunite cerinţele legale pentru naşterea răspunderii - prejudiciu, faptă ilicită săvârşită, în principiu, cu vinovăţie şi raport de cauzalitate între cele două elemente, un drept de reparaţie există, desigur nedesăvârşit, deoarece întinderea prejudiciului, ca şi modalitatea de reparare a lui nu sunt încă certe şi cunoscute. Acest drept, născut de la data faptei păgubitoare se desăvârşeşte ulterior, prin concretizarea obligaţiei corelative, fie prin învoiala părţilor, fie prin rămânerea definitivă a hotărârii judecătoreşti.

În alte cuvinte, tribunalul reţine că, la momentul în care începe să curgă prescripţia extinctivă, potrivit art. 8 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958, păgubitul nu trebuia să cunoască întinderea prejudiciului, ci numai existenţa acestuia, întrucât întinderea urmează a fi stabilită prin învoiala părţilor sau prin hotărâre judecătorească.

Reţine tribunalul că este necontestat faptul că nu a fost obţinut de către chemata în garanţie acordul reclamantei-pârâte în vederea închirierii spaţiului ce a făcut obiectul Contractului de leasing financiar imobiliar nr. 2199/19.12.2007, încălcându-se prevederile art. 9.2 lit. h din contractul menţionat (fila 11 vol. I dosar) şi art. 10 lit. c din O.G nr. 51/1997.

Reclamanta-pârâtă a aflat de ocuparea spaţiului ce a făcut obiectul contactului de leasing menţionat mai sus, cu ocazia executării silite a chematei în garanţie.

În speţă, pentru cererea principală, instanţa apreciază că termenul de prescripţie a dreptului material a început să curgă la data de 29.11.2011, când  reclamanta-pârâtă  a formulat cererea de validare a popririi, în cadrul dosarului de 64/2011 deschis la BEJ C.C., susţinând că pârâta-reclamantă este terţ poprit al chematei în garanţie în baza contractului de închiriere încheiat de acestea din urmă (filele 35-37 vol. II dosar).

În consecinţă, reţine tribunalul că de la data de 29.11.2011 şi până la data de 18.12.2013, data formulării cererii principale, nu  s-a împlinit termenul de prescripţie de trei ani.

Pentru cererea reconvenţională, tribunalul reţine că termenul de prescripţie a dreptului material la acţiune a început să curgă la de 11.07.2012, dată la care executorul judecătoresc D.B. s-a prezentat la imobilul situat în Bucureşti, str. A… nr. 26, et.3, sector 1  şi a procedat la executarea silită a imobilului, pârâta-reclamantă pierzând posesia bunului, iar de la această dată şi până la data de 31.07.2014, data formulării cererii reconvenţionale, nu s-a împlinit termenul de prescripţie de 3 ani.

Pe fondul cererii principale, tribunalul a reţinut că între reclamanta-pârâtă F L IFN R S.A., în calitate de finanţator, şi L D S.R.L., în calitate de utilizator, s-a încheiat Contractul de leasing financiar imobiliar nr. 2199 din data de 12 decembrie 2007, având ca obiect imobilul situat în sector 1, Bucureşti, strada A… nr. 26, et. 1.

Pentru că L D S.R.L. nu şi-a îndeplinit obligaţiile de plată asumate reclamanta-pârâtă a reziliat la data de 15 aprilie 2010 contractul de leasing menţionat şi a iniţiat procedura executării silite împotriva chematei în garanţie L L D S.R.L. pentru recuperarea debitului şi a imobilului.

 Cu ocazia executării silite, reclamanta-pârâtă a luat cunoştinţa de faptul că etajul 3 al imobilului era ocupat de pârâta-reclamantă, iar aceasta pentru a justifica dreptul de folosinţă asupra spaţiului a prezentat Contractul de închiriere nr. 2/23.02.2010,  încheiat cu chemata în garanţie.

Potrivit notificării de reziliere, Contractul de leasing financiar imobiliar nr. 2199 din data de 12 decembrie 2007 a încetat la data de 15.04.2010 (filele 26 şi 27 vol. I), dată la care în conformitate cu prevederile art. 11.4 din acest contract chemata în garanţie avea obligaţia de a preda spaţiul reclamantei-pârâte. La aceeaşi dată a încetat şi Contractul de închiriere nr. 2/23.02.2010, odată cu desfiinţarea dreptului de folosinţă locatorului/utilizatorului.

După data de  15.04.2010  şi până la data de 11.07.2012, data evacuării (filele 12-18 vol. II ) chemata în garanţie a utilizat spaţiul în mod abuziv, cu încălcarea obligaţiilor asumate prin Contractul de leasing financiar imobiliar nr. 2199 din data de 12 decembrie 2007 şi astfel cum s-a reţinut cu putere de lucru judecat prin sentinţa civilă nr. 4162/08.03.2012 pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti în dosarul  nr. 50897/299/2011(filele 35-37 vol. II dosar), convenţia din 14.04.2011 prin care  s-a prelungit termenul de predare a imobilului până la data de 17.06.2011 nu a avut înţelesul unei reactivări a contractului de leasing şi a dreptului utilizatorului de subînchiriere, ci de suspendare a executării silite în vederea soluţionării amiabile a litigiului. Prin urmare, raporturile dintre părţile litigante se rezolvă pe teren delictual, iar nu contractual, odată cu încetarea raporturilor contractuale între reclamanta-pârâtă şi chemata în garanţie.

Reţine tribunalul că pârâta-reclamantă pentru a avea un contract de închiriere valabil încheiat, având în vedere şi prevederile art. 10 lit. c din O.G.  nr. 51/1997, care să fie în mod real opozabil finanţatorului (reclamanta-pârâtă) trebuia cu minime diligenţe, să solicite utilizatorului (chemata în garanţie) să prezinte acordul finanţatorului pentru încheierea contractului.

Notarea contractului de închiriere în cartea funciară are rolul de opozabilitate faţă de terţi, titularul dreptului de proprietate înscris în cartea funciară (reclamanta-pârâtă) neavând o asemenea calitate.

Notarea contractului de închiriere în cartea funciară nu creează drepturi suplimentare chiriaşului, respectiv de a se opune eliberării spaţiului la încetarea contractului de leasing din culpa utilizatorului.

Drepturile chiriaşului se subrogă drepturilor utilizatorului, astfel încât în nicio situaţie chiriaşul nu poate dobândi mai multe drepturi decât utilizatorul.

Tribunalul a reţinut că prin materialul probator administrat, reclamanta-pârâtă a dovedit îndeplinirea cumulativă a condiţiilor răspunderii civile delictuale, potrivit art. 998 şi art. 999 din Codul civil de la 1864.

Conform art. 998 Cod civil de la 1864, orice faptă a omului, care cauzează altuia un prejudiciu, obligă pe acela din a cărui greşeala s-a ocazionat, să-l repare, iar potrivit art. 999 Cod civil de la 1864, omul este responsabil nu numai de prejudiciul cauzat prin fapta sa, dar şi de acela care a cauzat prin neglijenţa sau imprudenţa sa. Din interpretarea acestor dispoziţii legale rezultă ca pentru angajarea răspunderii civile delictuale trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: existenţa unei fapte ilicite, existenţa unui prejudiciu, legătura de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu, precum şi vinovăţia autorului faptei ilicite.

Faţă de probele administrate în cauză, instanţa a reţinut că ocuparea unui imobil pentru care pârâta-reclamantă nu mai deţinea un titlu valabil de la data de 15.10.2014, având în vedere şi principiul disponibilităţii (reclamanta-pârâta a susţinut că a fost lipsită de folosinţa bunului de la data rezilierii contractului de leasing şi începând cu această dată a fost săvârşită fapta ilicită), justifică antrenarea răspunderii civile delictuale a pârâtei-reclamante, în temeiul prevederilor art. 998 şi art. 999 din Codul civil pentru prejudiciul produs reclamantei-pârâte, constând în lipsa de folosinţă pentru perioada 15.04.2010-11.07.2012.

Astfel, în perioada 15 aprilie 2010 (data rezilierii Contractului de leasing financiar imobiliar nr. 2199 din data de 12 decembrie 2007)  şi data de 11 iulie 2012 (data evacuării pârâtei-reclamante din spaţiu), reclamanta-pârâtă a fost lipsită de folosinţa spaţiului de către pârâta-reclamantă, neavând posibilitatea de a-l închiria sau de a-l vinde.

Vinovăţia pârâtei-reclamante, s-a apreciat, îmbracă forma culpei, sub forma neglijenţei, deoarece cu diligenţe minime putea să solicite utilizatorului (chemata în garanţie) să prezinte acordul finanţatorului pentru încheierea contractului de închiriere, ipoteză în care acesta putea să-i aducă la cunoştinţă data rezilierii contractului de leasing, dată la care a încetat şi contractul de închiriere.

Prejudiciul a fost dovedit, iar întinderea acestuia, stabilită potrivit raportului de expertiză tehnică (fila 91 vol. III),  de 51.224 euro şi nu de 54.000 euro cum s-a solicitat prin cererea introductivă de instanţă.

A mai  reţinut tribunalul existenţa legăturii de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu.

Raportat la  prevederile O.G. nr. 9/2000 şi O.G. nr. 13/2011 tribunalul a  apreciat întemeiată cererea reclamantei-pârâte privind plata dobânzii legale.

Pe fondul cererii reconvenţionale, tribunalul  a reţinut concluziile  raportului de expertiză, astfel cum a fost completat,  relativ la  valoarea îmbunătăţirilor efectuate de pârâta-reclamantă  la imobilul proprietatea reclamantei-pârâte, situat în Bucureşti, str. A… nr. 26, sector 1, faptul că acestea sunt în cuantum de 120.665 lei precum şi  necesitatea şi utilitatea acestora, faptul că au adus un spor de valoare spaţiului închiriat.

Relativ la întrunirea  condiţiilor plăţii nedatorate: respectiv dacă prestaţia a avut semnificaţia unei plăţi, datoria nu există din punct de vedere juridic, iar plata s-a făcut din eroare a constatat tribunalul, raportând situaţia de fapt la dispoziţiile art. 992 şi urm. din Codul civil de la 1864 (aplicabil în speţă potrivit art. 5 din Legea nr. 71/ 2011), ce reglementează instituţia plăţii nedatorate, întrunite  cumulativ condiţiilor, din moment ce prestaţia efectuată de pârâta-reclamantă – solvens cu privire la sumele achitate pentru îmbunătăţirile necesare şi utile, care au creat un spor de valoare de 120.665 lei spaţiului situat în Bucureşti, str. A… nr. 26, sector 1, a avut semnificaţia operaţiei juridice a unei plăţi, că datoria vizată, deşi a existat iniţial, a dispărut cu efect retroactiv, ca urmare a stabilirii faptului că bunul a fost închiriat de la utilizator şi nu de la proprietar şi că solvensul a fost în eroare la momentul la care a făcut îmbunătăţirile, tribunalul apreciază că este întemeiată cererea pârâtei-reclamante privind obligarea  reclamantei-pârâte la plata contravalorii îmbunătăţirilor spaţiului al cărui proprietar este reclamanta-pârâtă, la valoarea precizată la termenul de judecată din 07.10.2015, de 120.665 lei.

În temeiul art. 453 din Codul de procedură civilă, reţinând culpa procesuală a reclamantei-pârâte în soluţionarea cererii reconvenţionale, tribunalul va dispune obligarea  reclamantei-pârâte la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 6018,3 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru datorată în limita pretenţiilor admise şi onorariu expert în specialitatea construcţii şi evaluarea proprietăţii imobiliare.

În baza art. 249  şi art. 452 din Codul de procedură civilă, întrucât  pârâta-reclamantă nu a depus la dosar dovada achitării onorariului avocatului, care a formulat cererea reconvenţională şi a reprezentat reclamanta-pârâtă în proces, tribunalul a respins, ca neîntemeiată, cererea pârâtei-reclamante privind plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu de avocat.

Cu privire la  cererea de chemare în garanţie, tribunalul a reţinut, conform art. 72 alin. 1 c.pr.civ. că  „partea interesată poate să cheme în garanţie o altă persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte, în cazul când ar cădea în pretenţiuni cu o cerere în garanţie sau în despăgubire”.

În  doctrină s-a afirmat că instituţia chemării în garanţie oferă avantajul ca două situaţii juridice complet deosebite pot fi rezolvate prin aceeaşi hotărâre, iar pe această cale se dă posibilitatea chematului în garanţie să contribuie la o apărare completă în acţiunea principală, asigurând astfel o mai bună administrare a justiţiei. Aşadar, cererea de chemare în garanţie este considerată ca o adevărată acţiune, fiind admisibilă ori de câte ori partea în proces are dreptul, în cazul în care ar cădea în pretenţii, să se îndrepte împotriva altei persoane cu o cerere în garanţie sau în despăgubire. Prin urmare, dispoziţiile art. 72 alin.1 din Codul de procedură civilă justifică utilizarea instituţiei procesuale a chemării în garanţie ori de câte ori partea ar putea să se îndrepte, în situaţia în care ar pierde procesul, împotriva altei persoane cu o cerere în garanţie sau despăgubire şi dau posibilitatea chematului în garanţie, devenit parte în proces să-şi administreze toate probele şi să facă toate apărările în sprijinul părţii pe care o garantează, astfel încât obligaţia de garanţie devine activă şi se traduce în fapt. Obligaţia de garanţie poate izvorî fie din convenţie, fie dintr-o dispoziţie legală.

În  raport de prevederile art. 72 din Codul de procedură civilă, instanţa a reţinut că  pârâta-reclamantă a achitat chematei în garanţie, cu titlu de chirie, sume de bani, astfel conform înscrisurilor aflate la filele 83-120 vol. I, în baza Contractului de închiriere nr. 2/23.02.2010, pentru folosinţa spaţiului situat în Bucureşti, str. A… nr. 26, sector 1, pentru perioada 15.04.2010-11.07.2012, iar pentru folosinţa spaţiului menţionat şi pentru aceeaşi perioadă a fost obligată prin cererea principală, astfel că, raportat la  dispoziţiile  O.G. nr. 9/2000, O.G. nr. 13/2011 şi art. 453 din Codul de procedură civilă, tribunalul  a apreciat întemeiată cererea de chemare în garanţie.

Raportat la  art. 453 din Codul de procedură civilă, reţinând culpa chematei în garanţie în soluţionarea cererii de chemare în garanţie, tribunalul a dispus obligarea chematei în garanţie la plata către pârâta-reclamantă a cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei sentinţe au formulat apel părţile, pentru motive de nelegalitate şi netemeinicie.

În apelul său, reclamanta pârâtă BNP P L S IFN SA a solicitat modificarea în parte a sentinţei; admiterea excepţiei prescripţiei dreptului la despăgubiri pretins de SCA C & C, prin cererea reconvenţională, respingerea acesteia ca prescrisă, în subsidiar ca neîntemeiată; în măsura în care se constată existenţa unor datorii reciproce, compensarea acestora până la concurenţa celei mai mici dintre ele; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii s-a susţinut că în mod greşit prima instanţă a reţinut că în cauză nu operează prescripţia dreptului material la acţiune, cu toate că termenul de prescripţie a început să curgă  de la data la care îmbunătăţirile au fost efectuate şi  nu de la  11.07.2012 , data la care executorul judecătoresc a recuperat spaţiul.

S-a prevalat apelanta de dispoziţiile art. 7 Decretul 167/1958, susţinând că dreptul la acţiune s-a născut la data la care îmbunătăţirile au fost realizate, nu la momentul realizat evacuării sale  din spaţiu.

Cu privire la fondul cererii reconvenţionale s-a susţinut că, în mod greşit prima instanţă a reţinut incidenţa instituţiei plăţii nedatorate  în cauză nefiind întrunite cerinţele impuse de doctrină şi practica judiciară, respectiv prestaţia să fi avut semnificaţia unei plăţi, datoria nu a existat din punct de vedere juridic, plata s-a efectuat din eroare.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 223 alin. 3 coroborat cu art. 411 alin. 1 pct. 2 teza a II – a, art. 411 alin. 2 c.pr.civ.

În apelul său pârâta SCA C & C a solicitat schimbarea sentinţei, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată , ca inadmisibilă şi pe fond ca neîntemeiată.

S-a susţinut că, în mod greşit prima instanţă a dispus obligarea societăţii la plata contravalorii lipsei de folosinţă, a dobânzilor şi a cheltuielilor de judecată.

Relativ la inadmisibilitatea cererii principale s-a susţinut că reclamanta nu justifica un drept pecuniar împotriva pârâtei, câtă vreme acesta a deţinut spaţiul în temeiul unui contract de  închiriere, valabil încheiat, înscris în cartea funciară a imobilului, cunoscut şi asumat de către proprietarul imobilului, societatea reclamantă.

S-a mai arătat că, în temeiul acestui contract au fost achitate toate facturile emise de locator, nefiind înregistrate datorii scadente, nerespectarea obligaţiilor locatorului faţă de proprietar nefiind imputabile sublocatorului.

S-a prevalat apelanta de clauzele cuprinse în art. 7.1 lit. e din contractul de închiriere , care specifică pentru cazul transferului dreptului de proprietate al imobilului, transferul obligaţiei de respectare a contractului de închiriere, precum şi clauzele cuprinse în art. 10.2 cap. X din contractul de leasing care recunosc dreptul utilizatorului de a închiria, fiindu-i interzisă  doar  exercitarea dreptului de dispoziţie.

S-a susţinut înlăturarea celor reţinute prin sentinţa civilă  nr. 4162/2012 care, în privinţa valabilităţii contractului de închiriere nu se bucură de autoritate de lucru judecat.

Relativ la răspunderea civilă delictuală a societăţii pârâte s-a subliniat că ocuparea imobilului constituie o faptă licită, dreptul de folosinţă fiind exercitat în temeiul unui contract valabil încheiat, conduita societăţii de avocatură fiind una onestă, în armonie cu dreptul pozitiv şi obligaţiile contractuale asumate.

S-a subliniat că reclamanta nu aprobat existenţa unui prejudiciu, de la data eliberării imobilului nerezultând că reclamata a valorificat în vreun fel imobilul, care în prezent se găseşte în stare avansată de degradare.

Cu privire la efectele chemării în garanţie, s-a susţinut că argumentele primei instanţe sunt în contradicţie cu principiile instituţiei, în cadrul acesteia obligaţiile părţilor implicate rămân distincte, îşi păstrează individualitatea, fără a da naşterea unor obligaţii noi, admiterea cererii de chemare în garanţie asigurând rezolvarea unei singure obligaţii cea a chematului în garanţie, defalcarea obligaţiilor în cadrul raportului juridic complex este de natură a deturna instituţia de la scopul pentru care a fost concepută.

Au fost aduse critici cu privire al modalitatea de soluţionare a cererii de acordare a cheltuielilor de judecată.

În apelul său, chemata în garanţiei L D SRL a solicitat admiterea apelului şi schimbarea în tot a sentinţei apelate, respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în judecată, respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în garanţie, cu obligarea intimatelor la plata cheltuielilor de judecată.

S-a arătat în motivarea apelului, în esenţă, cu privire la contractul de leasing că derularea corespunzătoarea a acestuia a fost obstrucţionată de societatea reclamantă, care , în calitate de finanţator asigurat premisele rescadenţării datoriei; că prin Convenţia de la 14.04.2011 încheiată cu grupul de firme din care face parte reclamanta, L D a fost asigurată că nu se va proceda la preluarea bunurilor deţinute în temeiul contratului de leasing, context în care a fost încheiat contractul de închiriere.

S-a mai arătat că societatea nu a mai încasat contravaloarea chiriei aferente contractului, prevalându-se în dovedirea acestor susţineri de cele învederate de SCA C & C referitor la faptul că ulterior notificării eliberării spaţiului nu au mai fost emise facturi şi nu s-au efectuat plăţi pentru chiria datorată, singurele plăţi efectuate fiind cele pentru utilităţi.

S-a susţinut că, în mod greşit prima instanţă a procedat la admiterea cererii de chemare în garanţie, cu toate că din materialul probator a rezultat că pentru perioada cuprinsă între 10.2010 şi 11.07.2012 , cu toate că s-a aflat în posesia spaţiului închiriat locatarul nu a achitat chiria de 2 000Euro / lună şi nici contravaloarea utilităţilor, situaţie în care nu se poate îndreptat împotriva locatorului pentru neîndeplinirea propriilor obligaţii.

De asemenea, s-a susţinut că , prin cererea de chemare în garanţie nu s-a subliniat care sunt obligaţiile asumate de către locator şi nerespectate, nefiind astfel îndeplinită condiţie prevăzută de art. 72 alin. 1 c.pr.civ.

S-a susţinut că prima instanţă nu a motivat admiterea cererii de chemare în garanţie, conform art. 425 c.pr.civ.; a omis analizarea argumentelor potrivit cărora societatea de avocatură cunoştea situaţia juridică a imobilului la data semnării contractului de închiriere, prin atitudinea sa pasivă asumându-şi un risc implicit legat de rămânerea în spaţiu.

A fost criticată soluţia primei instanţe şi cu privire la constatarea ca întrunite a condiţiilor răspunderii civile delictuale, susţinând apelanta că locatarul a exercitat dreptul de folosinţă în temeiul unui contract de închiriere valabil încheiat, ce nu fusese reziliat sau desfiinţat printr-o hotărârea judecătorească, folosinţa exercitată fiind licită.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 466 şi urm. C.pr.civ. art. 453 şi art. 72 cu referirte la art. 425 c.pr.civ.

Prin întâmpinarea formulată la 18.03.2016, apelanta reclamantă BNP P L S IFN SA  a solicitat respingerea apelului formulat de către SCA C & C ca nefondat, admiterea apelului său cu consecinţa menţinerii în parte a sentinţei, cu cheltuieli de judecată.

În esenţă au fost aduse argumente similare celor cuprinse în cererea de apel, argumente deja consemnate.

Relativ la solicitarea înlăturării răspunderii delictuale reţinute în primă  instanţă, urmare a existenţei unui contract de închiriere, în temeiul căruia spaţiul era deţinut fapt ce excludea posesia ilicită s-a subliniat că titlul de care înţelege pârâta să se prevaleze nu este valabil încheiat şi nu este opozabil proprietarului, acesta constituind motivul pentru care posesia sa nu poate fi socotită în concordanţă cu legea.

S-a subliniat că spaţiul în litigiu a este proprietatea reclamantei din anul 2007, fiind în folosinţa SC L D în temeiul unui contract de leasing , contract prin care dreptul utilizatorului de a dispune de bun, în sensul administrării era condiţionat de acceptul prealabil al proprietarului.

Au fost invocate şi dispoziţiile art. 10 OG 51/1997 dispoziţii transpuse în contractul de leasing.

Prin întâmpinarea formulată la 17.03.2015 SCA C & C a solicitat respingerea în tot ca neîntemeiat a apelului formulat de către reclamanta BNP P IFN, respingerea în parte ca neîntemeiat a apelului formulat de către chemata în garanţie L D.

S-a susţinut că în mod corect prima instanţă a respins excepţia prescrierii dreptului material la acţiune apreciind că termenul curge de la data la care locatarul a pierdut posesia bunului.

Cu privire la apelul chematei în garanţie s-a susţinut că , în mod corect prima instanţă a admis cererea de chemare în garanţie reţinând determinismul raporturilor contractuale dintre cele trei părţi, integrarea organică a acestora într-o structură tripartită.

Prin întâmpinarea formulată la 17.03.2016 chemata în garanţie L D a solicitat admiterea apelului formulat de către SCA C & C şi schimbarea sentinţei în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Respingerea apelului reclamantei, cu aplicarea corespunzătoare a dispoziţiilor art. 453 c.pr.civ.

S-a susţinut, în esenţă că societatea nu poate fi obligată direct faţă de reclamanta BNP Paribas ca urmare a faptului că între aceste părţi nu există un raport juridic procesual, eventuala insolvabilitate neurmând a fi suportată de reclamant ci de pârât.

Analizând actele şi lucrările dosarului, în limita criticilor formulate prin motivele de apel, Curtea reţine următoarele:

Relativ la situaţia de fapt constată că  BNP P L S IFN SA (F L) cumpărat în temeiul contractului de vânzare cumpărare nr. 3590/20.12.2007 imobilul aflat în str. A… nr. 26 sector 1 pe care la transmis vânzătorului, în temeiul contractului de leasing financiar imobiliar nr. 2199/12.12.2007.

Contractul de leasing a fost reziliat la data de 15.07.2010 ca urmare a neîndeplinirii de către utilizator a obligaţiilor de plată asumate, fiind recuperat imobilul la data de 11.07.2010 urmare a executării silite.

În cursul derulării normale a contractului de leasing, prin contractul de închiriere nr. 2/23.02.2020 utilizatorul L D SRL a închiriat parte din spaţiul deţinut, respectiv etaj 3 al imobilului către SCA C & C.

Prin  contractul de leasing, art. 9.2 lit. h Capitolul Obligaţiile părţilor  s-a stipulat cu privire la obligaţia utilizatorului de a nu subînchiria imobilul decât cu acordul scris prealabil al finanţatorului , atât cu privire la persoana subchiriaşului cât şi cu privire la clauzele contractului de subînchiriere, obligaţie nerespectată de către utilizator.

De asemenea, din cuprinsul Contractului de Închiriere nr. 2/23.02.2010 reţine ca relevante clauzele cuprinse în art. 7.1 lit. b prin care locatarul s-a obligat să asigurare folosinţa spaţiului închiriat pe toată durata contractului, să garanteze chiriaşului contra tulburării folosinţei bunului închiriat şi ale art. 7.1 lit. e relativ la obligaţia locatorului de a asigura , în cazul transferului dreptului de proprietate folosinţa utilă pe toată durata contractului, respectiv până în 01.03.2015.

Cu privire la drepturile şi obligaţiile locatarului reţine ca semnificative dispoziţiile art. 8.1 lit. b din contract, prin care se recunoaşte dreptul locatarului de a efectua îmbunătăţirile necesare destinaţiei închirierii, fără a aduce modificări structurii de rezistenţă a imobilului  şi numai cu acordul scris şi prealabil al proprietarului, ce nu poate fi refuzat decât justificat.

Cu privire la apelul formulat de către pârâta S C A C & C relativ la greşita soluţionare a cererii de chemare în judecată reţine că, în chestiune este suma datorată cu titlul de despăgubiri pentru lipsa folosinţei imobilului în perioada 15.04.2010 – 11.07.2012, cerere întemeiată pe dispoziţiile art. 998 – 999 cod civil.

Apelanta susţine că a opus întemeiat, un contract de închiriere valabil încheiat, ale căror clauze au fost respectate întocmai, apelanta, în calitate de locatar achitând sumele datorate cu titlul de chirie astfel că beneficiază de garanţia conferită de art. 7.1 lit. e capitolul VII din contractul de închiriere.

Constată că în cauză, în analizarea bunei credinţe, precum şi a valabilităţii contractului de închiriere relevanţă prezintă dispoziţiile art. 9.2 lit. h din contractul de leasing imobiliar nr. 2199/19.12.2007, mai precis nerespectarea la încheierea contractului de închiriere a obligaţiei de informare prealabilă cu privire la intenţiile contractuale ale utilizatorului cât şi cu privire la persoana subchiriaşului şi a clauzelor contractului.

Dată fiind obligaţia de diligenţă implicită la încheierea unui contract de închiriere pentru o chirie lunară de 2 000 Euro şi reţinând că locatorul, profesionist,  dispunea de un nivel de pregătire juridică superior celui unui consumator mediu, va înlătura apărarea acestuia potrivit căruia nu a cunoscut şi nu a putut anticipa existenţa unui contract de leasing.

Verificarea titlului în temeiul căruia era deţinut imobilul de către locator se subsuma unei obligaţii de diligenţă contractuală minime astfel că neîndeplinirea acesteia nu probează buna credinţă ci neglijenţa circumscrisă culpei.

Însă locatarul nu poate opune valabil dispoziţiile art. 7.1 lit. e din contractul de închiriere nu numai pentru că  la încheierea acestuia culpa sa în nerespectarea obligaţiei nu de a obţine acceptul proprietarului ci de a solicita utilizatorului L D obţinerea prealabilă a acestuia ci şi pentru că situaţia în care s-a regăsit nu este cea reglementată prin dispoziţiile contractuale.

În cauză nu este un transfer de proprietate ci însăşi exercitarea dreptului de proprietate al BNP P F L ale cărui drepturi de informare şi de opţiune rezervate prin contractul de leasing relativ la un contract de subînchiriere nu au fost respectate.

Îndeplinirea unor formalităţi de publicitate, neimpuse de lege pentru opozabilitate şi  la care contractul de leasing nu a făcut referire, pe care finanţatorul nu le-a apreciat ca eficiente în protejarea dreptului său de proprietate asupra imobilului,  nu prezintă relevanţă  şi  nu fac opozabil contractul faţă de adevăratul proprietar.

Prin urmare, apărarea pârâtei potrivit căreia a deţinut imobilul în temeiul unui contract valabil încheiat nu poate fi primită.

Reţine şi faptul că, ulterior rezilierii contractului de leasing, nu a operat un transfer al dreptului de proprietate ci o pierdere a dreptului de folosinţă al utilizatorului – locator, SC L D, situaţie care nu era prevăzută în contractul de închiriere în mod distinct şi care nu se subsumează situaţiei prevăzute la art. 7.1 lit. e astfel că nici în condiţiile unui contract de închiriere valabil încheiat situaţia locatarului nu ar fi fost diferită, contractul său  încetând la data rezilierii contractului de leasing.

De altfel, aşa cum a fost formulat art. 7.1 lit. e din contract nu acoperă decât situaţia schimbării titularului dreptului de proprietate respectiv o eventuală vânzare a imobilului de către utilizator, ceea ce nu este cazul în speţa dedusă judecăţii.

Prin urmare, indiferent de validitatea titlului său, ca urmare a faptului că pentru situaţia în care utilizatorul pierdea dreptul de folosinţă nu a fost prevăzută o modalitate de garantare a drepturilor locative, şi sublocatorul a pierdut dreptul său la data rezilierii contractului de leasing.

S-a prevalat pârâta de vinovăţia utilizatorului locator în neîndeplinirea obligaţiei de predare a spaţiului, ulterior rezilierii.

Fapta ilicită a acestuia nu poate constitui o premisă pentru folosinţa licită a imobilului de către pârâtă şi nici nu înlătură vinovăţia acesteia în neîndeplinirea propriei obligaţii de eliberare a spaţiului.

Rezultă că ulterior datei de 15.04.2010 SCA C & C a ocupat abuziv spaţiul, refuzul său de a îl elibera  fiind circumscris faptei ilicite, fiind neîndoielnic că autorul prejudiciului, constând în contravaloarea lipsei de folosinţă trebuie obligat la plata despăgubirilor pentru pagubele cauzate prin încălcarea dreptului de proprietare.

Reţine că întinderea acestuia a fost corect determinată, prin expertiză tehnică de specialitate.

Apreciază, astfel că în soluţionarea cererii de chemare în judecată, prima instanţă a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 998 – 999 cod civil.

De asemenea, constată corecta interpretare şi aplicare a dispoziţiilor OG 9/2000 şi ale OG 13/2011 în soluţionarea capătului de cerere având ca obiect dobânda legală.

Reţine, cu privire la soluţionarea cererii de acordare a cheltuielilor de judecată, raportat la art. 453 c.pr.civ. aprecierea justă a culpei procesuale a pârâtei reclamante, de către prima instanţă, atât relativ la cererea principală cât şi cu privire la modalitatea în care a fost soluţionată cererea de chemare în garanţie.

În consecinţă, raportat la dispoziţiile ar. 480  alin. 1 c.pr.civ. a respins apelul formulat de către pârâta reclamanta SCA C & C, ca nefondat.

Cu privire la apelul formulat de către chemata în garanţiei L D SRL a rezultat că admiţând, în parte cererea de chemare în garanţie, prima instanţă a obligat SC L D SRL la plata sumei de 51 224 Euro, echivalent în lei la data plăţii, contravaloarea lipsei de folosinţă pentru perioada 15.04.2010 – 11.07.2012 cu dobânda legală aferentă şi cheltuieli de judecată.

În esenţă s-a susţinut că nu poate fi obligată la plata de despăgubiri, ca urmare a faptului că pârâta, în calitate de locatar nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei, în perioada cuprinsă între octombrie 2010 şi 11.07.2012.

Argumentele sale se întemeiază, în esenţă pe excepţia de neexecutare,  excepţie ce poate fi opusă relativ la executarea contractului de închiriere susţinându-se că nu poate fi ţinută de obligaţia de a asigura folosinţa liniştită şi  utilă a imobilului ca urmare a faptului că ulterior datei de 15.04.2010 pârâta nu a mai achitat chiria datorată.

În analizarea culpei contractuale concurente şi a relevanţei pe care acesta o prezintă pentru neexecutarea  obligaţiilor locatorului constată că neexecutarea se datorează faptei înseşi a celui ce opune excepţia, fapt de natură a o lipsi de eficienţă.

SC L D este în culpă pentru a fi închiriat fără acordul prealabil al proprietarului imobilul pe care îl avea în folosinţă şi pentru a nu fi asigurat folosinţa, pe toată durata contractului de închiriere.

Nu este lipsit de importanţă nici faptul că, în desconsiderarea clauzelor contractului nu a emis facturi lunar pentru contravaloarea chiriei convenite.

Rezultă că neachitarea chiriei, în perioada  ulterioară rezilierii contractului de leasing şi, pentru motivele deja consemnate, a contractului de închiriere nu constituie un argument pentru înlăturarea culpei contractuale a locatorului.

Constată că în soluţionarea cererii de chemare în garanţie, culpa locatarului la încheierea contractului de închiriere, care prezintă relevanţă  faţă de proprietar, nu are semnificaţie în raporturile cu utilizatorul locator.

Acesta pentru că, raporturile locatar/ locator faţă de contractul de leasing implică nuanţe diferite.

Astfel, cunoscând sau trebuind să cunoască adevărata situaţie juridică a bunului SCA C & C a luat în considerare promisiunea locatorului de a obţine ulterior acceptul proprietarului, promisiunea subsumându-se obligaţiei de asigurare a unei folosinţe utile a spaţiului pe toată perioada contractată iar neîndeplinirea acesteia, riscului contractului.

Si din această perspectivă, constată că imposibilitatea de a obţine acceptul nu exonerează de răspunderea debitorul obligaţiei ci dimpotrivă riscul este suportat de către acesta.

Existenţa acceptului prealabil al proprietarului ar fi acoperit inclusiv riscul rezilierii intempestive a contractului de leasing şi ar fi făcut opozabil contractul de închiriere, în orice condiţii, proprietarului.

Or, în cauză locatorul procedând la încheierea contractului de închiriere cu nerespectarea dispoziţiilor art. 9.2 lit. h din contratul de leasing şi-a asumat un dublu risc atât al inopozabilităţii faţă de proprietar, cât şi al răspunderii contractuale pentru nerespectarea obligaţiei de garantare a folosinţei utile şi liniştite.

Prin urmare, clauzele  contractului de închiriere şi art. 1420 alin. 3 cod civil constituie temeiul de drept care justifică obligarea locatorului, chemat în garanţie, la plata prejudiciului cauzat prin pierderea intempestivă a  folosinţei.

Este fără relevanţă pentru raporturile guvernate de către contractul de închiriere faptul că, în temeiul contractului de leasing aceeaşi societate datorează despăgubiri constând în redevenţa contractuală,  temeiurile de drept şi calitatea fiind diferite, nu există riscul unei duble despăgubiri, chiar dacă sumele  sunt datorată de către aceeaşi societate.

Cu privire la apărările referitoare la validitatea contractului de leasing urmare a Convenţiei încheiate cu F la 14.04.2011, reţine că această înţelegere nu a avut ca efect menţinerea în fiinţă a contractului de leasing care a justificat încheierea contractului de închiriere, ci a privit amânarea preluării bunurilor, în cadrul dosarelor de executare sub rezerva îndeplinirii obligaţiilor de plată a datoriilor restante, obligaţii de altfel neîndeplinite.

Rezultă deci, pe de o parte că reperul esenţial,  data rezilierii contractului de leasing 15.04.2010, nu este afectat prin încheierea acestei convenţii şi pe de altă parte că, şi în condiţiile în care ar fi avut înrâurire, ceea ce nu este cazul, SC L D nu şi-a îndeplinit obligaţiile de plată asumate astfel că acesta a rămas fără efect. 

În consecinţă, raportat la art. 480 alin. 1 c.pr.civ. a respins apelul ca nefondat.

Cu privire la apelul formulat de către reclamanta pârâtă SC BNP P L S IFN SA apreciază, că întemeiat prima instanţă a înlăturat excepţia prescrierii dreptului material la acţiunea în despăgubiri reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului.

 Constatând că şi raportat la art. 7 Decretul 167/1958 prescripţia începe să curgă la data la care se naşte dreptul la acţiune, respectiv data la care s-a pierdut dreptul de folosinţă asupra imobilului şi implicit dreptul asupra îmbunătăţirilor aduse acestuia, exercitarea, înainte ca lipsirea de folosinţă să fi intervenit, conferind acţiunii un caracter prematur.

Atât practica judiciară cât şi doctrina au statuat constant în sensul că dreptul la acţiune se naşte la data la care proprietarul ridică pretenţii cu privire la imobil.

Referitor la fondul litigiului, în considerarea celor mai sus reţinute, constată că este în chestiune situaţia locatarului de rea credinţă care a adus îmbunătăţiri imobilului, în condiţiile încheierii unui contract fără acordul prealabil al proprietarului iar proprietarul a ales să păstreze lucrările nu să oblige pe locatar să le ridice, pe cheltuiala sa.

În acest caz, devenind şi proprietar al îmbunătăţirilor aduse, apelantei îi revine obligaţia de a despăgubi locatorul cu suma echivalentă valorii materialelor şi a manoperei, sumă determinată prin expertiză tehnică de specialitate necontestată.

Chiar dacă relativ la temeiul de drept reţinut, în primă instanţă, constată pertinente obiecţiunile aduse prin cererea de apel, esenţial este că cererea este întemeiată pe dispoziţiile art. 494 cod civil ce reglementează accesiunea imobiliară artificială, dispoziţii ce îşi găsesc aplicarea în cauză.

Constată, însă, raportat la dispoziţiile art. 478 alin. 5 c.pr.civ. şi ale art. 1617 cod civil că cererea privind compensarea datoriilor reciproce până la concurenţa celei mai mici este întemeiată, şi o admite.

A obligat  pârâta la plata diferenţei rezultate.

În consecinţă, raportat la art. 480 alin. 1 c.pr.civ. a admis apelul formulat de către reclamanta pârâtă, a schimbat în parte sentinţa atacată şi a constatat intervenită compensarea datoriilor reciproce până la concurenţa celei mai mici.

Domenii speta

Spete similare