Pretentii

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA CHIŞINEU CRIŞoperator 3210/2501

DOSAR NR.--/210/2015

SENTINŢA CIVILĂ Nr.---

Şedinţa publică din --.--.----

Preşedinte: IR

Grefier: MLC

S-a luat în examinare acţiunea civilă formulată de reclamantul RS, în contradictoriu cu pârâţii CVRşi CI, având ca obiect pretenţii.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică se prezintă reclamantul RS asistat de avocat MPdin Baroul Arad şi pârâţii CVRşi CI asistaţi de avocat JH din Baroul Arad.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, după care, 

Reprezentantul reclamantului depune la dosar, contractul de vânzare - cumpărare încheiat cu pârâţii, în original.

Reprezentantul pârâţilor depune la dosar copia contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi.

Instanţa procedează la administrarea probei cu interogatoriul reclamantului RS, conform art. 352 C.p.c , răspunsurile acestuia fiind consemnate şi ataşate la dosarul cauzei.

Conform art.352 C.p.c. instanţa procedează la luarea unui interogatoriu pârâtei CVR, răspunsurile acesteia fiind consemnate şi ataşate la dosarul cauzei. În conformitate cu dispoziţiile art.354 alin.3 C.p.c., instanţa suplimentează întrebările adresate pârâtei: 1. Întrebare: „I-aţi spus d-lui avocat la atestare despre actul iniţial de mână?; Răspuns: „Nu-mi amintesc.”; 2.Întrebare:”De ce este diferenţă de preţ dintre 31.000 la avocat şi 23.000 lei la notar?”; Răspuns : „La cererea reclamantului a fost trecut 23.000, să plătească mai puţin. Nu s-au trecut în contract bunurile mobile, diferenţa e contravaloarea lor”.

Instanţa procedează la administrarea probei cu interogatoriul pârâtului CI, conform art. 352 C.p.c., răspunsurile acestuia fiind consemnate şi ataşate la dosarul cauzei.

Instanţa pune în discuţie proba testimonială cu martori solicitată la termenul anterior de reprezentantul reclamantului.

Reprezentantul pârâţilor arată că nu este de acord cu proba testimonială propusă, pârâţii nu ştiu cine sunt martorii propuşi.

 Instanţa în temeiul art. 258 respinge proba testimonială solicitată de reclamant prin reprezentant întrucât nu este o probă lămuritoare şi pertinentă cauzei.

Reprezentanţii părţilor arată că nu mai au cereri sau excepţii de formulat sau probe de propus.

Nemaifiind alte cereri sau excepţii de soluţionat sau probe de administrat, instanţa declară încheiată cercetarea procesului şi acordă cuvântul pe fondul cauzei.

Reprezentantul reclamantului solicită admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată. Arată că, pârâţii au avut cunoştinţă de clauza scrisă în actul de vânzare-cumpărare întrucât clauza a fost consemnată în scris de pârâtă. Actul iniţial are mai multe obiecte, ulterior s-a încheiat alte acte, voinţa părţilor fiind schimbată. Apreciază că refuzul îşi produce efectul, respectiv achitarea dublului sumei achitate în avans.

Reprezentantul pârâţilor solicită respingerea acţiunii, cu cheltuieli de judecată în sumă de 3.300 lei reprezentând onorariu avocat. Arată că, ultimul rând din actul de vânzare cumpărare nu a fost scris în prezenţa reclamantului, nu au negociat, ultimul rând fiind trecut ulterior. Reclamantul nu a depus Contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 03.09.2013 atestat de avocat din rea-credinţă. Părţile au achitat 32.500 lei pentru preţ teren plus construcţii. Ca urmare părţile modifică destinaţia sumei. Mai arată că părţile au încheiat un contract, dauna arvună nu există. Arvuna este o clauză penală. Convenţia modificată a fost executată integral, pârâţii fiind descărcaţi de orice obligaţie. Se recunoaşte modificarea sumei, părţile au fost de acord cu modificarea sumei, care s-a executat. Invocă dispoziţiile art.1.539 Noul Cod civil şi arată că executarea în natură a fost integrală. În subsidiar, arată că ar fi aplicabile prevederile art.1541 din Noul Cod civil, în cauză pretenţiile sunt exagerate.

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la această instanţă la data de -- -----2015, legal timbrată cu suma de 2.405 lei, reclamantul RS, în contradictoriu cu pârâţii CVRşi CI, a solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să oblige pârâţii să-i plătească suma de 65.000 lei reprezentând arvună penalizatoare; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii, reclamantul arată că la data de 18.06.2012 a încheiat cu pârâţii o Convenţie denumită Act de vânzare-cumpărare.

Potrivit convenţiei părţilor, pârâţii au vândut reclamantului 3 ha teren arabil situat în parcela denumită popular Şilingăr şi saivanul cu casă, o şură pentru depozitat fânul şi o fântână.

Preţul vânzării imobilelor a fost stabilit de către părţi la suma de 52.500 lei. Conform înţelegerii, cuprinsă şi în înscrisul încheiat între părţi, s-a achitat în avans suma de 32.500 lei, urmând ca restul sumei să se achite la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

Reclamantul arată că părţile s-au înţeles că acela care se va întoarce, adică nu va fi de acord cu ducerea la îndeplinire a tuturor celor menţionate în antecontractul de vânzare-cumpărare să restituie celeilalte părţi dublul sumei achitate cu titlu de avans.

Reclamantul mai arată că, întocmirea documentaţiei şi a cărţilor funciare a durat destul de mult, astfel abia în anul 2013 a reuşit să realizeze în parte cele stabilite prin convenţia sub semnătura privată, în sensul că a realizat contractele autentice de vânzare-cumpărare cu privire la construcţii (saivan şi casa ciobanului) şi cu privire la suprafaţa de 1883 mp teren aferent acestor construcţii. Cu privire la suprafaţa de 3 ha de teren arabil nu s-a realizat nimic, deşi a primit numeroase promisiuni că se va rezolva şi finaliza toată înţelegerea.

Reclamantul pentru rezolvarea situaţiei pe cale amiabilă, prin intermediul executorului judecătoresc a notificat pârâţii să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului, notificare primită de către pârâta CVR personal. Pârâţii nu s-au prezentat la biroul notarial şi nici nu au contactat reclamantul în nici un fel, nici înainte şi nici ulterior datei de 12.12.2014.

Reclamantul apreciază că refuzul pârâţilor de a-şi executa obligaţia contractuală este evidentă şi că aceştia s-au întors, în sensul celor menţionate în contract, situaţie în care se impune să restituie dublul sumei primite, respectiv suma de 65.000 lei. Mai apreciază că, în speţă este vorba despre un antecontract de vânzare-cumpărare cu o clauză de arvună penalizatoare.

În drept, reclamantul invocă prevederile art. 1.266, art.1.267, art.1268, art.1269, art.1270,  art. 1538, art.  1544, art.1545, art.1549 Cod civil; art.194, art.254, art.255, art.256 şi urm., art.309 şi urm., art.327 şi urm., art.330 şi urm., art.351 şi urm. Cod procedură civilă, iar în probaţiune a depus copia actului de vânzare cumpărare, notificare, dovada înmânării notificării, extras CF nr.301156 Chişineu-Criş şi contracte de vânzare cumpărare încheiate între părţi.

Prin întâmpinarea depusă la dosar (f.21 - 27), pârâţii solicită respingerea acţiunii, cu cheltuieli de judecată.

În susţinerea întâmpinării pârâţii au arătat că, starea de fapt prezentată de reclamant, precum şi înţelegerea părţilor a fost modificată, nefiind semnat de către părţi şi martor întreg conţinutul actului sub semnătură privată anexat în probaţiune la dosar de către reclamant. Prin compararea exemplarului reclamantului şi al pârâţilor, rezultă o diferenţă, pe exemplarul pârâţilor nu este scris ultimul rând, deci nu apare menţiunea „Care se întoarce suma se restituie dublu”.

Mai arată că, reclamantul îşi întemeiază pretenţiile pe acest ultim rând menţionat doar pe exemplarul său, rând care a fost scris ulterior semnării actului. Pârâta recunoaşte că şi acel ultim rând este scris cu mâna ei.

Consideră că este cert, că în prima fază a fost redactate ambele exemplare ale înscrisului în forma şi conţinutul în care este exemplarul pârâţilor, apoi au fost semnate ambele exemplare de către părţi şi martor, iar apoi s-a scris acel rând doar pe exemplarul reclamantului, deci după ce s-a semnat. Ca urmare, pentru menţiunea care apare pe exemplarul reclamantului nu s-a semnat de către părţi şi martor, iar banii au fost daţi cu titlu de avans. Exemplarul deţinut de pârâţi este imprimat la indigo, fapt care duce la concluzia fără echivoc că acel rând a fost scris după ce actul a fost semnat, iar semnătura pârâtului nu apare pe nici unul dintre exemplare, fiind trecut doar numele acestuia.

Se precizează că la data de 03.09.2013 între părţi s-a încheiat un Contract de vânzare-cumpărare care este atestat de avocat JH, fiind înregistrat în Registrul actelor juridice atestat de avocat sub nr.2/03.09.2013 în conformitate cu art.3 alin.1 lit.c din Legea nr.51/1995, care atestă conform legii, data, identitatea părţilor care au semnat conţinutul actului. Reclamantul face abstracţie la existenţa acestui act.

Ca urmare la data de 03.09.2013 între reclamant şi pârâta CVR s-a încheiat o altă convenţie în strânsă legătură cu prima convenţie. Prin acest act se întăreşte convenţia anterioară cu privire la vânzarea construcţiilor, saivan şi casa ciobanului, aducându-se date de identificare suplimentare ale acestora, specificându-se că preţul stabilit de comun acord pentru construcţii este de 31.000 lei. Se specifică că acest preţ a fost plătit anterior, iar reclamantul a intrat deja în posesia construcţiilor şi că va plăti impozitele aferente începând cu anul 2013.

Actul reprezintă un antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la terenul înscris în C.F.nr.-------- Chişineu-Criş, iar pârâta s-a obligat să vândă acest teren la preţul de 1.500 lei care a fost deja plătit. Pârâta a declarat că a primit suma de 31.000 lei preţul pentru construcţiile menţionate, precum şi suma de 1.500 lei pentru teren la data de 16.06.2012 (în anul 2012 când a fost întocmit primul înscris).

Din conţinutul antecontractului de vânzare-cumpărare rezultă că, părţile semnatare au stabilit că din totalul de 32.500 lei care s-a plătit cu ocazia încheierii primului înscris, suma de 31.000 lei reprezintă preţul construcţiilor denumite saivan şi casă a ciobanului. De aici rezultă că este vorba de aceeaşi sumă de bani care a fost primită de către pârâtă de la reclamant în anul 2012 în cuantum de 32.500 lei cu ocazia întocmirii primului înscris.

Se mai arată de către pârâţi că, părţile au stabilit că din totalul sumei de 32.500 lei, suma de 31.000 lei reprezintă preţul construcţiilor saivan şi casă a ciobanului din primul act, iar diferenţa de 1.500 lei reprezintă întreaga sumă pentru alt teren decât în prima convenţie. Ca urmare părţile au modificat convenţia iniţială, în sensul că, în locul uni teren de 3 ha stabilit prima dată, se va vinde alt teren înscris în C.F.nr.-------- Chişineu-Criş, în suprafaţă de 1883 mp, aşa cum rezultă în actul autentic. Acest teren reprezintă terenul pe care sunt edificate construcţiile saivan şi casă a ciobanului, fapt consemnat şi în actul autentic prin care se vând aceste construcţii. Din actul autentic anexat de reclamant, rezultă astfel că, saivanul şi casa ciobanului sunt edificate pe terenul înscris în C.F.nr. -------- Chişineu-Criş, cu nr. cadastral -------- în suprafaţă de 1883 mp. Datorită faptului că, terenul stabilit ulterior să se vândă are o suprafaţă de 1883 mp. Faţă de 3 ha cât avea terenul stabilit anterior, s-a redus corespunzător şi preţul la 1.500 lei.

Se precizează că, înţelegerea părţilor a fost executată integral prin încheierea a două acte autentice de vânzare cumpărare autentificate sub nr.1289/19.09.2013 şi nr.133/30.01.2014 şi care urmare a acestora s-a vândut atât terenul de sub construcţii înscris în C.F. nr.-------- Chişineu-Criş, cât şi construcţiile saivan şi casă a ciobanului.

În drept, pârâţii au invocat prevederile art.205 Cod procedură civilă, art.1.539, art.1.541, art.1.266 Noul Cod civil, iar în probaţiune a depus înscrisuri în copie, respectiv act de vânzare-cumpărare, contract de vânzare-cumpărare atestat de avocat şi chitanţă onorariu avocat.

Reclamantul, prin răspunsul la întâmpinare solicită respingerea apărărilor pârâţilor care sunt neîntemeiate.

Examinând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine între părţile prezentului litigiu s-a încheiat la data de 18.06.2012 promisiunea de vânzare-cumpărare sub semnătură privată având ca obiect 3 ha teren extravilan pe raza mun. Chişineu Criş, saivan de oi, casa ciobanului şi anexe, în două exeplare originale, pârâtul achitând în avans suma de 32500lei. Părţile au încheiat contract de vânzare-cumpărare autentic pentru saivan, casa ciobanului, anexe şi bunuri mobile, precum şi pentru suprafaţa de teren pe care se afşă construcţiile la data de 19.09.2013, respectiv 30.01.2014, cu privire la parcela de 3 ha extravilan părţile nu au încheiat contract de vânzare-cumpărare autentic, reclamantul solicitând restituirea dublului avansului plătit cu ocazia încheierii promisiunii bilaterale de vânzare.

Primul aspect ce se impune a fi analizat în cauză este cel referitor la consimţământul părţilor contractante cu privire la inserarea clauzei contractuale, indiferent de natura ei juridică, în baza căreia reclamantul solicită restituirea dublului sumei de 32500lei.

Astfel, atât clauza de arvună cât şi clauza penală reprezintă convenţii accesorii contractului principal, astfel şi în privinţa lor este necesar să se îndeplinească toate condiţiile de fond, esenţiale ale convenţiilor prevăzute de art.1179 C.civ., respectiv capacitatea de a contracta, consimţământul valabil, obiectul determinat şi licit şi cauza licită şi morală.

Consimţământul pentru a fi valabil exprimat trebuie să fie expres, neviciat şi exprimat în cunoştinţă de cauză conform art.1204 C.civ, de asemenea contractul în integralitatea lui se încheie prin negocierea clauzelor de părţi potrivit art.1182 al.1 C.civ.

Examinând cele două exemplare originale ale înscrisului sub semnătură privată ncheiată de părţi cu privire la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare(f 64-65) instanţa constată că acestea nu corespund integral în privinţa conţinutului, respectiv în exemplarul reclamantului se află inserată menţiunea Care se întoarce suma se restituie dublu, menţiune ce lipseşte din exemplarul pârâţilor.

De asemenea, atât reclamantul cât şi pârâţii au recunoscut în cadrul interogatoriului administrat ( întrebările 5,6 reclamant, 2 şi 3 pârâţi) că rândul respectiv a fost adăugat în exemplarul reclamantului după semnarea actului în forma sa iniţială, mai mult din răspunsul dat de reclamant la întrebarea 10 din interogatoriul ce i-a fost adresat şi de pârâţi la întrebarea 7 din interogatoriu rezultă că respectiva clauză nu a fost negociată anterior de părţi, nu a făcut obiectul unor discuţii prealabile între aceştia şi nu a fost calificată ca şi arvună prin actul ce materializa voinţele lor.

Totodată atât reclamantul cât şi pârâţii au confirmat că respectiva clauză a fost adăugată în exemplarul reclamantului nu la cererea acestuia, parte în contract, ci la cererea unui terţ, respectiv tatăl reclamantului( întrebarea 6 reclamant, întrebarea 2 pârâţi).

Mai mult, formularea clauzei pretinsă arvună penalizatorie este una incompletă, referindu-se doar la restituirea dublului sumei date cu acest titlu, nu şi la ipoteza inversă a reţinerii sumei date cu titlu de arvună de către cealaltă parte, astfel cum sunt prevăzute cele două ipoteze de art.1544 C.civ.

Astfel, instanţa apreciază că părţile nu au înţeles sensul exact al respectivei menţiuni şi nici consecinţele juridice pe care această clauză le poate produce, pe care să şi le asume în cunoştinţă de cauză prin semnătură, în acest sens fiind şi conţinutul contractului de vânzare-cumpărare atestat de avocat din data de 03.09.2013(f 30) prin care părţile afirmă doar că s-a primit suma totală de 32500lei la data de 18.06.2012 de către pârâţi, dar nu se face vorbire de antecontractul sub semnătură privată încheiat de părţi şi nici nu exprimă vreo intenţie din partea părţilor de a modifica clauza contractuală în cauză, ceea ce denotă faptul că n-au înţeles sensul ei şi părţile nu au înţeles să-şi asume consecinţele ei prin semnătura lor.

În ce priveşte natura juridică a clauzei respective instanţa constată existenţa unei contradicţii în privinţa destinaţiei sumei de 32500lei primită la data de 18.06.2013, astfel din acel ultim rând adăugat ulterior reiese că ar fi fost dată pentru a garanta executarea unei obligaţii, pe de altă parte însă din răspunsul dat de părţi la interogatoriu( întrebarea 26 reclamant şi 9 pârâţi) rezultă că aceştia au înţeles că suma de bani reprezintă un avans din preţ pentru toate bunurile ce făceau obiectul promisiunii, inclusiv terenul extravilan de 3 ha de pe raza oraşului Chişineu Criş.

Prin urmare, instanţa apreciază că există serioase dubii cu privire la existenţa unui consimţământ exprimat în cunoştinţă de cauză de pârâţi la inserarea în contract a clauzei respective, indiferent dacă aceasta constituie arvună sau clauză penală, ambele fiind convenţii accesorii ce reprezintă o evaluare anticipată a prejudiciului suferit de cocontractant în cazul neexecutării obligaţiilor contractuale de una dintre părţi, arvuna fiind specifică vânzării, spre deosebire de clauza penală putând fi prevăzută într-o singură formă, respectiv reţinerea ei sau achitarea ei dublă, pentru neexecutarea obligaţiilor, pe când clauza penală poate fi prevăzută pentru neexecutare, executare cu întârziere sau necorespunzătoare, în bani sau în alte prestaţii.

În ambele cazuri însă cel care solicită acordarea clauzei penale sau restituirea dublului arvunei, trebuie să facă dovada îndeplinirii în cauză a condiţiilor răspunderii civile contractuale, în persoana cocontractantului, respectiv a neexecutării culpabile a obligaţiilor contractuale şi punerea în întârziere, dispoziţiile art.1544 al.2 C.civ. stipulând expres că atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, celalată parte poate declara rezoluţiunea contractului şi poate cerer dublul acesteia.

În cazul de faţă reclamantul nu a solicitat decât dublul arvunei nu şi rezoluţiunea antecontractului încheiat de părţi, astfel nu se poate analiza îndeplinirea condiţiilor răspunderii contractuale în persoana pârâţilor, mai mult, conform art.1544 al.1 C.civ. dacă la momentul încheierii contractului o parte dă celeilalte părţi o sumă de bani cu titlu de arvună în caz de executare arvuna trebuie imputată asupra prestaţiei datorată sau restituită, iar părţile în prezenta cauză tocmai astfel au procedat, respectiv prin contractul de vânzare – cumpărare atestat de avocat (f 30) au stabilit că suma de 32500lei reprezintă preţ pentru casa ciobanului, saivan, terenul de sub ele, anexe şi bunuri mobile, imputând arvuna asupra preţului datorat, presupusa clauză de arvună devenind astfel fără obiect la acel moment.

În consecinţă, faţă de considerentele anterior expuse instanţa va respinge cererea reclamantului, ca neîntemeiată şi în temeiul art.453 C.p.c. va obliga reclamantul la plata către pârâţi a cheltuielilor de judecată constând în onorariu avocat în sumă de 3300 lei(f 31).

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

H O T Ă R Ă Ş T E

Respinge cererea formulată de reclamantul RS domiciliat în -------, str. -------, nr.--, jud. ----, în contradictoriu cu pârâţii CVR şi CI cu domiciliul procesual ales la cab.av. JH în ------, str. -------, nr.-, jud. -----, având ca obiect pretenţii.

Obligă reclamantul la plata către pârâţi a sumei de 3300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în 30 zile de la comunicare ce se va depune la Judecătoria Chişineu Criş.

Pronunţată în şedinţă publică azi, --.--.2015.

Preşedinte, Grefier,

IR MLC

I.R/M.L.C.

5 ex. se com. 3 ex./--.--.2015

Reclamantul :  RS cu domiciliul în -------, str.-------------, nr.--, judeţul ----

Pârâţii: CVRcu domiciliul procesual ales la Cabinet avocat JH în -------, str. -------, nr. -, judeţul ----

 CI cu domiciliul procesual ales la Cabinet avocat JH în -----, str. ----, nr.--, judeţul ----

Domenii speta

Spete similare