Acord coproprietari pentru atribuirea în folosinţă exclusivă a unei părţi din terenul aflat în coproprietate - art. 641 alin. 4 din Noul Cod civil.

Realizarea unei extinderi construcţie pe un teren aflat în folosinţă comună presupune atât atribuirea în folosinţă exclusivă cât şi încetarea folosinţei comune a proprietăţii pe acest teren. S-a reţinut că sunt îndeplinite condiţiile de atribuire a terenului prevăzute de art. 650 Cod civil existând acordul a două treimi din coproprietari. Chiar şi dispoziţiile art. 658 alin.1 Cod civil permit încetarea destinaţiei folosinţei comune cu acordul tuturor coproprietarilor. De altfel, şi în cazul încetării destinaţiei de folosinţă comună în condiţiile art. 658 alin. 1 Cod civil, devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită, în acest sens fiind dispoziţiile alin. 2, ceea ce înseamnă că terenul rămâne în coproprietate comună şi nu în proprietatea exclusivă a reclamantei.

În temeiul principiului libertăţii contractuale şi în virtutea dreptului de proprietate devălmaşă asupra cotei indivize din terenul aflat în coproprietate comună, recurentul pârât are, potrivit art. 641 al. 4 din Noul Cod civil, libertatea să îşi dea sau nu acordul la edificarea pe teren a unei extinderi în modalitatea convenită cu ceilalţi coproprietari însă, în măsura în care refuzul consimţământului este nejustificat sau îmbracă forma abuzului de drept, partea interesată poate solicita instanţei să dispună obligarea coproprietarului la exprimarea consimţământului. Aplicarea strictă a regulii unanimităţii a făcut deja obiectul analizei instanţei de la Strasbourg, reţinându-se că în anumite situaţii aplicarea acestei reguli poate aduce atingere substanţei drepturilor garantate de Convenţie, astfel că este admisibilă o acţiune în justiţie pentru suplinirea acordului unui coproprietar atunci când refuzul acestuia nu este unul serios şi legitim.

Asupra recursului civil de faţă:

Constată că prin decizia civilă nr.585/A din 28 mai 2015 Tribunalul Braşov a admis apelul declarat de apelanta reclamantă A. împotriva sentinţei civile nr. 8056 din 25.06.2014 pronunţată în cauză de Judecătoria Braşov, pe care a modificat-o în parte în sensul că a admis cererea de chemare în judecată formulată, completată și precizată de reclamanta A., în contradictoriu cu paraţii B., cu domiciliul procesual ales la cabinetul avocatului C. din B., […] și D., domiciliată în B., […] și, în consecinţă:

A obligat pe pârâţii B. și D. să își dea acordul pentru edificarea de către reclamantă a unei extinderi la imobilul proprietatea acesteia din urmă, situat în B., str. L.B.,  nr. xx, ap. x, judeţul B., înscris în CF nr. xxx46 – B., nr. top [(xxx4/2 – xxx5/2/1)/I]/1/1/I, potrivit specificaţiilor certificatului de urbanism nr. xxx2/13.09.2012 eliberat de Primăria Municipiului B., iar în caz de refuz hotărârea să țină locul acordului solicitat.

A luat act  de renunţarea reclamantei la judecată față de pârâta E..

A înlăturat din dispozitivul sentinţei apelate dispoziţia de respingere a cererii de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu paraţii B., D. şi E., precum și pe aceea de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

A menţinut dispoziţia de respingere a cererii de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu pârâtul F..

În motivarea hotărârii se arată că aşa cum rezultă din copia CF xxx46 B., depusă la filele 6 - 11 din dosarul de fond, reclamanta apelantă A. şi paraţii B., G., H, D., E., I., J., K., L., M., N., O., P. și R. sunt coproprietari în indiviziune asupra părţilor de uz comun generale ale imobilului situat în B., strada L.B. nr. xx, judeţul B., din care face parte terenul de 816 mp., teren construit şi neconstruit, parte comună care se circumscrie reglementării de la art. 649 alin. 1 lit. a din Codul civil.

Art. 649 alin. 1 lit. a Cod civil are următorul conţinut: „Sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel: a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite”.

Drept urmare, tribunalul a reținut, în contradicţie cu instanţa de fond, că textul mai sus citat nu defineşte exclusiv coproprietatea forţata, ci și pe cea obişnuita și că din evidențele de CF nu rezultă că întreg terenul se află în coproprietate forţată, ci doar că acesta face parte din părțile de uz comun.

Potrivit textului mai sus redat, terenul necesar pentru a asigura exploatarea normală a clădirii este cel ocupat de instalaţiile aferente, căi de acces, terenul traversat de reţeaua de utilităţi etc. Dar poate exista şi o suprafaţă de teren excedentară, iar în aceste cazuri această suprafaţa excedentară va face obiectul proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite a proprietarilor părţilor privative din construcţie.

Rezultă din această precizare, conţinută de art. 649 alin.1 Cod civil, că proprietarii, prin act juridic, pot sustrage regimului juridic specific coproprietăţii unele din părţile comune enumerate în cuprinsul acestui text, dar că există şi bunuri care, prin natura lor, sunt indispensabile întrebuinţării spaţiilor proprietate privată, motiv pentru care voinţa părţilor nu poate deroga de la prevederile legale. Spre exemplu, nu s-ar putea hotărî ca fundaţia clădirii sau scările care asigură accesul în clădire şi la etaje să facă obiectul altei forme de proprietate decât coproprietatea forţată.

De altfel, dispoziţiile art. 648 Cod civil sunt cele care definesc coproprietatea forţată, textul făcând expres referire la „[…] părţi […] destinate întrebuinţării spațiilor respective”, adică a spațiilor cu destinaţie de locuinţă.

Mai departe, dispoziţiile art. 650 Cod civil statuează că „(1) Părţile comune pot fi atribuite coproprietarilor în folosinţă exclusivă numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalţi coproprietari. (2) Decizia de atribuire în folosinţă exclusivă trebuie adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor şi al cotelor-părţi. În clădirile unde sunt constituite asociaţii de proprietari, decizia se adoptă de către adunarea generală, cu aceeaşi majoritate.”

Instanţa de fond a reţinut că textul mai sus redat are acelaşi conţinut cu dispoziţiile art. 45 alin. 3-6 din Legea nr. 7/1996, text declarat neconstituţional prin Decizia nr. 1514/15.11.2011 a Curţii Constituţionale.

Tribunalul a reținut însă că instanţa de fond este în eroare, fiind evident că între cele două texte nu există identitate, pe de o parte, iar, pe de altă parte, cel declarat neconstituţional face referire expresă la încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune „din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente”.

Textul declarat neconstituţional prevede:

„(3) Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (2) şi prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat, cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.

(4) În cazul prevăzut la alin. (3), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietate a obişnuită şi temporară. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.

(5) În cazurile prevăzute la alin. (3) şi (4), coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare au dreptul la o despăgubire justă, stabilită pe cale convenţională ori, în caz de neînţelegere, pe cale judecătorească.

(6) Constatarea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru aceste părţi se face prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.".

Tribunalul a reținut că într-adevăr textul declarat neconstituţional este identic cu art. 658 Cod civil, însă și acesta face referire expresă la încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, altă ipoteză față de cea din speţa, unde avem de a face cu solicitarea de ocupare exclusivă a unei suprafeţe de teren apreciat de solicitant ca neputând fi inclusă în terenul care, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, asigură exploatarea normală a acesteia.

Or, reclamanta apelantă și-a întemeiat cererea de chemare în judecată, având ca obiect atribuirea în folosinţa exclusivă a unor parţi comune, pe dispoziţiile art. 650 Cod civil, iar din acest punct de vedere, critica formulată de aceasta este găsită întemeiată.

În acest context, potrivit art. 650 alin. 2 Cod civil, atribuirea în folosinţă exclusivă a unor părţi comune se realizează printr-o hotărâre, care se adoptă cu o dublă majoritate: două treimi din numărul coproprietarilor şi două treimi din totalul cotelor-părţi.

Tribunalul a apreciat că în acest cadru procesual, ceea ce trebuie verificat se reduce la verificarea existenței acordului coproprietarilor în procentele prevăzute de lege, la verificarea categoriei de parţi comune în care se încadrează terenul vizat de extinderea reclamantei, dacă intră în categoria coproprietăţii forţate sau obişnuite și la verificarea măsurii în care acei/acel coproprietari care se opun(e) acordului sunt efectiv prejudiciaţi în drepturile lor de realizarea extinderii urmărita de reclamanta apelantă.

În ceea ce priveşte întrunirea celor două majorităţi, tribunalul a reținut că acestea există și sunt necontestate, câtă vreme, raportat la înscrisurile depuse la dosar, lipsa acordului autentic în scopul solicitat de reclamantă vizează numai pe doi dintre coproprietari, respectiv pe B. și D. și că numai primul dintre aceştia și-a manifestat în mod vădit și categoric refuzul de a accepta solicitarea reclamantei apelante.

Drept urmare, cererea reclamantei apelantă, de a realiza extinderea potrivit specificaţiilor certificatului de urbanism nr. xxx2/13.09l2012 eliberat de Primăria Municipiului B., pe o suprafaţă a terenului deţinut în coproprietate, a primit acordul a peste 77% dintre titularii drepturilor de proprietate asupra celor 9 apartamente (7 din 9) și acordul a 82% din cotele parţi asupra parţilor comune.

A doua verificare trebuie să stabilească dacă suprafaţa vizată de reclamantă se circumscrie definiţiei de la art. 648 Cod civil, în concret, dacă scoaterea ei din folosinţa comună ar afecta întrebuinţarea normală a spațiilor de locuit de către ceilalţi coproprietari.

Ceea ce este necontestat este faptul că și în prezent suprafaţa de teren vizată de reclamantă, care este folosită în exclusivitate de aceasta cu destinaţia de grădiniţă de flori, este amplasată în fața locuinţei sale și nu deserveşte cu nimic celelalte locuinţe.

De altfel, în întâmpinarea formulată la fond (fila 33) pârâtul B., singurul care în realitate se mai opune să îi dea acordul reclamantei pentru extindere, nu a invocat nicio împiedicare concretă care ar exista sau care ar interveni în folosinţa propriei locuinţe, prin folosirea exclusivă de către reclamantă a respectivei porţiuni de teren.

În plus, la interogatoriu acelaşi pârât a recunoscut că deja pe suprafaţa pe care reclamanta intenţionează să execute extinderea se află amplasată o cămară folosită exclusiv de aceasta (interogatoriul de la fila 61 dosar fond).

De altfel din întreg probatoriul administrat în cauză, dar și din poziţiile tuturor pârâţilor, inclusiv a pârâtului B., rezultă fără dubiu că suprafaţa de teren vizată de reclamantă nu este destinată utilizării celorlalte spații de locuit și că, astfel, această suprafaţă nu poate fi apreciată că ar intra în părțile de coproprietate forţată care să oblige la o folosinţă în comun perpetuă sau măcar pe durata existenței construcţiilor în actuala configuraţie și că în fapt și în prezent, printr-un acord tacit al tuturor coproprietarilor, reclamanta foloseşte exclusiv respectiva porţiune de teren, iar admiterea cererii reclamantei, de atribuire în folosinţă exclusivă a respectivei suprafeţe de teren, nu ar face decât să legalizeze o stare de fapt preexistentă și care dăinuie de ani buni de zile și, fiind asumată de toţi coproprietarii.

Drept urmare, instanţa a apreciat că și cea de a doua condiţie de admisibilitate a cererii reclamantei este îndeplinită în speţa.

În ceea ce priveşte verificarea condiţiei dacă lucrarea pentru acordul căreia s-a demarat prezenta acţiune este de natură să afecteze sau nu drepturile celorlalţi coproprietari și, în special al pârâtului intimat B., singurul care se opune explicit, tribunalul a reținut următoarele:

Împrejurarea că reclamantei i s-a eliberat un certificat de urbanism pentru lucrarea pe care intenţionează să o execute și faptul că acesteia îi mai lipseşte numai acordul coproprietarilor pentru obţinerea autorizaţiei de construire, împrejurare necontestată de către părţi, reflectă faptul că cel puţin din punct de vedere tehnic, lucrarea pe care vrea să o realizeze reclamanta apelantă nu afectează restul locuinţelor și nici modul în care acestea au fost folosite și exploatate până în prezent.

De altfel, autorul lucrării de expertiză extrajudiciară depusă la dosar, expertul S., a arătat în mod clar și explicit că respectivă construcţie ce se doreşte să fie edificată în prelungirea locuinţei reclamantei, în conformitate cu certificatul de urbanism eliberat, care va avea regim de înălţime exclusiv parter, nu va putea împiedica vederea piezişă spre stradă a proprietarilor apartamentelor din tronsonul II, situat la 20 m față de respectiva extindere (fila 97 dosar fond) și că această extindere nu încălcă nicio prevedere a Codului civil.

De altfel, instanţa însăşi, cu ocazia efectuării cercetării la fața locului, a constatat că intimatul pârât B. nu este afectat în nicio măsură de realizarea extinderii dorită de reclamantă, pentru că acesta oricum nu are vizibilitate din locuinţa proprie spre porţiunea de teren care urmează să fie ocupată de respectiva extindere.

De altfel, întrebat fiind în legătura cu prejudiciul pe care l-ar suferi prin realizarea respectivei extinderi, pârâtul însuşi a arătat că acesta ar consta în obturarea vederii spre T. și spre stradă. În plus, prin răspunsul la întrebarea 7 acelaşi intimat a arătat că dacă reclamanta i-ar fi vorbit personal alta ar fi fost situaţia, după care, la ultima întrebare a arătat că nu este de acord să își dea acordul pentru modul în care reclamanta s-a purtat cu el.

Drept urmare, tribunalul, coroborând această poziţie procesuală a intimatului pârât cu poziţia procesuală manifestată de restul coproprietarilor, care în marea lor majoritate s-au declarat de acord dintr-un început cu solicitarea reclamantei, dar și cu aspectele care au rezultat din cercetarea la fața locului și din constatările și concluziile expertului, a reținut că în concret, realizarea extinderii dorite de către reclamantă nu este de natură să afecteze în nicio măsură drepturile celorlalţi coproprietari și implicit nici pe cele ale intimatului pârât B..

Intimatul B. însuşi a declarat că pentru a contempla T. și strada obişnuieşte să își scoată în curte un scaun pe care să îl aşeze într-un punct în care să îi asigure o deplină vizibilitate în direcţia dorită, iar tribunalul a constatat la cercetarea la fața locului, aspect necontestat, că din acel punct vizibilitatea intimatului va rămâne aceeaşi ca și până acum indiferent dacă reclamanta va realiza sau nu extinderea dorită, deoarece se situează pe latura opusă celei pe care este amplasată locuinţa reclamantei.

De altfel, cu ocazia cercetării la fața locului, la solicitarea instanţei de a concretiza prejudiciul pe care extinderea i-l va produce, intimatul s-a limitat să arate că acesta va consta în faptul că geamurile extinderii vor fi amplasate spre curtea comună, ceea ce îi va da reclamantei o mai bună vizibilitate spre restul proprietății.

Însă tribunalul a reținut că și în prezent geamurile locuinţei reclamantei, ca de altfel toate geamurile construcţiilor din curte, sunt amplasate spre curtea comună, astfel că extinderea nu va aduce nicio noutate sub acest aspect și că oricum, câtă vreme intimatul nu poate pretinde că extinderea i-ar oferi reclamantei o vizibilitate neîngăduită spre locuinţa sa, intimatul nu poate opune un astfel de refuz întemeiat pe un motiv lipsit de seriozitate.

Drept urmare, tribunalul a reținut că deşi intimatul pârât acceptă starea de fapt potrivit cu care reclamanta foloseşte de ani buni de zile în mod exclusiv suprafaţa de teren pe care doreşte să își extindă locuinţa, și fără ca această folosinţă exclusivă să afecteze negativ drepturile celorlalţi coproprietari, acesta se opune nejustificat ca această folosinţă exclusivă să capete și o recunoaştere juridică.

Pe de altă parte, tribunalul a apreciat că, în contextul mai sus redat, pârâtul intimat își exercită abuziv prerogativele dreptului de proprietate atunci când refuză să își dea acordul ca reclamanta, pe terenul pe care oricum îl foloseşte exclusiv, cu acordul tacit până acum al tuturor coproprietarilor, să își extindă locuinţa într-o manieră care nu este de natură să afecteze drepturile niciunui alt coproprietar.

Instanţa de fond a respins acţiunea reclamantei reţinând în esenţă faptul că prin extinderea ce se doreşte a fi realizată, dreptul simultan şi concurent al pârâţilor de a folosi porţiunea de teren destinată extinderii ar fi afectat, respectiv ar dispărea, aceştia având la acest moment acest drept în calitate de coproprietari aflaţi în indiviziune forţată.

În realitate, astfel cum s-a arătat în cele ce preced, niciunul dintre pârâţi nu este afectat în mod concret de realizarea extinderii mai mult decât sunt și au fost și până în prezent, prin tolerarea unei stări de fapt înrădăcinată de ani de zile.

Or, afectarea trebuie să fie concretă, nicidecum ipotetică, pentru că opoziţia întemeiată pe o afectare ipotetică este cea care încurajează exercitarea abuzivă a drepturilor civile.

În ceea ce priveşte abuzul de drept invocat și de reclamantă, tribunalul reține dispoziţiile art. 15 din Noul Cod civil potrivit cu care „niciun drept nu poate fi exercitat în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori într-un mod excesiv şi nerezonabil, contrar bunei-credinţe”, precum și pe cele ale art. 1353 din noul Cod civil, potrivit cu care „cel care cauzează un prejudiciu prin chiar exerciţiul drepturilor sale nu este obligat să-l repare, cu excepţia cazului în care dreptul este exercitat abuziv”.

Cum corect a reţinut și instanţa de fond, abuzul de drept este recunoscut ca o sursă de prejudicii aduse altuia.

În speţă, tribunalul a apreciat că abuzul de drept manifestat de pârâtul intimat B. constă în aceea că acesta se opune în mod excesiv și nerezonabil la creşterea confortului reclamantei, fără ca modalitatea în care s-ar realiza această creştere să îl afecteze în concret în vreun fel.

Pentru aceste motive, tribunalul apreciază că și ultima condiţie pentru admiterea acţiunii reclamantei se dovedeşte a fi îndeplinită în speţă.

Pentru toate aceste considerente, tribunalul a apreciat că apelul reclamantei este întemeiat, impunându-se, în temeiul art. 480 Cod procedură civilă, modificarea în parte a sentinţei atacate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată formulată, completată și precizată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâţii B. și D., pentru cea din urmă exclusiv din considerentul că acordul dat de aceasta nu a fost unul autentic ci numai sub semnătură privată (fila 24 dosar apel) și obligării pârâţilor intimaţi B. și D. să își dea acordul pentru edificarea de către reclamantă a unei extinderi la imobilul proprietatea acesteia din urmă, situat în B., str. L.B. nr. xx, ap. x, judeţul  B., înscris în CF nr. xxx46 – B., nr. top [(xxx4/2 – xxx5/2/1)/I]/1/1/I, potrivit specificaţiilor certificatului de urbanism nr. xxx2/13.09l2012 eliberat de Primăria Municipiului B., iar în caz de refuz prezenta hotărâre urmând să țină locul acordului solicitat.

Totodată, tribunalul a luat act de renunţarea reclamantei la judecată față de pârâta intimată E. și, pe cale de consecinţa, a înlăturat din dispozitivul sentinţei apelate dispoziţia de respingere a cererii de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu paraţii B., D. și E., precum și pe aceea de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

De asemenea, a păstrat dispoziţia de respingere a cererii de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu pârâtul F., aceasta nefiind criticată.

Împotriva hotărârii a declarat recurs pârâtul B. invocând prevederile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă faţă de greşita aplicare a dispoziţiilor art. 649 şi următoarele din Codul civil motivat de faptul că natura juridică a terenului aflat în coproprietate forţată nu permite realizarea unei extinderi ce reprezintă mai mult decât o atribuire în folosinţă exclusivă.

În motivarea recursului se arată că reclamanta urmăreşte să dobândească calitatea de proprietar exclusiv pe suprafaţa de teren  că este scoasă ilegal din coproprietatea comună, iar conform art. 652 Cod civil să-şi mărească cota parte din părţile de uz comun. Acţiunea reclamantei este şi lipsită de interes atâta timp cât are acordul majorităţii coproprietarilor. Hotărârea judecătorească nu cuprinde elemente pentru identificarea în plan a terenului pe care urmează a fi edificată construcţia sau suprafaţa acesteia. Reclamanta deţine 10% din părţile de uz comun, respectiv 81,17 mp din teren, iar în urma edificării construcţiei ar primi 90,49 mp, depăşind inadmisibil cota din dreptul de proprietate.

Intimata reclamantă A. a solicitat prin întâmpinare respingerea recursului ca nefondat arătând că interesul în promovarea acţiunii este dat de prevederile art. 27 din Normele metodologice la Legea nr. 51/1991 care prevede acordul tuturor proprietarilor în cazul edificării unei extinderi. Se mai menţionează că acordul nu presupune renunţarea coproprietarilor la drepturile lor de proprietate pe teren şi nici modificarea cotelor părţi deţinute, întrucât se are în vedere doar atribuirea în folosinţă exclusivă a terenului şi nu încetarea destinaţiei de folosinţă comună.

În probaţiune s-a depus certificatul de urbanism nr. xxx7/18.09.2014.

Analizând hotărârea recurată în raport cu motivele de recurs şi actele dosarului, în baza art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă se constată  următoarele:

Motivul de recurs priveşte modul de aplicare a prevederilor art. 649 şi următoarele Cod civil în legătură cu acordul pentru atribuirea în folosinţă exclusivă a unui teren aflat în coproprietate comună.

Susţinerile recurentului pârât în legătură cu natura juridică a terenului pe care urmează a fi solicitată extinderea propusă de intimata reclamantă sunt neîntemeiate, având în vedere că acest teren face parte din părţile de uz comun generale, indiferent dacă reprezintă o curte interioară, sau o suprafaţă excedentară aflată în coproprietate obişnuită, potrivit art. 649 Cod civil. Conform datelor de CF, terenul aflat în proprietate comună are suprafaţa de 816 mp, iar suprafaţa ce se solicită a fi atribuită este de 30 mp. Aşa cum rezultă din schiţele existente la dosar, din răspunsul la interogatorii şi din procesul-verbal de cercetare locală, suprafaţa din litigiu este ocupată de mai mulţi ani de o magazie şi de o grădină folosită exclusiv de reclamantă, astfel că aceasta nu are destinaţia de curte interioară în accepţiunea prevăzută de art. 649 lit. b din Codul civil, ci de cea de teren excedentar aflat în coproprietate obişnuită potrivit art. 649 lit. a teza finală Cod civil astfel cum corect a reţinut instanţa de apel.

Aspectele legate de posibilitatea ca pe terenul în litigiu să treacă reţele de utilităţi nu au fost invocate la fond şi nici în apel, astfel că nu pot fi analizate pentru prima oară în recurs, cu atât mai mult cu cât nu s-a depus nici o probă în acest sens. Expertiza tehnică administrată la instanţa de fond a arătat că pe terenul din litigiu se poate edifica o extindere întrucât se respectă dispoziţiile Codului civil şi ale certificatului de urbanism referitoare la distanţă, regim de înălţime, urmând ca avizele şi acordurile pentru alimentarea cu apă, energie electrică şi gaz să fie depuse pentru emiterea autorizaţiei de construcţie. Expertiza a indicat faptul că extinderea va avea un acoperiş ce nu va depăşi înălţimea acoperişului existent şi nu va obtura vederea de pe terasa tronsonului 2.

Prin acţiunea formulată, intimata reclamantă a solicitat acordul coproprietarilor pentru atribuirea în folosinţă exclusivă şi nu încetarea folosinţei comune a coproprietăţii. Însă realizarea unei extinderi pe un teren aflat în folosinţă comună presupune atât atribuirea în folosinţă exclusivă cât şi încetarea folosinţei comune a proprietăţii pe acest teren, aspect corect invocat de recurentul pârât, dar această împrejurare nu e de natură a modifica hotărârea instanţei de apel în condiţiile în care sunt îndeplinite condiţiile de atribuire prevăzute de art. 650 Cod civil existând acordul a două treimi din coproprietari. Chiar şi dispoziţiile art. 658 alin. 1 Cod civil în forma actuală, permit încetarea destinaţiei folosinţei comune cu acordul tuturor coproprietarilor. De altfel, şi în cazul încetării destinaţiei de folosinţă comună în condiţiile art. 658 alin. 1 Cod civil, devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită, în acest sens fiind dispoziţiile alin. 2, ceea ce înseamnă că terenul rămâne în coproprietate comună şi nu în proprietatea exclusivă a reclamantei.

 Într-adevăr, în temeiul principiului libertăţii contractuale şi în virtutea dreptului său de proprietate devălmaşă asupra cotei indivize din terenul aflat în coproprietate comună, recurentul pârât are, potrivit art. 641 alin. 4 din noul Cod civil, libertatea să îşi dea sau nu acordul la edificarea pe teren a unei extinderi în modalitatea convenită cu ceilalţi coproprietari însă, în măsura în care refuzul consimţământului este nejustificat sau îmbracă forma abuzului de drept, partea interesată poate solicita instanţei să dispună obligarea coproprietarului la exprimarea consimţământului. Aplicarea strictă a regulii unanimităţii a făcut deja obiectul analizei instanţei de la Strasbourg, reţinându-se că în anumite situaţii aplicarea acestei reguli poate aduce atingere substanţei drepturilor garantate de Convenţie, astfel că este admisibilă o acţiune în justiţie pentru suplinirea acordului unui coproprietar atunci când refuzul acestuia nu este unul serios şi legitim.

În mod corect instanţa de apel a reţinut, faţă de răspunsurile la interogatoriu ale pârâtului, că împotrivirea acestuia la realizarea extinderii nu are un interes serios şi legitim. Aspectele învederate de către pârât în sensul că nu va mai avea aceeaşi vizibilitate spre T. sau că geamurile extinderii vor da în curtea interioară au fost corect înlăturate ca nejustificate în condiţiile în care s-a dovedit că din locuinţa sa oricum nu avea vizibilitate spre T. şi că geamurile actualei proprietăţi a reclamantei dau tot în curtea interioară, astfel că extinderea nu-i afectează drepturile de proprietate mai mult decât până acum. De altfel, corect a reţinut instanţa de apel că acelaşi pârât a recunoscut că pe suprafaţa respectivă de teren se află amplasată o cămară şi o grădină folosită exclusiv de reclamantă de mai mulţi ani şi că acest aspect nu i-a afectat dreptul de proprietate până în prezent, astfel că nici realizarea unei extinderi în locul cămării nu va afecta drepturile recurentului. Având în vedere că nici prin motivele de recurs pârâtul nu şi-a justificat în mod convingător refuzul, soluţia pronunţată de instanţa de apel este corectă.

În ceea ce priveşte folosirea abuzivă de către reclamantă a terenului de 30 mp, se constată că acest aspect nu se susţine atâta timp cât toţi ceilalţi coproprietari, mai puţin pârâtul, şi-au dat acordul cu privire la atribuirea în folosinţă exclusivă a terenului respectiv către reclamantă, iar această folosinţă exclusivă s-a bucurat de o recunoaştere tacită şi din partea pârâtului de-a lungul mai multor ani, acesta nesolicitând demolarea construcţiei, respectiv a cămării existente pe terenul aflat în proprietate comună. Existenţa unor relaţii conflictuale dintre părţi reprezintă aspecte ce nu fac obiectul prezentului litigiu atâta timp cât nu au legătură cu realizarea extinderii.

În privinţa lipsei elementelor de identificare în plan a terenului, susţinerile recurentului pârât sunt nefondate faţă de raportul de expertiză existent la dosar, de planurile şi proiectul tehnic privind extinderea şi care menţionează atât amplasamentul extinderii pe o suprafaţă de 30 mp cât şi regimul de construire. Nerespectarea certificatului de urbanism şi depăşirea suprafeţei de 30 mp pentru realizarea extinderii reprezintă aspecte ce nu pot fi cenzurate în prezentul litigiu.

În ceea ce priveşte posibilitatea ca prin atribuirea în folosinţă a suprafeţei de teren de 30 mp să crească cota parte de proprietate a reclamantei, criticile recurentului pârât urmează a fi înlăturate având în vedere că o modificare a cotelor părţi a coproprietarilor potrivit art. 652 Cod civil nu poate fi realizată decât prin modificarea titlurilor de proprietate şi nu prin raportare la suprafaţa utilă cum greşit apreciază recurentul. Ori o modificare a titlurilor de proprietate a tuturor coproprietarilor nu formează obiectul litigiului şi nici nu poate fi realizată decât cu acordul acestora, ceea ce excede prezentei judecăţi.

Raportat la aceste considerente, în temeiul art. 312 alin.1 Cod procedură civilă urmează a respinge ca nefondat recursul declarat şi a menţine ca legală şi temeinică hotărârea instanţei de fond. 

Domenii speta

Spete similare