Partaj judiciar. Partajarea bunurilor în natură prin formarea de loturi şi atribuirea acestora coproprietarilor.

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 28.01.2015, sub nr. de dosar 6077/299/2015, reclamantul RȘ a chemat în judecată pe pârâtele EN, EC şi EMN, solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună ieşirea din indiviziune cu privire la imobilul situat în B., str. B.,  nr. 23, sector 1 şi obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, reclamantul a arătat că, împreună cu pârâtele, deţine în proprietate imobilul situat în B., Str. B.,  nr. 23, sector 1 respectiv: reclamantul este proprietarul apartamentului situat la parterul imobilului, iar pârâtele sunt proprietare ale apartamentului situat la etajul 1 al imobilului, iar subsolul şi podul imobilului, precum şi terenul aferent sunt deţinute în indiviziune, aparţinând în procent de 50% reclamantului şi 50% pârâtelor. Reclamantul a menţionat că a încercat ieşirea din indiviziune pe cale amiabilă la un birou notarial, însă pârâtele s-au opus.

În continuare, reclamantul a arătat că imobilul a aparţinut autorului său, numitul GP, iar în baza certificatului de moştenitor succesiv nr. 56/12.12.2011 eliberat de BNP PI, a devenit proprietar. Pârâtele sunt proprietare în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 406/17.01.1972 emis de Notariatul de Stat precum şi în baza certificatului de moştenitor nr. 71/08.10.2010 emis de BNP GL.

În ce priveşte modalitatea de ieşire din indiviziune, reclamantul a solicitat să i se atribuie podul imobilului, iar pârâtelor să le fie atribuit subsolul imobilului.

Reclamantul a apreciat că valoarea provizorie a bunurilor ce urmează a fi partajate este de 10.000 lei.

În drept au fost invocate prevederile art. 667 şi urm. NCC, art. 192 şi urm. CPC.

În probaţiune s-a solicitat proba cu înscrisuri şi expertiza tehnică în construcţii.

Prin precizarea depusă la 12.02.2015, reclamantul a indicat valoarea obiectului cererii ca fiind estimată provizoriu la 20.000 lei, urmând ca valoarea reală să fie stabilită prin expertiză, subliniind că din eroare a menţionat în cererea introductivă valoarea ca fiind de 10.000 lei.

Prin întâmpinarea depusă la 23.03.2015 pârâtele au solicitat respingerea acţiunii, arătând că spaţiile de la pod şi subsol pentru care se solicită ieşirea din indiviziune au fost deja partajate anterior, iar pe de altă parte, spaţiile rămase sunt destinate strict folosinţei comune, acestea urmând a rămâne în indiviziune forţată şi perpetuă. Pârâtele au arătat faptul că, în ipoteza inexistenţei unui act autentic de partaj voluntar încheiat anterior, pârâtele să rămână în indiviziune în ce priveşte cota de ½ din imobil pe care o deţin împreună şi, la formarea celor două loturi, să fie avută în vedere modalitatea de partajare în natură arătată în autorizaţia de partajare nr. 6575B/14.09.1972, modalitate de împărţire care corespunde modului în care părţile folosesc imobilul de la data dobândirii şi până în prezent. Pârâtele au arătat că podul, pivniţa şi casa scării, urmează să rămână în indiviziune forţată şi perpetuă.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, pârâtele au solicitat ca fiecare dintre părţi, reclamantul pe de o parte şi cele trei pârâte, pe de altă parte, să suporte cheltuielile de judecată în cote egale.

Pârâtele au arătat că nu au fost depuse dovezi din care să rezulte că reclamantul ar fi proprietar exclusiv al apartamentului de la parter, pârâtele ar fi proprietare exclusive ale apartamentului de la etaj, iar podul, pivniţa şi curtea ar fi deţinute în indiviziune în cote egale de 50%, apreciind că, astfel, există stare de indiviziune cu privire la întregul imobil şi nu numai referitor la pod şi subsol, aşa cum se pretinde prin cererea introductivă.

Totodată, pârâtele au arătat că la data cumpărării imobilului a fost încheiată o convenţie sub semnătură privată prin care s-a decis partajarea voluntară a clădirii. Astfel, prin convenţie s-a stabilit ca autorii pârâtelor, soţii E., să primească în exclusivitate apartamentul de la etaj precum şi camera de la pod în suprafaţă de 3,5/3,1 m, iar autorii reclamantului, soţii G., să primească în exclusivitate apartamentul de la parter precum şi boxa de la pod în suprafaţă de 1,9/1,4 m, cu intrare din casa scării. Prin aceeaşi convenţie s-a stabilit ca pivniţa, podul, casa scării şi curtea să rămână în proprietate comună. Urmare a convenţiei, autorul pârâtelor, după cum acestea au arătat, a solicitat emiterea unei autorizaţii de partajare a imobilului, conform înţelegerii părţilor. Astfel, autoritatea solicitată a eliberat Autorizaţia de partajare nr. 6575B/14.09.1972 cu o valabilitate de 6 luni şi autoriza partajarea imobilului în două loturi după cum urmează: familia E. – apartamentul de la etaj, cameră de serviciu la pod şi boxă la pivniţă, familia G. – apartamentul de la parter, debara la pod şi boxă la pivniţă, podul, pivniţa de acces la cele două boxe, casa scărilor, celelalte părţi de folosinţă comună urmau să rămână în indiviziune forţat, terenul de 190,70 mp urma să rămână în indiviziune, în cote egale de 50% pentru ambele familii.

S-a subliniat că de la semnarea convenţiei s-au scurs 43 de ani, astfel că pârâtele nu îşi amintesc dacă eliberarea autorizaţiei a fost urmată de încheierea în formă autentică a unui act de partaj voluntar.

În drept au fost invocate dispozițiile art. 631 şi urm., 634 şi urm., 646, art. 648, 669 şi urm C.civ, art. 979 şi urm. C.proc.civ.

În probaţiune s-a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu, expertiză imobiliară şi proba testimonială.

Prin răspunsul la întâmpinare depus la dosar la 20.04.2015, reclamantul a arătat că starea de indiviziune nu este asupra întregului imobil, aşa cum pârâtele au susţinut prin întâmpinare, ci numai asupra părţilor comune, acestea fiind şi obiectul cererii de chemare în judecată, respectiv podul şi subsolul imobilului. S-a precizat că nu s-a solicitat ieşirea din indiviziune asupra scării şi a casei scărilor, acestea fiind în indiviziune perpetuă şi forţată.

În ce priveşte propunerea de partajare voluntară, reclamantul arată că nu are cunoştinţă de efectuarea unui act notarial care să consfinţească partajarea voluntară.

În cauză au fost administrate proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul şi expertiza în specialitatea construcţii.

Analizând materialul probator administrat în cauză în vederea stabilirii situaţiei de fapt, instanţa reţine următoarele:

În baza Actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 406/17.01.1972 de Notariatul de Stat Local al Sectorului 1 Bucureşti, soţii GP şi GE au dobândit cota indiviză de 1/4 , iar soţii EC şi EN au dobândit cota indiviză de 2/4 din imobilul situat în B., Strada B.,  nr. 23, sector 1, compus în totalitatea lui din teren în suprafaţă de 200 mp şi construcţia de pe acesta, cuprinzând două apartamente – parter şi etaj –, subsol şi pod, prin cumpărare de la Florescu Ilie (f. 51-52 vol. 1).

Prin convenţia sub semnătură privată încheiată la data de 15 ianuarie 1972 (f. 55 vol. 1), autorii părţilor au convenit următoarele: cota de 50% cumpărată de EC şi EN se compune din apartamentul de la etajul I şi camera de la pod cu foc de gaze instalat, de cca 3,50/3,10 m; cota de 25% cumpărată de GP şi GE se localizează în apartamentul de la parter, transformată în 50% din acesta, urmând ca pentru cota de 25% din imobil proprietate de stat, să facă singuri formele de cumpărare; boxa de la pod de cca 1,90/1,40 m de la intrarea din casa scării este a apartamentului de la parter; părţile comune rămân în proprietate comună astfel: curtea, casa scării, pivniţa şi podul.

În baza Actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5406/01.07.1972 de Notariatul de Stat Local al Sectorului 1 Bucureşti (f. 92-93 vol. 1), soţii GP şi GE au mai dobândit o cotă indiviză de 25% din dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B., Str. B.,  nr. 23, sector 1, prin cumpărare de la Statul Român prin Consiliul Popular al Municipiului B., Întreprinderea de Construcţii, Reparaţii şi Administraţie Locativă „H.”.

Urmare a încheierii convenţiei din data de 15.01.1972, numitul EC a întocmit un memoriu justificativ în vederea partajării voluntare a imobilului, conform convenţiei (f. 56 vol. 1), iar la data de 14.09.1972, Consiliul Popular al Sectorului 1 B. a eliberat Autorizaţia de partajare nr. 6575-B cu valabilitate 6 luni (f. 54 vol. 1) prin care autoriza partajarea voluntară în două loturi, astfel: lotul nr. 1 – EC şi EN – apartamentul de la etajul I şi cameră de serviciu la pod, boxă la pivniţă; lotul nr. 2 – GP şi GE – apartamentul de la parter, debara la pod, boxă la pivniţă. Podul, pivniţa de acces la cele două boxe, casa scărilor, precum şi celelalte părţi din imobil care prin natura lor sunt în folosinţa comună a tuturor coproprietarilor, dar şi terenul rămân în stare de indiviziune forţată şi perpetuă pentru ambele loturi în cota de ½.

Cu toate acestea, coproprietarii nu au mai încheiat actul de partaj voluntar, astfel cum rezultă din susţinerile concordante ale părţilor şi din verificările efectuate în arhiva Camerei Notarilor Publici B. (f. 71 vol. 1), folosind în fapt imobilul conform convenţiei sub semnătură privată.

Potrivit Certificatului de moştenitor legal nr. 71/08.10.2010 emis de Biroul Notarilor Publici Asociaţi „LG. & BM” (f. 53 vol. 1), de pe urma defunctului EC (decedat la data de 03.05....) a rămas cota indiviză de ¼ din imobilul situat în B., str. B.,  nr. 23, sector 1, moştenitori legali fiind EN (soţie supravieţuitoare) căreia îi revine o cotă de 2/8, EC (fiică) căreia îi revine o cotă de 3/8 şi EMN (fiică) căreia îi revine o cotă de 3/8 din masa succesorală.

Astfel cum rezultă din Certificatul de moştenitor succesiv nr. 56/21.12.2011 emis de Biroul Notarial C., de pe urma defunctului GP (decedat la data de 14.11.2009) a rămas bunul imobil reprezentat de cota de ¼ din dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B., Str. B.,  nr. 23, sector 1, compus în integralitatea sa din teren intravilan, categoria de folosinţă curţi-construcţii, în suprafaţă de 200 mp şi construcţia amplasată pe acesta, locuinţă cu o suprafaţă construită la sol de 113 mp, suprafaţă construită desfăşurată de 268 mp, cu regim de înălţime S+P+1E+Pod Mansardabil (subsol = 36,47 mp, parter = 88,8 mp, etaj = 74,66 mp, pod mansardabil = 77,85 mp), moştenitor testamentar – legatar universal – fiind GE, iar de pe urma defunctei GE (decedată la 17.10.2011) rămas cota de 1/2 din dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B., Str. B.,  nr. 23, sector 1, moştenitor testamentar – legatar universal – fiind reclamantul R.Ș.

Din coroborarea înscrisurilor menţionate rezultă că părţile sunt coproprietari ai întregului imobilul situat în B., str. B.,  nr. 23, sector 1, reclamantul, pe de o parte, şi pârâtele, pe de altă parte, deţinând câte o cotă de ½ din acest imobil, fiind neîntemeiate susţinerile reclamantului în sensul că el ar fi proprietarul exclusiv al apartamentului de la parter, iar pârâtele proprietarele exclusive ale apartamentului de la etaj având în vedere că nu a fost efectuat un partaj. Prin urmare, starea de indiviziune există cu privire la întregul imobil, părţile deţinând numai câte o cotă-parte indiviză, ideală şi abstractă din dreptul de proprietate asupra imobilului, acestea nefiind individualizate, determinate în materialitatea lor în raport de fiecare titular, în acelaşi sens fiind şi înscrierile din cartea funciară.

Având în vedere obiectul cererii de chemare în judecată şi limitele învestirii instanţei, ieşirea din indiviziune urmează a fi soluţionată numai în raport de spaţiile aflate la podul şi subsolul imobilului, acestea fiind compartimentate, partajarea acestora fiind admisibilă (astfel cum rezultă din interpretarea per a contrario a dispoziţiilor art. 649 alin. 1 lit. b) C.civ.).

Aceasta fiind situaţia de fapt, instanţa reţine că potrivit art. 669 Noul Cod civil (aplicabil în temeiul dispoziţiilor art. 66 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil), încetarea coproprietăţii prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească (imprescriptibilitatea acţiunii de partaj).

Partajul este operaţiunea juridică prin care se pune capăt stării de coproprietate în sensul că bunurile stăpânite în comun pe cote-părţi sunt împărţite materialmente între copărtaşi, fiecare dintre aceştia devenind proprietarul exclusiv asupra unui anume bun sau părţi materiale din bun dintre cele ce formau obiectul coproprietăţii.

Pe calea partajului judiciar, instanţa este ţinută a hotărî modalităţile concrete de partajare, adică de a stabili fie atribuirea bunului în proprietatea exclusivă a unuia dintre coproprietari cu obligarea acestuia la plata unei sulte către ceilalţi coproprietari, fie de a forma loturi şi de a le atribui în natură fiecărui coproprietar, fie, în ultimă analiză, de a dispune vânzarea bunului şi de a împărţi echivalentul bănesc între copărtaşi potrivit cotelor fiecăruia dintre ei.

 În principiu, partajul judiciar urmează a se face în natură, fiind inadmisibil ca, fără consimţământul coindivizarilor, să se atribuie unora dintre ei toate bunurile în natură, iar altora numai contravaloarea părţii ce li se cuvine, când este posibil să se dea fiecăruia bunuri în natură (art. 676 C.civ., art. 983 alin. 2 C.proc.civ.). Inegalitatea loturilor se compensează prin plata unor sume de bani, potrivit dispoziţiilor art. 983 alin. 2 C.proc. civ.

Având în vedere dispoziţiile menţionate anterior, principala modalitate de realizare a partajului este partajul în natură prin formarea de loturi şi atribuirea acestora coproprietarilor.

În cauza de faţă, spaţiile supuse partajului reprezintă pivniţă şi subsol (compartimentate) comod partajabile în natură conform concluziilor raportului de expertiză tehnică întocmit de expert tehnic judiciar DC (f. 1-10 vol. 2).

Instanţa reţine că atât reclamantul, cât şi pârâtele au solicitat să le fie atribuit podul. În cadrul dezbaterilor asupra fondului cauzei, pârâtele nu au reiterat propunerea privind modalitatea de partajare expusă prin întâmpinare, ci şi-au manifestat opţiunea de a le fi atribuit podul şi acordul pentru adoptarea unei variante de lotizare care să excludă circulaţia încrucişată.

La formarea şi atribuirea loturilor, instanţa va ţine seama de manifestarea de voinţă a părţilor, natura bunurilor, modul de folosire a apartamentelor din imobil. Astfel, respectând convenţia autorilor părţilor, reclamantul are folosinţa apartamentului de la parterul imobilului, iar pârâtele a apartamentului situat la etaj. Având în vedere atmosfera tensionată dintre părţi generată de neînţelegerile cu privire la spaţiile supuse partajului şi necesitatea adoptării unei variante de lotizare care să excludă circulaţia încrucişată, instanţa va atribui pârâtelor lotul 2 format din toate încăperile de la nivelul podului (acestea având folosinţa apartamentului de la etaj), iar reclamantului lotul 1 format din toate încăperile de la nivelul subsolului (acesta având folosinţa apartamentului de la parterul imobilului).

Această soluţie se impune şi din perspectiva valorii economice a imobilului, din necesitatea de a evita o partajare a spaţiilor care să conducă la imposibilitatea de utilizare efectivă a acestora sau la prilej de şicană între vecini.

Pentru a determina întinderea sultei, instanţa reţine, în prealabil, faptul că, la întocmirea raportului de expertiză tehnică imobiliară, expertul DC a efectuat calculele pornind de la premisa eronată că părţile ar avea în proprietate exclusivă spaţiile pe care le folosesc la subsol, respectiv la pod. Or, astfel cum s-a arătat anterior, starea de indiviziune există cu privire la întregul imobil, părţile deţinând numai câte o cotă-parte indiviză, ideală şi abstractă din dreptul de proprietate asupra imobilului, folosind imobilul cu respectarea convenţiei încheiate de autorii lor (care echivalează cu un partaj al folosinţei imobilului).

Reţinând concluziile raportului de expertiză referitoare la evaluarea spaţiilor supuse partajului (la care părţile nu au formulat obiecţiuni), instanţa constată că valoarea de circulaţie a spaţiilor de la subsolul imobilului este de 7407 lei (f. 6 vol. 2), iar valoarea de circulaţie a spaţiilor situate în pod este de 22.023 lei (debara + cameră de serviciu + pod mansardabil = 7694 lei + 14.329 lei).

Aşadar, în conformitate cu prevederile art. 983 alin. 2 C.proc.civ., instanţa va obliga pârâtele să plătească reclamantului suma de 14.616 lei cu titlu de sultă (22.023 lei – 7407 lei) pentru egalizarea loturilor.

Având în vedere natura cererii de ieşire din indiviziune, precum şi faptul că partajarea este utilă atât reclamantului, cât şi pârâtelor, în aceeaşi măsură, în conformitate cu prevederile art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, instanţa va compensa cheltuielile de judecată efectuate de părţi.

Domenii speta

Spete similare