Obligația de a face

În cazul lucrării cu caracter durabil realizate cu bună-credinţă parţial asupra imobilului autorului şi parţial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă poate cere înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuţiei fiecăruia.

Prin sentinţa civilă nr.3171/24.09.2015 Judecătoria A a respins acţiunea civilă având ca obiect revendicare imobiliară – obligaţia de a face formulată de reclamanţii TI şi TF, în contradictoriu cu pârâţii BT şi BV, ca neîntemeiată. A obligat reclamanţii la plata sumei de 2000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

 Instanţa a avut în vedere că obiectul principal al cauzei îl constituie revendicarea unei suprafeţe de teren intravilan, în sensul în care pârâţii să fie obligaţi faţă de reclamanţi să lase în liniştită posesie şi deplină proprietate suprafaţa cuprinsă între punctele A-B-C, conform schiţei din Anexa 1 la raportul de expertiză tehnică în specialitatea topografie, efectuat în cauză, cu consecinţa demolării construcţiei edificate de către pârâţi pe terenul proprietatea reclamanţilor, cuprins între punctele A-B-C  (13,22 m-0,99m-13,23m).

Art. 5 alin. 2 Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil prevede că noul Cod Civil se aplică şi efectelor viitoare ale situaţiilor juridice privind raporturile de proprietate, dacă acestea subzistă şi după intrarea în vigoare a acestui cod (s.n. 01.10.2011), astfel că acţiunea de faţă va fi analizată din perspectiva disp. art. 563 C. civ. (2009).

În conformitate cu disp. art. 563 C. civ.,  acţiunea în revendicare este acea acţiune promovată de proprietarul neposesor împotriva posesorului neproprietar sau a altei persoane care deţine un bun fără drept.

Din raportul de expertiză tehnică întocmit de expertul tehnic judiciar în specialitatea topografie BC, astfel cum a fost completat, instanţa a reţinut că din măsurătorile şi din constatările efectuate la faţa locului, conform limitelor existente în teren, corelate cu titlurile de proprietate exhibate de părţi, ataşate dosarului şi reflectate în extrasele de carte funciară, se constată că o parte din construcţia nouă (P+1E)  edificată de către pârâţii BT şi BT este amplasată pe terenul proprietatea reclamanţilor, pe o suprafaţă de 4 mp, cuprinsă în planul de situaţie rezultat între punctele  A-B-C, pe distanţele de 10,50 m-0,73m-10,53m.

Prin prisma aspectelor tehnice relevate de expert şi a dispoziţiilor ce reglementează dreptul de proprietate-art. 555 C.civil coroborat cu art. 1 Protocolul 1 CEDO, s-ar putea conchide că reclamanţii,  sunt îndreptăţiţi la recuperarea suprafeţei de teren de 4 mp, care se află în posesia pârâţilor şi pe care se află o parte din locuinţa edificată de aceştia, însă interpretarea şi aplicarea prevederilor legale se realizează atât în litera, cât şi în scopul edictării lor, aşa încât, raportat la împrejurările concrete ale speţei, ele pot produce efectele juridice cerute de reconfigurarea raporturilor juridice dintre părţi, asigurându-se o valorificare echitabilă şi rezonabilă a drepturilor de care fiecare dintre părţile litigante se prevalează.

Astfel, instanţa a reţinut că nu trebuie ignorate nici constatările expertului tehnic specialitatea construcţii TM  care reiau, în principiu, constatările expertului tehnic judiciar topometrist referitor la suprafaţa de teren aparţinând reclamanţilor, acaparată de pârâţi prin edificarea construcţiei, or după cum se poate observa din planurile de situaţie a construcţiei, această suprafaţă de teren este cuprinsă între punctele A-B-C din planul de situaţie-anexă la raportul de expertiză topografică şi corespunde unei părţi din locuinţa construită, fără a fi determinate în mod riguros elementele structurii de rezistenţă a construcţiei ori a segmentului care a depăşit hotarul despărţitor dintre terenurile părţilor.

În altă ordine de idei, apărarea reclamanţilor conform căreia pârâţii au edificat construcţia fără autorizaţiile prevăzute de Legea nr. 50/1991 republicată este contrazisă de însele înscrisurile ataşate dosarului, respectiv de: autorizare de construire nr. 228 din 05.12.2013; certificat de urbanism nr.194 din 02.07.2013; aviz de amplasament favorabil nr. 2500013032 din 31.10.2013; avizul favorabil emis de Wirom Gas SA; aviz de salubritate; memoriu tehnic; plan de situaţie; schiţe locuinţă; autorizaţie de desfiinţare nr. 25 din 14.11.2013; proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 27099 din 14.11.2013 şi, ca atare,  înlăturată de instanţă, ţinând seama de existenţa acestor autorizaţii şi/sau avize care, odată eliberate pârâţilor şi neinfirmate de organele abilitate, confirmă situaţia legalităţii executării lucrărilor  de construcţii efectuate de pârâţi, în pofida nemulţumirilor reclamanţilor.

Este adevărat faptul că la momentul începerii lucrărilor, reclamanţii au constatat existenţa unor neregularităţi privind modul de executare a construcţiei, dar sesizările acestora  îndreptate organelor de poliţie au fost lipsite de eficienţă juridică, cât timp reclamanţii au intrat în legalitate prin obţinerea autorizaţiei de construire şi au continuat edificarea imobilului până la finalizare. Mai mult decât atât, reclamantul TI şi-a exprimat acordul, în cuprinsul unei  declaraţii încheiate în formă autentică ca pârâţii să-şi ridice imobilul la o distanţă de 60 cm de hotarul despărţitor indicat, şi chiar dacă termenii acestei manifestări de voinţă nu au fost respectaţi întocmai, nu se poate spune că în mod intenţionat reclamanţii au acaparat suprafaţa de 4mp din terenul pârâţilor pentru edificarea construcţiei, în lipsă de probe certe în acest sens, sarcina probei incumbând reclamanţilor, potrivit art. 249 C. pr. civ.

 Aspectele de natură tehnică a construcţiei şi a terenului, astfel cum au fost prezentate de experţii desemnaţi în cauză, prevalează faţă de depoziţia vădit subiectivă a martorului PIR, care locuieşte împreună cu pârâţii în serviciul cărora lucrează în calitate de menajeră şi recunoaşte existenţa unui conflict al său cu reclamanţii, adus la cunoştinţa organelor judiciare penale, or situaţia expusă este relevantă în contextul disensiunilor mai mult sau mai puţin explicite dintre părţi.

Faţă de cele expuse anterior, deşi s-a constatat că pârâţii  deţin mai mult teren decât cel evidenţiat în actele de proprietate (constând în suprafaţa de 4 mp, cuprinsă între punctele A-B-C din planul de situaţie-anexă la raportul de expertiză topografică întocmit în cauză-fila 148- situată în mun. A), posibilitatea reclamanţilor de a recupera deficitul de teren de la pârâţi prin intermediul acţiunii în revendicare constituie o soluţie ineficientă din punct de vedere economic, impunând costuri suplimentare părţilor şi o sarcină prea oneroasă reclamanţilor, care ar fi constrânşi a demola parţial construcţia (deşi nu este identificat sectorul afectat din imobilul respectiv şi nu este analizată oportunitatea efectuării unei asemenea operaţiuni), situaţie susceptibilă  a genera alte prejudicii şi/sau litigii între părţi .

Pe cale de consecinţă, instanţa a apreciat că soluţia escaladării diferendului dintre părţi prin prisma principiului echităţii este preferabilă, cu respectarea drepturilor cuvenite fiecărei părţi, pârâţii putând opta pentru acordarea despăgubirilor ca urmare a lipsei de folosinţă a unei părţi din terenul proprietatea lor, ocupate şi folosite de către reclamanţi.

Aşadar, instanţa  a respins acţiunea dedusă judecăţii ca neîntemeiată, iar  în baza art. 451-453 C. pr. civ., a obligat reclamanţii, fiind cei care au pierdut procesul, să plătească pârâţilor suma de 2000  lei cu titlu de  cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat, potrivit chitanţei nr. 162/17.09.2015.

Împotriva sentinţei civile sus menţionate au declarat apel,apelanţii-reclamanţi TI şi TF, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie pentru următoarele motive:1.Instanţa de fond a aplicat şi interpretat greşit  legea în sensul că avea de analizat dacă pârâţii au ocupat în mod ilegal o suprafaţă de teren, aşa cum reiese din rapoartele de expertiză, care au concluzionat că terenul ocupat în parte de către pârâţi aparţine reclamanţilor.

2.Prin hotărârea pronunţată le-a fost încălcat reclamanţilor dreptul de proprietate, instanţa girând o faptă de natură penală a pârâţilor.

3.Motivarea instanţei în sensul că recuperarea terenului ocupat ar fi o soluţie ineficientă din punct de vedere economic dovedeşte încă o dată nelegalitatea hotărârii judecătoreşti întrucât instanţa nu era îndreptăţită să facă aprecieri asupra valorii economice a terenului, încălcând în acest fel principiul disponibilităţii părţilor, potrivit cu care instanţa este ţinută să se pronunţe, în limitele învestirii, numai cu privire la persoanele chemate în judecată şi asupra obiectului pricinii, stabilit de către reclamanţi prin cererea de chemare în judecată

4.Prin sentinţa pronunţată a fost încălcat  dreptul de proprietate al reclamanţilor care reprezintă un  drept fundamental prevăzut de Constituţia României.

Analizând apelul din perspectiva dispoziţiilor art.479 C.pr.civ Tribunalul îl apreciază ca fiind nefondat  pentru următoarele considerente:

Instanţa de fond a făcut o justă apreciere a probatoriilor administrate în cauză şi a reţinut corect situaţia de fapt  constând în aceea că,  din raportul de expertiză tehnică întocmit de expertul tehnic judiciar în specialitatea topografie BC, astfel cum a fost completat, reiese că din măsurătorile şi din constatările efectuate la faţa locului, conform limitelor existente în teren, corelate cu titlurile de proprietate exhibate de părţi, ataşate dosarului şi reflectate în extrasele de carte funciară,  o parte din construcţia nouă (P+1E)  edificată de către pârâţii BT şi BT este amplasată pe terenul proprietatea reclamanţilor, pe o suprafaţă de 4 mp, cuprinsă în planul de situaţie rezultat între punctele  A-B-C, pe distanţele de 10,50 m-0,73m-10,53m

De asemenea constată Tribunalul că, instanţa de fond nu a ignorat nici constatările expertului tehnic specialitatea construcţii TM  care reiau, în principiu, constatările expertului tehnic judiciar topometrist referitor la suprafaţa de teren aparţinând reclamanţilor, acaparată de pârâţi prin edificarea construcţiei şi a reţinut corect că din planurile de situaţie a construcţiei, această suprafaţă de teren este cuprinsă între punctele A-B-C din planul de situaţie-anexă la raportul de expertiză topografică şi corespunde unei părţi din locuinţa construită, fără a fi determinate în mod riguros elementele structurii de rezistenţă a construcţiei ori a segmentului care a depăşit hotarul despărţitor dintre terenurile părţilor. Tribunalul observă că instanţa de fond  a reţinut în considerentele hotărârii că în raport de aspectele tehnice relevate de  către experţi ţi a dispoziţiilor ce reglementează dreptul de proprietate-art. 555 C.civil coroborat cu art. 1 Protocolul 1 CEDO, s-ar putea conchide că reclamanţii,  sunt îndreptăţiţi la recuperarea suprafeţei de teren de 4 mp, care se află în posesia pârâţilor şi pe care se află o parte din locuinţa edificată de aceştia, astfel că primul motiv de apel apare ca nefondat.Şi cel de-al doilea motiv de apel este nefondat pentru următoarele considerente:

Nu pot fi primite susţinerile  apelanţilor în sensul că prin hotărârea pronunţată le-a fost încălcat dreptul de proprietate, fiind  girată o faptă de natură penală a pârâţilor întrucât instanţa de fond deşi nu a precizat în mod expres că pârâţii sunt constructori de bună credinţă această  concluzie se desprinde din toate  argumentele arătate în considerentele sentinţei.

Astfel, doctrina a stabilit că este constructor  de bună credinţă acea persoană care construieşte pe un teren, în legătură cu care are convingerea că-i aparţine.

În cauza dedusă judecăţii, din înscrisurile ataşate dosarului, respectiv: autorizare de construire nr. 228 din 05.12.2013; certificat de urbanism nr.194 din 02.07.2013; aviz de amplasament favorabil nr. 2500013032 din 31.10.2013; avizul favorabil emis de Wirom Gas SA; aviz de salubritate; memoriu tehnic; plan de situaţie; schiţe locuinţă; autorizaţie de desfiinţare nr. 25 din 14.11.2013; proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 27099 din 14.11.2013 rezultă cu prisosinţă că intimaţii au construit cu convingerea că suprafaţa de teren revendicată de către apelanţi le aparţine.

Sub acest aspect nu poate fi ignorat nici faptul că, apelantul TI şi-a exprimat acordul, în cuprinsul unei  declaraţii încheiate în formă autentică ca intimaţii să-şi ridice imobilul la o distanţă de 60 cm de hotarul despărţitor indicat ceea ce conduce către aceeaşi concluzie ,aceea că în cauză operează buna credinţă a constructorului.

De altfel, prezumţia de bună credinţă este o prezumţie legală relativă ,iar una dintre trăsăturile caracteristice ale acesteia este că,cel ce tinde la răsturnarea sa trebuie să facă dovada faptului generator de drepturi şi obligaţii.

Buna credinţă se prezumă întotdeauna şi sarcina probei cade asupra celui care invocă reaua credinţă. De aceea nu se poate spune că în mod intenţionat intimaţii au acaparat suprafaţa de 4 mp din terenul apelanţilor-reclamanţi pentru edificarea construcţiei, în lipsă de probe certe în acest sens, sarcina probei incumbând reclamanţilor, potrivit art. 249 C. pr. civ.

În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile art.586 C. civ potrivit cu care, autorul construcţiei este de bună-credinţă dacă se întemeiază fie  pe  cuprinsul cărţii funciare în care , la data realizării lucrării ,era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară ,dacă, în ambele cazuri ,nu rezulta din cartea funciară şi nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său.

Tribunalul adaugă şi argumentul că apelanţii au la îndemână procedura prevăzută de dispoziţiile art. 587  C.civ potrivit cu care, în cazul lucrării cu caracter durabil realizate cu bună-credinţă parţial asupra imobilului autorului şi parţial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă poate cere înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuţiei fiecăruia.

De altfel, legiuitorul a prevăzut în alineatul al doilea al aceluiaşi articol că, numai dacă lucrarea a fost realizată cu rea-credinţă, proprietarul terenului vecin poate opta între a cere ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, dacă este cazul, şi a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-părţi se va ţine seama de valoarea terenului proprietarului vecin şi de jumătate din valoarea contribuţiei autorului lucrării.

Cu privire la cel de-al treilea motiv de apel prin care se critică faptul că hotărârea apelată nu cuprinde motivele de fapt şi de drept, Tribunalul reţine că  în sentinţa apelată a fost reţinută corect situaţia de fapt iar relativ la lipsa motivelor de drept  trebuie avute în vedere argumentele expuse anterior de către instanţa de control judiciar decurgând din dispoziţiile art.596 şi  art. 587 alin.1 C.civ. care justifică soluţia de respingere a acţiunii reclamanţilor,  astfel că motivarea neinspirată a hotărârii, din punctul de vedere al apelanţilor, nu constituie, în cauză, un motiv suficient de anulare sau de schimbare a soluţiei sentinţei apelate.

Tribunalul constată că nu a fost încălcat principiul disponibilităţi părţilor, potrivit cu care instanţa este ţinută să se pronunţe, în limitele învestirii, numai cu privire la persoanele chemate în judecată şi asupra obiectului pricinii, stabilit de către reclamanţi prin cererea de chemare în judecată iar pronunţarea unei soluţii nefavorabile nu trebuie interpretată în sensul încălcării acestui principiu.Şi ultimul motiv de apel se priveşte ca nefondat  pentru argumentele expuse cu prilejul analizei primelor două motive de apel şi care nu vor mai fi reluate.

Domenii speta

Spete similare