Refuz de consimțire pentru mansardarea blocului; Abuz de drept; Sancțiune

Atributele dreptului de proprietate nu pot fi exercitate în mod abuziv, astfel încât să prejudicieze pe alţi proprietari în exercitarea şi de către aceştia a drepturilor lor de proprietate. Din raporturile de vecinătate derivă pentru fiecare proprietar obligaţia de a se limita la o folosinţă normală a proprietăţii sale, astfel încât să nu-i stânjenească cu nimic pe ceilalţi în exercitarea drepturilor lor. În caz contrar, exercitarea drepturilor subiective civile prin nesocotirea oricăreia din aceste cerinţe devine abuzivă, întrunind caracterul unui abuz de drept, care nu se mai bucură de ocrotirea şi protecţia legii, ci, dimpotrivă, se impune a fi sancţionat. Exercițiul atributelor dreptului de proprietate de către reclamantul intimat este unul abuziv de vreme ce acesta nu aduce nicio justificare rațională opoziției sale de efectuare a lucrărilor de mansardare care ar presupune și efectuarea unor alte lucrări de îmbunătățire a folosinței spațiilor deținute în asociație și prin urmare înlăturarea alocării unor surse materiale și financiare din partea membrilor asociației. În plus, lucrările ar fi de natură să înlăture infiltrațiile produse de apel pluviale a căror remediere s-a dovedit a fi ineficace cu mijloacele obișnuite de reparație(hidroizolația) și pe care reclamantul dorește să o obțină așa cum specifică în cererea de chemare în judecată.

Prin sentința civilă nr.8932 din 18.08.2015 Judecătoria Constanța a admis cererea reclamantului D. D. în contradictoriu cu pârâta Asociaţia de Proprietari xx și a dispus obligarea acesteia să efectueze de urgenţă/neîntârziat lucrările de reparaţii la hidroizolaţia terasei situate deasupra apartamentului nr. xx din Constanţa, str. xx, proprietatea reclamantului, prin refacerea completă a hidroizolaţiei, conform proiectului blocului, a fost respinsă cererea reconvenţională formulată de pârâta-reconvenientă.

A motivat instanța de fond că probele administrate atestă că în apartamentul reclamantului, atunci când plouă se infiltrează apă, fapt necontestat de pârâtă care, la rândul ei susţine că infiltraţiile şi mucegaiul au coborât până la etajul doi al blocului. Părţile litigante sunt de acord cu faptul că imobilul are infiltraţii în stare avansată şi acestea sunt cauzate de proasta hidroizolaţia a blocului însă nu se mai înţeleg cu privire la modalitatea de soluţionare a acestei probleme, reclamantul solicitând efectuarea lucrărilor de hidroizolaţie la acoperişul blocului de către pârâtă, pârâta dorind cedarea de către toţi proprietarii apartamentelor din bloc, inclusiv de către reclamant, a cotei indivize din dreptul de proprietate forţată asupra terasei, în schimbul mansardării terasei blocului. A mai reținut instanța de fond că asociaţia pârâtă a fost notificată cu privire la problemele cauzate de infiltraţia apei încă din luna septembrie 2014, fără să ia nici o măsură, deși avea această obligație legală, astfel că va fi obligată la respectarea ei.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională privind suplinirea consimțământului pentru mansardarea blocului, instanţa a reținut că nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de lege ca refuzul reclamantului să fie considerat abuz de drept. Exprimarea consimţământului cu privire la mansardarea blocului presupune exprimarea consimţământului cu privire la înstrăinarea dreptului de proprietate asupra cotei indivize de proprietate forţată asupra terasei blocului, iar obligarea acestuia în acest sens ar echivala ca o ingerinţă în exercitarea dreptului de proprietate al reclamantului.

Susținerile părților din calea de atac;

Împotriva acestei soluții a declarat apel pârâtul care a criticat hotărârea instanței de fond din perspectiv aprecierii materialului probator administrat și al aplicării legii la starea de fapt.

S-a susținut că asociația de proprietari a efectuat în moc constant lucrări de hidroizolație, în anul 2006 și apoi în 2010, însă există o fisură în placa blocului care nu poate fi reparată numai printr-o lucrare de hidroizolație ci printr-o lucrare mult mai costisitoare pe care asociația nu și-o permite. Asociația a căutat soluții pentru a remedia această situație, singura viabilă fiind aceea mansardării blocului, demers care a fost pornit însă reclamantul a fost singurul care nu și-a dat acordul pentru efectuarea acesteia, în mod nemotivat. Reclamantul nu a dorit să participe la niciuna dintre ședințele asociației care au privit soluții ce urmau a fi adoptate ori în care s-a disputat despre mansardare. Împotrivirea intimatului reclamant nu are niciun interes serios și legitim. Exercitarea dreptului său de a nu consimți la înstrăinarea cotei indivize pentru realizarea mansardării încetează să mai fie legitimă atunci când lezează și cauzează celorlalți locatari un prejudiciu. Niciun drept nu poate fi exercitat în mod excesiv și nerezonabil, contrar bunei credințe. Apreciază apelanta că  în raport de această situație, instanța de fond trebuia să dispună respingerea acțiunii și admiterea cererii reconvenționale.

Dispozitiile de drept material si procedural aplicabile spetei;

Potrivit art.479C.pr.civ instanta de apel va verifica, in limitele cererii de apel, stabilirea situatiei de fapt si aplicarea legii de catre prima instanta.

Aprecierile tribunalului;

Apelul este fondat și va fi admis, cu consecința schimbării hotărârii instanței de fond, pentru considerentele pe care le vom expune în continuare.

Din conținutul proceselor verbale ale ședințelor membrilor asociației de proprietari și a contractului de prestări servicii(fila 13 dosar apel)depuse la dosar rezultă că începând cu anul 2004 s-au efectuat, la diferențe de câțiva ani, respectiv 2006 și 2010 lucrări de hidroizolație a acoperișului blocului în care este situat apartamentul reclamantului. Cheltuielile au fost efectuate din fondul de reparații strâns de către asociație. În ciuda acestui efort problema infiltrării apelor în apartamentele blocului nu a fost remediată în mod irevocabil, aceleași probleme perpetuându-se. Deși problema hidroizolației îl privea în mod direct nu rezultă că reclamantul ar fi participat la vreuna din ședințele în care s-a discutat problema expusă.

În acest context, membrii asociației de proprietari au hotărât ca măsură ce ar putea contracara infiltrarea apelor pluviale și ar evita efectuarea unor cheltuieli ridicate din partea asociației demararea lucrărilor de mansardare a blocului. Această măsură este menită nu numai să conducă la rezultatul expus ci și la obținerea unor îmbunătățiri și facilități pentru administrarea întregului spațiu din condominiu, expuse în cuprinsul procesului verbal al adunării generale a asociației din 26.03.2012(fila 24 dosar fond), fără plata vreunor sume de bani din partea asociației. Asociația a demarat demersurile necesare realizării acestor lucrări, sens în care a încheiat convenția de asociere cu societatea prestatoare(filele 68-75 dosar fond) și a obținut declarațiile în formă autentică privind acordul membrilor asociației în vederea efectuării lucrărilor(filele 76-153 dosar fond), mai puțin din partea reclamantului, singurul membru al asociației care s-a opus.

Instanța de apel învederează că atributele dreptului de proprietate nu pot fi exercitate în mod abuziv, astfel încât să prejudicieze pe alţi proprietari în exercitarea şi de către aceştia a drepturilor lor de proprietate. Din raporturile de vecinătate derivă pentru fiecare proprietar obligaţia de a se limita la o folosinţă normală a proprietăţii sale, astfel încât să nu-i stânjenească cu nimic pe ceilalţi în exercitarea drepturilor lor. Prin urmare, orice drept trebuie exercitat potrivit finalităţii sau scopului său social căruia a fost creat şi în concordanţă cu destinaţia lui normală, dar şi ţinând seama de dezideratul conform căruia orice persoană este obligată să respecte legea şi să ţină seama de regulile de convieţuire socială, fiind necesar ca drepturile subiective civile să fie exercitate cu bună-credinţă. În caz contrar, exercitarea drepturilor subiective civile prin nesocotirea oricăreia din aceste cerinţe devine abuzivă, întrunind caracterul unui abuz de drept, care nu se mai bucură de ocrotirea şi protecţia legii, ci, dimpotrivă, se impune a fi sancţionat. Dreptul subiectiv civil nu este unul nemărginit, legea civilă recunoscând şi garantând drepturile subiective civile, însă numai pentru realizarea scopurilor ce sunt în deplină concordanţă cu respectarea legii şi a ţelurilor morale şi sociale, exercitarea drepturilor subiective civile în mod abuziv, transformându-le în contrariul lor şi determinându-le la a înceta să mai fie drepturi. Prin urmare, libertatea – chiar şi libertatea exercitării drepturilor subiective civile – nu poate însemna ruperea individului de colectivitate, de societate, ci înseamnă libertatea acordată şi asigurată individului de societate, de a trăi în societate, însă potrivit legii, cu respectarea dispoziţiilor legale a ordinii morale şi sociale.

În consecinţă, abuzul de drept constă în exercitarea dreptului subiectiv civil, cu consecinţa păgubirii altora, a producerii unor şicane altor persoane, ştirbirea drepturilor personale nepatrimoniale ori a intereselor legitime ale altor persoane etc. Prin instituţia juridică a abuzului de drept se urmăreşte nu numai asigurarea intangibilităţii intereselor generale, ci şi înlăturarea egoismului din exercitarea drepturilor subiective civile, prin armonizarea acestuia cu exigenţele morale ale societăţii.

În aprecierea caracterului abuziv al exerciţiului dreptului există două criterii: un criteriu subiectiv şi un criteriu obiectiv, după cum este vorba de un exerciţiu abuziv în adevăratul sens al cuvântului, sau numai de un exerciţiu excesiv. Potrivit criteriului subiectiv, exerciţiul dreptului de proprietate este abuziv ori de câte ori proprietarul îşi exercită dreptul fără a trage niciun profit, fără a justifica niciun interes personal, ci numai cu intenţia vădită de a jena sau cauza o pagubă vecinului său. Acest criteriu nu se poate aplica însă în cazurile în care proprietarul exercită dreptul său în vederea satisfacerii unui interes personal ce nu poate fi tăgăduit. Mai mult decât atât: în exerciţiul acestui drept nu i se poate imputa nicio vină, căci lipseşte orice intenţie a vătăma pe altul. Cu toate acestea, el cauzează vecinului său o pagubă. Pentru a se ajunge totuşi la condamnarea acestui exerciţiu, va trebui să recurgem la criteriul obiectiv. Dacă actul de folosinţă săvârşit de proprietar nu este abuziv, fiindcă nu există intenţia de a împiedica exerciţiul dreptului vecinului, el poate fi totuşi privit ca un act excesiv, deoarece depăşeşte cadrul normal al încălcărilor şi inconvenientelor provenind din faptul vecinătăţi.

Raportând aceste considerații teoretice la starea de fapt expusă anterior, tribunalul reține că exercițiul atributelor dreptului de proprietate de către reclamantul intimat este unul abuziv de vreme ce acesta nu aduce nicio justificare rațională opoziției sale de efectuare a lucrărilor de mansardare care ar presupune și efectuarea unor alte lucrări de îmbunătățire a folosinței spațiilor deținute în asociație și prin urmare înlăturarea alocării unor surse materiale și financiare din partea membrilor asociației. În plus, lucrările ar fi de natură să înlăture infiltrațiile produse de apel pluviale a căror remediere s-a dovedit a fi ineficace cu mijloacele obișnuite de reparație(hidroizolația) și pe care reclamantul dorește să o obțină așa cum specifică în cererea de chemare în judecată.

Nu poate fi primită justificarea potrivit căreia efectuarea mansardei ar conduce la creșterea riscului de incendiu. În susținerea acestei aserțiuni, reclamantul intimat a depus la dosar mai multe planșe foto și extrase din mijloacele de informare mass media din care rezultă că în caz de incendiu focul se poate propaga repede datorită materialului din care este edificată mansarda. Or, tribunalul nu poate reține ca pertinentă o astfel de justificare, întrucât ea nu are caracter de notorietate și nici nu este demonstrată științific, având caracter speculativ și ipotetic. Riscul unui incendiu poate fi prezent independent de mansardarea sau nu a unui bloc dacă nu sunt respectate normele de manipulare a surselor de foc sau alte norme în domeniu. Prin urmare riscul nu este direct proporțional cu edificarea mansardei.

Așa fiind tribunalul va reține că în justificarea refuzului de exprimare a acordului pentru efectuarea  lucrărilor de mansardare reclamantul intimat nu are un interes propriu din tragerea unui folos pentru sine, ci din contră, acest folos ar fi obținut în măsura în care conduita sa s-ar schimba. Este adevărat că refuzul de exprimare a acordului şi consecinţele acestuia de atingere a drepturilor celorlalți colocatari rămân o chestiune de apreciere a judecătorului, adică nu au criterii riguroase de delimitare, dar, în toate cazurile, faptele trebuie să întreacă în materialitatea lor, prin gravitate, limitele unei vecinătăţi tolerabile. Din această perspectivă, tribunalul apreciază că atitudinea reclamantului este de natură a conduce prejudicii tuturor locatarilor de vreme ce aceștia ar trebui să contribuie material cu sume importante pentru a efectua lucrările de îmbunătățire care altfel ar fi efectuate în mod gratuit de societatea cu care s-a încheiat acordul de asociere. În consecință va aprecia ca șicanatorie atitudinea reclamantului

În acest context, reţinând că reclamantul nu justifică în mod obiectiv și rezonabil refuzul său de a consimți la efectuarea mansardării blocului și că prin aceasta provoacă celorlalți coproprietari un prejudiciu material evident și astfel deturnează exercitarea dreptului său de coproprietate de la scopul său recunoscut de lege, găsind întemeiate motivele de apel sub acest aspect,  tribunalul va schimba în tot sentința instanței de fond și va admite cererea reconvențională referitoare la suplinirea consimțământului.

Pe cale de consecință, acțiunea reclamantului va fi respinsă, întrucât chiar dacă reclamantul ar suferi un prejudiciu rezultat din deteriorarea apartamentului deținut cu titlu de proprietate, dacă dreptul său este exercitat în mod abuziv, așa cum am arătat, nu va putea primi protecția juridică așteptată. Această situație este una de excepție și își găsește justificarea legală în prevederile art.1353C.civ.

Cheltuieli de judecata;

În acord cu prevederile art.453C.pr.civ. potrivit cu care,,partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată’’, instanţa de apel va dispune obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată efectuate de către apelantă, cu judecata cauzei în fond şi apel, în cuantum de 800lei reprezentate de onorariu avocat şi taxe judiciare de timbru.

Domenii speta

Spete similare