Evacuare. pact comisoriu expres de gradul iv. rolul instanţei.

EVACUARE. PACT COMISORIU EXPRES DE GRADUL IV.

ROLUL INSTANŢEI.

Ceea ce nu a observat instanţa de apel este faptul că

respectivul contract de locaţiune suprafeţe locative intervenit între

cele două părţi conţinea în cuprinsul său un pact comisoriu expres

de gradul IV, caz în care simpla împlinire a condiţiilor acestuia

atrăgea desfiinţarea de plin drept a contractului, confirmându-se

critica întemeiată pe dispoziţiile art.304 pct.9 Cod pr.civilă.

Părţile stipulând un asemenea pact, rolul instanţei de

judecată sub aspectul aplicării sancţiunii rezilierii, este înlăturată

în totalitate.

Sesizată fiind totuşi de către reclamantă, instanţa de

judecată nu putea decât să verifice dacă au fost îndeplinite

condiţiile prevăzute în pactul comisoriu expres.

(Decizia civilă nr. 72/R/5 februarie 2007, pronunţată de

Curtea de Apel Piteşti - Secţia Civilă, pentru cauze privind Conflicte de

Muncă şi Asigurări Sociale şi pentru cauze cu Minori şi de Familie)

la data de 3 mai 2006, reclamanta S.C. „O” S.A. Rm.Vâlcea a

chemat în judecată pe pârâtul F.A.D., pentru a se dispune evacuarea

acestuia din camera de cămin nr.89 et.III, proprietatea reclamantei.

Prin sentinţa civilă nr.3893 din 15 septembrie 2006,

pronunţată de Judecătoria Rm.Vâlcea, s-a admis acţiunea şi s-a dispus

evacuarea pârâtului din camera nr.89, căminul nr.3, situat în Rm.Vâlcea,

str.M.Viteazu nr.43, judeţul Vâlcea.

Instanţa de fond, în pronunţarea acestei soluţii, a avut în

vedere dispoziţiile art.25 şi 51 din Legea nr.114/1996 şi faptul că are un

caracter accesoriu contractul de închiriere, contractului individual de

muncă perfectat cu pârâtul.

Împotriva acestei sentinţe civile a declarat apel recurentul-

pârât F.A.D., criticând-o pentru motivul prev.de art.304 pct.5 Cod

pr.civilă, constând în aceea că, prin acţiunea formulată de reclamantă au

fost încălcate dispoziţiile legale sub sancţiunea nulităţii, invocând lipsa

calităţii procesuale pasive.

În cadrul motivului de apel prevăzut de art.304 pct.9 Cod

pr.civilă, a fost invocată împrejurarea că hotărârea instanţei de fond este

dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, întrucât instanţa a dispus

evacuarea fără să fie dispus rezoluţiunea contractului de locaţiune asupra

încăperii în litigiu.

Se mai susţine că  instanţa de fond nu a ţinut cont de faptul

că în contractul de locaţiune au figurat în calitate de părţi şi membrii

familiei sale, care au dobândit un drept propriu asupra locuinţei.

Tribunalul, constatând că în cauză calea de atac este apelul,

fiind vorba de un litigiu al cărui obiect nu poate fi raportat la criteriul

valoric, a păşit la soluţionarea acestuia.

Prin decizia civilă nr.605/A din 21 noiembrie 2006,

pronunţată de Tribunalul Vâlcea, s-a admis apelul declarat de apelantul-

pârât F.A.D., împotriva sentinţei civile nr.3893 din 15.09.2006,

pronunţată de Judecătoria Rm.Vâlcea,  s-a schimbat în totalitate sentinţa,

fiind respinsă ca neîntemeiată acţiunea având ca obiect evacuarea

pârâtului din imobilul - camera nr.89, situată în căminul nr.3 OLTCHIM.

Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de apel  a reţinut în

esenţă că, atâta vreme cât nu s-a solicitat şi nu s-a dispus rezilierea

contractului de închiriere, conform clauzei contractuale, nu poate fi

admisă acţiunea în evacuarea pârâtului, ţinând cont şi de faptul că în

prezent pârâtul nu se află în ţară, iar în imobilul în litigiu locuieşte fratele

acestuia care nu a fost introdus în cauză şi care putea invoca un titlu

locativ propriu.

Împotriva acestei decizii civile a declarat recurs recurenta-

reclamantă S.C. „O” S.A. Rm.Vâlcea, pentru motivele prevăzute de

art.304 pct.8 şi art.304 pct.9 Cod pr.civilă, susţinând că instanţa a

interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori

înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia şi respectiv că hotărârea

pronunţată este lipsită de temei legal, fiind dată cu aplicarea greşită a legii.

În cadrul primului motiv de recurs se arată că în cuprinsul

contractului  de locaţiune suprafeţe locative, din 5 decembrie 2002,

intervenit între părţi, la art.5.4. părţile au stabilit caracterul accesoriu al

contractului individual de muncă şi faptul că chiriaşul pierdea dreptul de

folosinţă al locuinţă în condiţiile în care acest contract înceta fără drept şi

fără alte formalităţi (pact comisoriu expres de gradul IV).

Se susţine că  pârâtul a pierdut calitatea de chiriaş odată cu

încetarea calităţii de salariat al reclamantei S.C. „O” S.A. Rm.Vâlcea.

În cadrul motivului de nelegalitate, recurenta-reclamantă

critică decizia civilă a instanţei de apel, sub acelaşi aspect că locuinţa

atribuită pârâtului este o locuinţă de serviciu, că evacuarea viza doar

părţile contractante, cu sublinierea că numai pârâtul a avut calitatea de

salariat şi cea de titular de contract.

Fratele pârâtului, de care aminteşte instanţa de apel, nu a avut

calitatea de parte nici în contractul de locaţiune şi nici în acţiunea de

evacuare de faţă.

Recurenta mai susţine greşita interpretare a actului dedus

judecăţii, respectiv a contractului de închiriere şi aplicarea greşită a legii în

ceea ce priveşte dispoziţiile art.5.5 din contractul de închiriere.

Se solicită admiterea recursului şi menţinerea sentinţei civile

nr.3893 din 15.09.2006 pronunţată de Judecătoria Vâlcea în dosarul

nr.3840/2006.

Recursul este fondat pentru considerentele ce se vor arăta în

continuare:

Mai întâi instanţa urmează să se pronunţe asupra excepţiei de

fond ridicată în şedinţa publică din 5 februarie 2007 de către  apărătorul

intimatului-pârât, respectiv lipsa calităţii procesuale pasive a intimatului-

pârât pe considerentul că în camera de la cămin locuiesc soţia cât şi cei

doi copii minori ai acestuia.

Potrivit art.137 alin.1 Cod pr.civilă "instanţa se va pronunţa

mai întâi asupra excepţiilor de procedură şi asupra celor de fond, care fac

de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii".

Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului nu se

verifică, întrucât calitatea de parte în proces trebuie să o deţină decât

persoanele care au calitatea de parte în raportul juridic de drept

substanţial dedus judecăţii, cu alte cuvinte, raportul de drept procesual nu

se poate lega valabil decât între titularii dreptului ce rezultă din raportul

de drept material dedus judecăţii.

Cum contractul de locaţiune suprafeţe locative perfectat la

data de 5 decembrie 2002 a intervenit între părţile contractante S.C. „O”

S.A. Rm.Vâlcea şi F.A.D., rezultă că acesta din urmă are calitate

procesuală pasivă, fiind unul din titularii dreptului ce rezultă din raportul

juridic de drept substanţial dedus judecăţii, motiv pentru care această

excepţie nu se verifică.

Împrejurarea că, în prezent, camera de cămin nr.89 din

Căminul OLTCHIM nr.3 ar fi ocupată în prezent de alte persoane (soţia,

copiii pârâtului sau eventual fratele acestuia) nu poate schimba situaţia

relatată mai sus privitoare la calitatea procesuală pasivă a pârâtului

F.A.D., întrucât terţelor persoane nu le-ar fi opozabilă hotărârea de faţă,

problemă ce poate fi pusă doar în faza de executare faţă de aceştia.

Trecând la analizarea motivelor de recurs se constată că, deşi

primul motiv de recurs nu poate fi primit, este întemeiat cel de-al doilea

motiv de recurs ce va conduce la admiterea recursului astfel cum se va

arăta mai jos.

Primul motiv de recurs,  întemeiat în drept pe dispoziţiile

art.304 pct.8 Cod pr.civilă, nu este fondat, întrucât instanţa de apel nu a

denaturat actul juridic dedus judecăţii şi s-a limitat a analiza învestirea sa 

cu privire la evacuarea pârâtului din imobilul în litigiu având în vedere

contractul de locaţiune suprafeţe locative din data de 5 decembrie 2002.

Ceea ce nu a observat instanţa de apel este faptul că

respectivul contract de locaţiune suprafeţe locative intervenit între cele

două părţi conţinea în cuprinsul său un pact comisoriu expres de gradul

IV, caz în care simpla împlinire a condiţiilor acestuia atrăgea desfiinţarea

de plin drept a contractului, confirmându-se critica întemeiată pe

dispoziţiile art.304 pct.9 Cod pr.civilă.

Astfel, la pct.5.4 din contractul de locaţiune suprafeţe locative

intervenit între cele două părţi litigante la data de 5 decembrie 2002, se

reţine caracterul accesoriu al contractului de muncă al pârâtului, pierderea

dreptului de folosinţă a locuinţei prin încetarea calităţii de salariat la S.C.

„O” S.A. şi încetarea de drept, fără alte formalităţi, a acestui contract.

Părţile stipulând un asemenea pact, rolul instanţei de judecată

sub aspectul aplicării sancţiunii rezilierii, este înlăturată în totalitate.

Sesizată fiind totuşi de către reclamantă, instanţa de judecată

nu putea decât să verifice dacă au fost îndeplinite condiţiile prevăzute în

pactul comisoriu expres.

Or, din acest punct de vedere, instanţa de apel a reţinut, în

mod corect, că din probatoriul administrat rezultă cu claritate că S.C.

„O” S.A. Rm.Vâlcea este proprietara camerei 89 situată în Căminul nr.3

Oltchim, că imobilul este ocupat în prezent de apelantul-pârât şi că

acesta din urmă, la data de 14 martie 2005, a încetat calitatea de salariat.

Toate aceste împrejurări dovedesc cu prisosinţă îndeplinirea

condiţiilor prevăzute în pactul comisoriu expres înserat prin dispoziţiile

art.5.4 din Contractul de locaţiune suprafeţe locative, efectele acestuia

fiind identice cu efectele rezoluţiunii judiciare.

Prin urmare, în mod greşit instanţa de apel a reţinut că

reclamanta avea obligaţia să solicite mai întâi rezoluţia contractului de

locaţiune suprafeţe locative din 5 decembrie 2002, pentru ca apoi să se

poată păşi la evacuarea pârâtului din imobil.

Faţă de aceste considerente, a fost admis recursul în baza

art.312 alin.2 Cod pr.civilă, modificată decizia pronunţată de instanţa de

apel şi pe fond menţinută sentinţa civilă a instanţei de fond, cu cheltuieli

de judecată.

Domenii speta

Spete similare