Respectarea servituţilor privind distanţa dintre construcţii şi picătura streşinii

Deliberând asupra cauzei civile de faţă constată :

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Vălenii de Munte sub nr. 1198/331/ 2013, reclamantul XXX a chemat în judecată pe pârâtul YYY, solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să dispună obligarea pârâtului se respecte distanţa minimă legală de 60 cm faţă de linia de hotar, respectiv faţă de gardul său şi să repoziționeze acoperișul garajului, astfel încât apele pluviale să nu se mai scurgă în curtea sa, precum şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că şi-a împrejmuit gospodăria în anul 1997, iar anul 2005 pârâtul a edificat un garaj între gardul său şi casa sa şi, profitând de faptul că nu era nimeni acasă în acea perioadă, şi-a clădit acoperișul cu scurgerea în curtea sa şi, deşi a promis că va modifica acoperișul pentru a nu-i produce pagube, nici până în prezent pârâtul nu şi-a îndeplinit promisiunea, trecând o perioadă îndelungată de timp, astfel încât iarna zăpada şi gheaţa care alunecă de pe acoperişul garajului reclamantului îi blochează ieşirea din curte şi îi distruge plantele.

În drept, a invocat dispozițiile art. 611 si 612 cod civil.

La data de 6 mai 2014 pârâtul a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, arătând că iniţial terenul i-a aparţinut lui, edificând garajul cu autorizaţie de construcţie, iar în momentul în care a înstrăinat reclamantului o parte din terenul său, la insistenţele acestuia i-a cedat o suprafaţă mai mare cu un metru pentru a putea intra cu maşina pe proprietatea sa, acesta fiind motivul pentru care garajul apare ca fiind construit aproape de proprietatea lui, garaj pe care l-a construit însă înainte de înstrăinare.

 A susţinut pârâtul că sunt nereale susţinerile reclamantului conform cărora apele pluviale şi zăpada cad pe proprietatea sa, întrucât garajul este prevăzut cu jgheaburi şi nu afectează terenul reclamantului.

S-a mai arătat de asemenea de către pârât că reclamantul a formulat împotriva sa şi plângere penală pentru acelaşi motiv, iar prin rezoluţia nr. 2571/P/2012 din data de 30.01.2013 s-a dispus neînceperea urmăririi penale împotriva sa.

La data de 12 iunie 2014, reclamantul şi-a completat acțiunea în sensul că solicită obligarea pârâtului să respecte distanţa minimă de 60 cm. faţă de linia de hotar.

După administrarea probei cu acte, martori şi expertiză tehnică de specialitate, prin sentinţa civilă nr. 502/30.03.2015, Judecătoria Vălenii de Munte a admis acţiunea completată şi a obligat pârâtul la mutarea peretelui dinspre nord al garajului la o distanţă de minim 60 cm faţă de linia de hotar dintre terenurile proprietatea părţilor, la modificarea şi transformarea acoperişului într-o pantă al garajului într-un acoperiş cu două pante, una spre est şi cealaltă spre vest, astfel încât picătura streşinii şi zăpada să se scurgă pe terenul proprietatea pârâtului, precum şi la plata către reclamant a sumei de 4.269 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru, onorarii experţi şi onorariu avocat.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că potrivit raportului de expertiză specialitatea construcţii civile întocmit în cauză de către expertul Mălăescu Gheorghe, pârâtul a construit garajul la o distanţă de 6-9 cm faţă de limita gardului reclamantului, situat pe hotar iar panta acoperişului este spre gardul reclamantului, jgheabul învelitorii depăşind limita gardului, construcţie ce a fost executată în baza autorizaţiei de construire nr. 140/117.10.1996 eliberată de Primăria oraşului Vălenii de Munte, dar pârâtul nu a prezentat planul de situaţie cu amplasarea construcţiei garaj, pentru a se putea verifica dacă amplasarea construcţiei este conformă documentaţiei întocmite pentru obţinerea autorizaţiei.

A motivat instanţa de fond că acoperişul garajului are o singură pantă orientată spre gardul reclamantului, acoperiş care se poate modifica şi transforma în acoperiş cu două pante, întrucât, având în vedere că amplasarea garajului şi forma acoperişului, picătura streşinii şi zăpada se scurg pe terenul proprietatea reclamantului, conform concluziilor expertului, putând fi, de asemenea, repoziţionat şi  peretele de nord al garajului, astfel încât construcţia să respecte distanţa legală dintre linia de hotar şi garaj.

Totodată, instanţa de fond a arătat că linia de hotar dintre cele două proprietăţi este cea actuală, materializată pe planurile de situaţie ale raportului de expertiză topo întocmit de expert Irimia Gheorghe, pe aliniamentul 9,10,11,12,13,14,15, fără se existe acaparări de teren, împrejurări în raport de care sunt îndeplinite prevederile art. 611, art. 612 Cod civil pentru admiterea acţiunii astfel cum a fost completată, în totalitate.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul YYY, criticând soluţia  pentru nelegalitate şi netemeinicie, solicitând în principal admiterea apelului, anularea sentinţei civile şi trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar, admiterea apelului şi rejudecarea cauzei, în sensul modificării în tot a sentinţei apelate şi respingerea cererii formulate, ca fiind nelegală şi netemeinică.

În motivarea apelului, apelantul a arătat că în mod greşit instanţa de fond a reţinut că nu există o acaparare de teren, deşi conform actelor de proprietate primare terenul are la drumul public o deschidere de 14,65 ml faţă de 14,50 ml, iar în partea de nord are o deschidere de 14,62 ml faţă de 14,50 ml, ceea ce înseamnă că linia reală de hotar este cu circa 0,12 - 0,15 ml spre interiorul proprietăţii reclamantului.

A mai arătat apelantul că expertul desemnat nu a ţinut seama la efectuarea expertizei de dimensiunile indicate în anexa la contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. X şi dimensiunile rezultate în urma măsurătorilor, indicând eronat că linia de hotar ar trebuie să rămână cea actuală şi nu cum ar trebui să fie potrivit actelor primare de proprietate, luând în considerare numai proprietăţile părţilor fără să ţină cont şi de cealaltă proprietate indicată în anexa la contractul de vânzare cumpărare, proprietăţile făcând parte iniţial din acelaşi lot de proprietate, situaţie în care expertiza nu este lămuritoare.

A susţinut apelantul că instanţa de fond  nu a ţinut cont că anexa garaj a fost construită în baza unei autorizaţii de construire, că suprafaţa cumpărată de reclamant a fost de 1044 mp cu dimensiunile de 14,50 x 72,00 m, reclamantul edificând construcţiile pe terenul cumpărat după anul 1997, iar gardul la finalizarea edificării construcţiilor, dată la care casa şi garajul său erau finalizate, iar edificarea gardului s-a efectuat pe cale amiabilă pe actualul amplasament, cu acordul şi aportul ambelor părţi, nefiind obligatorie eliberarea unei autorizaţii de construcţie în acest sens la acel moment, iar dacă susţinerile reclamantului ar fi reale, ar fi însemnat că acesta să nu stea în pasivitate timp de 18 ani pentru a formula prezenta cerere de chemare în judecată.

 Primindu-se dosarul la Tribunalul Prahova, cauza a fost înregistrată sub nr. 1198/331/2013 la data de 15.10.2015.

La data de 02.11.2015 intimatul a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, arătând că  la efectuarea expertizelor experţii au ţinut seama  de actele de proprietate depuse de ambele părţi, iar cu ocazia efectuării expertizei topo nu au fost semnalate de către reclamant sau avocatul acestuia  dubii asupra liniei reale de hotar, că nu poate fi avut în vedere cel de al doilea motiv de apel, în condiţiile în care pârâtul nu a formulat o cerere reconvenţională având ca obiect grăniţuire sau revendicare, că pârâtul nu a dovedit că autorizaţia prezentată instanţei de fond se referă la garajul în litigiu şi nu la altă anexă, neprezentând proiectul de execuţie pe baza căruia a fost emisă această autorizaţie, că sunt nereale susţinerile conform cărora ar fi edificat construcţiile şi ar fi împrejmuit proprietatea după anul 1997, acestea având loc în anul 1996, iar garajul în litigiu, contrar susţinerilor pârâtului, nu era edificat în momentul construirii gardului de către el, dovadă în acest sens fiind planul de situaţie anexă la contractul de vânzare cumpărare nr. X, planul de situaţie întocmit de proiectant autorizat Neagu Constantin, depoziţia martorului M, neexistând nici o dovadă la dosar privind  perioada edificării garajului.

A mai arătat intimatul că, deşi pentru gardul despărţitor nu s-a obţinut o autorizaţie de construcţie, întrucât nu era obligatorie, totuşi acest gard este prevăzut în memoriul tehnic al proiectului de execuţie a locuinţei reclamantului, edificat în timp ce era plecat din domiciliu.

Tribunalul, examinând sentinţa atacată, în raport de situaţia de fapt reţinută, de criticile formulate, de textele de lege aplicabile, constată că apelul este nefondat, având în vedere următoarele considerente:

Potrivit contractului de vânzare cumpărare nr. X, pârâtul YYY a înstrăinat reclamantului XXX terenul proprietatea sa în suprafaţă de 1044 mp, situat în intravilanul oraşului Vălenii de Munte, str. ZZZ, nr. 38, jud. Prahova, având ca vecini strada ZZZ, M, moştenitori YYY, M şi rest proprietate, teren înscris de către reclamant în cartea funciară.

Martorii M şi M au arătat că în toamna anului 1996 s-a construit gardul dintre cele două proprietăţi, iar în apropierea gardului se afla casa pârâtului, al cărei acoperiş era construit astfel încât apa se scurgea pe terenul acestuia şi nu exista nicio construcţie lipită de gard, perioadă în care casa reclamantului era în construcţie, iar casa pârâtului era deja edificată, pârâtul fiind de faţă atât la identificarea liniei de hotar, cât şi la construcţia gardului şi nu au existat discuţii cu privire la aceste aspecte, iar la momentul construirii gardului nu se afla nici un garaj.

Martorul M a declarat că în anii 1995-1996 l-a ajutat pe pârât la transportul lemnelor necesare construirii garajului pe terenul proprietatea acestuia, în satul Olteni, moment la care garajul era construit însă hotarul dintre cele două proprietăţi nu era delimitat, gardul dintre proprietăţi fiind edificat după cca. 1 an de la finalizarea garajului.

Potrivit raportului de expertiză topo întocmit de expert Irimia Gheorghe, proprietatea reclamantului, în situaţia în care aliniamentul dintre terenul obiect al contractului de vânzare cumpărare nr. X şi rest proprietate este materializat între punctele 7 şi 9, conform actului, are 1047 mp, identificată în perimetrul 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 ,11,12, 13, 14, 15, 1, iar dacă este materializat între punctele 7 şi 10, punct ce a fost precizat de reclamant şi materializat în teren cu o ţeavă, proprietatea are 1028 mp, identificată în perimetrul 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 1, pentru terenul stăpânit de reclamant deschiderea la stradă fiind de 14,82 ml faţă de 14,50 ml menţionată în act, iar pentru terenul stăpânit de pârât este de 11,54 ml faţă de 11 ml prevăzută în act, diferenţe cu privire la care pârâtul a arătat că s-ar datora înţelegerii cu vecinul de pe latura de sud.

A mai arătat expertul că aliniamentul dintre cele două proprietăţi nu respectă configuraţia aliniamentului poziţionat în linie dreaptă astfel cum este identificat pe schiţa anexă a actului de proprietate, având mici inflexiuni pe toată lungimea, expertul suprapunând peste aliniamentele de contur, cu culoare magentă reprezentând terenul reclamantului, conturul materializat pe planul de situaţie anexă la contractul de vânzare-cumpărare nr. 155/1996, cu respectarea dimensiunilor laturilor şi cu culoare verde reprezentând terenul pârâtului, conturul materializat pe acelaşi plan de situaţie, cu respectarea dimensiunilor laturilor, rezultând că linia de hotar dintre cele două proprietăţi ar trebui să rămână cea actuală, materializată pe aliniamentul punctelor  9,10,11,12,13,14,15, situaţie în care nu există acaparare de teren din partea vreuneia dintre părţi, aliniament în raport de care unul dintre pereţii garajului amplasat între construcţia C2 şi hotarul ce desparte cele două proprietăţi, este edificat în imediata vecinătate a gardului reclamantului, acoperişul depăşeşte gardul reclamantului cu 11 cm, iar garajul pârâtului nu respectă distanţa legală faţă de gardul reclamantului, care ar trebui să fie de minim 60 cm.

Conform raportului de expertiză tehnică construcţii întocmit de expert Mălăescu Gheorghe, garajul este amplasat lipit de casa pârâtului şi la o distanţă de 6-9 cm faţă de limita gardului reclamantului situat pe hotar, iar panta acoperişului este spre gardul reclamantului, jgheabul învelitorii depăşind limita gardului, construcţie ce a fost executată în baza autorizaţiei de construcţie nr. 140/1996 şi are o singură pantă orientată spre gardul reclamantului, astfel încât pentru a nu tulbura proprietatea reclamantului, acoperişul se poate modifica şi transforma într-un acoperiş cu două pante, una spre est şi cealaltă spre vest, ambele pe proprietatea pârâtului, iar pentru ca această construcţie să respecte distanţa legală faţă de linia de hotar, peretele de nord al garajului poate fi repoziţionat în urma efectuării unor lucrări expres menţionate în cuprinsul raportului de expertiză.

Potrivit art. 611 – 612 cod civil, un proprietar are dreptul să edifice construcții, lucrări sau plantaţii numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 cm. faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin, iar cel care edifică o construcție pe terenul său are obligația să execute streașina  în aşa fel  încât apele rezultate din ploi să se scurgă pe terenul său sau în strada şi nu pe terenul vecinului.

Așadar, din analiza probelor administrate în cauză rezultă că în baza contractului de vânzare cumpărare nr. X, pârâtul YYY a înstrăinat reclamantului XXX terenul proprietatea sa în suprafaţă de 1044 mp, situat în intravilanul oraşului Vălenii de Munte, str. ZZZ, nr. 38, jud. Prahova, având ca vecini strada ZZZ, M, moştenitori YYY, M şi rest proprietate, părţile delimitând proprietăţile prin edificarea unui gard, cu acordul atât a reclamantului cât şi al pârâtului, neexistând discuţii între părţi faţă de aliniamentul gardului, dată la care pe terenul pârâtului nu exista vreun garaj, aspect confirmat de martorii M şi M, precum şi de schiţa de plan anexă contractului de vânzare-cumpărare sus-menţionat, de planul de încadrare în zonă şi care atestă existenţa unei distanţe de cca. 2 m între construcţia pârâtului, finalizată la data vânzării terenului către reclamant, şi hotar.

Ca atare, atât timp cât la data edificării gardului dintre cele două proprietăţi pe aliniamentul convenit de părţi în anul 1997, nu exista nicio construcţie, respectiv niciun garaj în aproprierea hotarului iar conform raportului de expertiză tehnică topo efectuat de către expert Irimia Gheorghe, garajul edificat de pârât este amplasat între construcţia C2 aparţinând acestuia şi hotar, unul dintre pereţi fiind edificat în imediata vecinătate a gardului reclamantului, înseamnă că, în realitate, garajul a fost construit de către pârât ulterior edificării gardului, fără a se respecta distanţa minimă legală faţă de hotar de 60 de cm. astfel cum prevăd dispoziţiile legale.

Susţinerile pârâtului în sensul că ar fi edificat construcţia - garaj în baza autorizaţiei de construire nr. 140/17.10.1996, anterior vânzării terenului către reclamant, gardul fiind edificat ulterior pe actualul amplasament cu acordul ambelor părţi, dată la care garajul era finalizat, invocând în acest sens declaraţia martorului M, nu pot fi avute în vedere cât timp, pe de o parte, nu rezultă cu certitudine că autorizaţia de construire nr. 140/17.10.1996 vizează edificarea garajului în litigiu sau al altei anexe gospodăreşti, iar în condiţiile inexistenţei planului de situaţie cu amplasarea respectivei construcţii nu se poate stabili fără îndoială că amplasarea garajului corespunde documentaţiei întocmită pentru obţinerea autorizaţiei, iar pe de altă parte, declaraţia martorului sus-menţionat nu se coroborează cu nicio altă probă administrată în cauză ci, dimpotrivă, schiţa de plan anexă contractului de vânzare-cumpărare şi planul de încadrare în zonă, coroborate cu declaraţiile martorilor M şi M, atestă inexistenţa garajului anterior edificării gardului ce desparte cele două proprietăţi, garaj care nu respectă distanţa legală de 60 de cm. faţă de hotar şi, prin modalitatea de edificare, streaşina depăşeşte gardul cu 11 cm., determinând ca picătura streșinii şi zăpada să curgă pe terenul proprietatea reclamantului.

Mai mult chiar, analizând declaraţia martorului M, reiese că acesta l-ar fi ajutat pe pârât la transportul lemnelor necesare construirii garajului pe terenul proprietatea acestuia situat în satul Olteni or, proprietăţile părţilor se află în oraşul Vălenii de Munte, str. ZZZ nr. 38 şi nr. 38B şi nicidecum în satul Olteni, situaţie în care o asemenea declaraţie se impune a fi înlăturată, mai ales că, deşi acest martor a declarat că l-a ajutat pe pârât la transportul lemnelor, nu a perceput personal edificarea garajului de către pârât, respectiv data când a fost edificat, în ce condiţii.

Astfel, în mod corect instanţa de fond a admis acţiunea şi l-a obligat pe pârât la mutarea peretelui dinspre nord al garajului la o distanţă de minim 60 cm faţă de linia de hotar dintre terenurile proprietatea părţilor, la modificarea şi transformarea acoperişului într-o pantă al garajului într-un acoperiş cu două pante, una spre est şi cealaltă spre vest, astfel încât picătura streşinii şi zăpada să se scurgă pe terenul proprietatea pârâtului, ţinându-se seama de dispoziţiile legale care reglementează servituţile şi care impun edificarea unei construcţii, plantaţii, la cel puţin 60 de cm. faţă de linia de hotar, precum şi obligaţia pentru cel care edifică o construcție pe terenul său, să execute streașina astfel  încât apele rezultate din ploi să se scurgă pe terenul său sau în strada şi nu pe terenul vecinului.

Criticile apelantului în sensul că în mod greşit instanţa de fond ar fi reţinut că nu există o acaparare de teren, ţinându-se seama de actele de proprietate primare conform cărora terenul are la drumul public o deschidere de 14,65 ml faţă de 14,50 ml, iar în partea de nord are o deschidere de 14,62 ml faţă de 14,50 ml, linia reală de hotar fiind cu circa 0,12 - 0,15 ml spre interiorul proprietăţii reclamantului, acte primare de care nu s-a ţinut seama nici la efectuarea raportului de expertiză topo, care nu a avut în vedere şi de cealaltă proprietate care a făcut parte din acelaşi lot iniţial de proprietate, nu pot fi avute în vedere ţinând seama că obiectul cauzei nu a constat în grăniţuirea celor două proprietăţi, revendicarea unor suprafeţe de teren, iar pârâtul nu a formulat nicio cerere reconvenţională în acest sens, astfel încât asemenea susţineri nu pot face obiectul analizei în calea de atac a apelului, în cadrul căruia se analizează legalitatea sau nelegalitatea, temeinicia sau netemeinicia sentinţei atacate în raport de pretenţiile de fapt şi de drept deduse judecăţii constând în respectarea sau nerespectarea distanţei faţă de hotar la edificarea garajului şi, respectiv dacă picătura streşinii garajului pârâtului cade pe terenul reclamantului sau al pârâtului.

Susţinerile apelantului conform cărora instanţa de fond  nu ar fi ţinut cont că anexa garaj a fost construită în baza unei autorizaţii de construire, că la momentul finalizării gardului edificat pe actualul amplasament pe cale amiabilă cu acordul şi aportul ambelor părţi, casa şi garajul său erau deja finalizate, că dacă susţinerile reclamantului ar fi reale, ar fi însemnat că acesta să nu stea în pasivitate timp de 18 ani pentru a formula prezenta cerere de chemare în judecată, sunt nejustificate în condiţiile în care autorizaţia de construire invocată nu reprezintă o dovadă certă că în baza acesteia a fost edificat garajul în litigiu, având în vedere, pe de o parte, că în cuprinsul acesteia s-a specificat acordul pentru edificarea unei anexe gospodăreşti, putând fi astfel eliberată pentru edificarea unei magazii, a unei bucătării de vară, etc., iar pe de altă parte, în condiţiile în care pârâtul nu a depus la dosar documentaţia şi planul de execuţie care a stat la baza eliberării autorizaţiei, nu rezultă cu certitudine că anexa gospodărească respectă acest plan, respectiv dacă amplasarea efectivă a construcţiei – garaj respectă documentaţia întocmită.

Or, în condiţiile în care prin edificarea garajului se încalcă distanţa de 60 de cm. prevăzută de lege pentru edificarea construcţiilor în raport de linia de hotar ce desparte cele doua proprietăţi, stabilită de comun acord de ambele părţi, nefiind respectate condițiile prev. de art.611-612 cod civil, înseamnă că pretenţiile reclamantului sunt întemeiate, instanţa de fond soluţionând cauza cu interpretarea corectă a probelor şi respectarea întocmai a dispoziţiilor legale aplicabile.

Prin urmare tribunalul, în raport de aceste considerente, va respinge cererea de completare a probatoriilor formulată de către apelant ţinând seama că, în raport de obiectul cauzei, instanţa de fond a administrat toate probatoriile legale, concludente şi pertinente cauzei, iar din dezbateri nu rezultă necesitatea completării probatoriilor, nefiind îndeplinite cerinţele art.479 alin. 2 c.pr.civ. şi, ţinând seama că hotărârea instanţei de fond nu este lovită de niciun motiv de nelegalitate şi netemeinicie, în baza art. 480 c.pr.civ., va respinge apelul ca nefondat.

De asemenea, instanţa, în baza art. 451 şi urm c.pr.civ., instanţa va obliga pe apelant la 1500 lei cheltuieli de judecată către intimat.

Domenii speta

Spete similare