Proprietate privată

Prin sentinţa civilă nr. 3148/18.12.2014 pronunţată de către Judecătoria Oneşti, a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul O.L., cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură la Cab. Av. A.I.C., cu sediul în jud. Bacău în contradictoriu cu pârâta U.A.T.O., cu sediul în Oneşti. Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut următoarele:

În fapt, prin Actul de dezmembrare şi vânzare teren şi construcţii autentificat sub nr. 822 din 23.05.2012 la BNP B.I. (filele 7-8), reclamantul a dobândit în proprietate suprafaţa de 3.961mp teren situat în extravilanul şi extravilanul mun. Oneşti.

Ulterior la data de 29.10.2012 reclamantul a obţinut Autorizaţia de construire nr. 59 (fila 64), în vederea edificării unei construcţii regim, P+M, cu o suprafaţă construită de 92,5 mp, parter - compus din baie, cămară, sufragerie şi dormitor; mansardă - compusă din 3 dormitoare, baie, dressing şi hol.

Însă reclamantul nu a respectat autorizaţia de construire şi în regie proprie a edificat o construcţie în suprafaţă de 217mp, cu următoarea structură: P+M, cu fundaţia de beton, stâlpi, grinzi, planşee din beton armat, pereţii din zidărie de cărămidă, şarpantă din lemn, structurată astfel:

-parter: 6 camere, 2 bucătării, 2 holuri şi casa scării;

- etaj tip mansardă: 6 camere, 4 băi, 2 bucătării, 2 holuri.

În drept, în temeiul art.577 Cod civil, „construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil (…)revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel”.

Însă aceste norme trebuie interpretate şi aplicate în coroborare şi cu alte dispoziţii legale în materie, şi anume Legea nr. 50/1991, Legea nr. 7/1196, Legea nr. 10/1995.

Astfel, potrivit prevederilor  art. 36 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare „(1) Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul autorităţii locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcţia, precum şi a unei documentaţii cadastrale.

(2) Construcţiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, se intabulează, în lipsa autorizaţiei de construire:

- în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia,

-  precum şi a documentaţiei cadastrale.”

În conformitate cu prevederile acestei norme, în cazul în care proprietarul terenului pe care a fost edificată o construcţie doreşte înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiei, este suficient ca acesta să prezinte autorizaţia de construire, procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor şi o documentaţie cadastrală, nefiind necesar ca dreptul de proprietate să fie constatat pe calea unei acţiuni în justiţie.

O asemenea procedură este posibilă căci potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii: „(1) Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel.

(2) Construcţiile civile, industriale, inclusiv cele pentru susţinerea instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, agricole sau de orice altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, emisă în condiţiile prezentei legi, şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor”, iar  potrivit art. 3 din acelaşi act normativ „(1) Construcţiile civile, industriale, agricole, cele pentru susţinerea instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, pentru infrastructură de orice fel sau de oricare altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, precum şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor, pentru:

a) lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, reabilitare, schimbare de destinaţie sau de reparare a construcţiilor de orice fel, precum şi a instalaţiilor aferente acestora, cu excepţia celor prevăzute la art. 11; […]”

Aşadar, regula stabilită de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii este aceea că pentru executarea construcţiilor civile este necesară obţinerea prealabilă a unei autorizaţii de construire, în baza acesteia efectuându-se lucrarea, iar după efectuarea recepţiei finale, potrivit procedurii prevăzute de aceeaşi lege, dreptul de proprietate asupra construcţiei se poate înscrie în cartea funciară, aşa cum prevede art. 36 alin.1 Legea nr. 7/1996. Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcţiilor ar putea fi efectuată şi în lipsa unei autorizaţii de construire, însă numai în situaţia celor construite înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991, situaţie în care reclamantul nu se află, acesta edificând construcţia în perioada 2012-2014.

Potrivit art. 26 alin. 1 lit. a din Legea nr. 50/1991, constituie contravenţie „executarea sau desfiinţarea, totală ori parţială, fără autorizaţie a lucrărilor prevăzute la art. 3, cu excepţia celor menţionate la lit. b), de către investitor şi executant”, iar potrivit art. 28 din acelaşi act normativ „(1) O dată cu aplicarea amenzii pentru contravenţiile prevăzute la art. 26 alin. (1) lit. a) şi b) se dispune oprirea executării lucrărilor, precum şi, după caz, luarea măsurilor de încadrare a acestora în prevederile autorizaţiei sau de desfiinţare a lucrărilor executate fără autorizaţie ori cu nerespectarea prevederilor acesteia, într-un termen stabilit în procesul-verbal de constatare a contravenţiei.

(2) Decizia menţinerii sau a desfiinţării construcţiilor realizate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia se va lua de către autoritatea administraţiei publice competente, pe baza planurilor urbanistice şi a regulamentelor aferente, avizate şi aprobate în condiţiile legii, sau, după caz, de instanţă. Pentru lucrări ce se execută la clădirile prevăzute la art. 3 lit. b) este necesar avizul Ministerului Culturii şi Cultelor.

(3) Măsura desfiinţării construcţiilor se aplică şi în situaţia în care, la expirarea termenului de intrare în legalitate stabilit în procesul-verbal de constatare a contravenţiei, contravenientul nu a obţinut autorizaţia necesară. ”

Mai mult decât atât, art. 37, alin. 5 din Legea 50/1991 prevede că: „Construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea funciară. În această situaţie se aplică în continuare sancţiunile prevăzute de lege”.

În concret, instanţa nu poate primi susţinerea reclamantului că a făcut demersurile pentru a obţine autorizaţia de construire, dar a fost în imposibilitatea de a obţine o astfel de autorizaţie, deoarece o parte a termenului este situat în extravilanul localităţii.

În sens contrar celor prezentate de către reclamantul, pârâta a depus la dosar Autorizaţia de construire nr. 59 din 29.10.2012 şi documentaţia anexă acesteia (filele 64-67), din care reiese că suprafaţa de teren pe care se dorea edificarea construcţiei se afla în intravilan.

Raportat la această situaţie, instanţa a apreciat că reclamantul a fost beneficiarul legal au unei autorizaţii de construire eliberată la solicitarea sa, pe baza unui proiect ce a emanat tot de la acesta şi pe care ulterior l-a nesocotit după cum reiese din concluziile Raportului de expertiză tehnică în arhitectură (filele 88-100), deşi reclamantul avea posibilitatea de a efectua demersurile legale în vederea obţinerii autorizaţiei de construire în concordanţă cu structura dorită a imobilului.

Însă reclamantul a eludat prevederile legale şi conţinutul autorizaţiei de construire şi a procedat la edificarea unei construcţii cu o structură diferită de cea pentru care deţinea autorizaţie, solicitând în prin prezenta constatarea dreptului său de proprietate în vederea intabulării imobilului în Cartea Funciară, invocând în sprijinul cererii sale prevederile art. 577C.civ.

Faţă de aceasta se reţine că prezumţia instituită de art. 577 Cod civil cu privire la construcţiile edificate de proprietar pe terenul său nu este una absolută şi reprezintă o expresie a prerogativelor pe care dreptul de proprietate asupra terenului le conferă titularului acestuia, respectiv în sensul că are posibilitatea de a-l utiliza aşa cum doreşte şi implicit de a efectua lucrări pe acesta, urmând ca ele să fie prezumate a fi ale sale. Astfel, în temeiul art. 555 C.civ. proprietatea conferă titularului acestui drept posibilitatea de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în cazul concret acest drept materializându-se în posibilitatea de a edifica lucrări, ce vor fi prezumate a fi ale lui, „însă în limitele stabilite de lege”, aşa cum prevede în final art. 555  C.civ. 

În acelaşi sens, potrivit art. 16 din Constituţia României „cetăţenii sunt egali în faţa legii şi a autorităţilor publice, fără privilegii şi fără discriminări” şi  „nimeni nu este mai presus de lege”, iar a accepta că reclamantul poate obţine dreptul de proprietate asupra unei construcţii cu încălcarea tuturor prevederilor legale imperative anterior menţionate ar echivala cu acceptarea că sunt mai presus de lege şi că este privilegiat faţă de alţi cetăţeni cărora aceste prevederi legale le sunt aplicabile cu maximă rigoare.

Instanţa a reţinut că într-adevăr construcţia în discuţie este construită pe terenul proprietatea reclamantului, respectă normele tehnice şi de securitate  în construcţii, siguranţa în exploatare, securitatea la incendiu, igiena şi protecţia mediului, limita de înălţime şi distanţa faţă de imobilele învecinate şi limita proprietăţii, însă nu respectă Autorizaţia de construire nr. 59 din 29.10.2012, după cum reiese din Raportului de expertiză tehnică în arhitectură (filele 88-100).

În aceste condiţii s-a reţinut că prin prezenta acţiune, reclamantul tinde la consfinţirea ca legală a unei situaţii de fapt ce a luat naştere prin încălcarea unui act al administraţiei publice locale, a cărui valabilitate şi validitate nu au fost contestate, şi în consecinţă instanţa a respins acţiunea, reclamantul având posibilitatea de a urma căile prescrise de lege pentru a intra în legalitate.

Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, a declarat apel reclamantul O.L..

În motivarea apelului se arată că prima instanţă a considerat indirect că acţiunea întemeiată pe dispoziţiile 577 C.pr.civ., este inadmisibilă pentru că proprietarul construcţiei nu poate beneficia de prezumţia de proprietar, dacă nu respectă legea 50/1991, respectiv dacă nu obţine autorizaţie de construire; apelantul-reclamant a avut iniţial autorizaţie de construire, dar în faza de executare a efectuat unele modificări, iar intimata-pârâtă a refuzat să-i emită o nouă autorizaţie de construire; construcţia întruneşte toate normele tehnice şi de securitate în construcţii, siguranţă în exploatare, securitate la incendiu, igiena şi protecţia mediului, astfel că nu există nici un motiv real pentru respingerea cererii; prima instanţă a ignorat dispoziţiile art.589 Cod civil, care fac inaplicabile dispoziţiile art.37 alin.5 din legea 50/1991, astfel încât hotărârea judecătorească reprezintă actul în temeiul în baza căruia se face întabularea dreptului de proprietate, în lipsa autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie a lucrărilor.

În apărare, intimata-pârâtă a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat, susţinând în esenţă că demersul în justiţie al reclamantului nu poate fi primit întrucât au fost nesocotite condiţiile impuse de lege pentru dobândirea proprietăţii, iar instanţa nu poate valida o astfel de conduită, în condiţiile în care dreptul obţinut nu se bucură de recunoaşterea şi protecţia legii.

În apel nu au fost administrate probe noi.

Examinând actele şi lucrările dosarului, prin raportare la motivele de apel invocate, constată că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:

Este adevărat că dreptul de proprietate privată beneficiază de protecţie sporită atât prin reglementările Codului civil, ale Constituţiei, dar şi ale altor acte normative specială, însă, această protecţie are în vedere dreptul de proprietate dobândit în condiţiile legii, iar nu cu eludarea acesteia.

Or, prin conduita pe care a avut-o, prin edificarea imobilului cu nerespectarea autorizaţiei de construire, reclamantul a încălcat tocmai dispoziţiile legale care reglementează limitele, în care putea să-şi exercite dreptul de proprietate asupra terenului şi anume doar prin edificarea construcţiei, în temeiul şi cu respectarea autorizaţiei de construire obţinute, conform art.1 şi 3 din legea 50/1991, iar faptul că din expertiza tehnică efectuată în cauză rezultă că imobilul întruneşte toate normele tehnice şi de securitate în construcţii, siguranţă în exploatare, securitate la incendiu, igiena şi protecţia mediului, este lipsit de relevanţă juridică, sub aspectul exercitării dreptului în mod abuziv, prin eludarea normelor legale mai sus menţionate.

Aşadar, sancţiunea care intervine în cazul în care o dispoziţie legală, respectiv art.577 Cod civil, este invocată pentru a obţine efecte juridice, în urma unei conduite neconforme cu normele de drept, este refuzul protecţiei oferite de acea dispoziţie legală., acţiunea fiind aşadar, în mod judicios respinsă.

Tribunalul mai reţine faptul că reclamantul are la îndemână calea realizării dreptului prin intrarea în legalitate potrivit procedurii prevăzute de dispoziţiile art. potrivit art. 59 alin.3 din Ordinul nr. 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991R, conform cărora, în situaţia în care construcţia realizată fără autorizaţie de construire întruneşte condiţiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administraţiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizaţii de construire în vederea intrării în legalitate, în coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun, numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerinţa esenţială de calitate „rezistenţă mecanică şi stabilitate” privind starea structurii de rezistenţă în stadiul fizic în care se află construcţia, precum şi pentru cerinţa esenţială de calitate „securitatea la incendiu”, numai după emiterea Acordului de mediu, în condiţiile legii.

Astfel, din moment ce calea acţiunii în realizarea dreptului există, reclamantul neînţelegând să uzeze de ea, ci a preferat să solicite constatarea existenţei unui drept de proprietate, dobândit cu încălcarea dispoziţiilor care reglementează autorizarea executării construcţiilor, prezenta acţiune nu poate fi primită,  soluţia primei instanţei fiind legală şi temeinică.

A mai arătat apelantul că prima instanţă a reţinut în mod greşit aplicabilitatea dispoziţiilor art. 36 din lg. 7/1996 şi 37 alin.5 din lg. 50/1991, care ar fi devenit inaplicabile prin adoptarea art.589 C.civil.

Susţinerea apelantului este neîntemeiată, întrucât, dispoziţiile art.589 C. civil vizează înscrierea în cartea funciară a lucrărilor care sunt realizate parţial pe terenul proprietarului terenului, parţial pe terenul proprietarului vecin şi prevede posibilitatea înscrierii unui drept de coproprietate asupra construcţiei, fie în temeiul convenţiei părţilor, fie în temeiul hotărârii judecătoreşti, care soluţionează diferendul judiciar dintre cei doi proprietari vecini şi nu înlătură de la aplicare dispoziţiile art. art. 36 din lg. 7/1996 şi 37 alin.5 din lg. 50/1991, înscrierea în cartea funciară  a unei construcţii, neputând avea loc, în lipsa autorizării prevăzute de lege.

Pentru aceste considerente, în temeiul art.480 alin.1 C.pr.civ., va respinge apelul, ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare