Obligaţia de a nu face – dobândirea prin accesiune imobiliară artificială a dreptului de proprietate asupra construcţiilor

Prin cererea înregistrată sub nr. 6463/299/2013 la  J.S. 1B., reclamanţii D.F.C. şi D.M. au solicitat instanţei ca, în contradictoriu cu pârâtele P.M.B., prin P.G. şi P.S. 1, prin P. să constate dreptul lor de proprietate, prin accesiune imobiliară artificială, pentru construcţiile C2 şi C3, aflate pe terenul din B. 1.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că au dobândit terenul în suprafaţă de 375 mp., împreună cu construcţiile C1 şi C4, în baza sent. civ. nr. 24738/14.12.2010, irevocabilă, pronunţată în dos. nr. 1768/299/2008 de J.S. 1B.

În timpul procesului, în anul 2010, pe cheltuială proprie şi cu materiale proprii, reclamanţii au construit pe acelaşi teren, construcţiile C2, în suprafaţă de 36 mp. şi C3, în suprafaţă de 69 mp.

După rămânerea irevocabilă a sentinţei sus-menţionate, reclamanţii au efectuat lucrările cadastrale, în scopul de a înscrie întreg imobilul (teren şi construcţii) în cartea funciară, însă s-a încuviinţat înscrierea doar a construcţiilor care au făcut obiectul dosarului, iar nu şi a construcţiilor C2 şi C3.

Potrivit art. 55 alin. 11 din Legea nr. 7/1996, există o singură excepţie privind înscrierea construcţiilor fără autorizaţie, respectiv în cazul construcţiilor realizate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991, înscrierea se face în baza autorizaţiei de construire sau, în lipsa acesteia, a certificatului prin care se atestă informaţiile referitoare la construcţie şi deţinătorul acesteia, conform evidenţelor fiscale (…).

Cum reclamanţii nu se află în această situaţie, construcţiile fiind edificate în anul 2010 şi neputând intra în legalitate retroactiv, singura cale de recunoaştere a dreptului lor de proprietate asupra celor două construcţii este promovarea prezentei acţiuni.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 482, art. 488, art. 489, art. 492 C. civ.

Pârâta P.S. 1, prin P., a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei capacităţii sale procesuale de folosinţă şi exerciţiu, excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive şi excepţia inadmisibilităţii.

Prin încheierea de şedinţă din data de 20.06.2013, instanţa a admis excepţia lipsei capacităţii de folosinţă şi de exerciţiu a pârâtei P.S. 1, prin P., pentru motivele arătate în cuprinsul acesteia şi a constatat ca rămase fără obiect excepţiile lipsei calităţii procesuale pasive şi a inadmisibilităţii, invocate de aceeaşi pârâtă.

La data de 04.09.2013, reclamanţii au formulat o cerere modificatoare a cadrului procesual pasiv, prin care au arătat că înţeleg să se judece în contradictoriu cu pârâtul M.B., prin P.G., iar, la termenul de judecată din data de 12.09.2013, instanţa a luat act de cererea modificatoare, dispunând introducerea în citativ a acestuia, în calitate de pârât şi scoaterea din citativ a pârâtei P.M.B., prin P.G..

Pârâtul M.B., prin P.G., a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, respinsă de instanţă, ca neîntemeiată, prin încheierea de şedinţă din data de 21.11.2013, pentru motivele arătate în cuprinsul acesteia.

Pe fond, pârâtul a arătat că reclamanţii încearcă să eludeze normele legale în vigoare privitoare la obligativitatea obţinerii autorizaţiei de construire.

În dovedirea cererii, instanţa a încuviinţat, pentru reclamanţi, administrarea probei cu înscrisuri şi a probei cu expertiză construcţii, raportul întocmit de către expertul desemnat fiind anexat la dosar.

De asemenea, instanţa a încuviinţat reclamanţilor administrarea probei testimoniale, declaraţia martorului audiat, R.A., fiind consemnată şi ataşată la dosar (f. 100).

În apărare, instanţa a încuviinţat pentru pârât administrarea probei cu înscrisuri.

Analizând probatoriul administrat în cauză, instanţa constată următoarele:

Reclamantul D.F.C. a dobândit, prin prescripţia achizitivă de 30 ani, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 375,08 mp., situat în B. S.1 şi asupra construcţiilor edificate pe acesta, respectiv casă de locuit în suprafaţă de 27,92 mp., WC în suprafaţă de 1,38 mp. şi magazie de lemn, în suprafaţă de 6,63 mp., în acest sens fiind pronunţată sent. civ. nr. 24738/14.12.2010, irevocabilă, de către J.S. 1B. în dos. nr. 1768/299/2008.

Imobilul, teren şi construcţii, care au făcut obiectul dosarului sus-menţionat, au fost înscrise în Cartea Funciară, în favoarea reclamantului şi a reclamantei D.M., prin Încheierea nr. 68480/09.01.2013.

Conform raportului de expertiză construcţii întocmit în cauză de expert, raport pe care instanţa îl omologhează, reclamanţii au început, în anul 2009, edificarea construcţiei C2, pe terenul sus-menţionat, proprietatea lor.

Conform aceluiaşi raport, construcţia C2 este în suprafaţă de 36 mp., având un regim de înălţime parter şi fiind compusă din o cameră, bucătărie, WC şi hol.

De asemenea, expertul a mai constatat că, în anul 2010, pe acelaşi teren, a fost edificată construcţia C3, în suprafaţă de 138 mp., cu un regim de înălţime parter+etaj, compusă din 2 camere, baie şi dressing la etaj.

Conform declaraţiei martorului audiat în cauză, R.A., ambele construcţii au fost ridicate de către reclamanţi, în mai multe etape.

Reclamanţii au menţionat că nu au fost obţinute autorizaţii de construire pentru construcţiile care fac obiectul cauzei, însă instanţa observă că acest aspect nu are relevanţă în prezenta cauză, faţă de temeiul juridic, deoarece Codul civil recunoaşte posibilitatea obţinerii dreptului de proprietate asupra construcţiilor, prin accesiune imobiliară, în condiţiile acestuia, indiferent dacă acele construcţii au sau nu la bază o autorizaţie de construcţie, astfel încât şi apărarea pârâtului pe acest aspect nu are relevanţă pe fondul cauzei.

În ceea ce priveşte dispoziţiile aplicabile, instanţa constată că se aplică cele ale Codului civil 1864, deoarece construcţiile au fost edificate anterior datei de 01.10.2011.

Potrivit art. 492 C. Civ., „...orice construcţii....asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa, dacă nu este dovadă contrarie”. Acest text legal, ce constituie principiul accesiunii imobiliare artificiale, stabileşte totodată o dublă prezumţie, respectiv că orice construcţii făcute pe un fond, sunt prezumate că au fost făcute de către proprietarul fondului şi cu cheltuiala sa. Astfel, pornind de la un fapt cunoscut, vecin şi conex faptului principal invocat de reclamant, respectiv faptul că acesta este proprietarul terenului în discuţie, legea deduce existenţa faptului principal invocat prin cererea de chemare în judecată, acela că reclamantul este proprietarul construcţiei nou edificate pe acest teren.

Această prezumţie stabilită de art. 492 C. Civ., deşi este o prezumţie relativă, nu a fost totuşi răsturnată în cauză prin administrarea vreunei probe contrare, astfel încât îşi produce de plin drept efectul.

În acest context, având în vedere că pârâtul nu a probat contrariul, instanţa admite cererea, modificată, formulată în contradictoriu cu pârâtul M.B., prin P.G. şi va constata că reclamanţii au dobândit, prin accesiune imobiliară artificială, dreptul de proprietate asupra construcţiilor C2, cu un regim de înălţime parter, compusă din o cameră, o bucătărie, un WC şi un hol şi C3, cu un regim de înălţime parter+etaj, compusă din 2 camere, baie şi dressing, la parter, respectiv 2 camere, baie şi dressing la etaj, situate pe terenul proprietatea lor din Bucureşti, str. Salva nr. 87, sector 1, astfel cum acestea au fost identificate prin raportul de expertiză construcţii întocmit în cauză de către expertul Gheorghe Constantin.

În ceea ce priveşte cererea introductivă, formulată în contradictoriu cu pârâta P.S. 1, prin P., faţă de soluţia dată prin încheierea de şedinţă din data de 20.06.2013, instanţa o respinge, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără capacitate de folosinţă şi exerciţiu al drepturilor procesuale.

 Cu privire la cheltuieli de judecată, instanţa constată că pârâtul nu poate fi obligat la plata acestora către reclamanţi, deoarece, deşi cererea a fost admisă, nu se poate reţine o culpă procesuală în sarcina acestuia, reclamanţii având nevoie de pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti prin care să li se recunoască dreptul de proprietate prin accesiunea imobiliară şi să administreze probe în acest sens indiferent de poziţia procesuală a pârâtului, astfel încât cererea lor, de obligare a acestuia la plata cheltuielilor de judecată (cu rezervarea dreptului de a le solicita pe cale separată) este respinsă, ca neîntemeiată.

Domenii speta

Spete similare