Accesiune – dacă se poate cere realizarea dreptului pe altă cale prevăzută de lege, cererea de accesiune este inadmisibilă;

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instanţe la data de 20.05.2015 sub nr. dosar nr.58223/299/2015, reclamanţii S.D., M.M.V. şi S.A. au chemat în judecata pe paratii M.B.P.G., şi P.S.B., pentru ca prin hotararea ce va pronunţa, instanţa să constate ca, pe calea accesiunii imobiliare artificiale, reclamanţii  sunt proprietarii construcţiei formata dintr-un apartament aflat la etajul 1, compus din 2 dormitoare, o baie, bucatarie comuna, situat în Bucureşti, sector 1.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că, în esenţă, la data de 08.02.2012, prin actul de vanzare-cumpărare autentificat sub nr.363 de către BNP A.D.R., au cumparat de la S.M. o suprafata de 170 m.p. situata în Bucureşti, sector 1. Acest teren este înscris în cartea funciara a Sectorului 1 Bucureşti.

În anul 2012, pe acest teren a ridicat cu materialele acestora si pe cheltuiala lor, o construcţie pentru care nu a obţinut autorizaţie, deşi au depus toate eforturile în acest sens.

Tot în legatura cu autorizaţia de construcţie, reclamanţii au aratat că au facut numeroase demersuri, dar paratii au refuzat să o elibereze. În plus, paraţii îi ameninţă cu daramarea construcţiei  si cu aplicarea de sancţiuni contravenţionale. De asemenea, neavand acte nu îşi pot înscrie dreptul de proprietate asupra construcţiei în cartea funciara.

Au susţinut că aceasta construcţie are deschis rol fiscal încapand cu anul 2015 şi că au platit o parte din impozit. Pentru motivele de mai sus reclamanţii sunt nevoiţi să se adreseze instanţei de judecata, care singura este în drept să hotarasca asupra cererii acestora.

În drept, reclamanţii au invocat dispoziţiile art.567, art.577 si urm. C.civil şi art.35 C.pr.civilă.

În probaţiune, reclamanţii au solicitat încuviinţarea probei prin înscrisuri, expertiza şi martori, ataşand la cerere, în copie, înscrisuri (f.5-19).

Reclamantul Stoica David a achitat taxa judiciara de timbru de 2.105 lei (f.37).

În data de 29.10.2015, paratul P.S.B. a formulat întampinare, prin care a invocat excepţia lipsei calitatii procesuale pasive a P.S.B..

În motivarea excepţiei, paratul a arătat că acesta nu are calitate de proprietar, posesor sau administrator asupra terenului pe care s-a edificat construcţia din str. D.C. şi nici asupra materialelor de construcţie.

Pe fondul cauzei, paratul a arătat că reclamanţii nu au produs nicio dovada în sensul că au facut numeroase demersuri pentru obţinerea autorizaţiei de construcţie.

A susţinut că reclamanţii încearcă să lipsească de conţinut prevederile imperative ale Legii nr.50/1991.

În drept, paratul a invocat dispoziţiile Legii nr.50/1991, Legea nr.215/2001.

În data de 02.12.2015, reclamanţii au depus raspuns la intampinare.

Au arătat că P.S.B. are calitate procesuala, întrucat poate lua masuri de demolare a construcţiei si de sancţionare contravenţionala si ca unitatea adminstrativ teritoriala este proprietara construcţiei. A adaugat că aceasta calitate rezulta din Legea administraţiei publice locale, cat si din Legea nr.50/1991.

Au menţionat că paratul a luat deja masuri împotriva reclamantilor, în sensul că pe rolul Tribunalului Bucureşti se află dosarul nr.7896/3/2013 care are ca obiect, printre altele, demolarea construcţiei edificate de reclamanţi.

Au învederat că în afara de cererea de obţinere a autorizaţiei de construire si de zecile de audienţe pentru obţinerea acesteia, într-adevar nu au facut alte demersuri.

Au susţinut că inexistenţa autorizaţiei de construire nu poate obstrucţiona sau limita dreptul de proprietate. Constatarea dreptului de proprietate al reclamanţilor nu poate avea consecinţe pe planul raporturilor de natura administrativa.

Neavand deschisa procedura graţioasa privind înscrierea în cartea funciara reclamanţii trebuie să aiba posibilitatea recunoasterii dreptului lor prin intermediul justiţiei.

În data de 03.02.2016, M.B.P.G. a depus note de şedinţă.

În data de 05.02.2016, reclamanţii au depus cerere precizatoare.

În cauză, instanţa a administrat proba prin înscrisuri.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt, în data de 08.02.2012 între S.M., în calitate de vanzatoare, şi S.D., A.M., casatorit cu A.P., în calitate de cumpărătoare, a intervenit contractul de vanzare cumpărare autentificat sub nr.363/08.02.2012 de BNP A.D.R., prin care vanzatoarea a vandut cumpărătorului S.D. cota de ½ şi cumpărătorului A.M. cota de ½ din dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, sector 1, compus din teren din categoria curţi construcţii în suprafaţă totala de 170 m.p. (f.11-15).

La data de 21 februarie 2014 între A.M. şi A.P., în calitate de vanzatori, şi M.M.V., în calitate de cumpărătoare, a intervenit contractul de vanzare cumpărare autentificat sub nr.1452/21.02.2014 de S.P.N. M.Ş. şi I.S., având ca obiect dreptul de proprietate asupra cotei de 49% din imobilul situat în Bucureşti, str. D.C. sector 1, compus din teren din categoria curţi construcţii în suprafaţă totala de 170 m.p. (f.7-10).

În anul 2012, reclamanţii au efectuat, în lipsa autorizaţiei de construire, cu rea-credinţă, lucrări de construire pe terenul situat în Bucureşti, str. D.C., nr.29, sector 1.

Pentru a reţine această situaţie de fapt, instanţa a ţinut seama de cuprinsul cererii de chemare în judecată, precum şi de faptul că reclamanţii nu au depus la dosar certificatul de urbanism, autorizaţia de construire şi procesul verbal de recepţie a lucrării.

În drept, potrivit art.557 C.civil, “  (1) Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin convenţie, moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi. (2) În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ. (3) Prin lege se pot reglementa şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate. (4) Cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la art. 888.”

Conform art.567 C.civil, prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeşte cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel.

În baza art.577 C.civil (dobandirea lucrării de către proprietarul imobilului), construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

Accesiunea constă în încorporarea materială a unui lucru considerat mai puţin important într-un lucru mai important.

În cazul în care cele două lucruri au aparţinut unor proprietari diferiţi, titularul dreptului de proprietate asupra lucrului mai important devine şi proprietar al lucrului mai puţin important, astfel încât accesiunea apare ca un mod de dobândire a proprietăţii asupra lucrului mai puţin important.

Accesiunea imobiliară artificială presupune intervenţia omului, şi, spre deosebire de cea naturală, implică plata unor despăgubiri către cei în detrimentul cărora operează. În alte cuvinte, accesiunea imobiliară artificială are loc cu titlu oneros, spre deosebire de accesiunea imobiliară naturală, care are loc cu titlu gratuit.

Codul civil reglementează doar doua cazuri de accesiune imobiliară artificială, şi anume construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări făcute de proprietar pe terenul său cu materialele altei persoane (art.580 C.civ.), respective construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări făcute de o persoană cu materialele sale pe terenul proprietatea altei persoane (art.581 C.civ.).

În concepţia legiuitorului, în ambele cazuri, lucrul mai important îl reprezintă terenul, aşa încât proprietarul terenului devine, prin accesiune, şi proprietar al construcţiei edificate pe terenul respectiv.

Această soluţie se sprijină pe art.579 C.civ., potrivit căruia orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra.

Textul de lege instituie două prezumţii relative.

Prima prezumţie, trasă din faptul ridicări unei construcţii pe un anumit teren, se referă la împrejurarea că o asemenea lucrare s-a făcut de însuşi proprietarul terenului respectiv, pe cheltuiala sa în ce priveşte valoarea materialelor şi a manoperei. Această prezumţie poate fi răsturnată, dovedindu-se fie că proprietarul a construit cu materialele aparţinând altuia, caz în care devine incident art.580 C.civ., fie că o altă persoană a ridicat construcţia, caz în care îşi va găsi aplicare art.581 C.civ.

Aşadar, potrivit Codului civil, problema accesiunii imobiliare artificiale se pune atunci când, înainte de efectuarea construcţiei, plantaţiei sau altei lucrări, nu s-a încheiat o convenţie între proprietarul terenului şi proprietarul materialelor sau a construcţiei înseşi.

Prin intermediul art.579 alin.2 din noul Cod civil, legiuitorul a mai prevăzut două ipoteze privind chestiunea accesiunii imobiliare artificiale, în sensul că proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.

Ca atare, în cazul realizării unei lucrări de către proprietarul imobilului, cu materialele sale, nu se pune problema dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune, ci aceea a exercitării dreptului de dispoziţie materială din conţinutul dreptului de proprietate asupra imobilului, motiv pentru care legiuitorul a pus la dispoziţia persoanelor interesate procedura în baza căreia ar putea fi recunoscut dreptul de proprietate asupra construcţiei noi sau asupra unei extinderi la o construcţie existenţă.

În altă ordine de idei, conform art. 37 alin. (1) din Legea nr.7/1996, dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, precum şi a celorlalte dispoziţii legale în materie şi a unei documentaţii cadastrale.

 Potrivit art.37 alin.(2) din Legea nr.7/1996, construcţiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, se intabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale. 

Cât priveşte documentaţia necesară pentru înscrierea unei construcţii noi sau a unei extinderi de construcţii, pentru un imobil înscris în cartea funciară, instanţa reţine că aceasta ar trebui să cuprindă, printre altele, conform art.17 lit. k) din Ordinul nr.634/2006 (în vigoare pana 29 august 2014), autorizaţie de construire şi proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor sau, după caz, certificat de atestare a edificării/extinderii construcţiei, eliberat de primăria localităţii unde este situat imobilul, în condiţiile art. 55 alin. (1) din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996.

Conform art.1 alin.1 din Legea nr.50/1991, “Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel.”

Potrivit art.2 alin.1 din Legea nr.50/1991, autorizaţia de construire constituie actul final de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcţii corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea şi postutilizarea construcţiilor.

Conform art.37 alin.5 teza I din Legea nr.50/1991, „construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea funciară”.

Prin urmare, legea specială prevede în caz de nerespectare a dispoziţiilor acesteia mai multe sancţiuni, constând în faptul că, în speţă, construcţia nu poate fi considerată finalizată, construcţia nu poate fi intabulată, amendă contravenţională şi, respectiv, posibilitatea desfiinţării construcţiei.

Faţă de cele mai sus expuse, având în vedere faptul că, pe de o parte,  reclamanţii au efectuat lucrări de construire asupra terenului situat în Bucureşti, str. D.C., nr.29, sector 1, în lipsa autorizaţiei de construire absolut necesară pentru constatarea dreptului de proprietate asupra construcţiei, iar, pe de altă parte, faptul că în cauză nu sunt aplicabile dispoziţiile accesiunii imobiliare artificiale, instanţa va respinge cererea ca neîntemeiată, întrucât cei care efectuează construcţii nu se pot sustrage de la obligaţia de a obţine în prealabil autorizaţia de construire, prin intentarea de acţiuni în care să solicite constatarea dreptului de proprietate ştiind că nu au o astfel de autorizaţie.

Pentru a ajunge la această concluzie, instanţa a avut în vedere faptul că reclamanţii nu au depus la dosarul cauzei autorizaţia de construire.

În ceea ce priveşte reaua-credinţă a reclamanţilor şi incidenţa dispoziţiilor Legii nr.50/1991, instanţa constată că noţiunea de „bună-credinţă a autorului lucrării” este consacrată legislativ de dispoziţiile art.581 Cod civil, potrivit cărora în cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună-credinţă, proprietarul imobilului nu va putea cere desfiinţarea acestei lucrări, dar va avea dreptul  să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării,  sau să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Având în vedere faptul că reclamanţii au efectuat lucrări de construire  fără a deţine autorizaţie de construire, instanţa apreciază că lucrările sus-menţionate au fost realizate cu rea-credinţă.

Pentru a ajunge la această concluzie, instanţa a reţinut că prin Legea nr.50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor (în vigoare începând cu data de 07 august 1991),  legiuitorul nu a făcut decât să completeze dispoziţiile Codului civil din 1864, în special cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor.

O interpretare contrară, în sensul că în cauza dedusă judecăţii nu ar fi aplicabile normele de drept administrativ, ar avea drept consecinţă  admiterea acţiunii şi dispunerea măsurii intabulării dreptului de proprietate asupra extinderii construcţiei, cu nesocotirea cu bună-ştiinţă a prevederilor art.37 alin.5 din Legea nr.50/1991, în sensul că „construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor nu se consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea funciară.”

Prin urmare, instanţa nu trebuie să facă vreo distincţie între raportul de drept administrativ şi raportul de drept civil.

În acelaşi sens, potrivit art.586 alin.1 şi alin.2 din nou Cod civil (buna-credinţă a autorului lucrării), (1) autorul lucrării este de bună-credinţă dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu a cunoscut pe nici o altă cale viciul titlului său. (2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credinţă cel care construieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege.

Nu în ultimul rând, pentru a ajunge la concluzia că cererea reclamanţilor de a se constata dreptul de proprietate asupra extinderii este neîntemeiată, instanţa a ţinut cont şi de art.35 C.pr.civilă, care prevede că „cel care are interes poate sa ceara constatarea existentei sau ineexistentei unui drept. Cererea nu poate fi primita daca partea poate cere realizarea dreptului pe orice alta cale prevăzute de lege.”.

Pentru aceste considerente, instanţa respinge cererea, ca neîntemeiata.

Domenii speta

Spete similare