Acordarea de despăgubiri în favoarea chiriaşilor la nivelul valorii de piaţă a imobilului. Interpretarea art. 501 din Legea nr. 10/2001 republicată. - art. 501 din Legea nr. 10/2001 republicată.

Prin  decizia civilă  nr. 68/Ap/2014  pronunţata de  Tribunalul  Braşov – Secţia I  civilă a fost respinsă cererea de apel formulată de apelantul M.F.P., reprezentat de D.G.R.F.P. B., împotriva Sentinţei civile nr. 5806, pronunţată de Judecătoria Braşov la data de 03.04.2013, în dosarul nr. 35.788/197/2011, pe care a păstrat-o.

A  reţinut tribunalul următoarele:

1. Cu privire la cadrul procesual.

Prin precizarea de acţiune depusă la dosar pentru termenul de judecată de la data de 15.05.2012, intimata U.E., a precizat cererea de chemare în judecată, învederând că în speţă, au calitatea de reclamante U.E., L.M. şi D.E.C..

Cererea precizatoare a fost comunicată apelantului - pârât la data de 21.05.2012, conform dovezii de comunicare, existentă la dosar, fila 26.

La termenul de judecată care a urmat precizării de acţiune, respectiv cel de la data de 19.06.2012, apelantul - pârât nu a invocat neregularitatea procedurală prin care cele două intimate - reclamante L.M. şi D.E.C. au fost introduse ca şi reclamante în cauză.

Potrivit art. 105 alin. 2 Cod procedură civilă actele de procedură îndeplinite cu neobservarea formelor legale, vor fi declarate nule numai dacă prin aceasta s-a pricinuit părţii o vătămare care nu poate fi înlăturată decât prin anularea lor, iar art. 108 alin. 3 Cod procedură civilă stabileşte că neregularitatea actelor de procedură se acoperă dacă partea nu a invocat-o la prima zi de înfăţişare care a urmat după această neregularitate şi înainte de a pune concluzii pe fond.

Neregularitatea procedurală referitoare la modul în care intimatele - reclamante L.M. şi D.E.C. au fost introduse ca şi reclamante în cauză, nu a fost invocată de apelantul - pârât în limine litis, astfel încât această neregularitate fiind sancţionabilă cu o nulitate condiţionată, s-a acoperit, critica relativă la acest aspect neputând fi primită de către instanţa de apel.

2. Referitor la calitatea procesuală pasivă a apelantului - pârât M.F.P..

Calitatea procesuală pasivă presupune existenţa unei identităţi între persoana chemată în judecată şi titularul obligaţiei corelative dreptului care formează obiectul judecăţii.

Art. 50 alin. (21) prevede că „Cererile sau acţiunile în justiţie având ca obiect restituirea preţului de piaţă al imobilelor, privind contractele de vânzare - cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru.”, iar la alin. 3 al aceluiaşi articol se menţionează că „Restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi (21) se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor*) din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.”

Prin urmare, în conformitate cu dispoziţiile legale anterior evocate, apelantul - pârât M.F.P. este titularul obligaţiei de restituire a preţului de piaţă al imobilului cumpărat de intimata U.E. împreună cu defunctul său soţ U.C., astfel încât participarea procesuală pasivă a apelantului - pârât. M.F.P., este pe deplin justificată.

În raport cu dispoziţiile legale evocate, este lipsit de relevanţă aspectul referitor la împrejurarea că anterior cumpărării de către intimata U.E. împreună cu defunctul său soţ U.C., şi redobândirii acestuia de către foştii proprietari, imobilul a făcut parte din patrimoniul Municipiului B..

De asemenea, tot fără relevanţă este şi chestiunea privind entitatea prin care s-a realizat vânzarea imobilului, cu atât mai mult cu cât vânzarea s-a realizat de către S.C. R. S.R.L., în calitate de mandatar legal al Statului Român, și ca urmare a voinței acestuia înscrisă în dispozițiile Legii nr. 112/1995, iar nu de către S.C. R. S.R.L. în nume propriu şi prin voinţa acestei societăţi, ori a Municipiului B..

Astfel, calitatea de vânzător a avut-o Statul Român, care a mandatat prin lege S.C. R. S.R.L. să efectueze vânzarea, tot Statul Român stabilind prin lege şi entitatea care va plăti despăgubirile, în caz de răspundere a sa în calitate de vânzător, pentru evicţiune.

Faţă de cele expuse, referirile apelantului la prevederile Legii nr. 215/2001, la cele ale Legii nr. 213/1998, ori ale noului Cod civil, sunt eronat invocate.

Prin urmare, instanţa de apel a constatat că în mod legal şi temeinic prima instanţă de fond a reţinut că apelantul - pârât este cel ţinut la plata despăgubirilor pretinse de reclamanţi, având prin urmare calitate procesuală pasivă.

3. În ceea ce priveşte fondul litigiului.

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 24894 din 09.12.2004, încheiat în condiţiile Legii nr. 112/1995, între Statul Român, prin S.C. R. S.R.L., în calitate de vânzător, şi intimata U.E. împreună cu defunctul său soţ U.C., în calitate de cumpărători, aceştia din urmă au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului - apartament situat în municipiul B., str. D.C., […], înscris în C.F. 1xxx B., nr. top. 5257/IV, deţinut în locaţiune din anul 1972, iar nu din anul 1999 cum eronat a susţinut apelantul.

Acest contract de vânzare - cumpărare a fost desfiinţat, prin sentinţa civilă nr. 71/M pronunţată de Tribunalul Braşov la data de 07.03.2008, în dosarul nr. 1966/62/2007, irevocabilă, conform deciziei Înaltei Curţi de Casaţiei şi Justiţie nr. 9622 din 24.11.2009, pronunţată în dosarul nr. 1966/62/2007, reţinându-se în cuprinsul sentinţei buna-credinţă a celor doi cumpărători, intimata U.E. şi defunctul său soţ U.C., astfel încât, din perspectiva acestora contractul a fost încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995.

Prin urmare, chestiunile legate de buna - credinţă a celor doi cumpărători şi încheierea contractului de vânzare - cumpărare cu respectarea Legii nr. 112/1995, au intrat în puterea de lucru judecat, astfel încât nu mai puteau fi analizate de către instanţă în prezenta cauză, după cum a pretins apelantul - pârât.

Referitor la temeiurile de drept incidente în speţa dedusă judecăţii.

Art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 stabileşte că „Proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.”, iar „Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte prin expertiză.”, potrivit alin. 2 al aceluiaşi articol.

Dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, constituie reglementarea specială şi suplimentară în materie de evicţiune relativ la imobile preluate de stat, de organizaţii cooperatiste sau de alte persoane juridice în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, şi înstrăinate în condiţiile Legii nr. 112/1995, fiind incidente numai în cazul contractelor de vânzare - cumpărare încheiate în condiţiile acestei legi, cu respectarea prevederilor respectivului act normativ, aspecte care să trebuie să rezulte dintr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, prin care instanţă să fi dispus desfiinţarea contractului de vânzare - cumpărare.

În speţa dedusă judecăţii contractul de vânzare - cumpărare încheiat de intimata U.E. şi defunctul său soţ U.C. cu Statul Român, în condiţiile Legii nr. 112/1995, a avut ca obiect un imobil preluat de către Statul Român, în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, fără titlu valabil.

La încheierea contractului de vânzare - cumpărare, intimata U.E. şi defunctul său soţ U.C., au acţionat cu bună - credinţă, neavând cunoştinţă de existenţa notificării pentru restituire în natură, astfel încât, din punctul lor de vedere, acest contract a fost încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, conform celor mai sus evocate.

Prin urmare, în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel după cum în mod întemeiat a reţinut şi prima instanţă de fond.

Art. 501 din Legea nr. 10/2001, nu exclude reglementarea generală în materie de evicţiune din vechiul Cod civil, ci instituie cel mult condiţii suplimentare care trebuie să subziste alături de condiţiile generale în materie de evicţiune.

Astfel, potrivit art. 1336 din vechiul Cod civil „vânzătorul răspunde de liniştita posesiune a lucrului şi pentru viciile acestuia”, iar în legătura cu obligaţia vânzătorului de a asigura liniştita posesiune a lucrului, art. 1337 vechiul Cod civil precizează că acesta „răspunde către cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut”.

 Într-un sens restrâns, evicţiunea constă în pierderea totală a lucrului vândut prin efectul unei hotărâri judecătoreşti, cum este cazul imobilului din speţă, care, în virtutea unei cauze anterioare, recunoaşte unui terţ asupra aceluiaşi lucru, un drept de proprietate, ca o consecinţă a nevalabilităţii titlului de preluare de către Statul Român, autorul intimatei U.E. şi a defunctul său soţ U.C..

Cu titlul de principiu juridic, garanţia pentru evicţiune este datorată de orice vânzător, indiferent dacă este vorba despre o vânzare obişnuită sau despre o vânzare silită.

Garanţia pentru evicţiune este datorată indiferent de natura bunului înstrăinat ori de faptul ca vânzătorul este un profesionist sau un particular, iar obligaţia vânzătorului de a asigura cumpărătorului „liniştita posesiune a lucrului” implică nu numai garanţia pentru fapta proprie, ci şi garanţia pentru fapta terţilor. Astfel, vânzătorul este prezumat a cunoaşte situaţia juridică a lucrului vândut, motiv pentru care este firesc ca el să fie ţinut să îl apere pe cumpărător contra terţului.

Efectul declanşării garanţiei pentru evicţiune este reglementat de art. 1341 din vechiul Cod civil.

În acest sens, cumpărătorul are dreptul la restituirea preţului, a echivalentului fructelor, dacă a fost obligat să le restituie evingătorului, a cheltuielilor de judecată ocazionate de evicţiune  precum şi la plata de  daune - interese.

În cauză, obligaţia de garanţie pentru evicţiune revine vânzătorului, respectiv Statului Român, prin M.F.P..

Pentru a se angaja, însă, răspunderea pârâtului, Statul Român, din cauza producerii evicţiunii, este necesară îndeplinirea cumulativă a trei condiţii cumulative, respectiv:

1) să existe o tulburare de drept provenind de la un terţ;

2) aceasta sa aibă o cauza anterioară vânzării;

3) tulburarea să nu fi fost cunoscută de cumpărător la data încheierii contractului.

În legătură cu ultima cerinţă, se impune precizarea că în cazul în care cumpărătorul a avut cunoştinţă de pericolul evicţiunii, înseamnă că acesta a acceptat riscul şi problema răspunderii vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul dobândind caracter aleatoriu.

Din analiza înscrisurilor menţionate anterior, instanţa a reţinut că prima condiţie impusă de textul legal menţionat pentru angajarea răspunderii pentru evicţiune, este îndeplinită, întrucât liniştita posesie a reclamanţilor a fost tulburată prin admiterea acţiunii succesorilor fostului proprietar de constatare a nulităţii contractului de vânzare cumpărare încheiat de intimata U.E. şi defunctul său soţ U.C., cu STATUL ROMÂN, cu consecinţa restabilirii situaţiei anterioare încheierii contractului.

Această tulburare a avut o cauză anterioară vânzării, preluarea imobilului de către Statul Român, producându-se în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, respectiv anterior apariţie Legii nr. 112/1995 şi prin urmare şi a încheierii contractului de vânzare-cumpărare mai sus evocat.

Astfel, imobilul în litigiu a fost preluat de Statul Român în mod abuziv, fără titlu iar acesta nu putea fi înstrăinat reclamanţilor în temeiul Legii nr. 112/1995.

În ceea ce priveşte, însă, cea de-a treia condiţie referitoare la necunoaşterea de către cumpărători a cauzei de evicţiune, instanţa reţine că şi aceasta este îndeplinită, deoarece, la  încheierea contractului de vânzare - cumpărare, intimata U.E. şi defunctul său soţ U.C., au acţionat cu bună-credinţă, neavând cunoştinţă de existenţa notificării pentru restituire în natură depusă de succesorii fostului proprietar, aspect impus în speţă cu putere de lucru judecat.

În consecinţă, obligaţia de răspundere pentru evicţiune a Statului Român a fost activată, acesta fiind ţinut la despăgubiri, conform art. 1341 din vechiul Cod civil, cuantumul despăgubirilor fiind stabilit la valoarea de circulaţie a imobilului, stabilită conform raportului de expertiză tehnică efectuat la prima instanţă de fond, incluzându-se în acest cuantum atât preţul plătit de autorul apelantului cât şi daunele interese compensatorii, la care apelantul este îndreptăţit, având în vedere că acesta a avut un bun în sensul art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului, de care a fost deposedat, Statul Român fiind în culpă pentru consecinţele păgubitoare, şi prin urmare ţinut la repararea prejudiciului.

Prin urmare, susţinerile apelantului pârât cu privire la reaua-credinţă a celor doi cumpărători ai imobilului, ori cele relative la inadmisibilitatea cererii reclamanţilor, sunt neîntemeiate, astfel încât nu vor fi primite de către instanţa de apel.

4. În ceea ce priveşte valoarea imobilului stabilită prin raportul de expertiză tehnică întocmit în cauză, instanţa de apel constată că faţă de structura imobilului, zona în care este situat imobilul şi preţurile practicate pe piaţa imobiliară pentru imobile situate în aceeaşi zonă, valoarea stabilită de către expert, de 179.200 lei, este pe deplin justificată, fiind pertinentă standardelor internaţionale de evaluare, astfel încât şi sub acest aspect, criticile apelantului sunt nefondate.

5. Relativ la culpa procesuală şi respectiv cheltuielile de judecată.

Ca urmare a admiterii cererii reclamanţilor şi obligării apelantului - pârât la plata de despăgubiri constând în valoarea de piaţă a imobilului, este evident faptul că apelantul - pârât a căzut în pretenţii fiind în culpă procesuală, în sensul art. 274 alin. 1 Cod procedură civilă, astfel încât în mod legal şi temeinic acesta, în calitate de entitate obligată prin lege la plata despăgubirilor în numele Statului Român, este ţinut şi la plata cheltuielilor de judecată efectuate de intimaţii - reclamanţi în primă instanţă pentru realizarea dreptului lor la despăgubiri.

Având în vedere considerentele expuse, văzând şi dispoziţiile art. 296 Cod procedură civilă cererea de apel formulată de apelantul - pârât  M.F.P., prin D.G.F.P. B.  împotriva sentinţei civile nr. 5806 pronunţată de Judecătoria Braşov la data de 03.04.2013, în dosarul cu numărul de mai sus, a fost respinsă, iar pe cale de consecinţă hotărârea apelată va fi păstrată, conform dispozitivului.

Împotriva  acestei  soluţii a declarat recurs pârâtul D.G.R.F.P. B. aducându-i  critici  pentru  nelegalitate  şi  netemeinicie, solicitând  admiterea  recursului, modificarea  în  tot  a  sentinţei  recurate  în  sensul  admiterii excepţiei  lipsei  calităţii  procesual  pasive  a M.F.P., iar  pe  fond  respingerea  acţiunii  ca  neîntemeiată.

 În  expunerea  motivelor  de  recurs  se arată că, instanţa  de  fond  a  apreciat  în  mod  greşit în  sensul  respingerii  excepţiei  lipsei calităţii  procesual  pasive  a  M.F.P., întrucât  acesta are  calitatea  de  terţ  faţă  de  actul  vânzării, numai  între Statul  Român, prin S.C.  R. S.R.L. şi  reclamanta  U.E. exista  un  raport  juridic  pentru  evicţiune.

 Se  învederează  ca lărgirea cadrului  procesual, nu  a fost  pusă  în  discuţia  părţilor, precizarea de acţiune privind  introducerea  în  cauză  a  moştenitorilor  defunctului  U.C.  fiind  comunicată doar  Statului  Român  prin S.C. R. S.R.L.

Cu  privire  la fondul  cauzei  se  învederează  că  un contract  declarat  nul  absolut  nu este  încheiat  cu  respectarea prevederilor  Legii nr. 112 /1995  cu  modificările  ulterioare. Aceasta  întrucât notificarea cu  privire  la  acţiunea  în  revendicare  formulată  prin  intermediul  B.E.J. T.D.K., a  fost  remisă  încă  din  anul 2002 la  R., prin adresa înregistrată la  S.C. R. S.R.L.  sub  nr.  5261/29.05.2002, astfel  cum  rezultă  din decizia  nr. 876/13.01.2011. Se  învederează  că  instanţa de  apel  în  mod  eronat a  respins  şi  criticile  întemeiate  pe art. 50 din Legea nr. 10/2001 cu normele de aplicare aprobate prin H.G. nr. 923/2010, privitoare  la  condiţiile de  acordare a  preţului actualizat, respectiv  a  preţului de  piaţă. Se  mai  arată  căci,  contractul  nu a  fost încheiat  cu  respectarea condiţiilor  cerute  de  Legea nr. 112/1995, întrucât  reclamanta U.E.  şi defunctul  U.C. au devenit  chiriaşi doar  odată  cu  încheierea contractului  de  închiriere nr.  10762/24.06.1999,  şi  nu  din  anul  1972,  astfel  că  nu  au  dreptul  la  restituirea  preţului  de  piaţă  al  imobilului.

Se  continuă  în  sensul  că  cererea  este  inadmisibilă  în  raport  de  art. 1695  Cod  civil, în  măsura  în  care s-ar  acorda o  despăgubire  la nivelul  valorii  de  piaţă, s-ar înregistra  o îmbogăţire  fără  just  temei, întrucât vânzătorul  nu  poate fi  obligat la  restituire decât  în  măsura  creşterii  patrimoniului său, garanţia  de  evicţiune  îndreptăţind  la restituirea preţului  actualizat  cu  indicele  de  inflaţie. Or, în  speţă nu  sunt  întrunite  condiţiile  cumulative  cerute pentru a se putea antrena răspunderea din  cauza producerii evicţiunii, întrucât cumpărătorul  a avut  cunoştinţă  de pericolul  evicţiunii,  notificarea cu  privire  la  acţiunea  în  revendicare  formulata  prin  intermediul  BEJ T.D.K., a  fost  remisă  încă  din  anul 2002 la  R., prin adresa înregistrată la  S.C. R.  S.R.L.  sub  nr.  5261/29.05.2002 , astfel  cum  rezultă  din decizia  nr. 876/13.01.2011.

Astfel, nu se  poate  vorbi  despre  o  bună-credinţă, ci despre o gravă neglijenţă a  cumpărătorilor care nu au depus diligentele necesare  pentru a se  convinge  că vânzătorul  este  un  verus  dominus. Se mai arată că cerea este inadmisibilă  în  considerarea aspectelor  reţinute  de  instanţele de judecată relativ la încheierea contractului  de vânzare-cumpărare iar valoarea  stabilită  prin  lucrarea de  expertiză, respectiv 179.200 lei este  exagerat de mare, nu are  nici  un  corespondent în criteriile  legale  de  stabilire a  valorii.

În  ceea  ce priveşte aplicarea  art.  274  Cod procedură civilă, nu  poate  fi  reţinută  culpa procesuală a  pârâtului M.F., promovarea  acţiunii  pe  rolul  instanţei aparţine  reclamantei, iar  M.F.  nu  a  fost niciodată proprietarul  imobilului. Criticabilă este şi  soluţia  instanţei  de  apel  de a menţine  soluţia  instanţei  de  fond  privind obligarea de a achita  în  solidar reclamantelor  suma de  2300 lei, cât  timp  o  astfel  de  solicitare nu a  existat, fiind  necesar să se  stabilească care este  cuantumul cheltuielilor  de judecată  ce  revin  fiecărei  reclamante în  parte.

Recursul  este  parţial întemeiat.

Criticile privitoare  la aplicarea  în speţă a dispoziţiilor  art. 304  pct. 5 Cod procedură civilă, pentru  încălcarea  de către  instanţă a formelor de  procedură  prevăzute sub sancţiunea  nulităţii de art. 105 alin. 2 Cod procedură civilă  nu se susţin. Astfel,  cum  corect  a  reţinut  instanţa de  apel, prin precizarea de acţiune depusă la dosar pentru termenul de judecată de la data de 15.05.2012, intimata U.E., a precizat cererea de chemare în judecată, învederând că în speţă, au calitatea de reclamante, U.E., L.M. şi  D.E.C.. Cererea precizatoare a fost comunicată apelantului - pârât la data de 21.05.2012, conform dovezii de comunicare, existentă la dosar, fila 26.

La termenul de judecată care a urmat precizării de acţiune, respectiv cel de la data de 19.06.2012, apelantul - pârât nu a invocat neregularitatea procedurală prin care cele două intimate - reclamante L.M. şi  D.E.C. au fost introduse ca şi reclamante în cauză.

 Potrivit art. 105 alin. 2 Cod procedură civilă actele de procedură îndeplinite cu neobservarea formelor legale, vor fi declarate nule numai dacă prin aceasta s-a pricinuit părţii o vătămare care nu poate fi înlăturată decât prin anularea lor, iar art. 108 alin. 3 Cod procedură civilă stabileşte că neregularitatea actelor de procedură se acoperă dacă partea nu a invocat-o la prima zi de înfăţişare care a urmat după această neregularitate şi înainte de a pune concluzii pe fond. Prin  urmare legal a fost pronunţată sentinţa civilă  nr. 5806/03.04.2013, în  contradictoriu  cu reclamantele L.M. şi D.E.C., acestea având  calitatea de  moştenitoare, potrivit  certificatului de  moştenitor nr.  85/2011.

Legea nr. 1/2009 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945-22 decembrie 1989 a modificat art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2011, având astfel următorul cuprins: „restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi alin. (21) se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor, din fondul extrabugetar, constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare", astfel  că  în mod corect instanţa de apel a respins  excepţia  lipsei  calităţii  procesual  pasive a apelantului pârât M.F.P., reprezentat de D.G.R.F.P.  B..

Este real că restituirea prestaţiilor, expresie a principiului „restitutio în integrum" ce urmăreşte efectele nulităţii actului juridic civil, potrivit dreptului comun, operează între părţile contractante însă potrivit măsurii anterior evocate, legea specială derogă de la această regulă instituind prin textul legal anterior citat, o subrogaţie legală a persoanei debitorului (vânzătorul obligat la restituirea preţului).

 Această prevedere legală îşi are raţiunea în respectarea unei simetrii între destinaţia finală a sumelor încasate de vânzător (unitatea administrativ teritorială) cu titlu de preţ de la chiriaşii cumpărători şi sursa fondurilor pentru restituirea preţului actualizat către aceştia, pentru cazul desfiinţării contractului, în ambele situaţii – fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Tot astfel, după art. 50, prin Legea nr. 10/2001 s-a introdus un nou articol, art. 501, cu următorul cuprins: „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare; valoarea despăgubirilor, se stabileşte prin expertiză".

Din interpretarea sistematică a acestor dispoziţii legale, Curtea reţine, că, inclusiv după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009, publicată în Monitorul Oficial nr. 63/03.02.2009, trebuie realizată distincţia între preţul actualizat şi preţul de piaţă al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, şi această distincţie funcţionează, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare-cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu rea-credinţă, ce reprezenta titlul său de proprietate, ca o consecinţă a admiterii acţiunii în nulitate, sau prin admiterea unei acţiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiţie, existenţa unor titluri valabile de proprietate.

Reţinem astfel că, menţinându-se alin. (2) al art. 50, realizându-se modificarea de la alin. (3) al art. 50, care cuprinde ipotezele de la alin. (2) şi alin. (21), şi introducându-se art. 501 , este evidentă concluzia că, nu în toate cazurile în care chiriaşii cumpărători au fost evinşi (deposedaţi), în sens larg, se impune acordarea valorii de piaţă, a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate în considerarea Legii nr. 112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care, menţinându-se valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, chiriaşii au fost evinşi, prin efectul admiterii acţiunii în revendicare, prin compararea titlurilor.

În contextul cauzei, se constată, însă, că reclamantele nu se încadrează în ipoteza reglementată de art. 501 al Legii nr. 10/2001 republicată, respectiv a încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, şi a menţinerii valabilităţii acestui contract, respectiv a evingerii lor, prin efectul admiterii acţiunii în revendicare prin comparare de titluri.

În acest sens, deşi se poate reţine că, în sensul sau etimologic, evicţiunea desemnează pierderea unui drept prin judecată - evincere est vicendo în judicio aliquid auferre - instanţa de recurs consideră necesar să reitereze că, în opinia sa, în cauză, nu sunt incidente aceste reguli, întrucât evicţiunea presupune un contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat, iar, în ipoteza în care contractul translativ de proprietate, cu titlu oneros, se desfiinţează, ca o consecinţă a admiterii acţiunii în nulitate, devin aplicabile principiile ce guvernează efectele nulităţii, respectiv desfiinţarea contractului cu efect retroactiv, cu consecinţa repunerii pârtilor în situaţia anterioară (restitutio în integrum).

În temeiul acestor principii, tot ceea ce s-a executat în baza unui act juridic anulat trebuie restituit, pentru ca părţile raportului juridic să ajungă în situaţia în care acest act nu s-ar fi încheiat, şi, cum obligaţia fiecăruia dintre părţile contractului sinalagmatic, desfiinţat retroactiv, deşi executată, apare ca şi când nu a existat vreodată, restituirea prestaţiilor se întemeiază pe plata lucrului nedatorat.

Or, în speţa dedusă judecăţii, prin decizia civilă nr. 9622/24.11.2009 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, s-a stabilit cu putere de lucru judecat că s-au încălcat prevederile  art. 44 din O.U.G. nr. 40/1990, conform  cărora sunt  interzise, sub  sancţiunea  nulităţii absolute înstrăinarea în beneficiul unui chiriaş a construcţiilor  cu destinaţia de locuinţă, care  fac  obiectul  unei  încunoştinţări scrise, notificări sau cereri în constarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau  juridice deposedate de  aceste  bunuri, contractul  încheiat de  reclamanta U.E. şi defunctul  U.C.  cu S.C. R. S.R.L., fiind  nul  absolut.

Cum aceste aspecte de drept au fost dezlegate în mod irevocabil, printr-o hotărâre ce se bucură de o prezumţie de validitate, nu mai pot fi repuse în discuţie în prezentul recurs, urmând a se constata că în cauză a intervenit desfiinţarea titlului de proprietate al reclamanţilor ca urmare a nerespectării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, situaţie ce exclude aplicabilitatea şi incidenţa dispoziţiilor art. 501  din Legea nr. 10/2001.

Din perspectiva celor expuse, instanţa de apel a făcut o nelegală interpretare şi aplicare a legii raportat doar la incidenţa dispoziţiilor art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 republicată, reclamantele  având dreptul doar la restituirea preţului actualizat plătit.

Pentru  aceste  raţiuni, Curtea în  aplicarea  art. 312  alin. 3  raportat  la  art. 304  pct. 9 Cod procedură civilă va admite în parte recursul declarat de apelantul pârât M.F.P., reprezentat de D.G.R.F.P. B. împotriva deciziei civile nr. 68/Ap/18.02.2014 pronunţată de Tribunalul Braşov - Secţia a I-a civilă, în dosar nr. 35788/197/2011, modificând  în  tot decizia  recurată  în  sensul că va  admite  apelul declarat de apelantul pârât M.F.P., reprezentat de D.G.R.F.P. B. împotriva  sentinţei civile nr. 5806/03.04.2013 pronunţata de Judecătoria  Braşov, în  dosar  civil  nr. 35788/197/2011, iar conform art. 296 Cod procedură civilă va respinge  acţiunea formulata de reclamanţii U.E., L.M. şi  D.E.C. în  contradictoriu cu pâratul M.F.P., reprezentat de D.G.R.F.P.  B..

 Văzând culpa procesuală în cauză, faţă de art. 274 Cod procedură civilă, Curtea  va respinge  cererea  de  acordare a  cheltuielilor  de  judecată  formulată de intimatele U.E., L.M. şi  D.E.C..

Domenii speta

Spete similare