Despăgubiri civile

Pe rol acţiunea civilă formulată de reclamanţii Municipiul C prin primar, Consiliul Local al Municipiului C şi Primăria Municipiului C în contradictoriu cu pârâţii IV şi IMA, pentru pretenţii – despăgubiri civile.

La apelul  nominal făcut în şedinţă publică, lipsă părţile.

Procedura  este legal îndeplinită.

Mersul dezbaterilor şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierile de amânare a pronunţării din data de 13 aprilie 2016, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când a fost amânată pronunţarea pentru deliberare şi concluzii scrise pentru acest termen, când, s-a luat act că la data de 18.04.2016, părţile au depus concluzii scrise, după care,

I N S T A N Ţ A ,

Deliberând, constată:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Caransebeş la data de 7.10.2015, sub nr. 3344/208/2015, reclamanţii Municipiul C prin primar, Consiliul Local al Municipiului C şi Primăria Municipiului C au chemat în judecată pârâţii IVşi IMA, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună obligarea pârâţilor la plata sumei de 174.122 lei, reprezentând cuantumul despăgubirilor la care reclamanţii sunt îndreptăţiţi ca urmării a stării avansate de degradare în care se găseşte imobilul situat în C, str. X nr. 7, casa nr. x/6, evidenţiată în CF nr.– imobil care s-a aflat în posesia şi folosinţa pârâţilor, cu cheltuieli de judecată.

Cererea a fost legal timbrată cu taxă de timbru în cuantum de 4587,44 lei, conform art. 3 din OUG 80/2013 – ordin de plată nr. 1960/16.10.2015 – fila 65 dosar.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că, prin cererea nr. 12602/15.10.2001, înregistrată la Primăria Municipiului C, pârâtul IV a solicitat să i se repartizeze (în posesie şi folosinţă), imobilul situat în Caransebeş, str. Libertăţii nr. 7, imobil aflat într-o stare avansată de degradare. Pârâtul şi-a luat angajamentul de a trece la repararea imobilului imediat ce va intra în posesia acestuia.

Primăria C a soluţionat favorabil cererea pârâtului, dându-şi acordul pentru închirierea spaţiului solicitat, acord materializat prin încheierea Contractului de închiriere pentru suprafeţele locative cu destinaţie de locuinţe, înregistrat sub nr. 1xxx/15.10.2001. Contractul de închiriere a fost încheiat pentru un termen de 5 ani, începând cu data de 1.11.2001, până în data de 1.11.2006.

Ulterior încheierii contractului de închiriere, pârâtul IV a solicitat, prin două cereri consecutive nr. 6707/29.05.2002 şi nr. 9084/26.07.2002 să i se vândă imobilul care a făcut obiectul contractului de închiriere.

A fost încheiat Contractul de vânzare-cumpărare nr. xx/2002/112 din data de 26.08.2002, între Consiliul Local al Municipiului C – în calitate de vânzător şi IV, respectiv soţia acestuia IMA – în calitate de cumpărători.

După achiziţionarea imobilului, reclamanţii au achiziţionat şi imobilul constând în teren aferent acestui spaţiu, prin contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 3xxx/2.09.2002 de BNP S.

Prin cererile cu nr. 9159/14.07.2001 şi nr. 9217/15.07.2004  pârâţii au solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. xx/2002/112 din 26.08.2002 şi restituirea preţului.

Prin cererea nr. 9063/13.07.2004, pârâtul a revenit asupra cererilor de anulare menţionate solicitând menţinerea ca legal încheiat a contractului de vânzare-cumpărare nr. 11/2002/112/26.08.2002.

Prin adresa nr. 9982/30.07.2004, pârâtul a solicitat din nou anularea Contractului de vânzare-cumpărare nr. xx/2002/112/26.08.2002 şi restituirea preţului.

Ulterior s-a promovat un litigiu de către reclamanţi, prin care s-a solicitat şi constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare nr. xx/2002/112/26.08.2002, proces finalizat cu admiterea acestei cereri, Tribunalul Caraş-Severin, prin decizia nr. 31/A/24.02.2011, tranşând definitiv şi irevocabil situaţia juridică a imobilului – casă – locuinţă compusă din 2 camere de locuit în suprafaţă utilă de 68,29 mp, situată în C, str. L nr. 7, nr. vechi xxxx, nr. cad, C1 top 59/2 – C, cu consecinţa predării imobilului deţinut fără drept de către foştii proprietari.

Prin cererea nr. 12275/30.04.2014 adresată BEJ ŢM, reclamanţii au procedat la punerea în executare a deciziei civile nr. 31/A/24.02.2011 pronunţată de Tribunalul Caraş-Severin. Prin notificarea nr. 6/30.04.2014, pârâţii au fost convocaţi în data de 15.05.2014 orele 13:00 să se prezinte la imobilul din C, str. L nr. 7, în vederea predării de bună voie, în deplină proprietate, posesie şi folosinţă imobilul în litigiu.

Pârâţii au refuzat, în mod tacit, prin neprezentare, predarea bunului imobil în litigiu, astfel că, în data de 15.05.2014, în absenţa persoanelor notificate – pârâţii în prezenta cauză, s-a procedat la preluarea în deplină proprietate, posesie şi folosinţă a imobilului situat în C, str. L nr. 7, fiind încheiat în acest sens procesul verbal nr. 13889/15.05.2014, în prezenţa reprezentanţilor Primăriei C şi a reprezentanţilor Poliţiei Locale C, în care s-a reţinut că imobilul „se află într-o stare avansată de degradare … construcţia nu mai prezintă siguranţă în exploatare, urmând să se procedeze la evaluarea distrugerilor şi să se recupereze integral pagubele de la foştii proprietari”.

A fost întocmit un raportul de evaluare nr. 285/25.06.2014 a proprietăţii cu teren situată în str. L nr. 7, potrivit căruia valoarea de reconstrucţie este de 174.122 lei, respectiv 39.647 euro, iar valoarea construcţiei la data evaluării a fost estimată la 30.000 lei, respectiv 6.800 euro.

S-a menţionat că suma de 174.122 lei, necesară reconstrucţiei imobilul depăşeşte cu mult valoarea de piaţă a imobilului la momentul de faţă.

În opinia reclamanţilor, pârâţii, în calitate de posesori neproprietari – conform contractului de închiriere şi, ulterior de posesori proprietari – conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 11/2002/112/26.08.2002, cât şi de detentori precari – posesori fără titlu din data de 24.02.2011 – data pronunţării deciziei nr. 31/A, până la data de 15.05.2014 – data preluării imobilului deţinut abuziv de către pârâţi, se fac vinovaţi de faptul că imobilul se află în această stare de degradare avansată, întrucât nu şi-au respectat principalele obligaţii (de chiriaşi, de proprietari) de a efectua cheltuielile necesare şi utile care se impuneau pentru a împiedica degradarea imobilului până la stadiul în care se află în acest moment.

Reclamanţii au mai arătat că pârâţii nu s-au comportat nici un moment ca nişte buni proprietari în tot acest interval lăsând spaţiul să se degradeze, prin pasivitatea de care au dat dovadă.

Pentru a putea remedia sau a reconstrui acest imobil, reclamanţii ar trebui să avanseze o sumă de bani pe care o se consideră îndreptăţiţi a o solicita de la principalii vinovaţi pentru starea de degradarea imobilului.

În drept, acţiunea a fost întemeiată pe disp. art. 94 pct. 1 lit. k, art. 101 alin. 1, art. 194 Cod procedură civilă, art. 480, art. 1429, art. 1434 Cod civil 1865.

În dovedire, reclamanţii au solicitat proba cu interogatoriul pârâţilor, proba cu expertiză tehnică în specialitatea construcţii – în condiţiile în care pârâţii contestă raportul de evaluare extrajudiciară şi au depus la înscrisuri – decizia civilă nr. 31/A/24.02.2011, pronunţată de Tribunalul Caraş-Severin în dosar nr. 5605.2/115/2006 – filele 12-17, contract de închiriere nr. 12602/15.10.2001 – filele 18-25, cerere nr. 3707/29.05.2002 – fila 26, cerere nr. 9084/16.07.2002 – fila 27, contract de vânzare-cumpărare nr. 11/2002/112/26.082002 – filele 28-30,  adresa nr. 9159/14.07.2004 – fila 31, cerere nr. 9982/30.07.2004 – fila 32, raport de evaluare – filele 33-40, cerere de emitere notificare nr. 12275/30.04.2014 – filele 4143, proces verbal nr. 13889/15.05.2014 – filele 44-45, planşe foto – filele 46-56, notificare nr. 6/30.04.2014 – fila 57.

La data de 11.12.2015, pârâţii IV şi IMA au formulat întâmpinare – fila 84 dosar, prin care a solicitat respingerea acţiunii reclamanţilor. Pe cale de excepţie au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor şi excepţia prescripţiei dreptului la acţiune.

În susţinere, pârâţii au arătat că, potrivit extrasului CF, proprietar al imobilului – casă este Statul Român şi nicidecum reclamanţii. Conform art. 223 Cod civil, statul în raporturile civile în care se prezintă nemijlocit, în nume propriu, ca titular de drepturi şi obligaţii, participă prin Ministerul Finanţelor Publice. Titular de drepturi şi obligaţii este Statul Român, astfel că în cauză nu poate sta decât prin Ministerul Finanţelor Publice. De asemenea, potrivit Legii nr. 112/1995, art. 50 – imobilul fiind cumpărat în baza acestei legi – tot Ministerul Finanţelor Publice poate sta în proces pentru cauze având ca obiect despăgubiri, restituiri, fiind inadmisibil ca o altă entitate, în afara MMFP să aibă pretenţii băneşti în numele Statului.

Referitor la excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, pârâţii au arătat că acţiunea este una în pretenţii, iar termenul se prescrie în trei ani. Hotărârea care a dispus anularea contractului şi rectificarea CF, respectiv decizia civilă nr. 31/A/2011 potrivit căreia Statul Român a devenit proprietar asupra imobilului în litigiu, a rămas definitivă la data de 22.09.2011. Mai mult, decizia era executorie de la data pronunţării, respectiv 24.02.2011 şi orice pretenţii ar fi avut reclamanţii – urmare a celor dispuse prin acea hotărâre judecătorească, le puteau solicita până la data de 22.09.2014. Acţiunea reclamanţilor este introdusă tardiv la data de 7.10.2015, la un an după ce s-a împlinit termenul de prescripţie.

Au subliniat pârâţii că nimic nu a întrerupt cursul prescripţiei, punerea în întârziere putându-se face printr-o somaţie sau printr-un alt act în care să se facă referire strictă la ceea ce înţeleg să solicite pârâţilor.

S-a mai arătat că reclamanţii au trimis prin executor judecătoresc o notificare – calificată de pârâţi un abuz, prin care se solicita pârâţilor să pună la dispoziţie imobilul – care de fapt le era la dispoziţie dintotdeauna. Notificarea poate reprezenta un act de punere în întârziere pentru o acţiune în evacuare, sau în obligare de a pune la dispoziţie, nicidecum pentru o acţiune în pretenţii.

Pârâţii au solicitat respingerea acţiunii reclamanţilor faţă de excepţiile invocate.

În probaţiune, pârâţii au depus extras CF…– fila 85, decizia civilă nr. 31/A/24.02.2011, pronunţată de Tribunalul Caraş-Severin în dosar nr. 5605,2/115/2006 – filele 86-96.

La data de 14.12.2015, pârâţii au depus o completare la întâmpinare, prin care au solicitat respingerea pe fond a acţiunii reclamanţilor.

În motivare, pârâţii au menţionat că imobilul – obiect al litigiului le-a fost închiriat în anul 2001, iar în anul 2002 acest imobil le-a fost vândut.

La data închirierii imobilului, conform anexei nr. 2 – parte integrantă din contractul de închiriere nr. 12602/15.10.2001 imobilul se prezenta astfel: pereţii şi tavanele degradate, fisuri, murdari, zugrăveli vechi; duşumelele din scânduri degradate, putrede, neîntreţinute; uşile vechi, putrede, nu se închid; ferestrele de la stradă putrede, cu geamuri lipsă; instalaţia de încălzire lipsă; instalaţia sanitară lipsă, imobilul degradat în întregime.

La data vânzării-cumpărării, potrivit rapoartelor de evaluare a imobilului, acesta prezenta aceleaşi caracteristici tehnice, cu o descriere mai completă, în care se specifică în mod clar faptul că imobilul a fost edificat în anul 1868, având o vechime de 134 de ani şi un grad de finisaj inferior, nu are nici un fel de utilităţi; tencuiala şi zugrăveala din interior şi exterior degradate; uşi şi geamuri din lemn – degradate; camerele pardosite cu duşumea din lemn – degradate.

În raportul de evaluare este redată aceeaşi stare e degradare a imobilului, respectiv: pereţii şi tavanele degradate, fisuri, murdari, zugrăveli vechi; duşumelele din scânduri degradate, putrede, neîntreţinute; uşile vechi, putrede, nu se închid; ferestrele de la stradă putrede, cu geamuri lipsă; instalaţia de încălzire lipsă; instalaţia sanitară lipsă, imobilul degradat în întregime. Mai mult, se adaugă precizarea că: zidurile casei sunt grav fisurate; a fost distrusă zidăria portantă, a fost distrusă structura de rezistenţă; starea de degradare a imobilului necesită demolarea.

Pârâţii susţin că potrivit acestor înscrisuri, degradarea imobilului s-a produs până în anul 2001, întrucât la data preluării imobilului de către Statul Român – 1980, nu s-a efectuat nicio reparaţie, nici chiar zugrăveli, fiind închiriat la diferiţi beneficiari, clădirile fiind distruse. În aceste condiţii, statul este cel care poate fi considerat că nu s-a comportat ca un adevărat proprietar, pârâţii preluând imobilul în stare de degradare la stadiul de demolare.

În ceea ce priveşte motivul invocat de reclamanţi, respectiv că pârâţii au nesocotit obligaţiile chiriaşilor, în sensul că nu au efectuat cheltuielile necesare şi utile care se impun pentru întreţinerea imobilului, pârâţii au opinat că acest motiv a fost invocat cu rea credinţă, întrucât, potrivit contractului de închiriere, cât şi art. 1420, 1421, 1422 Cod civil, de aceste obligaţii trebuie să se achite proprietarul – locatorul şi nu chiriaşul – locatarul. Reclamanţii aveau obligaţia să predea chiriaşului locuinţa în stare normală de folosinţă; să ia măsuri pentru reparare şi menţinere în stare de exploatare; să-l predea în stare să fie întrebuinţat.

Pârâţii au mai menţionat că nu pot fi asimilaţi unor detentori precari începând cu data semnării contractului de vânzare-cumpărare, întrucât nu au locuit în imobil, reclamanţii îl aveau la dispoziţie. Litigiul promovat de către reclamanţi în anul 2006, despre care se face vorbire în acţiune a stat pe rolul instanţei 5 ani, din vina reclamanţilor. Pârâţii au menţionat că nu au formulat nicio opunere, nici nu aveau cum, întrucât nu au fost citaţi în cauză, tot din vina reclamanţilor care au chemat în judecată în mod greşit pe fostul primar, apoi au solicitat introducerea moştenitorilor indicând adrese greşite ale acestora.

Pârâţii au mai depus la dosar proces verbal nr. 12602/15.12.2001 – fila 101, raport de evaluare – filele 102-106, contract de închiriere nr. 12602/15.10.2001 – filele 107-109, jurisprudenţă – filele 110-111, copii cărţi de identitate pârâţi – fila 112, copia acţiunii – obiect al dosarului nr. 1180/2006 al Judecătoriei Caransebeş – filele 113-114.

Prin notele scrise depuse la filele 147-150 dosar, pârâţii au reiterat excepţiile şi motivele invocate prin întâmpinare.

La termenul de judecată din 17.02.2016, instanţa a pus în discuţie excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, invocată de pârâţi, prin întâmpinare şi a rămas în pronunţare asupra acestei excepţii cu amânarea pronunţării pentru data de 2 martie 2016 – încheiere fila 151 dosar.

Prin concluziile scrise depuse la data de 22.02.2016 – filele 155-157, reclamanţii au solicitat respingerea excepţiei prescripţiei, ca neîntemeiată şi a solicitat repunerea pe rol a cauzei pentru dezbaterea fondului.

S-a arătat că termenul de prescripţie pentru introducerea cererii de chemare în judecată ce face obiectul prezentului litigiu nu este împlinit. Termenul de prescripţie de trei ani curge de la data la care Consiliul Local al Municipiului C a intrat în posesia imobilului aflat anterior în  folosinţa, apoi proprietatea pârâţilor, ca urmare a încheierii contractului de închiriere nr. 12602/15.10.2001 şi a contractului de vânzare-cumpărare nr. xx/2002/112/26.08.2002, respectiv de la data de 15.05.2014. Astfel de la această dată şi până la data introducerii cererii de chemare în judecată – 7.10.2015 nu a fost împlinit termenul de prescripţie de trei ani. În mod eronat, pârâţii consideră că termenul de prescripţie curge de la data pronunţării deciziei nr. 31/A/24.02.2011, întrucât de la această dată curge termenul de punere în executare a celor stabilite de instanţa de judecată.

Reclamanţii au invocat disp. art. 2523 Cod civil, potrivit cărora prescripţia începe să curgă de la data când titularul dreptului la acţiune a cunoscut sau, după împrejurări, trebuia să cunoască naşterea lui. Astfel reclamanţii nu aveau cum  să cunoască care este cuantumul despăgubirilor la care se consideră îndreptăţiţi, decât după intrarea în posesia imobilului, în speţă 15.05.2014.

Prin încheierea de şedinţă din 2 martie 2016, instanţa a dispus repunerea cauzei pe rol pentru administrarea extrasului CF, actualizat – încheiere fila 186 dosar.

Extrasul CF actualizat  şi in extenso a fost depus la dosar la data de 16 martie 2016 – filele 193-202 dosar.

La termenul de judecată din data de 16 martie 2016, instanţa a încuviinţat administrarea probei cu interogatoriul pârâţilor şi proba cu înscrisuri privind predarea-primirea imobilului – închirierea din 2001, hotărâri judecătoreşti. Totodată, instanţa a constatat că nu se impune administrarea probei cu expertiză pentru soluţionarea excepţiilor invocate, cu atât mai mult cu cât  se susţine de către pârâţi neuzul şi nu se contestă cuantumul evaluării din expertiza extrajudiciară administrată la dosarul cauzei – raport de evaluare – încheiere fila 203 dosar.

Proba cu interogatoriul pârâţilor IV şi IMA a fost administrată în cauză la termenul de judecată din 13 aprilie 2016 – filele 209-212 dosar.

La termenul de judecată din 13 aprilie 2016, instanţa a unit excepţiile invocate de pârâţi prin întâmpinare – excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor şi excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, cu fondul.

Analizând cu prioritate excepţiile invocate de pârâţi, prin întâmpinare, instanţa le va respinge pentru următoarele:

În ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor, instanţa reţine că dreptul de proprietate asupra imobilului este înscris în CF nr.  C, nr. top , cad. Top 59/2 C şi aparţine Statului Român. Atât contractul de închiriere nr. 12602/15.10.2001 – filele 18-25 dosar, cât şi contractul de vânzare-cumpărare nr. xx/2002/112/26.08.2002, au fost încheiate între pârâţi şi Municipiul C – Primăria, respectiv Consiliul Local al Municipiului C, în calitate de reprezentanţi al Statului Român – imobilul aflându-se în administrarea Municipiului C. Potrivit art. 36 Cod procedură civilă atât Municipiul C prin Primar, cât şi Consiliul Local al Municipiului C au calitate procesuală de a solicita aceste despăgubiri, având în vedere că sumele solicitate de la pârâţi vor fi virate la bugetul statului, iar Consiliul Local este răspunzător pentru felul în care se administrează fondurile băneşti.

Referitor la excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, instanţa reţine că, în cauză, raportat la obiectul dedus judecăţii – despăgubiri civile pentru degradarea imobilului închiriat, potrivit Decretului-lege nr. 115/1938 şi disp. art. 1865 şi art. 1870 Cod civil 1868, termenul de prescripţie a fost  întrerupt prin cererea de chemare în judecată formulată de Primăria şi Consiliul Municipiului Caransebeş din dosar nr. 1180/115/2006 – în cadrul căruia s-a solicitat şi anularea contractului de închiriere.

Conform procesului verbal de punere în posesie nr. 13889/15.05.2014 – filele 217-218 dosar, Consiliul Local al Municipiului C a intrat în posesia bunului imobil la data de 15.05.2014, dată de la care se poate prezuma că s-a cunoscut paguba cauzată de pârâţi şi de la care începe să curgă un nou termen de prescripţie. 

Instanţa constată că în data de 15.10.2001, între Primăria Municipiului C – în calitate de locator şi pârâţii IV şi IMA – în calitate de locatari a fost încheiat contractul de închiriere nr. 12602/15.10.2001 – filele 18-25 dosar, având ca obiect imobilul situat în  C, str. L nr. 7, evidenţiat în CF nr.  C, nr. top 59/2 C, cad. Top 59/2 C –, termenul de închiriere fiind de 5 (cinci) ani, până la data de 1.11.2006.

Ulterior, la data de 26.08.2002 între Consiliul Local al Municipiului C – în calitate de vânzător şi pârâţii IV şi IMA – în calitate de cumpărători s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 11/2002/112 – filele 28-29 dosar, având ca obiect imobilul casă situat în C, str. L nr. 7.

Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 3251/2.09.2002, Consiliul Local al Municipiului C a vândut pârâţilor IV şi IMA terenul pe care era construită casa cu nr. 7 din str. L, respectiv nr. top 59/2, în suprafaţă de 252 mp.

La doar câteva luni, prin contractul autentificat sub nr. 2018/10.06.2003, pârâţii IV şi IMA au vândut terenul numiţilor MI Jr., MDM şi ML.

Reclamanţii au promovat litigiul civil ce a făcut obiectul dosarului civil nr. 1180/2006 al Judecătoriei Caransebeş, prin care s-a solicitat, constatarea nulităţii absolute a contractului  de închiriere nr. 12602/15.10.2001, a contractului de vânzare-cumpărare nr. xx/2002/112/26.08.2002, a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3251/2.09.2002, a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2018/10.06.2003, precum şi a unui contract de donaţie prin care pârâtul IV a donat în întregime imobilul casă situat în C, str. L nr. 7 şi revenirea la situaţia anterioară de CF.

Litigiul a fost soluţionat la data de 24.02.2011, prin decizia civilă nr. 31/A pronunţată de Tribunalul Caraş-Severin în dosar nr. 5602.2/115/2006 – filele 12-17 dosar.

Prin decizia civilă nr. 31/A/24.02.2011, Tribunalul Caraş-Severin a respins capătul de cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere nr. 12602/15.10.2001; a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 11/2002/112/26.08.2002, încheiat între Consiliul Local al Municipiului C şi IV şi IMA; a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3251/2.09.2002 de către BNP S, încheiat între Statul Român prin Consiliul Local al Municipiului C şi IV şi IMA; a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2018/10.06.2003 de către BNP S, încheiat între IV şi IMA, în calitate de vânzători şi numiţii MI, ML şi MDM; a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractelor nule; a dispus radierea din cartea funciară a înscrierilor drepturilor dobândite în baza contractelor absolut nule şi revenirea la situaţia anterioară din CF nr. … C.

Din considerentele deciziei civile nr. 31/A/2011 cu referire la contractul de închiriere şi temeiul legal, instanţa a reţinut  că pârâtul IV, conform art. 9 şi 14 din Legea nr. 112/1995, trebuia să aibă calitatea de chiriaş la data intrării în vigoare a legii. Întrucât acesta a închiriat imobilul care făcea obiectul Legii 112/1995 la data de 15.10.2001, nu avea dreptul să beneficieze de dreptul  acordat de Legea nr. 112/1995 doar chiriaşilor titulari de contract la data intrării în vigoare a legii.

Decizia civilă nr. 31/A/24.02.2011 a rămas definitivă şi irevocabilă la data de 22.09.2011, prin nerecurare.

La data de 7.10.2016 reclamanţii au promovat prezentul litigiu solicitând obligarea pârâţilor IV şi IMA la plata sumei de 174.122 lei, sumă reprezentând cuantumul despăgubirilor la care reclamanţii se consideră îndreptăţiţi ca urmare a stării avansate de degradare în care se găseşte imobilul situat în str. L nr. 7 din Caransebeş, obiect al contractelor succesive a căror nulitate absolută a fost constatată prin decizia civilă nr. 31/A/24.02.2011 pronunţată de Tribunalul Caraş-Severin în dosar nr. 5602.2/115/2006. reclamanţii susţin că pârâţii se fac vinovaţi de starea de degradare a imobilului pentru neîndeplinirea obligaţiilor ce le reveneau în calitate de chiriaşi, respectiv proprietari ai imobilului menţionat.

Potrivit procesului verbal  de predare-primire – anexă la contractul de închiriere nr. 12602/15.10.2001 – fila 101 dosar, starea în care s-a predat şi s-a preluat imobilul situat în C, str. L nr. 7 a fost următoarea: „Pereţii şi tavanele sunt degradate, prezintă fisuri, murdari cu zugrăveli vechi. Duşumelele sunt din scândură dar degradate, putrede, neîntreţinute. Uşile sunt vechi, putrede, nu se închid, ferestrele cele din partea de la curte lipsesc, nu au geamuri, iar cele de la stradă sunt putrede cu geamuri lipsă. Instalaţia electrică există în imobil cu ceas de curent, lipsesc întrerupătoare şi prizele; instalaţie de încălzire – nu are; instalaţie sanitară – nu are; imobilul este degradat în întregime” .

Conform raportului de evaluare administrat la filele 102-106 dosar, întocmit la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare – rezultă că imobilul  - casă de locuit din str. L nr. 7 prezenta următoarele caracteristici tehnice: „Casa a fot construită din cărămidă arsă şi nearsă; tencuiala şi zugrăveala din interior şi exterior sunt degradate; are uşi şi geamuri din lemn – degradate; poarta de la intrare este din lemn; casa este acoperită cu tablă; camerele sunt pardosite cu duşumea din lemn – degradată; înălţimea casei este de 2,70 m: clădirea a fost construită în anul 1868, având o vechime de 134 de ani şi un grad de finisaj inferior. Imobilul nu dispune de nici un fel de utilităţi. Starea tehnică a imobilului necesită demolarea.”

De asemenea, în ceea ce priveşte caracteristicile obiectivului evaluat, rezultă din raportul de evaluare efectuat de SC ”Evaluări TES” SRL – filele 33-40 dosar că, „Clădirea care face obiectul prezentei evaluări se află în zona centrală a municipiului Caransebeş şi are o suprafaţă utilă de 81,84 mp. Durata normală de viaţă este de 50 de ani, data PIF 1868, în regim parter, cu acces la o stradă principală”.

Potrivit cap. III lit. A din Contractul de închiriere nr. 12602/15.10.2001 încheiat între Primăria Municipiului C şi pârâţii IV şi IMA – filele 18-25 dosar, proprietarul imobilului, respectiv Primăria C avea obligaţia să predea chiriaşului locuinţa în stare de folosinţă; să ia măsuri pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare şi funcţionalitate a clădirii pe toată durata închirierii locuinţei, să întreţină în bune condiţii elementele structurii de rezistenţă ale clădirii, elementele de construcţie exterioară ale clădirii (acoperiş, faţadă, împrejmuiri, scări exterioare), etc.

Conform cap. III lit. B din acelaşi contract, chiriaşul avea obligaţia: să efectueze lucrările de întreţinere, de reparaţii sau înlocuirea elementelor de construcţii şi instalaţii din folosirea exclusivă; să repare sau să înlocuiască elemente de construcţii şi instalaţii deteriorate din folosinţa comună, urmare a folosirii necorespunzătoare, indiferent dacă acestea sunt în interiorul sau exteriorul locuinţei, iar dacă persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, atunci cheltuielile de reparaţii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc în comun elementele de construcţii, instalaţii, obiecte şi dotările aferente; să asigure curăţenia şi igiena în interiorul locuinţei şi la părţile de folosinţă comună pe toată durata contractului de închiriere; să comunice în termen de 30 de zile proprietarului orice modificare produsă în venitul net al familiei sale, sub sancţiunea rezilierii contractului; să plătească chiria recalculată cu începere din prima zi a lunii următoare aceleia când s-a produs modificarea venitului; să predea la încetarea contractului, proprietarului, locuinţa în stare de folosinţă şi curăţenie cu obiectele de inventar trecute în procesul verbal de predare-primire întocmit la preluarea locuinţei; să achite către Asociaţia de proprietari sau furnizori obligaţiile ce-i revin din cheltuielile comune (apă, canal, gunoi menajer, apă caldă menajeră, gaz metan, energie termică, energie electrică); să nu subînchirieze locuinţa sau parte din aceasta decât cu acordul proprietarului exprimat în scris.

Raportat la clauzele contractului de închiriere încheiat de pârâţi la data de 15.10.2001, pe o durată de 5 ani cu începere din 1.11.2001, până la data de 1.11.2006 cu posibilitatea reînnoirii la expirarea acestuia cu acordul părţilor (Cap. 1 art. 4 din Contract), starea de fapt, reţinută din probele administrate la dosarul cauzei şi prevederile art. 969 Cod civil 1864,  instanţa nu poate reţine culpa pârâţilor IV şi IMA pentru starea de degradare în care se află în prezent imobilul, având în vedere că încă de la momentul închirierii imobilului de către reclamantă – 15.10.2001 – proces verbal de predare-primire –anexă la contractul nr. 12602/15.10.2001 – fila 101 dosar, imobilul era degradat în întregime (raport de evaluare, planşe foto -2014 – filele 47-56), situaţie cunoscută de partea reclamantă, cu atât mai mult cu cât litigiul declanşat în anul 2006 a avut ca obiect şi acest contract de închiriere.

În cauză, raportat la considerentele arătate din decizia civilă nr. 31/A/2011 şi starea de fapt reţinută din probele administrate, nu sunt incidente disp. art. 9 şi art. 14 din Legea nr. 112/1995 – lege specială, întrucât pârâţii IV şi IMA nu au avut calitatea de chiriaşi ai imobilului şi instanţa va analiza cauza dedusă judecăţii raportat la prevederile dreptului comun – Cod civil 1864 în vigoare la data încheierii contractului de închiriere din 15.10.2001.

Având în vedere motivaţia expusă şi raportat la disp. art. 1410 , art. 1431, art. 1432 coroborat cu disp. art. 1447 Cod civil 1864, întrucât bunul imobil ce face obiectul închirierii nu a fost locuit fiind degradat în întregime la data încheierii contractului de închiriere nr. 12602/15.10.2001, împrejurare neimputabilă chiriaşului, instanţa va respinge acţiunea reclamanţilor Municipiul C prin primar, Consiliul Local al Municipiului C şi Primăria Municipiului C în contradictoriu cu pârâţii IV şi IMA, pentru despăgubiri - urmare a stării avansate de degradare a imobilului obiect al contractului de închiriere nr. 12602/15.10.2001.

În baza art. 453 Cod procedură civilă, ia act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

H O T Ă R Ă Ş T E :

Respinge excepţiile.

Respinge acţiunea reclamanţilor Municipiul C prin primar, Consiliul Local al Municipiului C şi Primăria Municipiului C în contradictoriu cu pârâţii IV şi IMA, pentru pretenţii – despăgubiri civile.

Fără cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.

Apelul se depune la Judecătoria Caransebeş.

Pronunţată azi, 20 aprilie 2016, în şedinţă publică.

Preşedinte,Grefier,

Domenii speta

Spete similare