Rezolutiune contract. pret derizoriu si nesincer

REZOLUTIUNE CONTRACT. PRET DERIZORIU SI NESINCER

Sentinta civila nr. 2209/13.04.2005

La data de 10.11.2004 s-a înregistrat sub nr. 12965/2004 acţiunea în rezoluţiune promovată de reclamanta E.C. în contradictoriu cu pârâţii P.N. şi P.J..

În motivarea acţiunii reclamanta arată că la data de 17.07.2001 Judecătoria Slatina a dispus prin sentinţa civilă cu nr. 4605/2001 că reclamanta este adjudecatara imobilelor casă şi teren ale pârâţilor cu obligaţia de a –i despăgubi pe aceştia pentru diferenţa de preţ, respectiv cu suma de 10.248.549 lei . Mai arată reclamanta că în cursul executării silite a acestei sentinţe a ajuns la o înţelegere cu pârâţii în sensul că ei îi plătesc datoria iniţială pentru care fuseseră adjudecate imobilele, iar pârâţii renunţă la diferenţa de preţ revenindu-le în proprietate imobilele prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare.  Întrucât pârâţii nu şi-au respectat obligaţia de a renunţa la diferenţa de preţ, continuând executarea silită pentru această sumă, reclamanta solicită să se dispună rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Pârâţii au formulat întâmpinare prin care arată că nu a existat nici o obligaţie din partea lor prin care să renunţe la diferenţa de preţ , această aşa zisă obligaţie nu este consemnată nici în actul autentic, nici în unul sub semnătură privată iar reclamanta şi-a primit preţul indicat în contract. Pentru aceste motive solicită respingerea ca neîntemeiată a acţiunii promovate împotriva lor.

În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri depunându-se în acest sens: copia contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.

1668/20.08.2003 a cărui anulare se solicită, copia sentinţei civile cu  nr.4605/2001, copia procesului verbal de executare silită din data de 19.03.2005, somaţia cu nr. 4605/2001, copia adresei din data de 06.08.2003 , a procesului de executare silită din data de 10.07.2003, a actului de evaluare din data de 16.06.2003, sentinţa civilă nr.4743/1196, proba cu interogatoriu pârâţilor şi s-a dispus ataşarea dosarelor de executare silită  cu nr. 11455/2001, şi cu nr.11025/2002.

Din probele administrate în cauză instanţa reţine următoare situaţie de fapt şi de drept :

La data de 17.07.2001 s-a pronunţat sentinţa civilă cu nr. 4605/2001 prin care imobilele proprietate pârâtei P.J. au fost adjudecate în mâinile reclamantei E.C., în contul creanţei de 13.058.701 lei pe care reclamanta o avea împotriva pârâtei, sumă individualizată în hotărârea cu nr. 5303/1999.

Prin aceeaşi sentinţă reclamanta a  fost obligată la plata către pârâtă a sumei de 10.248.549 lei diferenţă de preţ.

Această sentinţă a fost pusă în executare silită de creditoarea-reclamantă formându-se dosarul de executare silită cu nr. 11455/2001.

În cursul executării silite pârâta  P.J. a achitat suma de 16.160.000 lei,  la debitul iniţial pentru care au fost adjudecate imobilele,  de 13.058.701 lei adăugându-se 3.101.299 lei , cheltuieli cu executarea silită.

Prin procesul verbal de executare silită din data de 19.03.2001 s-menţionat că prin această plată reclamanta se obligă să vândă imobilele pârâtei, nefăcându-se nici o menţiune cu privire la diferenţa de preţ.

La data de 20.08.2003 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1668/2003 prin care reclamanta vinde soţilor Pistol imobilele la preţul de 16.000.000 lei.

Faţă de modul în care s-a finalizat executarea silită a unei sentinţe în baza căreia reclamanta era proprietara imobilelor, instanţa constată că s-a materializat o convenţie prin care părţile au înţeles să revină la situaţia anterioară sentinţei de adjudecare, respectiv reclamanta să primească datoria pentru care se adjudecase imobilele iar pârâta, împreună cu soţul său să rămână proprietarii imobilelor.

Pentru a concluziona astfel se are în vedere faptul că în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1668/2003 preţul a fost indicat chiar suma de 16.000.000 lei, deşi prin sentinţa de adjudecare s-a reţinut că preţul imobilelor pârâtei P.J., se ridică la valoarea de 32.543.000 lei (fila 6-verso), iar în cursul executării silite a sentinţei s-a efectuat o nouă evaluare a imobilelor reţinându-se ca preţ al acestuia suma de 28.289.906 lei(filele 24 şi 26 ).

Se constată că preţul stipulat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1668/2003 este situat mult sub preţul reţinut prin sentinţă , aproximativ la jumătate,  dar şi sub preţul reţinut prin noua evaluare din cursul executării silite a sentinţei de adjudecare , la o diferenţă notabilă respectiv de 12.289.206 lei.

Prin contractul de vânzare-cumpărare părţile urmăresc să dobândească fiecare un avantaj patrimonial: vânzătorul să primească preţul stipulat iar cumpărătorul să primească imobilele .

Preţul trebuie să fie sincer şi serios adică  să fie un preţ pe care părţile sau obligat să-l ceară respectiv să-l  dea şi în acelaşi timp să corespundă valorii reale ale imobilelor, adică să nu fie în aşa măsură de disproporţionat în raport de valoarea reală încât în realitate nu se poate vorbi

Indiferent după cum ne raportăm la preţul individualizat în sentinţă ori la cel din actul de evaluare, preţul din contract este un preţ derizoriu şi nesincer, dacă nu este dublat de obligaţia pârâtei de a renunţa la diferenţa de preţ stabilită prin sentinţa de adjudecare.

Per a contrario se ajunge la concluzia că reclamanta deşi era proprietara casei , ea a renunţat la imobil pentru un preţ de 16.000.000 lei, sub preţul real, de piaţă, şi cu obligaţia de a plăti diferenţa de preţ de 10.248.549 lei şi deci obligaţia ei de a transmite proprietatea bunului,  este lipsită de cauză.

În raport de aceste aspecte contractul ar fi lovit de nulitate absolută pentru lipsa cauzei .

Părţile s-au comportat faţă de contractul încheiat ca fiind un contract valabil şi nu unul fictiv, dar valabilitatea contractului este indisolubil legată de existenţa obligaţiei pârâtei de a renunţa la diferenţa de preţ din sentinţa de adjudecare.

Faptul că în procesul de executare silită din 19.03.2001 şi nici în contract,  nu s-a stipulat nici o menţiune privitoare la renunţarea la diferenţa de preţ nu impietează asupra existenţei acestei obligaţii căci potrivit art.970 Cod. civ. convenţiile obligă nu numai la ceea ce este expres prevăzut în cuprinsul lor dar şi toate urmările pe care echitatea, obiceiul sau legea le dă obligaţiei după natura sa.

Câtă vreme cauza determinată a stabilirii în sarcina reclamantei a obligaţiei de plată a diferenţei de preţ a constituit-o  adjudecarea imobilelor în mâinile reclamantei prin plata de către pârâtă datoriei iniţiale, cu cheltuielile de executare aferente şi redobândirea de ea a imobilelor, această cauză determinantă dispare, lipsind de efecte hotărârea.

Pentru recuperarea diferenţei de preţ stabilită prin sentinţa de adjudecare, pârâta a declanşat executarea silită împotriva reclamantei formându-se dosarul de executare silită nr. 11025/2002 ajuns în etapa executării imobiliare a reclamantei.

Prin urmare această executare silită, pornită de pârâtă pentru recuperarea diferenţei de preţ stabilită prin sentinţa de adjudecare are o cauză ilicită fiind determinată de raţiuni vindicative, singurele care justifică o astfel de executare în condiţiile în care pârâţii au redevenit proprietarii imobilelor.

Apărările pârâţilor potrivit cărora nu se poate face dovada existenţei obligaţiei de renunţare la diferenţa de preţ, peste cuprinsul actului autentic şi în absenţa oricărui alt înscris între părţi privitor la această obligaţie, nu pot fi reţinute.

Procesul verbal de executare silită întocmit la data de 19.03.2001 în dosarul de executare silită nr. 11455/2001 constituie un început de dovadă scrisă, în favoarea reclamantei, ce face credibilă afirmaţiile acesteia privitoare la obligaţia de renunţare la diferenţa de preţ.

În raport de acest raţionament s-a admis şi proba testimonială prin care s-a confirmat că intenţia părţilor, la încheierea vânzării, a fost aceea de a stinge orice pretenţii născute din sentinţa de adjudecare, intenţie care s-a materializat după cum s-a subliniat anterior prin reintrarea în proprietate asupra imobilelor  de pârâţilor şi recuperarea debitului ce a generat pronunţarea sentinţei de adjudecare.

În consecinţă, în raport de considerentele anterioare instanţa apreciază că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1668/2003 pârâţii şi-au asumat obligaţia de a renunţa la diferenţa de preţ individualizată în sentinţa de adjudecare, obligaţia de plată stabilită în sarcina reclamantei rămânând practic cu o cauză absentă după revenirea imobilelor în patrimoniul pârâţilor.

În măsura în care una dintre părţi nu îşi îndeplineşte obligaţia ce îi revine, cealaltă parte este îndreptăţită să ceară desfiinţarea contractului aşa cum dispune art. 1020 şi 1021 C.civ., rezoluţiunea, adică desfiinţarea contractului, ca urmare a neîndeplinirii culpabile a obligaţiei, având întotdeauna un caracter judiciar.

Desfiinţarea contractului ca efect al rezoluţiuni are drept consecinţă repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului în prezenta cauză repunerea în situaţia anterioară materializându-se în reintrarea  imobilelor în patrimoniul reclamantei cu obligaţia pentru aceasta de a plăti preţul primit, şi anume suma de 16.000.000 lei menţionată în contract.

Având în vedere considerentele de fapt şi de drept expuse mai sus şi disp. Art. 970, 977, 983 şi 1020-1021 C.civ. instanţa apreciază că acţiunea în rezoluţiune promovată de reclamantă este întemeiată, încadrându-se în termenul general de prescripţie, urmând să fie admisă, şi pe cale de consecinţă să se dispună rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1668/2003, şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului în sensul că imobilele descrise şi individualizate în contract reintră în patrimoniul reclamantei şi redevin proprietatea acesteia, iar reclamanta are obligaţia să restituie pârâţilor preţul primit, adică suma de 16.000.000 lei.

Faţă de disp. 274 C.proc.civ. urmează ca pârâţii să fie obligaţi la plata către reclamantă a sumei de 2.106.000 lei, reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar şi onorariu avocat.

Domenii speta

Spete similare