Hotarare care sa tina loc de act autentic

Deliberând asupra cauzei civile de fata, constata următoarele:

Prin  cererea  inregistrata  pe  rolul  acestei instante la data de  21.08.2009 sub nr. 7784/311/2009, reclamantul

P.T.  a solicitat instantei ca prin hotarârea ce se va pronunta, în contradictoriu cu pârâtul D.T. , să se constate

intervenita vânzarea-cumpararea unei suprafeţe de 10.000 mp  teren  arabil extravilan  situat în comuna Priseaca in T 42 P

30 cu vecinii N- De 256, E- V. D., S- Ps 314, V – C.  N. şi suprafata de 5427 mp teren arabil extravilan situată în comuna

Priseaca, T 64 P 9 cu vecinii : N – P. C., E-De 497, S- V. D, V-Ps 91.

In motivarea cererii, reclamantul  a arătat că la data de  11.03.2009 prin actul sub semnătură  privata  intitulat

„ chitantă  ” pârâtul i-a vândut pentru suma de 3000 lei , suprafaţa de teren individualizată mai sus, convenind împreuna

cu acesta ca ulterior să se prezinte la Notariat în vederea încheierii contractului în formă autentică, pârâta refuzând

sa-şi aducă la îndeplinire obligatia asumată, invocând diverse motive.

Cererea a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art.1073-1077 Cod civil , acţiunea fiind legal timbrată.

 Pârâtul  nu a formulat întâmpinare prin care să arate excepţiile, dovezile şi mijloacele sale de apărare, însă s-a

prezentat la termenul de judecată de astăzi răspunzând la interogatoriu.

In cauza, a fost administrata proba cu înscrisuri, respectiv antecontractul de vânzare cumpărare intitulat ,chitantă,, din

11.03.2009, titlul de proprietate nr. 22531/80/22.12.1995 , certificat de atestare fiscala nr. 471/06.03.2009,  proba cu

interogatoriu paratului şi proba testimonială cu  martorul R.F.C.

Analizând in mod coroborat ansamblul probelor administrate in cauza, instanţa retine următoarele :

La data de 11.03.2009 între reclamantul P.T.  şi pârâtul D.T. s-a încheiat un act juridic - promisiune bilaterala de

vânzare  cumpărare  -  prin care acesta s-a obligat la transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului teren

individualizat astfel : suprafaţa de 10 000 mp teren arabil extravilan situat în comuna Priseaca T 42 P 30 având ca vecini

N – De 256, E- V.D., S- Ps 314, V- C.N. , suprafaţa de 5427 mp teren arabil extravilan situata în comuna Priseaca T 64, P 9

având ca vecini N – P.C., E –De 497, S- V. D., V- Ps 9/1 conform titlului de proprietate nr. 22531/80/22.12.1995 în favoarea

 reclamantului, pretul convenit de parti fiind de 3000 lei , pe care reclamantul, promitentul-cumparator l-a plătit 

pârâtului, promitent-vanzator la data de 11.03.2009.

Împrejurarea intervenirii unui acord de voinţa intre parţi cu privire la înstrăinarea imobilului teren individualizat

astfel : suprafaţa de 10 000 mp teren arabil extravilan situat în comuna Priseaca T 42 P 30 având ca vecini N – De 256,

E- V.D., S- Ps 314, V- C.N., suprafaţa de 5427 mp teren arabil extravilan situata în comuna Priseaca T 64, P 9 având ca

vecini N – P.C., E –De 497, S- V. D., V- Ps 9/1 conform titlului de proprietate nr. 22531/80/22.12.1995  rezulta din

coroborarea probei cu înscrisuri  cu proba testimoniala administrata in cauza. Astfel , din administrarea probei

testimoniale reiese faptul ca paratul a intentionat instrainarea catre reclamant a imobilului teren la pretul de 3000 lei,

intentie materializata printr-un acord verbal intre parti, urmand ca ulterior sa se prezinte la notar in vederea perfectarii

 actului de vanzare cumparare in forma autentica.

Aceasta declaratie ale martorului audiat in cauza se coroboreaza cu inscrisul intitulat „chitanţa ” si depus la

fila 4 din dosar din care reiese atat acordul de vointa al partilor , cat si achitarea integrala a pretului de catre

promitentul cumparator.

 Refuzului pârâtului de a se prezenta în vederea autentificării actului juridic intervenit între părţi, invocat de către

reclamanta în sprijinul acţiunii sale a fost confirmat prin administrarea probei testimoniale. Din declaraţia martorului

audiat in cauza rezulta ca  desi reclamanta a incercat in nenumarate randuri sa il contacteze pe parat in vederea perfectarii

 actului in forma autentica, aceasta a refuzat in mod constant, invocand diverse motive.

Actul juridic in discutie, neîndeplinind conditia „ad validitatem” a formei autentice este nul ca vanzare-cumparare, avand

in vedere prevederile art.2 alin 1 din legea nr. 247/2005 : „Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi

extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii,

încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”, dar valoreaza antecontract de vanzare-cumparare, in baza

principiului conversiunii actului juridic reglementat de art. 978 C.civ. (actus interpetandus este potius ut valeat quam ut

pereat ).

In consecinta, incheierea acestei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare a generat in sarcina ambelor parti contractante

o obligatie de a face, respectiv de a perfecta in viitor contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.

O dată cu încheierea convenţiei, promitentul vânzător a primit preţul de 3000 lei,  iar promitentul cumpărător a

intrat în stăpânirea imobilului, sub nume de proprietar după cum reiese din declaraţia  martorului R.F.T..

În ceea ce îi  priveşte pe promitentul vânzător D.T.  , din Titlul de proprietate nr. 22531/80/22.12.1995 rezultă că aceasta

este proprietarul imobilului care a făcut obiectul antecontractului în discuţie.

Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este una contract prin care părţile se obligă să încheie în viitor la

preţul stabilit un contract de vânzare cumpărare.

Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un antecontract care dă naştere unui drept de creanţă în favoarea

beneficiarului promisiunii căruia îi este corelativ obligatia de a face, respectiv obligaţia de a se prezenta în vederea

autentificării actului juridic încheiat. Fiind un act juridic bilateral trebuie să îndeplinească toate condiţiile de

validitate prevăzute de art. 948 Cod civil: consimţământul valabil exprimat al părţilor, capacitate deplină de exerciţiu,

obiect determinat şi cauză licită.

Dacă promitentul vânzător nu-şi respectă obligaţia asumată de a se prezenta în vederea încheierii în mod valabil a

actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea ca în situaţia în care bunul se mai află în patrimoniul

vânzătorului şi nu există alte impedimente legale să solicite instanţei de judecata  - în lumina principiului executării

în natură a obligaţiilor şi reparării în natura pagubelor - să pronunţe în baza art. 1073 şi 1077 Cod civil o hotărâre 

judecătorească.

Acest act jurisdicţional va tine loc de act autentic de vânzare cumpărare şi va avea caracter translativ  de

drepturi, operând transferul dreptului de proprietate  din patrimoniul promitentului vânzător in cel al  beneficiarului

cumparator , de la data rămânerii irevocabile a hotararii judecatoresti.

 Art. 5. alin 2 din Legea nr.247/2005 dispune : în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la

teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit

obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

În aceste condiţii, instanţa constată incidenţa  în speţă a  disp. art.1073, 1075 şi 1077 din Codul Civil, care

consacră principiul executării în natură a obligaţiilor  (inclusiv  a celor de a face) şi în temeiul cărora este admisibilă

pronunţarea urei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, sub rezerva îndeplinirii cumulative a

două condiţii -şi anume încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu respectarea cerinţelor generale de

valabilitate ale actelor juridice prev. de art.948 Cod civil şi existenţa în patrimoniul promitentului vânzător a bunului

a cărui vînzare a fost promisă.

Pentru a hotari astfel instanta are in vedere si atitudinea procesuala a paratului care, desi legal citat, nu s-a

prezentat in fata instantei pentru a formula aparari, dar si împrejurarea că netulburarea de către proprietar a posesiei

exercitate de către  reclamant asupra bunului în litigiu are semnificaţia unei recunoaşteri tacite, dar neîndoielnice,  a

dreptului lui de creanţă -drept corelativ obligaţiei pârâtului de a vinde imobilul -ducând la întreruperea prescripţiei

extinctive reglementate de Decretul nr.167/1958

Pe cale de consecinta, instanta apreciaza ca fiind intemeiata actiunea reclamantului, urmand a o admite si a

constata dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilului in litigiu.

Prezenta hotarare va tine loc de contract autentic de vanzare-cumparare.

In temeiul dispoz. art. 274 C.pr.civ. se va lua act de faptul ca reclamantul nu solicita obligarea pârâtei la plata

cheltuielilor de judecata.

Copia sentinţei se va comunica administraţiei Finanţelor Publice Slatina.

Domenii speta

Spete similare