Revendicare imobiliară. Comparaţie titluri. Cerere chemare în garanţie a vânzătorului, unităţii administrativ teritoriale şi comisiilor locale şi judeţene de fond funciar.

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei Paşcani sub nr. 4536/866/.28.10.2010 reclamanţii H.L. şi H.T. au solicitat în contradictoriu cu pârâtul M.F. să se dispună obligarea acestora să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 200 mp, amplasat în intravilanul oraşului Tîrgu Frumos, str. Cuza Vodă, cu vecinătăţile N - str. Cuza Vodă (DN 28), S - construcţie ACR + F.I., E – T.E, V - drum acces ACR, identificat cadastral T.  107, parcela nr. 2878.

S-au solicitat cheltuieli de judecată.

Cererea a fost legal taxata.

În motivarea acesteia, reclamanţii arată că sunt proprietarii terenului ce îl revendică, în suprafaţă de 200 mp, situat în oraşul Tîrgu Frumos, str. Cuza Vodă, identificat cadastral T 107, P 2878 pe care l-au cumpărat in anul 1993 de la R.F., prin actul autentic de vânzare cumpărare nr. 11631/12.10.1993. R.F. a dobândit terenul cumpărat de ei în temeiul Legii nr. 18/1991, fiind înscrisă în registrul agricol al oraşului Tîrgu Frumos volumul 14, fila 179 din perioada 1959-1962 cu suprafaţa de 1400 mp teren, fiind înscrisă în anexa 2b şi a primit adeverinţa de proprietate nr. 1367/8.10.1993 şi procesul verbal de punere în posesie nr. 3158/11.10.1993, pentru suprafaţa de 200 mp. R.F. a avut casa de locuit în oraşul Tîrgu Frumos, actualmente strada numindu-se Cuza Vodă. În anul 2006 ei au solicitat primăriei sa le elibereze autorizaţie de construire pe acest teren, ocazie cu care au aflat că pe terenul proprietatea lor a fost pus în posesie numitul C.M. în anul 2000 prin procesul verbal de punere în posesie 2464/30.05.2000, proces-verbal ce a fost constatat nul prin sentinţa civilă nr. 2277/19.10.2007, definitiva si irevocabila dată de Judecătoria Paşcani, acţiunea de judecata fiind promovata de ei reclamanţii. Pana in anul 2006, inclusiv, când paratul prin violenta i-a alungat de la teren, ei, reclamanţii au deţinut terenul in mod public, continuu si netulburat de nimeni, sub nume de proprietari, fiind înscrişi si in evidentele cadastrale ale oraşului Tîrgu Frumos.

Mai arata reclamanţii că în anul 2000 C.M. este pus in posesie peste terenul proprietatea lor de 200 mp, de către fostul primar H.G. prin procesul verbal de punere in posesie nr. 2464/30.05.2000, semnat numai de primar, proces-verbal de punere ce a fost constatat nul de instanţa de C.M. a vândut suprafaţa de 200 mp teren lui M.C., tatăl paratului M.F., prin actul de vânzare cumpărare nr. 4226/20.12.2002. M.C. a vândut paratului M.F. suprafaţa de 200 mp teren proprietatea lor prin actul de vânzare cumpărare nr. 1952/04.06.2003. Paratul M.F. vinde din nou suprafaţa lor de 200 mp lui R.I.P. prin actul de vânzare cumpărare nr. 3362/4.09.2003 iar după nici o săptămâna de la vânzarea anterioara, R.I.P. ii revinde lui M.F. suprafaţa de teren de 200 mp prin actul de vânzare cumpărare nr. 2149/9.09.2003. Toate aceste tranzacţii pentru suprafaţa de 200 mp , vânzări tip "suveica" paratul le-a făcut in mod deliberat pentru a încurca si mai mult situaţia prin care stăpâneşte în prezent forţat terenul lor.

C.M. a solicitat reconstituirea dreptului de proprietate in temeiul L. 18/1991 pentru suprafaţa totala de 1,05 ha teren, din care 1 ha extravilan satul Buznea si 500 mp teren din str. George Cosbuc, Târgu Frumos unde autoarea sa avea casa de locuit, respectiv bunica sa C.S., prin sentinţa civila nr. 5747/27.09.1993 dată de Judecătoria Paşcani fiindu-i reconstituit dreptul de proprietate pentru 1,05 ha teren din care 1,00 extravilan si 500 mp str. G. Cosbuc Târgu Frumos, fiindu-i ulterior eliberată adeverinţa de proprietate nr. 1371/18.10.1993 pentru suprafaţa totala de 1,05 ha , în baza căreia i s-a eliberat titlul de proprietate nr. 173707/10.12. 1998 pentru suprafaţa de 1.00 ha dar nu pe vechiul amplasament "deal Buznea" ci in tarlaua 88 Războieni - Târgu Frumos ce a fost teren IAS predat primăriei pentru punerea in posesie a acţionarilor si locatorilor. C.M. a folosit adeverinţa de proprietate 1371/18.10.1993 si a primit teren de doua ori, respectiv o dată in extravilanul oraşului Târgu Frumos si inca o dată in intravilanul oraşului Târgu Frumos, fiind pus in posesie cu mai multe procese verbale semnate numai de fostul primar H., printre care si terenul lor de 200 mp din str. Cuza Voda. C.M. a vândut terenurile primite fără drept la mai multe persoane, vânzând pârâtului M.F. şi suprafaţa de 200 mp teren proprietatea lor din str. Cuza Voda, or. Târgu Frumos.

Cum actul subsecvent, respectiv procesul verbal de punere in posesie pentru cei 200 mp teren proprietatea lor nr. 2464/30.05.2000, emis pe numele C.M., a fost constatat nul, si actul de vânzare cumpărare nr. 4226/20.12.2002 este nul de drept.

Se mai precizează de reclamanţi că actul lor de vânzare cumpărare nr. 11631/12.10.1993 a fost încheiat pentru suprafaţa de 200 mp cu vecinătăţile N - str. Cuza Vodă (DN 28), S - construcţie ACR + F.I., E= T.E., V - drum acces ACR, identificat cadastral T.  107, parcela nr. 2878. Prin actul de vânzare cumpărare nr. 4226/20.12.2002 încheiat intre C.M. si M.F., terenul de 200 mp ce face obiectul contractului se afla identificat in T107, parcela 2875/5. In timpul litigiului paratul M.F. prin registratorul BCF Paşcani, fosta sa soţie M.C. modifica cartea funciara si contractul de vânzare cumpărare, înscriindu-se cu terenul in parcela 2878, în prezent, terenul lor suprapunându-se cadastral cu terenul deţinut de paratul M.F..

În drept au fost invocate disp. art. 480, art. 483 si următoarele cod civil. 

Pârâtul M.F. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii promovate de reclamanţi, ca nefondată.

 Prin întâmpinare pârâtul a invocat excepţia lipsei de interes a reclamanţilor, întrucât, cu rea credinţa au indus in eroare autorităţile publice solicitând un schimb de terenuri si punând la dispoziţia acestora terenul ce a fost reconstituit lui C.M., la acest moment scopul urmărit de aceştia fiind atins, acest teren solicitat de reclamanţi, fund pus la dispoziţia UAT Tîrgu Frumos chiar de către aceştia.

El pârâtul a fost chemat in judecata, in dosarul nr. 2223/866/2009 pentru ca instanţa sa constate nulitatea absoluta a M.C., intre acesta din urma si ei, intre el si pârâţii R., precum si intre aceştia si el, acţiune respinsa instanţa de judecata. Instanţa prin acea hotărâre retine ca el este de bună credinţă în momentul achiziţionării acestui teren, în prezent fiind chemat în judecata pentru revendicarea aceleaşi suprafeţe de teren. Atât vânzătorul iniţial, cât si cumpărătorul au fost de buna credinţa fata de încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Lui C.M. i s-a admis acţiunea prin care s-a dispus anularea hotărârii comisiei judeţene de fond funciar si a fost obligata aceasta comisie sa-i reconstituie dreptul de proprietate asupra terenului la care avea dreptul ca moştenitor al bunicii sale C.S.. In raport de acest act, hotărâre judecătoreasca definitiva si irevocabila, s-a reconstituit dreptul de proprietate si mai mult s-au încheiat contractile de vânzare-cumpărare. In baza acestor acte C.M. vinde suprafaţa de 200 mp  lui M.C., prin act notarial.

Vânzătorul a primit teren, unde i s-a repartizat de către Comisia Locala de Fond Funciar, nu el fiind cel in măsura sa hotărască amplasamentul.

Se mai precizează ca reclamanţii au solicitat un schimb de terenuri, schimbul fiind iniţiat de către aceştia prin cererea înregistrata sub nr. 1174/2000, la acel moment având interes in realizarea acestui schimb deoarece intenţionau sa achiziţioneze de la Consumcoop o construcţie care se afla pe terenul pe care aceştia îl doreau la schimb. Faptul ca acest schimb a fost aprobat de către Comisia de fond Funciar Târgu Frumos, ca a fost eliberata adeverinţa provizorie de proprietate si proces-verbal punere in posesie si ca ulterior întreaga documentaţie a fost înaintata către O.C.P.I.,prin intermediul solicitanţilor ,adică reclamanţii, confirma existenta acestei intenţii intre părţi. De altfel, nici reclamanţii nu au contestat existenta acestui schimb, cu atât mai mult cu cât la momentul achiziţionării clădirii de la Consumcoop au beneficiat de un drept de preferinţa, tocmai pentru ca deveniseră proprietarii terenului pe care se afla construcţia. Reclamanţii au acţionat premeditat si cu rea credinţa, deoarece după ce au achiziţionat clădirea de la Consumcoop au cumpărat aceeaşi suprafaţa de teren pentru care solicitaseră schimbul de la numita I.I., iar ulterior au promovat acţiune in instanţa ,solicitând anularea propriilor acte, adică a procesului-verbal de punere in posesie. In urma acestui schimb, pe terenul oferit de către pârâţi in schimbul celui pe care l-au primit, a fost pus in posesie el, pârâtul, conform Hotărârii Comisiei Judeţene Iaşi nr. 5843/1995 si a procesului verbal de punere in posesie nr. 2464/31.05.2000.

Prin sentinţa penala nr. 43/20 martie 2008 dată de Curtea de Apel Iaşi se retine ca persoanele cercetate, in speţa reclamanţii,  au comis faptele reţinute in sarcina lor, respectiv, instigarea la abuz in serviciu, instigarea la fals intelectual si uzul de fals, împrejurări ce rezulta din coroborarea datelor consemnate in adeverinţa nr. 1985/27.04.2000 emisa pe numele H.L., procesul verbal de punere in posesie nr. 1985/27.04.2000 emis pe numele H.T., contractul de vânzare cumpărare nr. 1014/2000 si cererea de schimb terenuri înregistrata la Primăria Oraşului Tîrgu Frumos sub nr. 1174/2000. Mai retine Curtea de Apel că după realizarea vânzării la data de 21.06.2000, făptuitorii nu au depus la OCOTA Iaşi, actele de schimb pentru modificarea titlului de proprietate nr. 180179/1993, act ce dovedea ca sunt proprietarii suprafeţei de 200 mp teren, cumpărat cu act autentic si pentru care se aprobase schimbul. Primăria Oraşului Tîrgu Frumos a aprobat cererea de schimb de terenuri si a atribuit persoanelor cercetate in locul suprafeţei de 200 mp o suprafaţa de 250 mp, exact pe locul unde se aflau fabrica de gheata si depozitul frigorific, bunuri imobile pe care abia la 3 luni făptuitorii le-au cumpărat bucurându-se de privilegiul ca erau proprietarii terenului pe care acestea se aflau amplasate.  Fata de aceasta situaţie juridica nu s-a răsturnat prezumţia de buna credinţa, dreptul fiind reconstituit legal, in condiţiile in care la momentul la care a rost emisa Hotărârea Comisiei Judeţene Iaşi si la momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare terenul era in patrimoniul lui C.M., fiindu-i reconstituit de către Comisia Locala de Fond Funciar, implicit pus la dispoziţia acesteia de către Unitatea Administrativ Teritoriala a Oraşului Tîrgu Frumos.

În drept au fost invocate disp. art. 115-118 cproc.civ.

Pârâtul a formulat şi cerere de chemare în garanţie, în contradictoriu cu C.M., Unitatea Administrativ Teritorială a Oraşului Târgu Frumos, Comisia Locală a or. Tîrgu Frumos de fond funciar şi Comisia judeţeană Iaşi de fond funciar, în contradictoriu cu aceştia instanţa, in condiţiile in care va constata ca reclamanţii sunt îndreptăţiţi sa primească suprafaţa în cauză de teren sa dispună obligarea chemaţilor in garanţie la restituirea unei suprafeţe de teren similare, avându-se in vedere in mod exclusiv faptul ca el este cumpărător de buna credinţa, ca la baza reconstituirii dreptului de proprietate a stat o hotărâre judecătoreasca definitiva si irevocabila, prin care se reconstituia dreptul de proprietate lui C.M. si ca in aceasta ecuaţie, construita chiar de către reclamanţi el este de buna credinţă.

În drept au fost invocate disp. art. 60 şi urm. C.proc.civ.

Reclamanţii H.L. şi H.T. au formulat răspuns la întâmpinarea pârâtului M.F. prin care arată că ei au interes în cauză întrucât sunt proprietarii suprafeţei de 200 mp teren, cumpăraţi cu actul de vânzare cumpărare nr. 11631/14.10.1993 de la R.F.. La data de 31.05.2000 fostul primar al oraşului Tîrgu Frumos H.G. a profitat de o intenţie a lor de schimb, fara sa tina cont de cererea prin care au si renunţat la schimb, atribuind terenul lor de 200 mp lui C.M. căreia i-a întocmit procesul verbal de punere in posesie nr. 2464/31.05.2000, constatat nul prin sentinţa civila nr. 2277/19.10.2007 a Judecătoriei Paşcani, definitiva si irevocabila, instanţa constatând ca numitul C.M. in anul 2000 nu mai avea dreptul la nici o suprafaţa de teren intravilan sau extravilan, ca deja primise mai mult cu 7800 mp teren fata de; adeverinţa de validare, anexa de validare si sentinţa chila ce a avut ca obiect  plângere  la Legea 18/1991. A mai constatat instanţa de judecata si faptul ca procesul verbal de punere in posesie era semnat numai de primar, fara a respecta prevederile HG 1172/2000 privind Regulamentul de aplicare al Legii 18/1991. Fostul primar H. a întocmit pe numele lor adeverinţa de proprietate nr. 1985/2000 si procesul verbal de punere in posesie tot cu nr. 1985/2000 acreditând ideea ca le-a atribuit teren in alta parte si ca s-a efectuat schimbul, neefectuându-se nici un schimb de terenuri intre ei, reclamanţii, si comisie, sau UAT. Pârâtul M.F. nu este de buna credinţă în care a încheiat mai multe contracte de vânzare-cumpărare de tip suveică.

Reclamanţii au invocat şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Unităţii Administrativ Teritoriale a Oraşului Tîrgu Frumos, Comisiei Locale a or. Tîrgu Frumos de fond funciar şi Comisiei judeţene Iaşi de fond funciar, arătând că între acestea şi pârâtul M.F. nu a existat niciodată nici un raport juridic cu privire la suprafaţa de 200 mp teren revendicată şi nu există nici un raport juridic nici între acestea şi C.M..

Unitatea Administrativ Teritorială a Oraşului Târgu Frumos, Comisia Locală a or. Tîrgu Frumos de fond funciar au depus la dosar o serie de precizări prin care au arătat că lasă latitudinea instanţei să stabilească cine este îndreptăţit să deţină suprafaţa de 200 mp teren în litigiu. Nu au formulat întâmpinare.

Chemaţii în garanţie C.M. şi Comisia judeţeană Iaşi de fond funciar nu au formulat întâmpinare în cauză.

În susţinerea acţiunii reclamanţii au solicitat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâtului, proba testimonială cu martorul O.E. şi de proba cu expertiză în specialitatea topografie.

În contradovadă pârâţii au solicitat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriu şi de proba testimonială cu martorul H.G., fiind de acord cu efectuarea unei expertize topografice.

Unitatea Administrativ Teritorială a Oraşului Târgu Frumos, Comisia Locală a or. Tîrgu Frumos de fond funciar au înţeles să se folosească în cauză de proba cu înscrisuri.

Chemaţii în garanţie C.M. şi Comisia judeţeană Iaşi de fond funciar nu au înţeles să-şi formulate probe în cauză.

Probele solicitate de părţi au fost încuviinţate şi administrate în proces.

La termenul de judecată din data de 09 februarie 2012, pârâtul, prin apărător, a invocat în şedinţă publică excepţia lipsei coparticipării procesuale pasive în cauză, arătând că din raportul de expertiză topografică rezultă că o parte din suprafaţa de 200 mp teren este ocupată de numitul T.M., condiţii în care ar trebui să figureze şi el în calitate de pârât în cauză. 

Analizând cu prioritate, în temeiul art. 137, alin. 1 c.proc.civ., excepţiile invocate în cauză, instanţa reţine:

Faţă de excepţia lipsei de interes a reclamanţilor în promovarea acţiunii, invocată de pârâtul M.F., instanţa constată că aceasta este neîntemeiată, având în vedere următoarele:

Una din condiţiile pentru promovarea unei acţiuni în justiţie este aceea ca partea care o exercită să justifice un interes care trebuie să fie personal, legitim, născut şi actual.

Astfel, cel ce se adresează în justiţie pentru a-şi apăra un drept trebuie să aibă interesul de a proceda în acest mod, astfel încât ceea ce caracterizează din punct de vedere procedural aceasta condiţie de exercitare a dreptului la acţiune e principiul necesităţii practice a acţiunii, adică ideea ca daca cel interesat n-ar recurge la oficiul organelor jurisdicţionale, s-ar expune prin aceasta la un prejudiciu inevitabil.

Reclamanţii, cum s-a arătat, au solicitat în contradictoriu cu pârâtul M.F. revendicarea suprafeţei de 200 mp teren situat în intravilanul oraşului Tîrgu Frumos, str. Cuza Vodă, identificat cadastral T.  107, parcela nr. 2878, pe care l-au dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11631/14.10.1993 la fostul Notariat de Stat Paşcani, pretinzând că acest teren este ocupat de pârât în mod abuziv şi fără temei legal, în baza unui act juridic nevalabil.

Faţă de acestea, instanţa constată că reclamanţii justifică interesul în promovarea prezentei acţiuni, în calitate de proprietari ai suprafeţei de teren revendicate, acţiune ce tinde la apărarea dreptului lor de proprietate, urmând a respinge excepţia lipsei de interes invocată de pârât.

Faţă de excepţia lipsei coparticipării procesuale pasive invocată de pârâtul M.F., instanţa constată că aceasta este neîntemeiată, întrucât în cazul promovării unei acţiuni în revendicare nu este obligatorie coparticiparea pasivă, acţiunea fiind îndreptată împotriva persoanei sau persoanelor cu privire la care reclamantul susţine că îi ocupă fără drept un imobil. În cazul de faţă chiar dacă din expertiza topografică întocmită ar rezulta că o porţiune din terenul revendicat este ocupat de o altă persoană, această împrejurare nu atrage o coparticipare procesuală pasivă, reclamanţii având posibilitatea de a-ţi valorifica dreptul lor de proprietate pe calea unei acţiuni separate, fiind la latitudinea lor promovarea unei asemenea acţiuni.

Faţă de acestea, instanţa urmează a respinge excepţia lipsei coparticipării procesuale pasive invocate de pârâtul M.F..

Faţă de excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, invocată de reclamanţii H.L. şi H.T., instanţa constată că şi aceasta este neîntemeiată, întrucât potrivit disp. art. 60 c.proc.civ. partea poate să cheme în garanţie o altă persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte, în cazul când ar cădea în pretenţii cu o cerere in garanţie sau în despăgubire. În cazul de faţă pârâtul M.F. a chemat în garanţie a lui C.M., Unităţii Administrativ Teritoriale a Oraşului Tîrgu Frumos, Comisiei Locale a or. Tîrgu Frumos de fond funciar şi Comisiei Judeţene Iaşi de fond funciar, solicitând ca în cazul în care va cade în pretenţii, aceştia să-i restituie o suprafaţă de teren similară cu cea revendicată, el fiind cumpărător de bună credinţă.

În condiţiile în care pârâtul invocă buna credinţă în apărarea sa, chematul în garanţie C.M. este persoana de la care provine terenul ce face obiectul prezentului litigiu, iar înstrăinarea s-a făcut în baza unor acte emise în cadrul procedurii de reconstituire a dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991 de către Unitătea Administrativ Teritorială a Oraşului Tîrgu Frumos, Comisia Locală a or. Tîrgu Frumos de fond funciar şi Comisia Judeţeană Iaşi de fond funciar, instanţa constată că numitul C.M., Unitatea Administrativ Teritorială a Oraşului Tîrgu Frumos, Comisia Locală a or. Tîrgu Frumos de fond funciar şi Comisia Judeţeană Iaşi de fond funciar au calitate procesuală pasivă în ce priveşte cererea de chemare în garanţie promovată de pârât, urmând a respinge excepţia invocată de acesta în această privinţă.

Analizând, coroborat probele administrate în cauză, prin prisma dispoziţiilor legale aplicabile, instanţa apreciază ca fiind întemeiată acţiunea promovată de reclamant pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare. 

Reclamanţii H.L. şi H.T. sunt proprietarii  unei suprafeţe de 200 mp teren situat în intravilan Tîrgu Frumos, tarlaua 107, parcela 2878 pe care l-au dobândit prin cumpărare de la vânzătoarea R.F., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11631/14 octombrie 1993 la fostul Notariat de Stat Paşcani, căreia îi fusese reconstituit dreptul de proprietate cu privire la această suprafaţă de teren în baza Legii nr. 18/1991, conform adeverinţei de proprietate nr. 1367/08.10.1993 eliberată de către Comisia Locală a or. Tîrgu Frumos de fond funciar, fiind pusă în posesie cu această suprafaţă de teren în baza procesului verbal nr. 3158/11.10.1993 încheiat de aceiaşi comisie. 

Pârâtul M.F. este şi el proprietarul de 200 mp situat în intravilanul or. Tîrgu Frumos, jud. Iaşi, cu număr cadastral al parcelei 364 P.1 (2875/5), dobândit prin cumpărare de la vânzătorii R.I.P. şi R.D.G. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2149/09 septembrie 2003 la BNP C.A.. 

Din raportul de expertiză topografică întocmit în cauză de expertul N.G. rezultă că suprafeţele de teren înscrise în actele de proprietate ale părţilor se suprapun parţial, fiind vorba de o suprapunere pe suprafaţa de 141,77 mp teren, condiţii în care se pune problema comparării titlurilor de proprietate.

Cum s-a arătat reclamanţii au dobândit suprafaţa de 200 mp teren situat în intravilan Tîrgu Frumos, tarlaua 107, parcela 2878 prin cumpărare de la vânzătoarea R.F., căreia îi fusese reconstituit dreptul de proprietate cu privire la această suprafaţă de teren în baza Legii nr. 18/1991, conform adeverinţei de proprietate nr. 1367/08.10.1993 eliberată de către Comisia Locală a or. Tîrgu Frumos de fond funciar, fiind pusă în posesie cu această suprafaţă de teren în baza procesului verbal nr. 3158/11.10.1993 încheiat de aceiaşi comisie, dreptul de proprietate, şi implicit actele de reconstituire nefiind contestate.

Pârâtul a dobândit terenul în suprafaţă de 200 mp de la vânzătorii R.I.P. şi R.D.G., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la BNR C.A. sub nr. 2149/09.09.2003, care la rândul lor dobândiseră dreptul de proprietate asupra terenului de la pârâtul M.F., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3362/04.09.2003 la BNP I.M. şi C.O.M.. Pârâtul M.F. anterior vânzării terenului de 200 mp către R.I.P. şi R.D.G., dobândise dreptul de proprietate asupra acestuia prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1952/04.06.2003 la I.M. şi C.O.M. de la vânzătorul M.C., care la rândul său dobândise dreptul de proprietate asupra terenului în cauză de la numitul C.M., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4226/20.12.2002 la I.M. şi C.O.M.. Prin încheierea nr. 2032/05.06.2006 dată de OCPI Iaşi, Biroul de Carte Funciară Paşcani, în baza încheierilor de rectificare la contractele de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3362/04.09.2003 şi nr. 1952/04.06.2003 la BNP I.M. şi C.O.M., s-a rectificat înscrierea în cartea funciară nr. 548 a oraşului Târgu Frumos în care fusese înscrisă suprafaţa de teren de 200 mp ce făcuse obiectul înstrăinărilor succesive, ultimul dobânditor fiind pârâtul M.F., în sensul că numărul de parcelă este P1 (2878/5) şi nu P1 (2875/5).

În final ajungând la primul înstrăinător C.M., acesta dobândise dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 200 mp teren prin reconstituire în baza Legii nr. 18/1991, fiindu-i eliberată adeverinţa de proprietate nr. 1371/18.10.1993, fiind pus în posesie în baza procesului verbal de punere în posesie nr. 2464/31.05.2000.

Prin sentinţa civilă nr. 2277/19 octombrie 2007 dată de Judecătoria Paşcani, irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a procesului verbal de punere în posesie nr. 2464/31.05.2000 întocmit pe numele lui C.M., reţinându-se că bunica acestuia, după care se face reconstituirea, a avut teren în intravilan Tîrgu Frumos, dar pe un alt amplasament, respectiv pe str. G. Coşbuc, punerea lui în posesie pentru suprafaţa de 200 mp teren (ce a făcut ulterior obiectul înstrăinărilor succesive) fiind lipsită de temeinicie, nefiind vechiul amplasament al terenului deţinut de bunica lui anterior colectivizării.

În condiţiile în care nulitatea actului vânzătorului atrage şi nulitatea actelor subsecvente de înstrăinare, întrucât nimeni nu poate transmite mai mult decât are, dat fiind că actul în baza căruia C.M. a făcut înstrăinarea, respectiv procesul verbal de punere în posesie nr. 2464/31.05.2000, prin care s-a stabilit efectiv amplasamentul a fost declarat nul, instanţa apreciază că primează actul de proprietate al reclamanţilor în detrimentul actului de proprietate al pârâtului, urmând a da întâietate contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11631/14 octombrie 1993, reclamanţii dobândind dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren revendicate de la adevăratul proprietar. Cumpărarea imobilului de la adevăratul proprietar este un element esenţial în stabilirea priorităţii titlului, faţă de titlul obţinut prin cumpărarea bunului de la un proprietar aparent.

Pârâtul M.F. a invocat în apărarea sa buna credinţă, însă instanţa reţine că în prezenta cauză nu prezintă relevantă acest aspect, în condiţiile în care şi reclamanţii sunt de bună credinţă, au dobândit terenul de la adevăratul proprietar, iar litigiul trebuie tranşat definitiv, nefiind posibil să existe mai mulţi proprietari exclusivi pe acelaşi imobil.

În ceea ce priveşte schimbul de teren realizat între reclamanţi, pe de o parte, şi Unitatea Administrativ Teritorială a Oraşului Tîrgu Frumos şi Comisia Locală a or. Tîrgu Frumos de fond funciar, pe de altă parte, invocat de pârât, instanţa reţine că într-adevăr s-au făcut o serie de demersuri în acest sens, care nu s-au finalizat, şi aşa cum s-a reţinut şi prin sentinţa civilă nr. 2277/19 octombrie 2007 dată de Judecătoria Paşcani, aceste împrejurări nu prezintă relevantă în condiţiile în care s-a constata nulitatea adeverinţei de proprietate nr. 1985/27.04.2000 şi procesului verbal de punere în posesie nr. 1985/27.04.200 eliberate de Comisia Locală a or. Tîrgu Frumos de fond funciar ce constituiau actele de proprietate în baza cărora reclamanţii urmau să facă schimbul. Mai mult prin sentinţa civilă nr. 969/30 aprilie 2008, dată de Judecătoria Paşcani, irevocabilă, s-a respins acţiunea promovată de Unitatea Administrativ Teritorială a Oraşului Tîrgu Frumos, în calitate de reclamant, în contradictoriu că reclamanţii din prezenta cauză, în calitate de pârâţi, prin care s-a solicitat să se constate că între părţi a intervenit un schimb cu privire la suprafaţa de teren de 200 mp teren proprietatea reclamanţilor din prezenta cauză, ce face obiectul revendicării. Concluzionând, nu s-a probat în cauză că ar fi intervenit un schimb de terenuri, prin care reclamanţii să fi transmis unui copermutanti dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 200 mp teren.

În raport de cele expuse, constatând că reclamanţii au dovedit atât dreptul de proprietate asupra suprafeţei revendicate, cu contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11631/14 octombrie 1993, urmând a da întâietate acestui titlu de proprietate, în detrimentul titlului pârâtului, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3362/04.09.2003, precum şi faptul că pârâtul ocupă fără drept suprafaţa  de teren de 141,77 mp teren, instanţa va admite în baza disp. art. 480 cod civil, în parte, acţiunea în revendicare, doar cu privire la această suprafaţă, şi a obliga pe pârât să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 141,77 mp teren intravilan Tîrgu Frumos, tarlaua 107, parcela 2878, delimitată şi identificată în raportul de expertiză topografică întocmit în cauză de expertul topograf N.G..

În ceea ce priveşte cererea în garanţie promovată de pârâtul M.F., instanţa constată că aceasta este neîntemeiată, având în vedere următoarele:

Pârâtul M.F. a formulat cerere de chemare în garanţie a lui C.M., Unităţii Administrativ Teritoriale a Oraşului Târgu Frumos, Comisiei Locale a or. Tîrgu Frumos de fond funciar şi Comisiei Judeţene Iaşi de fond funciar, solicitând în condiţiile în care se va constata că reclamanţii sunt îndreptăţiţi să primească suprafaţa de teren în cauză, sa se dispună obligarea chemaţilor in garanţie la restituirea unei suprafeţe de teren similare, avându-se in vedere in mod exclusiv faptul ca el este cumpărător de buna credinţa, ca la baza reconstituirii dreptului de proprietate a stat o hotărâre judecătorească, definitivă şi irevocabilă, prin care se reconstituia dreptul de proprietate lui C.M. şi că el, pârâtul este de buna credinţă

În primul rând trebuie menţionat că, într-adevăr C.M. este persoana de la care provine terenul ce face obiectul prezentului litigiu, iar înstrăinarea s-a făcut în baza unor acte emise în cadrul procedurii de reconstituire a dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991 de către Unitătea Administrativ Teritorială a Oraşului Tîrgu Frumos, Comisia Locală a or. Tîrgu Frumos de fond funciar şi Comisia Judeţeană Iaşi de fond funciar, însă între pârât şi chemaţii în garanţie nu există un raport juridic obligaţional direct, neexistând o obligaţie de garanţie între aceştia şi pârât. Potrivit art. 1336 Cod civil vânzătorul răspunde pentru liniştita posesiune a lucrului şi pentru viciile acestuia. În cazul vânzărilor succesive, faţă de ultimul cumpărător răspunde pentru evicţiune doar vânzătorul său, care poate chema în garanţie pe cel de la care a cumpărat, în temeiul art. 60 alin. 1 C.proc.civ., iar potrivit alineatului 2 al aceluiaşi text legal, chematul în garanţie poate să cheme în garanţie pe cel de la care, la rândul său, a cumpărat.

Pârâtul M.F. a dobândit suprafaţa de 200 mp teren prin contractul de vânzare-cumpărare de la vânzătorii R.I.P. şi R.D.G., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la BNP C.A. sub nr. 2149/09.09.2003, şi nicidecum de la chemaţii în garanţie.

Dat fiind că pârâtul nu şi-a întemeiat cererea pe răspunderea vânzătorului pentru evicţiune, prevăzută de art. 1336 Cod civil, în privinţa culpei chemaţilor în garanţie raportat la pierderea dreptului de proprietate a acestuia ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare, instanţa reţină, că, şi în situaţia în care s-ar reţine culpa acestora, nu se poate dispune obligarea chemaţilor în garanţie în sensul să îi restituie o suprafaţă de teren similară celei revendicate, în condiţiile în care nu s-a dovedit că chemaţii în garanţie deţin o astfel de suprafaţă de teren, care ar fi trebuit identificată pentru ca hotărârea judecătoreasă să conţină dispoziţii clare, susceptibile de a fi puse în executare. O dispoziţie a instanţei în sensul celei solicitate de pârât ar fi prea generală, în contradicţie cu cerinţele unei hotărâri judecătoreşti. Chemaţii în garanţie, cel mult, în situaţia reţinerii culpei lor, ar putea fi obligaţi la repararea prejudiciului cauzat prin obligarea lor la plata unei sume de bani, ce reprezintă valoarea bunului pierdut.

Faţă de cele expuse, instanţa urmează a respinge cererea de chemare în garanţie introdusă de pârâtul M.F..

Se va dispune obligarea reclamanţilor la plata către expertul N.G. a diferenţei de onorariu.

Văzând şi disp art.  274 şi 276 cod procedură civilă.

Domenii speta

Spete similare