Servituţi. Obligaţie de a face. Calificare cerere. Legea aplicabilă.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. … din data la de …, reclamanţii AV şi AA au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii MV şi MS, stabilirea unei servituţi urbane şi aparente care să le permită accesul la imobilele lor construcţii edificate cu pereţii dinspre nord pe linia de hotar cu proprietatea vecinilor pârâţi, ca servitutea să aibă o lăţime de 1,5 m liniari şi să fie amplasată în lungul liniei de hotar.

În motivarea cererii reclamanţii au arătat că pârâtei MV, fiica vânzătorilor lor, C P şi C Edin contractul de vânzare cumpărare nr. .., i-a fost reconstituit dreptul de proprietate pentru terenul pentru care solicită înfiinţarea servituţii, cu scopul de a pătrunde la pereţii din spatele imobilelor – casă de locuit, coteţ şi saivan - , pentru a efectua lucrări de consolidare şi întreţinere curentă a pereţilor şi acoperişului acestor construcţii.

Reclamanţii au mai arătat că servitutea urmează să fie aparentă, delimitată printr-o împrejmuire, şi va reprezenta o fâşie de teren lată de 1,5 metri liniari de-a lungul liniei de hotar materializată între punctele 1 şi 3 din schiţa expertului topo inginer Vasiliu Ioan, iar lungimea între punctele 1 şi 3 din schiţă şi se compune din 7,44 m şi 34,53 m liniari.

S-a mai precizat că aceste construcţii sunt vechi şi nu au mai fost întreţinuţi pereţii respectivi deoarece nu au avut acces în spatele casei, grajdului şi saivanului, iar între părţi au existat numeroase litigii, întrucât preţul imobilelor a crescut iar reclamanţii au obţinut titlul de proprietate nr. … pentru 760 mp, deşi adeverinţa tip de proprietate a fost emisă pentru 1000 mp din terenul foştilor vânzători, teren aferent construcţiilor dobândite înainte de apariţia legii funciare.

Reclamanţii au mai menţionat că pârâţii i-au şicanat prin plantarea unor puieţi lângă pereţii construcţiilor, săparea unor mici şanţuri care să aducă apa de ploaie lângă pereţii de pe linia de hotar şi au fost cazuri în care au fost făcute găuri în pereţi cu dalta pentru a-i şicana.

În drept, reclamanţii au invocat prevederile art. 621 – 624 C.civil.

La data de 18.02.2011 pârâţii au depus întâmpinare prin care au arătat că nu sunt de acord cu cele solicitate de către reclamanţi şi că terenul în cauză este intravilan, iar nu arabil, iar construcţiile la care se face referire sunt construite ilegal, fără autorizaţie de construcţie.

În susţinerea întâmpinării pârâţii au depus copii ale înscrisurilor: contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …, schiţă topo.

La data de 27.04.2011, reclamanţii au făcut o cerere completatoare prin care au  solicitat introducerea în cauză în calitate de pârât şi a lui C V, în calitate de coproprietar al terenului asupra căruia se solicită instituirea servituţii.

În cursul judecăţii a fost administrată proba cu înscrisuri: adeverinţa nr. .. din ...1991 emisă de Comisia municipală Paşcani pe numele reclamantei A A pentru suprafaţa de 0,10 ha, titlu de proprietate nr. …1999 pe numele reclamantei AA, raport de expertiză tehnică topografică efectuat în dosarul nr. … şi schiţă, adresa nr. …/1993 a Consiliului Judeţean Iaşi – Direcţia tehnică, contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …1977, autorizaţie pentru executare lucrări nr. ….1981 cu privire la o magazie, schiţe construcţii, sentinţa civilă nr. ….1992 a Judecătoriei Paşcani, decizia civilă nr. …1993 a Tribunalului Iaşi, sentinţa civilă nr. ….2001 a Judecătoriei Paşcani, planşe fotografice.

De asemenea, s-a dispus în cauză efectuarea unei expertize în specialitatea construcţii de către expertul tehnic judiciar G.N..

În ceea ce priveşte proba testimonială şi cu interogatoriul pârâţilor, instanţa a revenit asupra administrării acestor probe, apreciind că nu mai sunt utile pentru soluţionarea prezentei cauze, faţă de concluziile raportului de expertiză.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. … din ...1977 reclamanţii au cumpărat de la numiţii C.V. şi C.E., părinţii pârâţilor MV şi C.V., o casă de locuit compusă din 5 încăperi, construită pe fundaţie şi elevaţie din piatră, pereţii din vălătuci, acoperişul din lemn şi învelitoarea din şindrilă şi glasvand, situată în Paşcani, … pe terenul aferent în suprafaţă de 250 mp care a trecut în proprietatea statului potrivit Legii nr. 58/1974. Casa cumpărată de reclamanţi în anul 1977 intrase în proprietatea vânzătorilor în 1952, prin construire fără autorizaţie de construcţie.

Reclamanta AA a formulat cerere de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcţiilor, fiindu-i stabilit dreptul de proprietate prin hotărâre a Comisiei Judeţene Iaşi pentru o suprafaţă de 0,10 mp, astfel cum rezultă din adeverinţa nr. … din data de ...1991. Ulterior i-a fost eliberat reclamantei titlul de proprietate nr. ..din data de ...1999 pentru suprafaţa de 760 mp situată în intravilanul Municipiului Paşcani, ….  - … din care: 562 mp cu destinaţia curţi, construcţii în tarlaua 7 parcela 441 cu vecinătăţile la nord şi est C.E., la sud C. I. şi la vest str. Mihai Viteazu; şi 198 mp arabil în tarlaua 7 parcela 440/1.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. … din data de ..1996 numita C.E. a vândut pârâţilor, C.V. şi MV, căsătorită cu MS, suprafaţa totală de 2, 6844 ha situată pe raza Muncipiului Paşcani, suburbia Lunca, jud. Iaşi. Vânzătoarea C.E. avusese reconstituit dreptul de proprietate în baza legii 18/1991, conform titlului de proprietate nr. .. din ….1996 emis de către Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Iaşi, după cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare.

Prin sentinţa civilă nr. .. din data de ...1992 a Judecătoriei Paşcani, definitivă şi irevocabilă ca urmare a respingerii recursului prin decizia civilă nr. ….din ….1993 a Tribunalului Iaşi, a fost admisă acţiunea în revendicare formulată de către numita C.E. în contradictoriu cu reclamanta din prezenta cauză, AA, iar aceasta din urmă fiind obligată să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 630 mp teren situat în Lunca – Paşcani…, reţinându-se că reclamanta A. A. a recunoscut că deţine în continuarea casei suprafaţa de 380 mp, iar numita C.E. avea dreptul în baza Legii nr. 18/1991 la 1.000 mp.

Prin sentinţa civilă … din …2001 a Judecătoriei Paşcani, a fost respinsă acţiunea în revendicare formulată de către pârâţii C.V., MV şi MS în contradictoriu cu reclamanţii din prezenta cauză, reţinându-se că aceştia din urmă deţin în fapt suprafaţa din titlul de proprietate diminuată cu  3,42 mp, că pe acest teren au amplasate casa de locuit şi anexele gospodăreşti, terenul fiind împrejmuit pe toate laturile, şi că nu ocupă fără drept suprafaţa de 550 mp din terenul de 2,6844 ha cumpărat în indiviziune de către pârâţii din prezenta cauză prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. …din …1996.

Prin raportul de expertiză efectuat în prezenta cauză, expertul judiciar, răspunzând obiectivelor comunicate de către instanţă, a arătat faptul că reclamanţii deţin o casă de locuit, construită în anii 50 şi un grajd, construit în anii 80, ambele construcţii având pereţii pe linia de hotar. De asemenea, expertul a mai identificat şi un coteţ care are peretele pe lina de hotar.

Construcţiile reprezentând casă de locuit şi grajd prezintă fisuri în pereţii dinspre curtea pârâţilor, iar pentru menţinerea construcţiilor în funcţiune sunt necesare periodic lucrării de reparaţii şi întreţinere.

În drept, instanţa constată că prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat să i se permită să execute lucrările de reparaţii la construcţiile care au pereţii pe linia de hotar, prin constituirea de către instanţă a unei servituţi urbane aparente şi continue.

Deşi reclamanţii au indicat dispoziţiile art. 621, 622 şi 624 C.civ., prevederi care se referă la servituţile stabilite prin fapta omului, instanţa apreciază că acestea nu sunt incidente în prezenta cauză.

Astfel, este de necontestat  că faptul că instanţa nu poate schimba temeiul de drept al cererii, în sensul de izvor al dreptului invocat (act sau fapt juridic), însă aceasta nu este ţinută de textul de lege invocat. Aşadar, dat fiind faptul că cererea de chemare în judecată a fost motivată în drept pe un text de lege neaplicabil în cauză, instanţa va face încadrarea corectă a cererii, în sensul analizării situaţiei prin prisma altor temeiuri de drept decât cel invocat.

Pentru soluţionarea acestui litigiu, trebuie avut în  vedere  că faptul juridic  (ca izvor de obligaţie) care a dat naştere  raportului  juridic dintre părţi,  este vecinătatea, pârâţii necontestând acest fapt, confirmat şi de concluziile raportului de expertiză topo întocmit în dosarul nr. …2001 al Judecătoriei Paşcani şi precum şi de cele ale raportului de expertiză în construcţii întocmit în prezenta cauză.

Această situaţia juridică de vecinătate obligă  pe  fiecare  vecin să se folosească de proprietatea sa în aşa fel încât să nu prejudicieze pe vecinul său.

Reglementarea legală a acestui raport juridic obligaţional  este dată de art. 44 alin. (7)  din Constituţie  potrivit  căruia, „dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind  protecţia  mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte  sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului”, şi de  art.  588 Cod civil potrivit căruia  „legea  supune  pe  proprietar  la  osebite obligaţii unul către altul, fără chiar  să  existe  vreo  convenţie  între dânşii”.

Totodată, instanţa arată că dispoziţiile Codului civil de la 1864, respectiv art. 588, sunt aplicabile în cauză faţă de prevederile exprese ale art. 59 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod civil, prin care se stabileşte că reglementarea limitelor juridice ale dreptului de proprietate din Noul cod civil, art. 602 – 626, nu se aplică situaţiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil, cum este cazul şi în prezenta cauză, raportul de vecinătate fiind născut anterior, iar acţiunea a fost promovată înaintea intrării în vigoare a noii reglementări.

Ca urmare, având în vedere motivele invocate în acţiune, instanţa apreciază că cererea reclamanţilor privind obligarea  pârâţilor să permită reclamanţilor efectuarea  lucrărilor de reparaţie şi întreţinere a pereţilor casei de locuit, grajdului, coteţului şi saivanului, construcţii ce dau în  curtea pârâţilor,  obligaţia  derivând din raportul de vecinătate.

În ceea ce priveşte calitatea procesuală pasivă într-un astfel de litigiu, instanţa arată că, având în vedere faptul că pârâţii, în baza contractului de vânzare-cumpărare din 1996, sunt coproprietari asupra unui teren de 2,6844 ha, în care este inclusă şi suprafaţa ce face obiectul prezentei cauze, precum şi faptul că nu a fost efectuat partajul cu privire la acest teren, calitatea de pârâţi în prezenta cauză o au toţi coproprietarii.

Totodată, instanţa apreciază că prin refuzul pârâţilor de a permite efectuarea reparaţiilor, li se produce  reclamanţilor  o împiedicare în exercitarea dreptului său de proprietate asupra  locuinţei, neputându-se reţine culpa reclamanţilor în poziţionarea imobilelor  lor faţă  de  hotar, devreme ce casa de locuit este deţinută în baza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu autorii (părinţii) pârâţilor, construcţia fiind realizată în anii 50, iar în ceea ce priveşte grajdul (fostă magazie), acesta a fost edificat în baza autorizaţiei de construcţie nr. … din data de ….1981, anterior reconstituirii sau constituirii dreptului de proprietate în favoarea autoarei pârâţilor, în temeiul Legii nr. 18/1991.

Referitor la celelalte construcţii ale reclamanţilor, instanţa constată că, pe de o parte, saivanul nu se află cu niciunul din pereţi pe linia de hotar dinspre proprietatea pârâţilor, fiind retras cu un metru, iar pe de altă parte, coteţul este o construcţie provizorie cu pereţii din stuf, care poate fi mutată cu uşurinţă, drept pentru care nu se impune limitarea dreptului de proprietate al pârâţilor.

Potrivit raportului de expertiză în construcţii întocmit de  expertul tehnic judiciar G. N., atât casa de locuit, cât şi grajdul prezintă fisuri în pereţii dinspre curtea pârâţilor, acestea fiind cauzate de tasarea în timp a materialului din care sunt realizaţi, respectiv chirpici, arătând totodată că pentru menţinerea în funcţiune sunt necesare lucrări de  reparaţii şi întreţinere.

Pentru  executarea  lucrărilor  de  reparaţie şi întreţinere la pereţii casei de locuit şi ai grajdului urmează  a  li se permite reclamanţilor accesul în curtea proprietatea pârâţilor, astfel cum a propus expertul judiciar şi după cum rezultă din schiţa anexă la suplimentul raportul de expertiză – fila 100 din dosar, pe o suprafaţă 32,25 mp, având lungimea de 21,50 m paralelă cu linia de hotar - cuprinzând lungimea peretelui casei de locuit de 12,50 m, lungimea peretelui grajdului de 8 m şi lăţimea căii de acest în frontul de lucru, respectiv lăţimea de 1,50 m, apreciată de expert ca fiind suficientă pentru executarea lucrărilor.

Se stabileşte că perioada de execuţie a lucrărilor  de reparaţie şi întreţinere a casei de locuit şi a grajdului să  fie  de  30  de  zile  lucrătoare, socotită de la data începerii lucrărilor, reclamanţilor revenindu-le  obligaţia, ca doar pe perioada efectuării lucrărilor, să împrejmuiască provizoriu suprafaţa arătată mai sus de 32,25 mp, şi de a desfiinţa împrejmuirea imediat după terminarea lucrărilor, de a readuce suprafaţa de teren arătat la starea anterioară începerii lucrărilor, precum şi de a reface eventualele degradări produse imobilului  pârâţilor  cu  aceasta ocazie.

În ceea ce priveşte periodicitatea efectuării lucrărilor de reparaţie şi întreţinere recomandată de către expert o dată la 5 ani, instanţa apreciază că propunerea expertului nu poate fi validată prin prezenta sentinţă, având în vedere faptul că acest lucru nu a fost solicitat de către reclamanţi, iar pe de altă parte nu se poate aprecia în concret asupra necesităţii efectuării acestor lucrări viitoare la acest moment.

 În baza dispoziţiilor art. 274 C.proc.civ.,  pârâţii  M. V. şi M. Ş. vor  fi  obligaţi către reclamanţi în solidar la  cheltuieli  de  judecată  ocazionate  de  prezentul litigiu, respectiv suma de 756,50 lei, din care 664 lei onorariu expert şi 92,50 lei taxă judiciară de timbru şi timbru judiciar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanţii AV şi AA, cu domiciliul în ….i, în contradictoriu cu pârâţii M V, M Ş, cu domiciliul în … şi C.V., cu domiciliul în …..

Obligă pe pârâţii M. V., M. Ş. şi C.V. să permită reclamanţilor accesul pe terenul situat în, delimitat conform anexei 1 la raportul de expertiză tehnică în construcţii efectuat de către expertul tehnic judiciar G N – fila 100 din dosar, respectiv suprafaţa de 32,25 mp, având lungimea de 21,50 m paralelă cu linia de hotar - cuprinzând lungimea peretelui casei de locuit de 12,50 m, lungimea peretelui grajdului de 8 m şi lăţimea căii de acest în frontul de lucru -, respectiv lăţimea de 1,50 m, în scopul efectuării lucrărilor de reparaţii şi întreţinere cu privire peretele casei de locuit şi al grajdului, ce se află pe linia de hotar ce separă proprietatea reclamanţilor de cea a pârâţilor.

Stabileşte că perioada de execuţie a lucrărilor  de reparaţie şi întreţinere a casei de locuit şi a grajdului să  fie  de  30  de  zile  lucrătoare, socotită de la data începerii lucrărilor, cu obligaţia pentru reclamanţi, ca doar pe perioada efectuării lucrărilor, să împrejmuiască provizoriu suprafaţa de 32,25 mp, şi de a desfiinţa împrejmuirea imediat după terminarea lucrărilor şi de a readuce suprafaţa de teren arătat la starea anterioară începerii lucrărilor.

Respinge cererea reclamanţilor pentru restul construcţiilor reprezentând saivan şi coteţ, ca neîntemeiată.

Obligă pârâţii să plătească reclamanţilor suma de 756,50 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică din data de 02.02.2012.

Domenii speta

Spete similare