Revendicare - preferabilitatea titlului chiriasului cumparator în vederea respectarii principiului securitatii circuitului civil si a stabilitatii raporturilor juridice civile.

Revendicare - preferabilitatea titlului chiriasului cumparator în vederea respectarii principiului securitatii circuitului civil si a stabilitatii raporturilor juridice civile.

(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE -DECIZIA CIVILA NR.416/02.03.2009)

La data de 13.09.2006, reclamanta A.-G. A.-I.-C.- E.-I. a chemat în judecata pe pârâtii B.I., B.V. si M.B., pentru ca în baza prevederilor art.480-481 Cod civil, art.46 si urmatoarele din Legea nr.10/2001 si a probatoriului ce se va administra, sa se constate nevalabilitatea titlului statului cu privire la imobilul situat în B., str.Intr.B. nr.3, demisol, sector 1, sa oblige pe pârâtii B. sa-i lase reclamantei, în deplina proprietate si linistita posesie, imobilul - demisol susmentionat cu terenul aferent de 14,32 mp si la cheltuieli de judecata.

În motivarea actiunii s-a aratat ca întregul imobil din str.B. nr.3-5, demisol, sector 1, compus din teren în suprafata de 509 m.p. si 3 corpuri de cladire, astfel cum a fost nationalizat si a devenit un singur imobil, a fost dobândit de catre B.M. - L. prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.6638/22.04.1915 de Tribunalul Ilfov si prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.11577/12.05.1920.

Imobilul din primul contract s-a aflat pe str. F.P. nr.85 (fost 135), devenit în 1940 str. Intr. P. II nr.3-5, iar imobilul-teren neconstruit din cel de-al doilea contract figura în str.F.P. nr.75 (fost 129), devenit str.Intr.P. I nr.10, cele doua corpuri au fost alipite, devenind un singur imobil, astfel cum rezulta din procesul-verbal de intabulare, în dosarul C.F. nr.7580/04.07.1980 si care astfel a fost preluat de stat în baza Decretului nr.92/1950, la pozitia 1056 din anexa si adresele PMB din 2001-2002 depuse la dosar.

S-a aratat ca imobilul-demisol a fost vândut în baza Legii nr.112/1995 pârâtilor B.I. si B.V. în mod nelegal, întrucât imobilul a fost preluat fara titlu legal în proprietatea statului, întrucât bunica sa, B.M. - L. si, respectiv fiica acesteia - mama reclamantei - I.G.H.-M.-L. sunt urmase ale veteranilor de razboi, astfel cum rezulta din adeverinta nr.6179/03.11.1976, emisa de UM 02405 a M.A.N., iar reclamanta a formulat cerere în baza Legii nr.112/1995, nesolutionata si revendicare în anul 2001 - cauza fiind suspendata pâna la solutionarea notificarii.

Bunica sa a decedat în 11.03.1958, a avut ca unica mostenitoare pe mama sa, pe care, la rândul ei, reclamanta o mosteneste, potrivit certificatelor de mostenitor nr.112/14.03.1958 si nr.67/20.03.1962, cu precizarea ca dupa nasterea reclamantei, parintii sai si-au adaugat, pe cale administrativa, la numele de familie si pe cel de "I.", devenind "I.-G.".

Titlul statului nu este valabil, însusi Decretul nr.92/1950 fiind neconstitutional, încalcând art.480-481 din Codul civil si Declaratia Universala a Drepturilor Omului, caracterul abuziv al preluarii prin nationalizare fiind prevazut si în art.2 alin.1 lit.a) din Legea nr.10/2001 republicata dupa modificarile si completarile efectuate prin Legea nr.247/2005.

În aceste conditii, statul nu avea un bun detinut cu titlu valabil pe care sa-l poata înstraina în mod valabil pârâtilor B., titlul acestora provenind de la un neproprietar.

Astfel - a mai aratat reclamanta - în actiunea în revendicare dedusa judecatii, urmeaza a se proceda la o comparare a titlurilor de proprietate înfatisate de parti, or este de necontestat ca titlurile de proprietate ale autorilor reclamantei este mai vechi, provin de la adevaratii proprietari necontestati, astfel ca trebuie sa se dea preferabilitate acestor titluri, întrucât cel al pârâtilor este un titlu ce provine de la un neproprietar (Statul Român) care l-a preluat abuziv, buna-credinta a cumparatorilor neavând relevanta în compararea de titluri, ci doar în caracterizarea posesiei, iar posesia abuziva nu constituie titlu de proprietate, abuzul nu creeaza drept.

S-a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu, expertiza tehnica.

S-au atasat actiunii, înscrisurile despre care s-a facut vorbire în actiune, în copii certificate conform art.139 Cod procedura civila: adresele P.M.B. privind situatia juridica a imobilului, Decretul nr.92/1950 cu anexa corespunzatoare în extras, cele doua titluri de proprietate, certificatele de mostenitor invocate, acte de stare civila, certificat al P.M.B. - Departamentul Patrimoniului Imobiliar nr.27168/1999 privind istoricul de rol pentru imobilul de la adresa Intrarea B. nr.3-5, Procesul-verbal de carte funciara Bucuresti nr.7580/1940 privind intabularea imobilului pe numele autoarei - teren de 509 m.p. si trei corpuri de cladire.

La data de 15.11.2006, pârâtii B.I. si B.V. au depus întâmpinare la dosar prin care au solicitat respingerea actiunii, ca neîntemeiata, aratând ca ei au cumparat imobilul - demisol în litigiu, cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, când nu era nici o cerere de restituire a imobilului formulata ori o actiune în revendicare si nici nu au primit vreo notificare spre a nu se cumpara, întrucât se intentioneaza revendicarea. Iar pârâtii sunt cumparatori de buna-credinta, titlul lor fiind ocrotit prin prevederile art.45 alin.2 Legea nr.10/2001, fiind exclus de la nulitate pentru lipsa titlului valabil al înstrainatorului, pentru cumparatorii de buna-credinta, care nu au urmarit fraudarea legii la data încheierii contractului de vânzare-cumparare nr.4353/22683/06.05.1997 ori cauza ilicita, invocându-se principiului securitatii circuitului civil si al stabilitatii raporturilor civile.

S-a mai invocat si exceptia lipsei de calitate procesuala activa a reclamantei, existând diferente de nume între actele depuse la dosar privind revendicarea si faptul ca imobilul nu a fost identificat. Ulterior, s-au invocat într-o completare la întâmpinare, exceptia prematuritatii actiunii si exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, dar si exceptia de litispendenta, fiind necesara reunirea celor doua cauze, conform art.163 Cod procedura civila, fata de dosarul nr.1500/2001.

S-a atasat cauzei si dosarul nr.38792/299/2006 al Judecatoriei  Sectorului 1 Bucuresti, prin care, reclamantii B.I. si B.V. au chemat în judecata pe pârâtii M.B. prin P.G. si S.C. H.N. S.A., solicitând instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta, sa se constate calitatea de cumparatori de buna-credinta ai imobilului - demisol, din Intrarea B. nr.3, sector 1, conform contractului de vânzare-cumparare nr.4353/22683/06.05.1997.

Reclamantii din aceasta cauza au aratat ca ei aveau calitatea de chiriasi ai demisolului imobilului pentru care au depus cerere de cumparare, dupa expirarea termenului de 6 luni prevazut de art.14 din Legea nr.112/1995 si fara a exista vreo cerere de revendicare a imobilului, invocându-se prevederile art.45 alin.2 din Legea nr.10/2001 si art.111 Cod procedura civila.

S-a atasat actiunii copia contractului de vânzare-cumparare, ulterior s-a format si o cerere de introducere în cauza, conform art.57 alin.1 Cod procedura civila, a intervenientei A.-G. A.-I.-C.-E.I., în conditiile în care susnumita a formulat o cerere de restituire a aceluiasi imobil în baza Legii nr.10/2001.

Prin încheierea din 19.01.2007, s-au respins exceptiile invocate în întâmpinarea privind litispendenta vizând cauza ce face obiectul dosarului nr.1500/2001, pentru care s-a constatat neîndeplinirea prevederilor art.163 Cod procedura civila, s-au respins si exceptiile privind inadmisibilitatea (prematuritatea) actiunii si privind prescriptia extinctiva a dreptului material la actiune, neexistând o conditionare a finalitatii actiunii în revendicare fata de o procedura prealabila a Legii nr.10/2001 si actiunea în revendicare nefiind prescriptibila.

Prin aceeasi încheiere s-a unit cu fondul cauzei, exceptia privind lipsa de calitate procesuala activa.

Prin încheierea ulterioara din 07.02.2007, s-a conexat la dosarul prezent al cauzei, cererea conexa formulata de pârâtii B. cu obiectul prezentat mai sus din dosarul nr.38792/299/2006, conform art.164 Cod procedura civila, constatându-se existenta unei strânse legaturi între cele doua cauze.

În sprijinul întâmpinarii pârâtilor B., s-au mai depus la dosar si copiile contractelor de închiriere pentru imobilul - demisol, cererea de cumparare din 28.02.2006, având pe verso-ul cererii, avizul biroului juridic din care rezulta ca reclamanta are înregistrata o cerere de despagubiri în baza Legii nr.112/1995, nu are o cerere de restituire în natura, respectiv un litigiu pe rol privind revendicarea, imobilul fiind nationalizat în baza Decretului nr.92/1950, declaratie autentica necesara cumpararii în baza Legii nr.112/1995.

Reclamantei i-a fost încuviintata si o expertiza tehnica de identificare a imobilului, raportul de expertiza - efectuat de expertul Frunza Felicia, fiind depus la dosar - filele 93-98, schita aferenta, la care partile nu au formulat obiectiuni si care identifica imobilul în litigiu, potrivit înscrisurilor depuse la dosar si relatiile autoritatilor locale privind situatia juridica a imobilului.

Prin sentinta civila nr.10245/27.06.2007, pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, în dosarul nr.28692/299/2006, s-au respins exceptia de calitate procesuala activa a reclamantei si exceptia privind lipsa de interes a actiunii principale, s-a admis actiunea principala a recurentei si în consecinta, s-a constatat nevalabilitatea titlului statului asupra apartamentului revendicat, situat în B., str.Intrarea B. nr.3, demisol, sector 1, pârâtii B.I. si B.V. au fost obligati sa lase imobilul-demisol susmentionat, în deplina proprietate si posesie, reclamantei, asa cum a fost identificat în raportul de expertiza de la dosar, s-a respins, ca lipsita de interes, cererea conexa si cererea de interventie fortata a pârâtilor B. si s-a luat act ca nu se solicita cheltuieli de judecata.

Pentru a se pronunta astfel, instanta de judecata a retinut ca expertiza tehnica a identificat imobilul cu cel din actele de proprietate ale autoarelor reclamantei, aceasta fiind, potrivit certificatelor de mostenitor de la dosar, unicul mostenitor, legitimându-si calitatea procesuala activa în actiunea în revendicare în cauza, fiind respinsa exceptia având acest obiect, ca si cea privind lipsa de interes în promovarea actiunii care tinde la valorificarea dreptului sau de proprietate asupra imobilului în litigiu, potrivit art.480 Cod  civil si de constatare a nevalabilitatii titlului statului, potrivit art.6 din Legea nr.213/1998 de catre instanta.

Pe fondul cauzei, instanta a constatat ca, potrivit art.2 lit.a) din Legea nr.10/2001, trecerea imobilului la stat în baza Decretului nr.92/1950, a fost abuziva, întrucât, potrivit art.480-481 Cod  civil, nu s-a primit o dreapta si prealabila despagubire.

Statul, nedetinând bunul cu titlu valabil, s-a constatat ca nici titlul pârâtilor nu este unul valabil, în comparatie cu titlul de proprietate al autorilor reclamantei, care este preferabil, nefiind afectat de vreun astfel de viciu de nevalabilitate.

Cererile conexate au fost primite ca fiind lipsite de interes, buna-credinta neavând nici o relevanta într-o comparare a titlurilor, chiar daca s-ar fi constatat buna-credinta a pârâtilor.

Împotriva acestei sentinte au formulat apel pârâtii B.I.si B.V. si respectiv, M.B. prin P.G., criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

1. În apelul declarat de pârâtii B. s-a aratat ca în mod gresit nu s-a primit exceptia de inadmisibilitate a actiunii, în conditiile în care, actiunea în revendicare este introdusa dupa data intrarii în vigoare a Legii nr.10/2001, aplicabilitate având legea speciala; în mod gresit s-a respins, ca lipsita de interes, cererea conexa privind constatarea calitatii lor de cumparatori de buna-credinta si în mod gresit au fost obligati sa lase imobilul-demisol în cauza, în deplina proprietate si posesie reclamantei, în conditiile în care ei, dimpotriva, au un titlu valabil, necontestat în termenul legal, sunt cumparatori de buna-credinta, ocrotiti de prevederile art.45 alin.2 din Legea nr.10/2001, astfel ca au preferabilitate în raport cu titlul autoarelor reclamantei, în baza principiilor securitatii circuitului civil si al stabilitatii raporturilor civile.

2. M.B. a criticat solutia pe respingerea gresita a exceptiilor privind lipsa de interes si inadmisibilitatea actiunii în revendicare si pentru constatarea titlului nelegal al statului dupa intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001, întrucât aceste aspecte se analizeaza doar în cadrul stabilit de legea speciala.

S-a mai retinut în apelul declarat ca pârâtii au cumparat în baza Legii nr.112/1995, imobilul în litigiu, fiind de buna-credinta si respectând legea, astfel ca reclamanta are doar dreptul la despagubiri, iar nu la restituirea în natura a imobilului.

Intimata-reclamanta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelurilor ca nefondate, depunând extrase din practica juridica, în materie, la dosar.

Prin decizia civila nr.178/A/11.02.2008, pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila, în dosarul nr.28692/299/2006, s-au admis apelurile formulate, a fost schimbata în parte sentinta apelata, în sensul ca s-a respins actiunea în revendicare ca neîntemeiata, fiind mentinute celelalte dispozitii ale sentintei.

În considerentele deciziei s-a retinut ca instanta de fond a solutionat în mod corect exceptia lipsei de interes a reclamantei în promovarea actiunii prin care justifica valorificarea unui drept al sau, subiectiv, dreptul de proprietate reclamat, în conditiile în care are si o notificare întemeiata pe Legea nr.10/2001, care, din motive independente de ea, a ramas nesolutionata.

Referitor la solutia pronuntata în actiunea în revendicare, s-a constatat ca în situatia speciala a imobilului ce face obiect de reglementare a Legii nr.10/2001, înstrainat în baza Legii nr.112/1995 si fata de dispozitiile art.18 lit.d) din Legea nr.10/2001 (lit.c) potrivit legii republicata, nota red.), care deschide persoanei îndreptatite calea obtinerii masurilor reparatorii în echivalent, intervine obligativitatea mentinerii situatiei juridice creata în mod valabil, putându-se vorbi de acordarea pe aceasta cale a unui criteriu de preferinta în favoarea dobânditorilor de buna-credinta, care, la data cumpararii, s-au aflat într-o eroare comuna si invincibila asupra calitatii de proprietar al statului vânzator, iar, jurisprudenta CEDO invocata, are aplicabilitate în situatia în care reclamanta ar detine o hotarâre judecatoreasca prealabila de recunoastere a dreptului de proprietate, respectiv o decizie administrativa de restituire a bunului, care, în speta, lipsesc.

În consecinta, în compararea celor doua titluri, în mod eronat prima instanta a acordat preferabilitate titlului autoarelor reclamantei, actiunea în revendicare urmând a fi respinsa.

Privitor la criticile de rezolvare a cererilor conexe, s-a constatat ca acestea sunt nefondate, ele având mai degraba caracterul unor aparari de fond în speta.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs reclamanta A.-G. A.-I.-C.-E.-I., criticând-o pentru nelegalitate, conform art.304 pct.8 si 9 Cod procedura civila.

Potrivit primului motiv de recurs, prevazut de art.304 cpt.8 Cod procedura civila, s-a aratat ca în mod gresit retine instanta de apel ca dreptul invocat de catre reclamanta nu ar fi unul "actual", având în vedere prevederile art.2 alin.2 din Legea nr.10/2001, în mod eronat instanta calificând actiunea în revendicare ce apara însusi dreptul de proprietate, într-o eventuala speranta de obtinere în natura a imobilului, întrucât în 2001 s-a promovat direct în instanta, o actiune în revendicarea întregului imobil, cauza aflându-se în apel, dar suspendata, având o notificare în baza Legii nr.10/2001, astfel ca reclamanta nu avea posibilitatea reala de a introduce o actiune în constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare a pârâtilor nr.3028/22687/22.01.1997, despre care a aflat abia în apelul din revendicarea initiala promovata.

Instanta de apel ignora titlurile veritabile ale autorilor recurentei-reclamante, în compararea titlurilor solicitata prin actiune si creeaza un nou tip de proprietate în temeiul Legii nr.112/1995 "mai superior" decât dreptul de proprietate reglementat de dreptul comun în materie, încalcând prevederile art.44 din Constitutia României.

Or, jurisprudenta si doctrina mai vechi, dar chiar si recenta, exclud buna-credinta, atunci când exista cea mai mica îndoiala cu privire la titlul vânzatorului, iar asupra nationalizarilor existau dezbateri publice, de notorietate, înca din anul 1990.

Într-adevar, articolul 18 lit.d) din Legea nr.10/2001 (lit.c) dupa republicare, nota red.), reglementeaza acordarea doar a masurilor reparatorii în echivalent, dar în speta, nu s-au respectat prevederile Legii nr.112/1995 la data cumpararii, Statul fiind un non-proprietar.

Prin solutia instantei de fond se încalca dreptul de proprietate al reclamantei, în sensul art.1 din Protocolul 1 aditional la CEDO.

Potrivit celui de-al doilea motiv de recurs prevazut de art.304 pct.9 Cod procedura civila, s-a aratat ca instanta de apel a pronuntat decizia cu încalcarea esentiala a legii.

Astfel, în compararea de titluri, instanta uita sa compare drepturile autoarelor reclamantei cu dreptul statului, autorul pârâtilor, întrucât daca ar fi facut o astfel de analiza, ar fi constatat ca autorul pârâtilor - statul, nu a dobândit nicicând dreptul de proprietate si ca atare nu putea transmite altei persoane altceva decât o detentie precara, iar grava neglijenta a functionarilor de la S.C. H.N. S.A. este incompatibila cu caracterul invincibil al "erorii", întrucât ei aveau posibilitatea sa verifice actele din dosarul format în baza Legii nr.112/1995 de cumparare, referitor la situatia juridica a imobilului.

Si neglijenta cumparatorului care nu a facut nici o diligenta spre a afla situatia juridica a imobilului, înainte de cumparare, exclude buna sa credinta si caracterul invincibil al erorii comune invocate, dar chiar buna-credinta daca ar exista, ea este irelevanta.

S-a solicitat admiterea recursului, respingerea apelului declarat de pârâtii B. împotriva sentintei apelate si mentinerea, ca temeinica si legala, a sentintei primei instante.

Intimatii-pârâti B.I. si B.V. au depus întâmpinare la dosar prin care au solicitat respingerea recursului.

Intimatii au aratat ca recurenta ignora prevederile art.6 din Legea nr.213/1998 care statueaza ca bunurile preluate de stat fara titlu valabil ori obtinute prin vicierea consimtamântului, pot fi revendicate de fostii proprietari ori succesorii acestora "daca nu fac obiectul unor legi speciale de reparatie", reclamanta ignorând si termenul limita în care putea formula o actiune în instanta de contestare a contractului de vânzare-cumparare, cumparatorii au încheiat în baza Legii nr.112/1995, astfel ca reclamanta a apelat la o "gaselnita" - actiunea în compararea de titluri ale autorilor ei cu cel al statului, pentru a obtine imobilul, or, instanta de apel nu putea îndrepta o nedreptate, savârsind nedreptati si mai mari, sub amenintarile cu adresarea la CEDO.

Recurenta ignora un principiu de baza înca din dreptul roman - specialia generalibus derogant" - potrivit caruia, în actiunile formulate dupa aparitia legilor speciale în materie de retrocedari, acestea din urma au aplicabilitate, în raport cu dreptul comun, dar si principiul error communis facit jus" si buna-credinta prin care, subdobânditorii sunt ocrotiti prin Legea nr.10/2001, prin art.46 statuându-se un termen limita pentru atacarea contractului de vânzare-cumparare, de care recurenta nu s-a prevalat.

La solicitarea Curtii, s-au obtinut relatii la dosar de la autoritatile locale - P.M.B. - Directia Juridic, prin care s-a constatat ca recurenta a formulat o cerere de acordare de despagubiri pentru imobil, prin cererea nr.3067/28.07.1996, reiterând cererea ulterior sub nr.10949/17.06.1997, prin care a solicitat despagubiri pentru spatiile ocupate de chiriasi în baza Legii nr.112/1995 si restituirea în natura pentru spatiile libere - cereri nesolutionate, fiind atasate si cererile în copii la dosar.

Recurenta a depus ca înscrisuri noi în recurs, mai multe înscrisuri, între care: cererea sa de revendicare a întregului imobil, la data de 31.01.2001, contestatie solutionata irevocabil prin sentinta civila nr.371/13.03.2006, de obligare a M.B. de solutionare a notificarii efectuate în baza Legii nr.10/2001.

Recursul nu este fondat.

Critica din primul motiv de recurs subsumat prevederilor art.304 pct.8 Cod procedura civila, în sensul ca în mod eronat instanta de apel a considerat ca dreptul sau nu este "actual", nu poate fi primita în conditiile în care, este necesara o confirmare a vechilor titluri ale autorilor reclamantei printr-o hotarâre judecatoreasca ori o decizie de restituire, prealabila opunerii titlului pârâtilor, într-o actiune în revendicare, prin care sa se fi verificat nevalabilitatea titlului statului si obligarea la retrocedare, în sensul art.1 Protocolul 1 aditional la CEDO.

În compararea de titluri solicitata, în speta pârâtii detin un "bun actual", în sensul art.1 din Protocolul 1 aditional, prin contractul de vânzare-cumparare încheiat în baza Legii nr.112/1995, cu deplina respectare a acestei legi si cu buna-credinta.

Desi se invoca reaua-credinta si frauda la lege la data încheierii contractului de vânzare-cumparare, acestea nu pot face obiect de reanalizare a acestor cereri, în lipsa unui petit distinct cu acest obiect, recurenta-reclamanta depasind termenul limita impus de art.46 din Legea nr.10/2001, pentru a mai pune în discutie nulitatea contractului, dreptul material fiind prescris.

Astfel, s-a consolidat titlul pârâtilor, ei având si posesia bunului - "in pari causa, melior est causa possidendis" - astfel ca, într-o comparare a titlurilor, preferabilitate nu poate avea decât titlul cumparatorilor - chiriasi de buna-credinta, care au cumparat bunul cu respectarea art.9 din Legea nr.112/1995, pentru reclamanta devenind aplicabile prevederile art.20 alin.2 din Legea nr.10/2001, având deschisa calea obtinerii de masuri reparatorii în echivalent pentru imobil, la valoarea reala de circulatie - coroborat cu prevederile art.18 lit.c) din Legea nr.10/2001, astfel respectându-se principiul securitatii circuitului civil si principiul stabilitatii raporturilor civile.

În speta, s-a constatat ca reclamanta a revendicat bunul în instanta, abia în anul 2001, iar în baza Legii nr.112/1995 a formulat, potrivit prevederilor speciale ale legii, cerere de despagubiri pentru spatiile ocupate de chiriasi - între care figura si demisolul în litigiu.

Sustinerea ca buna-credinta nu are relevanta, este contrazisa chiar de lege - art.45 alin.2 din Legea nr.10/2001, menit sa ocroteasca pe cumparatorii - chiriasi de buna-credinta, chiar în cazul cumpararii unui imobil pentru care, ulterior s-ar constata ca era detinut de catre Stat fara un titlu valabil, buna-credinta înlaturând nulitatea contractului.

Prin solutia adoptata în apel, nu se poate spune ca se încalca prevederile art.44 din Constitutie, dreptul la revendicare si cererile conexe acestui drept trebuind utilizate în termenele si conditiile stabilite în legile speciale în materie, potrivit art.6 alin.2 din Legea nr.213/1998, pe care recurenta le ignora în mod nejustificat.

Este gresita sustinerea recurentei ca în cazul dat, potrivit unei jurisprudente mai vechi sau mai noi, preferabilitate trebuie acordat titlului mai vechi al autorilor fara a fi fost confirmat ca "bun actual" printr-o hotarâre judecatoreasca ori o decizie de restituire prealabila, în conditiile unui titlu actual al cumparatorilor necontestat în termenul legal, neputând fi primita simpla afirmatie, combatuta de întregul probatoriu al dosarului ca recurenta s-ar fi aflat într-o imposibilitate obiectiva de a formula cerere de constatare a nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare al pârâtilor.

Nici critica referitoare la lipsa caracterului invincibil al erorii comune invocate nu poate fi retinut, în conditiile în care el decurgea din litera si spiritul Legii nr.112/1995 pe care pârâtii-cumparatori le-au respectat la data perfectarii contractului, cu relevanta pentru acestia din urma, pretinsa neglijenta a functionarilor care au încheiat contractul fara anumite rectificari, netinând de culpa cumparatorilor, notorietatea unor dezbateri publice pentru imobilele nationalizate neexcluzând aplicabilitatea legii.

În acest sens, nici motivul de recurs prevazut de art.304 pct.9 Cod procedura civila nu este fondat.

În sensul solutiei pronuntata de instanta de apel este si Decizia Înaltei Curti de Casatie si Justitie de solutionare a unei cereri recurs în interesul legii nr.33/09.06.2008, publicata în Monitorul Oficial al României, Partea I nr.108 din 23.02.2009, care da sens limitarii incertitudinii raporturilor juridice nascute în legatura cu imobilele preluate abuziv de Stat.

Curtea Europeana a Drepturilor Omului, prin practica sa consecventa, a statuat ca trebuie pastrat un just echilibru între interesul general al comunitatii si imperativele de salvgardare a drepturilor fundamentale ale omului.

În cauza Pincova & Pinc, Curtea a aratat ca diminuarea vechilor atingeri constând în prejudiciile create în trecut fostilor proprietari, nu trebuie sa creeze noi prejudicii disproportionate. Legislatia interna trebuie sa permita sa se ia în considerare circumstantele sociale ale fiecarei spete, astfel încât, persoanele care au dobândit bunurile cu buna-credinta, sa nu fie puse în situatia de a suporta ponderea responsabilitatii statului care a confiscat în trecut aceste bunuri.

În Hotarârea "Paduraru contra României", se reaminteste ca daca într-adevar, Conventia nu impune Statelor obligatia de a restitui bunurile confiscate si cu atât mai putin, de a dispune de acestea conform atributelor dreptului de proprietate, se impune însa, ca fiecare stat contractant sa se doteze cu un arsenal juridic adecvat si suficient pentru a asigura respectarea obligatiilor pozitive care îi incumba.

În acest spirit se înscriu si noile prevederi de modificare si completare a Legii nr.10/2001 prin Legea nr.1/2009 publicata în Monitorul Oficial al României Partea I nr.63 din 03.02.2009.

Referitor la exceptia lipsei de interes în promovarea recursului si a inadmisibilitatii actiunii în revendicare, în raport de noile prevederi ale Legii nr.1/2009 de modificare si completare a Legii nr.10/2001 - invocate în concluziile orale ale intimatilor-pârâti, Curtea le constata nefondate, urmând a fi respinse, întrucât prevederile imperative ale noii legi nu devin aplicabile într-o actiune promovata anterior intrarii sale în vigoare - respectiv la data de 13.09.2006 - opunându-se principiul constitutional al neretroactivitatii legii.

Având în vedere considerentele retinute mai sus, potrivit art.312 Cod procedura civila, Curtea, în majoritate, va respinge însa recursul, ca nefondat.

Potrivit art.274 Cod procedura civila, va lua act ca nu se solicita cheltuieli de judecata.

OPINIE SEPARATA

Daca în ceea ce priveste solutia data celor doua exceptii invocate, ma raliez întrutotul considerentelor majoritatii, pe care însa, înteleg sa le completez cu doar câteva argumente suplimentare, în ceea ce priveste fondul recursului prezent, am opinat în sensul admiterii acestuia, pentru urmatoarele considerente:

În prealabil, Curtea apreciaza ca în cazul unei actiuni în revendicare ca prezenta, având ca obiect un imobil preluat de catre stat în perioada 6.03.1945 - 22.12.1989, esentiala este compararea titlurilor partilor, dându-se preferinta celui mai caracterizat. Aceasta regula fundamentala este comuna tuturor actiunilor în revendicare, întemeiate pe dreptul comun în materie (art.480 Cod civil) si se aplica si în cazul unor actiuni în revendicare având obiectul special, anterior mentionat, actiuni în revendicare intentate nu statului, prin autoritatile sale abilitate sau diverselor persoane juridice detinatoare, ci intentate chiriasilor-cumparatori. Aceasta concluzie rezulta pe de o parte, din împrejurarea reglementarii, prin dispozitiile art.22-29 din Legea nr.10/2001, a entitatilor care trebuie notificate pentru restituirea imobilului preluat sau pentru acordarea de masuri reparatorii prin echivalent, eventuala etapa judiciara (prin contestarea dispozitiei/deciziei emise) purtându-se în contradictoriu cu aceste persoane juridice, potrivit art.26 din Legea nr.10/2001 si, pe de alta parte, rezulta din împrejurarea ca dispozitiile art.46 si 47 din Legea nr.10/2001 modificata si republicata la 2.09.2005, privesc acele actiuni purtate în contradictoriu cu aceleasi entitati amintite anterior, acest lucru rezultând din interpretarea sistematica a acestor dispozitii legale cu ansamblul Legii nr.10/2001. Astfel, atunci când legiuitorul a dorit ca actiunile în justitie întemeiate pe aceasta lege, sa se îndrepte împotriva altor persoane decât aceste entitati, a prevazut expres aceasta posibilitate (de ex. art.48 alin.2 din legea, modificata).

În consecinta, în situatia înstrainarii de catre stat a imobilelor, unor persoane fizice - chiriasii-cumparatori, este admisibila actiunea în revendicare de drept comun, aceasta actiune în revendicare intentata de proprietari, împotriva chiriasilor-cumparatori fiind o actiune în revendicare de drept comun, fara a fi circumstantiata în vreun mod special de Legea nr.10/2001, concluzie care rezulta din principiul prevalentei Conventiei  Europene a Drepturilor Omului cu ansamblul regulilor sale jurisprudentiale, în caz de conflict cu Legea nr.10/2001, conform Deciziei nr.33/2008 date în interesul legii.

Art.45 din Legea nr.10/2001, republicata, priveste doar valabilitatea si nulitatea absoluta a actelor juridice de înstrainare a acestor imobile, continând în alineatul final dispozitii referitoare la actiunea aferenta, de constatare a nulitatii absolute sau în anulabilitate. Nu putem sa extrapolam aplicarea acestor dispozitii exprese si în cadrul altor actiuni, cum ar fi actiunea în revendicare, pentru a stabili alte criterii de preferabilitate a titlurilor, întrucât textul nu face nici o referire în acest sens, iar interpretarea aceasta ar contraveni principiilor generale de drept în materie. Valabilitatea unui titlu nu echivaleaza cu preferabilitatea sa.

Nu ar putea fi invocata nici metoda de interpretare sistematica a acestui text de lege speciala, întrucât chiar daca am accepta un astfel de rezultat, rezultatul interpretarii ar fi contrar principiilor generale de drept. De altfel, spiritul reglementarii de ansamblu al Legii nr.1 0/2001 vizeaza repararea prejudiciului cauzat proprietarilor expoliati de stat în perioada comunista.

De altfel, prevalenta criteriilor de drept comun, de apreciere a preferabilitatii titlurilor, în cadrul actiunii în revendicare intentata de proprietari împotriva chiriasilor, este un element caracteristic al interpretarii statului român, în litigiile solutionate de Curtea Europeana a Drepturilor Omului. Or, interpretarea autoritatilor interne (inclusiv cele judecatoresti) nu poate fi divergenta celei pe care însusi statul român o recunoaste în materie (a se vedea în acest sens, Hotarârea din 1 decembrie 2005, definitiva la 1.03.2006, în cauza Paduraru împotriva României, publicata în Monitorul Oficial nr.514/14.06.2006, paragrafele 56-59, statul român precizând chiar în cuprinsul paragrafului 59, ca "o procedura care constata buna-credinta a cumparatorului la încheierea contractului de vânzare-cumparare nu are nici un efect asupra existentei dreptului de proprietate al adevaratului proprietar. Hotarârile care nu au dispus anularea contractului de vânzare-cumparare, nu au suprimat titlul de proprietate al reclamantului în speta si nici nu au diminuat sansele acestuia de a obtine posesia bunului În urma introducerii unei actiuni în revendicare. Constatarea bunei-credinte nu înseamna nici negarea titlului reclamantului si nici confirmarea titlului cumparatorului fata de, adevaratul proprietar"). Acelasi este si sensul paragrafului 2 al Deciziei nr.33/2008 în interesul legii, care statueaza aceeasi prevalenta a Conventiei cu ansamblul principiilor sale jurisprudentiale, transpuse în partea finala a paragrafului mentionat.

Buna-credinta ar putea fi analizata într-o actiune în revendicare în situatia în care nici o parte nu poate aduce un titlu de proprietate, pentru caracterizarea posesiei partilor si nu ca un criteriu special, suplimentar.

În consecinta, Curtea apreciaza ca în cazul unei actiuni în revendicare, cum este speta prezenta, opereaza regulile generale privind compararea  titlurilor, nefiind aplicabila nici prevederea art.18 lit.d din Legea nr.10/2001 privind acordarea de masuri reparatorii prin echivalent, în cazul imobilului înstrainat fostului chirias, cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 sau art.18 lit.c din Legea nr.10/2001 modificata prin Legea nr.247/19.07.2005, potrivit caruia se acorda masuri reparatorii prin echivalent, în cazul imobilelor înstrainate cu respectarea dispozitiilor legale.

Aceasta concluzie se impune, întrucât articolul este aplicabil doar în situatia cererilor introduse În baza Legii nr.10/2001, or prezenta actiune în revendicare este întemeiata pe dispozitiile art.480 Cod civil, fiind o actiune în revendicare de drept comun, care vizeaza redobândirea posesiei imobilului si nu masuri reparatorii prin echivalent. Pe de alta parte, articolul Legii nr.10/2001se aplica doar în situatia imobilelor preluate cu titlu valabil, iar în cauza, asa cum vom arata, imobilul a fost preluat de stat, fara titlu valabil.

De altfel, Decizia în interesul legii nr.33/2008 impune cu caracter de principiu, prevalenta Conventiei  Europene a Drepturilor Omului,  în cazul constatarii unor neconcordante între ea si Legea nr.10/2001, prevalenta care poate fi acordata si unei actiuni în revendicare de drept comun.

Concluzionând în sensul ca în cadrul acestei actiuni în revendicare de drept comun, trebuie sa fie aplicate criteriile obisnuite de comparare a titlurilor (ambele fiind considerate valabile, titlul de proprietate al autorilor reclamantei nefiind anulat, iar, pe de alta parte, contractul de vânzare-cumparare al chiriasului fiind apreciat ca valabil, ca urmare a intervenirii prescriptiei dreptul la actiunea în nulitate) este evident ca titlul reclamantei este mai bine caracterizat, astfel cum instanta de judecata de fond, în mod corect si judicios a stabilit. Aceasta concluzie se impune întrucât titlul reclamantei nu a fost anulat sau constatat nul, prin vreo hotarâre judecatoreasca, nefiind formulata nici o cerere de chemare în judecata în acest sens sau macar o cerere reconventionala în prezenta cauza, de catre pârâtii-intimati, iar dreptul autorilor sai este preferabil net fata de cel al autorului pârâtilor, statul care a preluat imobilul fara titlu valabil.

Din punctul meu de vedere, elementul precumpanitor în stabilirea preferabilitatii unuia dintre cele doua titluri, este faptul ca titlul pârâtilor chiriasi-cumparatori nu provine de la adevaratul proprietar, ci de la un neproprietar (statul) care a preluat abuziv imobilul în baza Decretului nr.92/1950.

 Decretul nr.92/1950 a iesit din vigoare, iar constitutia sub imperiul careia a fost edictat, de asemenea a fost abrogata, dar Curtea constata flagranta sa contradictie cu dispozitiile constitutionale din 1948, mai precis cu art.8 care recunostea si garanta prin lege, proprietatea particulara, precum si cu art.17 pct.1 si 2 din Declaratia Universala a Drepturilor Omului, adoptata de Adunarea Generala ONU, la 10.12.1947, pe care România o ratificase deja la data emiterii decretului încriminat. De altfel, aceasta interpretare rezulta si din adoptarea ulterioara a Legii nr.213/1998 care defineste "titlul" în acest sens apreciat.

Ca atare, atât sub imperiul H.G. nr.20/1996, cât si sub imperiul H.G. nr.11/1997, Decretul nr.92/1950 nu putea fi apreciat ca un titlu valabil al statului, deci  nu se poate aprecia ca statul a preluat imobilul cu titlu (în sensul unui titlu valabil).

În cauza, nu poate fi invocat principiul ocrotirii bunei-credinte a dobânditorului cu titlu oneros al unui imobil, potrivit teoriei aparentei în drept, întrucât chiriasul a cumparat în conditiile Legii nr.112/1995, lege care privea imobilele preluate de stat în perioada comunista. Asadar, date fiind modificarile socio-politice dupa data de 22.12.1989, ca si controversa mediatica legata de adoptarea Legii nr.112/1995, nu se poate aprecia ca acesti cumparatori au considerat statul ca fiind adevaratul proprietar, în conditiile în care legea permitea proprietarilor expoliati sa formuleze cereri de restituire în natura sau prin echivalent în legatura cu imobilele lor, ceea ce reclamanta a si facut.

Împrejurarea ca pârâtii ar fi fost de buna-credinta la încheierea contractului de vânzare-cumparare, Legea nr.112/1995 permitându-le sa cumpere în anumite conditii imobilul, nu echivaleaza cu întrunirea tuturor conditiilor teoriei aparentei în drept. Chiriasii nu au realizat dovada erorii comune si invincibile în care s-ar fi aflat, atât timp cât Legea nr.112/1995 privea tocmai imobilele preluate de stat, în perioada comunista, profund contestata, de la adevaratii proprietari. De altfel, potrivit probelor administrate în recurs, la încheierea contractului în baza Legii nr.112/1995, s-a cunoscut ca reclamanta formulase cerere de retrocedare în baza Legii nr.112/1995, în limitele conferite de aceasta lege speciala, deci aceasta avea cel putin o speranta legitima la momentul vânzarii imobilului de stat, a redobândi imobilul, daca statul nu intervenea si vindea apartamentul chiriasilor. Or, într-o  astfel de situatie, Decizia în interesul legii mentionate nr.33/2008 impune o comparare a celor titluri exhibate de parti, argumentele fiind evident similare, atât pentru chiriasul-cumparator, cât si pentru proprietarul expoliat: "Din cauza inconsecventei si deficientelor legislative, precum si a eventualelor litigii anterior solutionate, nu este exclus ca într-o astfel de actiune în revendicare ambele parti sa se poata prevala de existenta unui bun în sensul Conventiei, instantele fiind puse în situatia de a da preferabilitate unuia în detrimentul celuilalt, cu observarea, în acelasi timp, a principiului securitatii raporturilor juridice". Asadar, într-o asemenea situatie, Decizia nr.33/2008 permite o comparare a celor doua bunuri. Prezenta actiune în revendicare reprezinta un mijloc de redobândire, de catre adevaratul proprietar, astfel încât nu este incidenta convertirea obiectului revendicarii, în sensul deciziei mentionate si nici teza caracterului iremediabil al proprietatii cumparatorilor fosti chiriasi.

De asemenea, principiul securitatii circuitului civil, la care face astfel referire si Înalta Curte de Casatie si Justitie în decizia sa, protejeaza deopotriva pe proprietarul expoliat si pe chiriasul cumparator. Înalta Curte leaga însa acest principiu de necesitatea ca chiriasul sa nu suporte consecintele adoptarii de stat, a unor norme neconforme cu Conventia. Or, în cauza, acest risc a fost eliminat prin adoptarea Legii nr.1/2009, care îi da dreptul prin art.50, la posibilitatea obtinerii valorii de piata a imobilului.

Nu poate fi deci, opusa ca argument, nici împovararea excesiva a dobânditorilor-intimati, astfel cum Curtea (în majoritate) a considerat, întrucât în ceea ce-l priveste pe chiriasul pârât, acesta va putea formula o cerere întemeiata pe art.50 invocat, sau cel putin, o cerere de chemare în garantie pentru evictiunea consumata, totala, potrivit dreptului comun în materia efectelor contractului de vânzare-cumparare, îndreptata împotriva vânzatorului.

Aceasta concluzie este data de faptul ca acest contract de vânzare-cumparare din 1997 nu prevede nici o clauza referitoare la obligatia de garantie pentru evictiune, iar Legea nr.112/1995 nu contine nici  o dispozitie speciala în raport de prevederile de drept comun, ca atare, se aplica dreptul comun.

Pentru ansamblul acestor considerente, am opinat în sensul admiterii recursului, modificarii integrale a deciziei recurate, în sensul ca se vor respinge apelurile ca nefondate si se va lua act ca nu se solicita cheltuieli de judecata.

Domenii speta

Spete similare