Contract de locaţiune încetat. Aplicabilitatea clauzei compromisorii în acţiunea locatorului în evacuarea locatarului.

Contract de locaţiune încetat. Aplicabilitatea clauzei compromisorii în acţiunea locatorului în evacuarea locatarului.

Potrivit art. 1431 C.civ., locatarul are obligaţia de a restitui lucrul în starea în care acesta i-a fost predat, după încetarea locaţiunii - indiferent de cauza acesteia: expirarea duratei, reziliere, etc.

În vederea restituirii lucrului, legea pune la îndemâna locatorului fie o acţiune personală, fie una în revendicare.

În speţă, locatorul nu a sesizat instanţele judecătoreşti cu o acţiune în revendicare, ci cu una în evacuare, unanim înţeleasă ca o acţiune personală, iar nu ca una reală.

În aceste condiţii, este operantă clauza compromisorie pe care părţile au stipulat-o în convenţia lor, întrucât obligaţia de restituire se naşte din contract şi devine efectivă la data încetării contractului, acţiunea în evacuare, ca mijloc procedural ales, fiind una ex contractu.

Aşa fiind, litigiul are legătură cu desfiinţarea contractului, părţile urmărind să-şi valorifice reciproc drepturi personale derivate din contract, ceea ce face ca în raport de clauza compromisorie prevăzută în contract, competenţa de soluţionare a unui asemenea litigiu să revină instanţelor arbitrale.

decizia comercială nr. 578/04.12.2008 pronunţată de

Curtea de Apel Bucureşti - Secţia a VI-a Comercială

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti - Secţia a VI-a Comercială la data de 12.07.2007, reclamanta S.C. D S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta S.C. A S.R.L., solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună evacuarea pârâtei din spaţiul situat la parterul imobilului din Bucureşti, str. IN, nr. 28, sector 1 şi să oblige pârâta la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, reclamanta a arătat că este proprietara imobilului situat în Bucureşti, str. IN, nr. 28, sector 1, transmiţându-i pârâtei dreptul de folosinţă asupra parterului imobilului, printr-un contract de închiriere încheiat la data de 04.04.2006, valabil timp de 3 ani.

În continuare, reclamanta a arătat că, în condiţiile în care pârâta nu şi-a respectat obligaţia de plată a chiriei, a făcut aplicarea pactului comisoriu de ultim grad, stipulat în art. 14 din contractul de închiriere, procedând la rezilierea contractului, astfel încât a susţinut că, începând cu data de 16.04.2007, cea din urmă ocupă spaţiul fără titlu.

La data de 13.09.2007, pârâta a depus la dosar întâmpinare şi o cerere reconvenţională.

Prin întâmpinare, a invocat excepţia necompetenţei materiale a Tribunalului Bucureşti, pârâta înţelegând să se prevaleze de clauzele cuprinse în art. 33 şi 34 din contractul de închiriere, potrivit cărora "orice litigiu decurgând din sau în legătură cu acest contract referitor la încheierea, executarea ori desfiinţarea lui se va soluţiona prin arbitrajul Curţii de Arbitraj Comercial Internaţional de pe lângă Camera de Comerţ şi Industrie a României, în conformitate cu regulile de procedură arbitrală ale acestei curţi. Hotărârea arbitrală este definitivă şi obligatorie".

În al doilea rând, pârâta a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active, în motivarea căreia a arătat că proprietarul imobilului, care este şi autorul cererii de chemare în judecată, S.C. D S.R.L., nu este una şi aceeaşi persoană cu societatea care figurează ca locator în contractul de închiriere.

Pe de altă parte, pârâta a solicitat respingerea acţiunii, în fond, susţinând că reclamanta este cea culpabilă de nerespectarea obligaţiilor asumate contractual, fie datorită emiterii cu întârziere a facturilor de plată a chiriei, fie datorită întreruperii abuzive a furnizării utilităţilor.

Pe calea cererii reconvenţionale, pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata sumei de 20.000 euro, în echivalent în lei la data plăţii, reprezentând contravaloarea prejudiciului cauzat prin imposibilitatea folosirii spaţiului începând cu luna aprilie 2007.

Prin încheierea de la data de 25.10.2007, prima instanţă a respins excepţia necompetenţei sale materiale, apreciind că reclamanta-pârâtă invocă ocuparea spaţiului de către pârâta-reclamantă, abuziv, după rezilierea contractului de închiriere, aşa încât clauza compromisorie nu este incidentă, întrucât litigiul nu priveşte desfiinţarea convenţiei, ci aspecte ulterioare acestui moment.

Prin sentinţa comercială nr. 7287/12.06.2008, Tribunalul Bucureşti - Secţia a VI-a Comercială a admis acţiunea principală, a dispus evacuarea pârâtei-reclamante din spaţiul situat la parterul imobilului din Bucureşti, str. IN, nr. 28, sector 1, a respins cererea reconvenţională, ca neîntemeiată şi a obligat pârâta-reclamantă la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 650 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că pârâta-reclamantă nu şi-a îndeplinit cu regularitate obligaţiile care îi reveneau în urma încheierii contractului de închiriere din 04.04.2006, aşa încât reclamanta-pârâtă a făcut aplicarea pactului comisoriu stipulat în art. 14 din contract, reziliindu-l. În acest context, Tribunalul a înlăturat apărarea pârâtei-reclamante legată de emiterea cu întârziere a facturilor, apreciind că părţile nu au condiţionat plata chiriei de emiterea vreunei facturi. În continuare, instanţa de fond a reţinut că, ulterior rezilierii contractului, pârâta-reclamantă a ocupat spaţiul fără titlu, aşa încât a admis cererea principală şi a dispus evacuarea sa din imobil.

Totodată, a apreciat ca fiind neîntemeiată cererea reconvenţională, deoarece, după data rezilierii contractului, pârâta-reclamantă nu mai poate pretinde contravaloarea vreunui prejudiciu determinat de lipsa asigurării folosinţei spaţiului.

Împotriva acestei sentinţe, S.C. A S.R.L. a declarat apel, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeincie.

În motivare, apelanta a arătat că în mod nelegal prima instanţă a respins excepţia necompetenţei sale materiale, reiterând clauzele cuprinse în art. 33 şi 34 din contractul de închiriere, susţinând că litigiul este născut din contractul de închiriere, părţile înseşi înţelegând să supună instanţei judecătoreşti modalitatea în care obligaţiile asumate au fost îndeplinite. În acest context, apelanta a solicitat anularea sentinţei atacate şi trimiterea dosarului către tribunalul arbitral.

În al doilea rând, apelanta a apreciat că în mod greşit instanţa de fond a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active, apreciind că intimata nu a administrat dovezi pertinente care să ateste calitatea sa de titular al dreptului de proprietate asupra imobilului închiriat. Astfel, a arătat că, anterior datei la care asociatul unic al S.C. D S.R.L. a hotărât dizolvarea acesteia, judecătorul delegat la O.R.C.T.B. pronunţase deja o încheiere, rămasă irevocabilă, prin care dispusese dizolvarea şi radierea societăţii. În continuare, apelanta a arătat că, deşi la data de 27.07.2005 judecătorul delegat la O.R.C.T.B. a pronunţat încheierea nr. 13209/SC, prin care a autorizat înfiinţarea societăţii intimate, la baza acestei încheieri se află un contract de comodat, încheiat de S.C. D S.R.L., după data la care se dispusese radierea sa din registrul comerţului. Invocând aşadar inadvertenţe legate de modul în care intimatei i s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului închiriat, apelanta a solicitat admiterea excepţiei.

Pe fond, apelanta a solicitat schimbarea sentinţei, în sensul respingerii cererii principale, afirmând că în mod eronat prima instanţă a înlăturat apărările sale, întrucât plata chiriei nu o putea face decât o dată cu emiterea facturii fiscale de către intimată, potrivit art. 155 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal. De asemenea, apelanta a mai arătat că în mod nejustificat instanţa de fond a respins cererea sa de administrare a probei testimoniale, apreciind că audierea D-nei S se impunea, pentru aflarea adevărului.

În altă ordine de idei, apelanta a solicitat schimbarea hotărârii, în sensul admiterii cererii reconvenţionale, al cărei obiect a fost micşorat la suma de 19.000 lei, susţinând că probele administrate au relevat un prejudiciu mult mai mare decât cel pretins a fi acoperit.

La data de 05.11.2008, intimata a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat.

Analizând actele dosarului, precum şi hotărârea atacată, prin prisma motivelor de apel invocate, Curtea a reţinut următoarele:

La data de 04.04.2006 părţile au încheiat un contract de închiriere, prin care intimata a transmis apelantei dreptul de folosinţă asupra unui spaţiu, situat la parterul imobilului din Bucureşti, str. IN, nr. 28, sector 1, pentru o perioadă de 3 ani.

Apreciind că apelanta nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei, intimata a făcut aplicarea art. 14 din contract, procedând la rezilierea sa, începând cu data de 16.04.2007.

Invocând ocuparea fără titlu a spaţiului de către apelanta-pârâtă-reclamantă, după data rezilierii contractului, partea cocontractantă a promovat acţiunea în evacuare ce formează obiectul acestui litigiu.

În faţa primei instanţe, înainte de a-şi prezenta apărările în fond, pârâta-reclamantă a invocat excepţia necompetenţei materiale a Tribunalului, care a fost respinsă, pentru considerentele expuse mai sus.

Examinând această excepţie, reiterată în apel, Curtea a subliniat că finalitatea urmărită de parte este anularea hotărârii pronunţate de o instanţă judecătorească, deşi, potrivit aprecierilor apelantei, competenţa  de soluţionare a cauzei revenea unei instanţe arbitrale. În aceste condiţii, s-a impus calificarea excepţiei invocate ca fiind cea a necompetenţei generale a instanţelor judecătoreşti, asupra căreia s-au reţinut următoarele:

Potrivit art. 33 din contractul de închiriere, "orice litigiu decurgând din sau în legătură cu acest contract referitor la încheierea, executarea ori desfiinţarea lui se va soluţiona prin arbitrajul Curţii de Arbitraj Comercial Internaţional de pe lângă Camera de Comerţ şi Industrie a României, în conformitate cu regulile de procedură arbitrală ale acestei curţi".

Tribunalul a respins excepţia, apreciind, în acord cu reclamanta-pârâtă, că aspectele deduse judecăţii nu au legătură cu încheierea, executarea sau desfiinţarea contractului, ci sunt ulterioare încetării raporturilor contractuale.

Curtea a subliniat însă că art. 1429 C.civ. stabileşte că obligaţiile principale ale locatarului sunt cea de a întrebuinţa lucrul închiriat ca un bun proprietar şi cea de plată a chiriei, la termenele stipulate.

În egală măsură, potrivit art. 1431 C.civ., locatarul are obligaţia de a restitui lucrul în starea în care acesta i-a fost predat, după încetarea locaţiunii - indiferent de cauza acesteia: expirarea duratei, reziliere, etc.

În acest sens, Curtea a subliniat că, în vederea restituirii lucrului, legea pune la îndemâna locatorului fie o acţiune personală, fie una în revendicare.

În speţă, locatorul nu a sesizat instanţele judecătoreşti cu o acţiune în revendicare, ci cu una în evacuare, unanim înţeleasă ca o acţiune personală, iar nu ca una reală.

În aceste condiţii, în dezacord cu prima instanţă, Curtea a apreciat că este operantă clauza compromisorie pe care părţile au stipulat-o în art. 33 din contractul de închiriere, întrucât obligaţia de restituire se naşte din contract şi devine efectivă la data încetării contractului, acţiunea în evacuare, ca mijloc procedural ales, fiind una ex contractu.

Aşa fiind, Curtea a constatat că litigiul are legătură cu desfiinţarea contractului, părţile urmărind să-şi valorifice reciproc drepturi personale derivate din convenţia lor, ceea ce face ca, în raport de clauza compromisorie prevăzută de art. 33 din contract, competenţa de soluţionare a acestui litigiu să aparţină instanţelor arbitrale.

Prin urmare, instanţa de fond a soluţionat procesul fără să fi fost competentă, astfel încât, dând deplină eficienţă dispoziţiilor art. 297 alin. 2 C.proc.civ., Curtea a admis apelul, a anulat sentinţa atacată şi, în consecinţă, a admis excepţia de necompetenţă generală a instanţelor judecătoreşti, a respins cererea principală şi cea reconvenţională, ca inadmisibile, întrucât, potrivit art. 3433 alin. 1 C.proc.civ., încheierea convenţiei arbitrale exclude, pentru litigiul care face obiectul ei, competenţa instanţelor judecătoreşti.

Aceste considerente au făcut inutilă cercetarea celorlalte motive de apel invocate.

În acest context, s-a subliniat că, deşi aparent art. 297 alin. 2 C.proc.civ. îngăduie instanţei de apel ca, după anularea hotărârii date de o instanţă necompetentă, să trimită dosarul organului cu activitate jurisdicţională competent, această ipoteză nu se aplică în situaţia în care competenţa aparţine unei instanţe arbitrale. Aceasta, deoarece potrivit art. 355 C.proc.civ., instanţa arbitrală este sesizată doar de către reclamant, prin formularea unei cereri de arbitrare. Prin urmare, în lipsa unei cereri de arbitrare, instanţa arbitrală nu poate fi sesizată.

Ca urmare a anulării sentinţei atacate şi a respingerii ambelor cereri, ca inadmisibile în faţa instanţelor judecătoreşti, Curtea a înlăturat dispoziţia primei instanţe, privind obligarea pârâtei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată.

De asemenea, în condiţiile admiterii apelului, nu sunt întrunite cerinţele art. 274 alin. 1 C.proc.civ., aşa încât cererea intimatei, privind obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată, a fost respinsă, ca neîntemeiată.

5

Domenii speta

Spete similare