Contract de închiriere Daune-interese

DOSAR NR 9735/302/2010

ROMÂNIA

TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A VI A  CIVILA

DECIZIA CIVILA  NR.  620

Şedinţa publica de la  13.02.2013

  Tribunalul constituit din:

PREŞEDINTE C D M

Judecător A M M

Judecător A M A

Grefier C M

Pe rol se află soluţionarea cererii de recurs formulata  recurenta-reclamanta SC W M SA, împotriva sentinţei civile nr. 7890/ 24.11.2010 pronunţată de Judecatoria sector 5 Bucuresti  în dosarul nr. 9735/ 302/ 2010, în contradictoriu cu intimata-parata SC A SRL, având ca obiect pretenţii.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică, la ora 12.00, sala 147,se prezintă recurenta reclamanta, prin avocat  Chivu Florentin, cu împuternicire la dosar, lipsa fiind intimata parata.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefiera de şedinţă, după care,

Recurenta - reclamanta , prin avocat, depune la  dosar dovada achitarii taxei  de timbru  in valoarea de 2,008.00 lei respectiv  o.p. 1699/2013.

Instanta acorda cuvantul pentru propunerea probelor.

Recurenta  - reclamanta, prin avocat, avand pe rând cuvântul, solicita încuviinţarea  înscrisurilor  existente la dosar.

Tribunalul, apreciind ca inscrisurile existente la dosar sunt pertinente, concludente si utile  solutionarii cauzei, incuviinteaza aceasta proba, in baza art. 167 alin. 1 C.p.c.

Nemaifiind cereri de solutionat sau probe de administrat, Tribunalul constată cauza in stare de judecată si acordă părtilor cuvântul în calea de atac promovată.

Recurenta – reclamanta, prin avocat, avand cuvantul, apreciind ca sentinta civila pronuntata de instanţa de  fond  este nelegala si  netemeinica,intrucat, in mod greşit, a retinut ca nu exista dovada culpei societatii parate in rezilierea contractului de închiriere ,  solicita admiterea recursului,  modificarea acesteia,cu cheltuieli de judecată.

Tribunalul constată dezbaterile încheiate si reţine recursul  spre soluţionare.

T R I B U N A L U L

Prin sentinţa civila nr.7890/24.11.2010 pronunţată în dosarul nr.9735/302/2010 Judecătoria Sectorului 5 Bucuresti a respins cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanta SC W M SA în contradictoriu cu pârâta SC A SRL ca neîntemeiată.

Pentru a pronunţa aceasta solutie, instanta de fond a retinut că l a data de 30.01.2008, intre reclamanta si parata s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 650, având ca obiect dreptul de folosinta asupra spaţiului comercial în suprafaţă de 48,10 mp, din situat la etajul II al Centrului Comercial „Dunărea” din Mun. Brăila, pentru o perioadă de 3 ani.

Prin adresa inregistrata la societatea reclamanta sub nr. 871/05.05.2009, societatea parata, prin reprezentantul sau, a solicitat aprobarea rezilierii contractului de inchiriere incepand cu data de 05.05.2009.

Prin adresa nr. 801/11.05.2009, reclamanta a comunicat paratei dezacordul sau cu privire la incetarea Contractului de inchiriere nr. 650/30.01.2008 inainte de data prevazuta pentru expirare.

Fata de corespondenta purtata intre cele doua parti, instanta apreciaza ca in cauza nu a avut loc rezilierea contractului, intrucat prin adresa emisa de catre parata nu a fost exprimata decizia ferma, irevocabila si neconditionata in sensul incetarii contractului, ci a fost doar solicitat acordul reclamantei in acest sens. Cum reclamanta si-a exprimat in mod expres dezacordul fata de aceasta reziliere, rezulta ca ea nu a avut loc, contractul fiind in continuare in fiinta.

Astfel, chiar daca reclamanta a invederat imprejurarea, nedovedita, a parasirii spatiului de catre parata, acest lucru nu este in masura sa conduca in mod automat la rezilierea contractului.

In ceea ce priveste modalitatile in care rezilierea contractului poate avea loc, instanta reaminteste ca acestea sunt fie acordul partilor (mutuus dissensus), fie manifestarea de vointa expresa si neechivoca a uneia dintre parti, caz in care partea adversa ar putea solicita despagubiri, sau, in fine, hotararea judecatoreasca prin care se constata rezilierea ca urmare a culpei uneia dintre parti, care nu isi indeplineste obligatiile contractuale.

In cauza de fata, desi reclamanta solicita instantei sa constate rezilierea contractului din culpa paratei, aceasta nu face dovada culpei pretinse, invocand doar parasirea de catre aceasta a spaţiului închiriat.

Or, folosirea de catre locatar a spaţiului închiriat nu reprezintă o obligaţie, ci un drept. Prin urmare, prin renuntarea unei parti la dreptul sau derivat din contract, acesteia nu i se poate imputa o culpa in executarea contractului, o astfel de situatie regăsindu-se doar in cazul neîndeplinirii obligaţiilor contractuale.

In privinţa acestor obligaţii insa, instanţa constata ca reclamanta nu a dovedit emiterea in sarcina paratei a unor facturi, conform clauzelor contractuale, a caror contravaloare sa nu fi fost achitata de catre parata. In aceste conditii, intrucat reclamanta nu a facut dovada neîndeplinirii culpabile a obligatiilor contractuale, cererea privind rezilierea contractului este neîntemeiata, urmând a fi respinsa de catre instanta.

Drept consecinta, va fi respinsa si solicitarea de acordare a despăgubirilor rezultate din declansarea clauzei penale inserate in contract, al carei continut nu va mai fi analizat de catre instanta.

In urma soluţiei pronunţate, instanţa va respinge si cererea de obligare a paratei la plata cheltuielilor de judecata, constatând ca aceasta nu se afla in culpa procesuala.

Împotriva acestei soluţii a formulat recurs reclamanta W M S.A., solicitând admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate, admiterea cererii de chemare in judecata aşa cum a fost formulată.

În motivarea cererii, recurenta a arătat ca  instanţa de fond a respins acţiunea ca neîntemeiata, motivat de faptul ca folosirea de către locatar a spaţiului închiriat nu reprezintă o obligaţie ci un drept, ca reclamanta nu a făcut dovada existentei culpei societăţii parate in rezilierea contractului de închiriere.

Hotărârea incalca motivul prevăzut de art. 304, pct. 8 C.proc.civ., si anume: „când instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecaţii, a schimbat natura ori intelesul lămurit si vădit neîndoielnic al acestuia":

Conform art. 969 C.civ. "convenţiile legal făcute au putere de lege intre părţile contractante" Astfel, deşi instanţei de judecata nu ii este permis sa treacă peste termenii conveniţi de parti in contract si sa stabilească alte drepturi si obligaţii si, de asemenea, nu ii este permis sa interpreteze greşit actul de voinţa pârtilor, sa-i atribuie alt inteles decât cel voit de parti, sa denatureze înţelesul lămurit si vădit neîndoielnic al acestuia, instanţa de fond a trecut peste voinţa clar exprimata a pârtilor, incalcand astfel principiile statornicite de către art. 977,979 si 985 C.civ.

Conform art.1429 C.civ. locatarul trebuie sa întrebuinţeze lucrul închiriat numai la destinaţia determinata prin contract.

Iar potrivit art. 3.1.3. din contract locatarul s-a obligat sa folosească spaţiul închiriat, obligaţie de altfel normala având in vedere faptul ca acest spaţiu se afla intr-un centru comercial cu destinaţie comerciala si nu cu alta destinaţie.

Motivul prevăzut de art. 304, pct. 9 C.proc.civ.: „când hotărârea pronunţata este lipsita de temei legal ori a fost data cu încălcarea sau aplicarea greşita a legii  te evident ca parata a părăsit spaţiul comercial înainte de termenul prevăzut in contractul de închiriere, fiind activata astfel clauza penala stabilita in contractul încheiat intre părţi. Prin urmare, si din acest punct de vedere, solicitarea noastră de a fi obligata parata la plata daunelor, este întemeiata. La dosarul cauzei au fost depuse notificarea de reziliere, convocarea la conciliere, precum si procesul verbal din data pe 05.05.2009 semnat de părţi prin care spaţiul comercial ce a făcut obiectul contractului de închiriere se restituie înainte de expirarea contractului. Aceste înscrisuri nu au fost contestate de către parata, aceasta nu s-a prezentat la instanţa de fond si nu a depus nici întâmpinare.

Referitor la prejudiciu, părţile contractului au recunoscut existenta unui prejudiciu in patrimoniul locatorului in situaţia rezilierii contractului înainte de termen prin inserarea clauzei penale. Este evident ca, in situaţia in care contractul de închiriere a încetat înainte de termen, s-a produs un prejudiciu având in vedere ca pana la data la care spaţiul comercial va fi din nou închiriat, va trece o perioada de timp necesara atât încheierii noilor contracte de închiriere, înregistrării acestor spatii de lucru pentru noii chiriaşi si amenajării acestui spaţiu in conformitate cu obiectul de activitate al noului locatar.

Clauza penala existenta in contractul de locaţiune este obligatorie intre parti "instanţa de judecata nu are dreptul sa-i reducă sau sa-i mărească cuantumul, deci instanţa nu poate sa verifice întinderea prejudiciului suferit de creditor si nici sa ceara creditorului sa dovedească întinderea prejudiciului efectiv suferit"(Tratat de teorie a obligaţiilor - C. Stătescu si C. Bârsan, Ed. ALL Bucureşti, 1994, p.301). Prin urmare, obligaţia paratei de a achita cu titlul de daune interese, suma egala cu valoarea chiriei pe 6 luni, are caracterul reparării prejudiciului suferit de subscrisa in urma neexecutării culpabile a obligaţiilor asumate in cuprinsul contractului încheiat intre noi părţile.

Solicita judecarea prezentei cauze in lipsa conform prevederilor art. 242 alin. 2 C.pr.civ.

In drept, art. 304 pct. 8,9 C.pr.civ., art. 312 C.pr.civ.

Analizând sentinţa recurată prin prisma motivelor de recurs, a dispoziţiilor art. 304¹  şi ale art. 312 C. proc. civ., tribunalul reţine următoarele:

La data de 30.01.2008, între recurenta-reclamantă S.C. W M S.R.L., în calitate de locator, şi pârâta SC A SRL., în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere pentru spaţiile comerciale din cadrul centrului comercial „Dunărea” ce urma să-ţi producă efecte până la data de 31.01.2011.

Prin acest contract recurenta-reclamantă asigura intimatei-pârâte folosinţa unui spaţiu comercial în suprafaţă de 48.10 m2, din care 37 m2 spaţiu în folosinţă exclusivă cu destinaţie comercială sau accesorie, la care se adaugă cota-parte din spaţiile comune.

Prin actul adiţional din 29.05.2008, părţile au convenit mărirea spaţiului închiriat şi majorarea chiriei la suma de 1466 euro/lună.

Art. 3.1.3 din contract prevede că intimata se obligă să nu renunţe la ocuparea de fapt a întregului spaţiu de locaţie. Potrivit art. 9.1.1 din contract, contractul de închiriere încetează la expirarea termenului contractual; este exclusă tacita relocaţiune; denunţarea unilaterală a contractului de către locatar este interzisă şi este asimilată rezilierii contractului pentru neexecutare din culpa locatarului. Mai mult, potrivit art. 9.1.2 lit. a) contractul încetează prin reziliere în caz de neexecutare sau executare necorespunzătoare de către locatar a oricăreia dintre obligaţiile contractuale; în acest caz contractul de închiriere este desfiinţat de drept, necondiţionat şi de îndată fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi fără o altă formalitate prealabilă, desfiinţarea contractului făcându-se în virtutea pactului comisoriu de gradul IV, fără intervenţia justiţiei.

De asemenea, potrivit art. 7.4.4 din contract, în cazul în care contractul încetează din culpa locatorului, înainte de data prevăzută pentru expirare conform art.2.1 suplimentar daunelor specifice locatarul va achita locatorului cu titlul de daune interese o sumă egală cu valoarea chiriei de 6 luni la nivelul ultimei chirii în vigoare.

La data de 05.05.2009, intimata-pârâtă a părăsit spaţiul comercial închiriat, aşa cum rezultă din procesul verbal de la fila 10 dosar fond, manifestându-şi opţiunea de reziliere a contractului începând cu data de 05.05.2009.

Potrivit dispoziţiilor art. 969 C. civ. din anul 1864, convenţiile legal întocmite au putere de lege între părţile contractante (pacta sunt servanda).

Din cele arătate anterior, tribunalul reţine că în cauză a intervenit pactul comisoriu de ultim grad prevăzut la art.9.1.2 ca urmare a acţiunii intimatei care a încălcat obligaţia contractuală privind durata închirierii.

Pe cale de consecinţă, în temeiul art. 1073 C. civ. din anul 1864 (aplicabil în cauză potrivit art. 5 şi 223 din Legea nr. 71/ 2011), reclamanta are dreptul să solicite daune-interese în cuantumul prevăzut în clauza penală inserată în contract în art. 7.4.4.

În cauza de faţă intimata pârâtă a generat reclamantei un prejudiciu ca urmare a părăsirii anticipate a locaţiei, lipsind-o pe aceasta de posibilitatea unei bune administrări a bunului şi de chiria stabilită, prejudiciu ce a fost evaluat anticipat de părţi la valoarea chiriei pe 6 luni, respectiv 9086,28 euro.

Pentru motivele anterior expuse, tribunalul va admite recursul formulat de recurenta-reclamantă S.C. W M S.A., împotriva sentinţei civile nr. 7890/24.11.2010 pronunţată de Judecătoria sector 5 Bucuresti , în contradictoriu cu intimata-pârâtă SC A SRL

În consecinţă, va modifica în tot sentinţa atacată în sensul că va admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. W M S.A. , va constata reziliat contractul nr.650/30.01.2008 şi va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 9086,28 euro, în echivalent lei la data plăţii.

În temeiul art. 274 alin. 1 C. proc. civ., urmează a obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 2.142,39 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în fond (taxă judiciară de timbru şi timbru judiciar).

În temeiul art. 316 raportat la art. 274 alin. 1 C. proc. civ., tribunalul va obliga intimata la plata către recurentă a sumei de 2.981,15 lei , cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs (taxă judiciară de timbru, timbru judiciar).

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite recursul formulat de recurenta-reclamanta SC W M SA, cu sediul in Bucureşti,  împotriva sentinţei civile nr. 7890/24.11.2010 pronunţată de Judecătoria sector 5 Bucuresti  în dosarul nr. 9735/ 302/ 2010, în contradictoriu cu intimata-parata SC A SRL cu sediul in Brăila.

Modifica in tot sentinţa atacata în sensul că:

Admite cererea de chemare in judecata.

Constata reziliat contractul nr.650/30.01.2008.

Obliga parata la plata către reclamanta a sumei de 9.086,28 de euro, reprezentând daune-interese.

Obliga parata la plata către reclamanta a sumei de 2.142,39 lei, cheltuieli de judecata în fond.

Obligă intimata la plata către recurenta a sumei de 2.981,15 lei, cheltuieli de judecata în recurs.

Irevocabila.

Pronunţată în şedinţa publică de la 13 Februarie 2013

PREŞEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,

A M M C D M  A M  A

GREFIER,

C M

Red.A.M.A.

Dact.A.M./2 ex/08.04.2013

Judecătoria Sectorului 5 Bucuresti

Judecător fond M C A

Domenii speta

Spete similare