Constatare nulitatea absolută contract de vânzare-cumpărare spaţiu medical incheiat in condiţiile oug 110/2005.

Judecătoria Iaşi, prin sentinţa civilă 1436 din 3.02.2010, respinge acţiunea promovată de către reclamanţii CONSILIUL LOCAL IAŞI, MUNICIPIUL IAŞI, PRIMARUL MUNICIPIULUI IAŞI, toţi cu sediul în Iaşi, bld. Ştefan cel Mare şi Sfânt, jud. Iaşi în contradictoriu cu pârâtul C. A.I, cu domiciliul în Iaşi, str. Cuza Vodă nr. 8, sc. A, et. III, ap. 8, jud. Iaşi, ca fiind neîntemeiată.

Ia act că pârâtul nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că reclamanţii CONSILIUL LOCAL IAŞI, MUNICIPIUL IAŞI, PRIMARUL MUNICIPIULUI IAŞI a chemat în judecată pe pârâtul C. A., solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre prin care să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare nr. 22025 din 16 august 2007 şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

În motivarea cererii, s-a arătat că, în fapt, contractul a cărui nulitate se cere a fi constatată a fost încheiat în temeiul OUG nr. 110/2005, a cărei neconstituţionalitate a fost constatată prin Decizia nr. 871/2007 a Curţii Constituţionale. S-a susţinut că respectivul contract nu îndeplineşte două condiţii esenţiale: preţul serios şi consimţământul valabil exprimat, preţul de 1 euro/mp fiind derizoriu şi disproporţionat în raport de valoarea terenului, iar OUG nr. 110/2005 stabilind imperativ în sarcina reclamanţilor obligaţia de vânzare, încălcându-se astfel dreptul de proprietate.

Cererea nu a fost motivată în drept.

Legal citat, pârâtul C. A. a depus întâmpinare, solicitând respingerea acţiunii ca neîntemeiată, invocând principiul neretroactivităţii legii civile coroborat cu regula tempus regist actum, principiul nemo auditur propriam turpitudinem, dispoziţiile art. 15 alin. 2 din Constituţia României, ale art. 31 alin. 1 din Legea nr. 47/1992. S-a mai invocat seriozitatea preţului vânzării, existenţa consimţământului, momentul în raport cu care se apreciază validitatea unui act juridic.

 În cadrul cercetării judecătoreşti a fost administrată proba cu înscrisuri – contractul de vânzare cumpărare.

Analizând şi coroborând înscrisurile de la dosarul cauzei, instanţa reţine următoarele:

În fapt, la data de 16 august 2007, între CONSILIUL LOCAL AL MUN. IAŞI – reprezentat prin Primarul Mun. Iaşi şi Secretarul Consiliului Local , în calitate de vânzător, şi pârâtul C. A , în calitate de cumpărător, a intervenit contractul de vânzare - cumpărare nr. 22025, având ca obiect vânzarea, respectiv cumpărarea unui spaţiu medical situat in Municipiul Iaşi, Aleea Rozelor nr. 7A, având număr cadastral 18019, întabulat în Cartea funciară a Municipiului Iaşi nr. 63031. Spaţiul, obiect al contractului, se compune din suprafaţa construită de 20,12 mp, folosinţă exclusivă, suprafaţa construită 15,53 mp, reprezentând cota indiviză de 4,52 % din spaţiile de folosinţă comună, şi teren aferent spaţiului în suprafaţă de 63,65 mp, reprezentând cota indiviză de 4,82% din suprafaţa totală de teren pe care este amplasată clădirea. Prin contractul încheiat, reclamantul a dobândit spaţiul medical şi s-a obligat să achite integral preţul în termenul şi condiţiile prevăzute în contract. De asemenea, conform prevederilor art. 8.3 din contractul părţilor, reclamantul este obligat să suporte toate taxele şi cheltuielile în vederea încheierii contractului în formă autentică şi intabulării proprietăţii.

În drept, instanţa reţine că nulitatea este sancţiunea de drept civil care lipseşte actul juridic de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă.

Pentru ca sancţiunea nulităţii să intervină, trebuie ca cel care o invocă să probeze faptul că la încheierea actului au fost eludate dispoziţiile pentru a căror nerespectare legea prevede o asemenea sancţiune.

Analizând motivul de nulitate absolută privitor la preţul derizoriu al contractului, instanţa reţine că, pentru a putea constitui obiect al prestaţiei cumpărătorului şi cauză a obligaţiei vânzătorului, preţul trebuie să îndeplinească şi o cerinţă specifică – acela de fi serios (art. 1303 din Codul civil). Prin preţ serios se înţelege un preţ al cărui cuantum corespunde valorii bunului vândut. Preţul nu este serios atunci când este derizoriu, disproporţia între prestaţiile părţilor fiind atât de mare, încât nu se poate considera preţ.

Seriozitatea preţului nu presupune stabilirea unui preţ care să corespundă perfect valorii reale a bunului vândut, stabilirea unui preţ inferior sau superior acestei valori fiind admisă atât timp cât preţul plătit poate constitui cauză pentru obligaţia asumată de către vânzător. Seriozitatea preţului implică deci o echivalenţă valorică relativă, raportată atât la valoarea lucrului vândut, cât şi la subiectivismul părţilor contractante care, prin efectul voinţei lor, sunt libere să aprecieze întinderea valorii ce se plăteşte ca preţ.

Calificarea preţului ca serios reprezintă deci o chestiune de fapt, lăsată la aprecierea instanţei de judecată care, în baza probelor administrate, va stabili dacă preţul este neserios.

În ceea ce priveşte al doilea motiv de nulitate invocat de către reclamanţi, instanţa reţine că, fiind o condiţie de fond, esenţială, de validitate şi generală a oricărui act juridic civil, consimţământul reprezintă exteriorizarea hotărârii de a încheia un act juridic civil, desemnând în materia contractelor şi acordul de voinţă al părţilor. Pentru a fi valabil, consimţământul trebuie să fie exprimat cu intenţia de a produce efecte juridice, să fie exteriorizat şi nu fie alterat de vreun viciu de consimţământ (eroare, dol, violenţă, leziune), această ultimă cerinţă fiind impusă de caracterul conştient, liber al actului juridic civil.

Instanţa reţine că potrivit art. 969 din Codul civil, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante. Ele se pot revoca prin consimţământul mutual sau din cauze autorizate de lege.

Conform prevederilor art. 970 din Codul civil, convenţiile trebuie executate cu bună-credinţă. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa.

În ceea ce priveşte susţinerile reclamantului în sensul că vânzarea nu ar fi fost benevolă, deoarece ar fi fost impusă de lege, lege ce a fost constatată ca fiind neconstituţională, iar preţul derizoriu, fapt constatat prin decizia Curţii Constituţionale nr. 871/2007, acestea evidenţiază necunoaşterea de către reclamant a efectelor pe care le produc deciziile Curţii Constituţionale şi a momentului avut în vedere în aprecierea validităţii unei convenţii.

Astfel, chiar daca Curtea Constituţională a României a declarat, prin Decizia nr. 871/09.10.2007, publicată în Monitorul Oficial nr. 701 din 17.10.2007, neconstituţională O.U.G. nr. 110/2005, aceasta decizie produce efecte exclusiv pentru viitor, din momentul publicării ei în Monitorul Oficial, neputând afecta în vreun fel raporturile juridice născute anterior publicării sale, fapt ce reprezintă o aplicare a principiului constituţional al neretroactivităţii legii. Este, de asemenea, de esenţa dreptului, faptul că motivele nulităţii unui act juridic civil se apreciază în funcţie de normele juridice în vigoare la data încheierii actului respectiv, neprezentând relevanţă modificările legislative ulteriore. Cum la data de 16 august 2007, O.U.G. nr. 110/2005, care a constituit temei pentru încheierea contractului, era în vigoare, rezultă că la momentul încheierii contractului consimţământul vânzătorului nu era viciat, ci era valabil exprimat. Aşa se explică şi faptul că toţi cei şapte reprezentanţi ai reclamanţilor vânzător au semnat contractul de vânzare cumpărare; la data semnării lui, Curtea Constituţională nu declarase O.U.G. nr. 110/2005 neconstituţională.

Preţul contractului nu poate fi apreciat ca fiind derizoriu, din moment ce la stabilirea lui s-au avut în vedere tocmai dispoziţiile legale în vigoare la data încheierii contractului,fiind stabilit prin procesul verbal de vânzare directă nr. 18122 din 12 iulie 2007. Stabilirea valorii actuale de circulaţie a bunului nu prezintă relevanţă în analiza validităţii contractului, din vreme ce părţile contractante au stabilit preţul vânzării în considerarea unor dispoziţii legale exprese.

Cum niciunul din motivele invocate de către reclamantă în susţinerea nulităţii contractului de vânzare - cumpărare nr. 22025 din 16 august 2007 nu s-a dovedit a fi întemeiat, instanţa respinge acţiunea.

Faţă de conţinutul principiului disponibilităţii ce guvernează procesul civil, instanţa ia act că pârâtul nu a solicitat cheltuieli de judecată.

În termen legal, împotriva acestei sentinţe au declarat recurs Municipiul Iaşi, Consiliul local Iaşi şi Primarul municipiului Iaşi.

În motivarea cererii, recurenţii arată, mai întâi, că există o contradicţie între aserţiunea iniţială din considerentele sentinţei, potrivit căreia numai preţul liber stabilit de părţi şi consimţământul liber exprimat dau caracter valabil unei convenţii şi susţinerile din finalul considerentelor. Prin acestea, instanţa face o referire exclusivă la preţ, reţinând că „preţul nu poate fi apreciat ca derizoriu din moment ce s-au avut în vedere dispoziţiile legale în vigoare”(!) şi fără a motiva în nici un fel faptul că, practic, consimţământul pentru vânzarea cabinetelor medicale a lipsit cu desăvârşire, fiind impus, ca şi preţul, prin O.U.G. nr. 110/2005.

Reclamanţii nu şi-au întemeiat cererea de constatare a nulităţii contractului de vânzare-cumpărare pe împrejurarea că O.U.G. nr. 110/2005 a fost declarată neconstituţională, efectele deciziilor Curţii Constituţionale fiindu-le cunoscute, ci pe faptul că preţul este neserios, iar consimţământul nu a fost valabil exprimat, ambele elemente fiind impuse de actul normativ în vigoare la acea dată.

Contractul contestat s-a încheiat în baza O.U.G. nr.110/2005, ordonanţă ce a făcut obiectul controlului de constituţionalitate în repetate rânduri.

Înainte de a fi declarată în întregime neconstituţională, au fost verificate dispoziţiile ei în privinţa preţului de vânzare al cabinetelor medicale aşa cum erau prevăzute în art. 8 (1 euro m.p. pentru teren şi 50 euro m.p. pentru construcţie în cazul municipiului Iaşi). S-a emis, în consecinţă, Decizia Curţii Constituţionale nr. 870/2007 care declară acest articol neconstituţional, cu următoarea motivare: „Curtea constată, totodată, că dispoziţiile criticate reglementează un transfer silit de proprietate, care nu respectă prevederile referitoare la expropriere consacrate de art. 44 alin. (1) şi (3) din Constituţie şi de art. 1 din primul Protocol la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale. În acest sens, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat în jurisprudenţa sa că o privare de proprietate trebuie să fie prevăzută de lege, să urmărească o cauză de utilitate publică, să fie conformă normelor de drept intern şi să respecte un raport de proporţionalitate între mijloacele folosite şi scopul vizat. Cu privire la indemnizarea titularului dreptului de proprietate pentru privarea de dreptul său, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a reţinut că, în absenţa unei compensaţii reparatorii, art. 1 din Protocolul nr. 1 n-ar asigura decât o protecţie iluzorie şi ineficace a dreptului de proprietate, în totală contradicţie cu dispoziţiile Convenţiei (Cauza "James şi alţii împotriva Marii Britanii", 1986). Privarea de proprietate impune, aşadar, statului obligaţia de a despăgubi pe proprietar, pentru că fără plata unei sume rezonabile, raportată la valoarea bunului, măsura constituie o atingere excesivă a dreptului la respectarea bunurilor sale. Imposibilitatea de a obţine fie şi o despăgubire parţială, dar adecvată în cadrul privării de proprietate constituie o rupere a echilibrului dintre necesitatea protecţiei dreptului de proprietate şi exigenţele de ordin general. În prezenta cauză, analizând dispoziţiile art. 8 şi 14 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 110/2005, care stabilesc preţul maximal de vânzare a spaţiului medical în mod diferenţiat, pe categorii de localităţi, iar în privinţa terenului aferent a unui preţ fix de 1 euro/mp (în limita a 250 mp), Curtea constată că preţurile astfel determinate nu ţin seama de valoarea pe piaţă a bunului. Disproporţia vădită dintre cele două valori conduce la calificarea preţului ca fiind neserios, astfel încât exigenţele impuse de normele constituţionale şi internaţionale menţionate nu sunt îndeplinite”.

Aceleaşi considerente au fost reţinute şi în Decizia Curţii Constituţionale nr. 871/2007 care declară O.U.G. nr. 110/2005 în întregime neconstituţională.

Aceste dispoziţii au fost invocate doar pentru a întări susţinerile proprii cu privire la preţ şi consimţământ, instanţa fiind liberă să aprecieze dacă aceste două elemente esenţiale ale unei convenţii - preţul şi consimţământul – au fost sau nu valabile.

În mod incontestabil, nu sunt îndeplinite condiţiile cu privire la preţ. Dacă se poate susţine că este stabilit în bani, este determinat şi sincer, cu siguranţă acesta nu are calitatea de a fi serios.

Preţul de 1 euro/m.p. este departe de a reflecta valoarea reală a terenului vândut, având un caracter derizoriu şi disproporţionat în raport cu valoarea terenului.

Instanţa este cea chemată să aprecieze dacă preţul de 63 euro reprezintă un preţ serios pentru o suprafaţă de 63 m.p. amplasată în municipiul Iaşi, Aleea Rozelor.

Desigur, nu se poate face abstracţie de faptul că deja Curtea Constituţională s-a pronunţat în acest sens.

Apoi, spre deosebire de actuala reglementare în materie, respectiv O.U.G. nr.68/2008, fosta Ordonanţă stabilea în mod imperativ obligaţia de vânzare, încălcându-se astfel dreptul de proprietate, aşa cum a reţinut, de altfel şi Curtea Constituţională.

O.U.G. nr. 68/2008 a venit să corecteze dispoziţiile abuzive din vechea reglementare şi, lăsând la latitudinea autorităţii decizia de a vinde sau nu aceste spaţii medicale, stabileşte că preţul de vânzare va face obiectul unei negocieri având la bază un raport de evaluare.

Deşi au solicitat proba cu expertiză evaluatoare în finalul cererii de chemare în judecată, instanţa nu s-a pronunţat în legătură cu aceasta; chiar în virtutea rolului activ se putea dispune administrarea acestei probe, imperios necesară faţă de obiectul acţiunii.

Ca urmare, solicită recurenţii modificarea sentinţei şi admiterea acţiunii, astfel cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată.

Intimatul Calestru Andrei, legal citat, nu a formulat întâmpinare, dar a invocat excepţia de tardivitate a recursului şi, pe fond, prin concluziile scrise depuse la dosar, a solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat, arătând că soluţia primei judecăţi se întemeiază pe o corectă apreciere a contractului din perspectiva normelor legale ce i-au guvernat încheierea, după principiile neretroactivităţii legii civile noi şi tempus regit actum.

În recurs, părţile au depus înscrisuri referitoare la practica judiciară în materie.

Tribunalul, examinând cauza din prisma criticelor formulate şi potrivit art. 304 indice 1 Cod procedură civilă, constată că recursul nu este fondat.

Cercetând cu prioritate excepţia de tardivitate a recursului, se reţine că termenul de recurs aplicabil în cauză este cel general, reglementat de art. 301 Cod procedură civilă, respectiv de 15 zile de la data comunicării hotărârii către parte şi a fost respectat în cauză.

Sentinţa a fost comunicată recurenţilor la datele de 12 şi, respectiv 11 martie 2010, astfel cum rezultă din dovezile aflat la filele 54,56 şi 57 dosar fond, ultima zi a termenului a fost 27 martie, zi nelucrătoare, termenul prelungindu-se, în aceste condiţii, până la sfârşitul primei zile de lucru următoare, potrivit art. 101 alin.(5) Cod procedură civilă, care a fost în cauza aceasta 29 martie.

Recursul comun formulat de către părţi a fost depus la data de 29 martie 2010, data poştei, iar potrivit art. 104 Cod procedură civilă, actele de procedură trimise prin poştă instanţelor judecătoreşti se socotesc îndeplinite în termen dacă au fost predate recomandat la oficiul poştal înainte de împlinirea lui.

Asupra criticelor propriu-zise aduse sentinţei prin cererea de apel, tribunalul reţine cele ce urmează:

Reclamanţii pretind, prin cererea introductivă, a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 22025/16.08.2007 încheiat cu pârâtul Calestru Andrei, invocând că acest contract nu îndeplineşte două dintre condiţiile esenţiale de valabilitate, anume preţul serios şi consimţământul valabil exprimat, cu argumentarea, în esenţă, că aceste motive de nulitate sunt rezultă din considerentele deciziilor prin care instanţa de contencios constituţional a constatat neconstituţionalitatea actului normativ în temeiul căruia contractul a fost încheiat.

Prima instanţă a reţinut în mod corect că atât timp cât contractul a fost încheiat în temeiul şi cu respectarea cerinţelor unui act normativ în vigoare la data încheierii lui - remarcându-se faptul că reclamanţii nu invocă nici un moment contrariul -, o cenzurare a elementelor sale esenţiale de valabilitate din perspectiva deciziilor ulterioare ale Curţii Constituţionale – care constată încălcarea unor principii constituţionale, precum garantarea dreptului de proprietate privată - sau ale unui act normativ ulterior ar aduce atingere altui principiu constituţional, anume principiul neretroactivităţii legii.

Este real că materia contractelor civile este guvernată de principiul libertăţii contractuale, manifestată sub un dublu aspect: libertatea de a încheia sau nu un anume contract, libertatea de a stabili condiţiile de fond şi formă ale contractului şi că, în general, regulile din Codul civil erau şi au rămas supletive. În doctrină se subliniază că majoritatea regulilor recent adoptate sunt imperative, mai ales cele care se referă la protejarea cumpărătorilor şi că se poate afirma că dreptul contractelor speciale a devenit un amestec instabil de libertate, de direcţionare şi de protecţie.

Actul normativ sub imperiul căruia s-a încheiat contractul contestat nu lăsa autorităţilor locale libertatea de a opta pentru vânzarea sau nu a spaţiilor medicale şi, în varianta care s-a aplicat contractului în speţă, stabilea şi un preţ maximal diferenţiat pe categorii de localităţi, pentru spaţiu, precum şi un preţ fix pentru teren.

Din această perspectivă afirmă reclamanţii că cele două condiţii de valabilitate a contractelor nu sunt îndeplinite.

Reclamanţii sunt însă persoane juridice de drept public, au semnat contractul contestat, aveau, prin serviciile lor juridice, imaginea categoriilor de acte normative ce reglementau vânzări de bunuri la preţuri de protecţie socială - acte normative care au vizat, îndeobşte, locuinţe – şi puteau aprecia, în funcţie de obiectul de reglementare, conţinutul şi scopul actului normativ în discuţie, de rezultatul concret la care se ajungea prin aplicarea lui (preţul concret rezultat pentru bunurile ce trebuiau vândute, de exemplu) că acesta este lezant în raport de principii constituţionale şi, prin urmare, că puteau opune aceste apărări în eventuale litigii generate de refuzul de a încheia contractul. De altfel, chiar în acest mod s-a ajuns la declararea neconstituţionalităţii actului normativ.

Sigur că s-ar putea opune destule argumente drept inconveniente pentru aceste ultime considerente, dar în nici un caz edictarea unor norme constatate ulterior neconstituţionale nu se plasează în sfera de responsabilitate a particularilor care au dobândit drepturi întemeindu-se pe aceste norme atât timp cât ele erau în vigoare.

 Pe de altă parte însă, Tribunalul reţine că, în concret, spaţiul medical vândut în speţă este compus dintr-o suprafaţă construită de 20,12 m.p., în folosinţă exclusivă, de o cotă indiviză de 15,53 m.p. (4,52%)din spaţiile de folosinţă comună şi dintr-un teren aferent spaţiului de 63,65 m.p. reprezentând cota indiviză de 4,52 % din suprafaţa totală de teren pe care se află amplasată clădirea, preţul stabilit şi plătit fiind de 5792 lei (1846,15 euro), iar în cauză nu s-a indicat măcar un preţ de piaţă estimativ pentru un asemenea imobil.

Cumpărătorul a plătit efectiv acest preţ, iar vânzătorul l-a încasat.

Caracterul derizoriu al preţului se apreciază întotdeauna în temeiul unor elemente concrete, iar nu al unor enunţuri de ordin general.

Peste toate aceste şi revenind la argumentul iniţial, o desfiinţare retroactivă a unui contract încheiat potrivit legii în vigoare la data încheierii lui ar reprezenta, pentru cumpărător de data aceasta, o privare nejustificată de bun.

Pentru considerentele expuse şi în temeiul art. 312 Cod procedură civilă, va fi respins recursul de faţă şi va fi menţinută, ca legală şi temeinică, sentinţa civilă nr. 1463/2010 a Judecătoriei Iaşi.

Domenii speta

Spete similare