Neexecutarea integrală a obligaţiei de plată a preţului. Rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare. Excepţia de neexecutare a contractului

Neexecutarea integrală a obligaţiei de plată a  preţului. Rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare. Excepţia de neexecutare a contractului

-art.969, art.1020 - 1021 Cod civil

Neexecutarea integrală a obligaţiei de plată a preţului asumată de promitentul cumpărător, conform antencontractului de vânzare-cumpărare, atrage sancţiunea rezoluţiunii acestuia în condiţiile art.1020 - 1021 Cod civil.

Obligaţia de plată a primei rate din preţ fiind anterioară şi esenţială la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, în raport de obligaţiile asumate de promitentul -vânzător, acestuia nu-i poate fi opusă excepţia de neexecutare a contractului.

(Decizia comercială nr.105/27.02.2007 - Secţia a VI-a Comercială).

Prin sentinţa comercială nr.1080/24.03.2006 pronunţată în dosarul nr.34247/3/2005 (nr. în format vechi 5010/2005) Tribunalul Bucureşti - Secţia a VI-a Comercială a admis în parte cererea principală formulată de reclamanta SC LO SRL în contradictoriu cu pârâta SC IP SRL, astfel cum a fost precizată şi a anulat cererea reconvenţională formulată de pârâta SC IP SRL în contradictoriu cu reclamanta SC LO SRL.

În consecinţă a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi cu nr.82/02.02.2005 şi a obligat  pârâta la plata către reclamantă a sumei de 6045 euro, cu titlu de penalităţi calculate pentru perioada  02.02.2005 - 15.03.2006, în echivalent  în lei la cursul B.N.R. de la momentul  plăţii.

A obligat pârâta la plata sumei de 855,49 RON cu titlu de cheltuieli de  judecată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a avut în vedere în ceea ce priveşte  cererea principală, actele şi lucrările cauzei  şi dispoziţiile legale incidente reţinând în esenţă că la data de 02.02.2005, între reclamanta SC  LO SRL în calitate de promitent vânzător şi pârâta  SC IP SRL în calitate de promitent cumpărător, s-a încheiat antecontractul de  vânzare-cumpărare nr.82 cu privire la apartamentul nr.84  Corpul împreună cu o cotă parte indiviză din terenul pe care  este  situat  blocul de locuinţe, curte şi bazin, precum şi locul de parcare nr.7 şi boxa 630 din Complexul din Bucureşti, str. Şos. Nordului nr.82-92, sector 1.

Tribunalul a mai reţinut că deşi această convenţie nu a fost semnată de reprezentanţii legali ai pârâtei, totuşi întrunirea manifestărilor de voinţă ale părţilor, acceptarea clauzelor contractului în forma depusă de reclamantă, rezultă în mod  indubitabil, din modul în care au fost  exprimate apărările pârâtei  în cuprinsul întâmpinării, din solicitarea acesteia de a  se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de  vânzare-cumpărare cu privire la imobilul descris în cuprinsul antecontractului şi din răspunsurile  date la interogatoriul propus de  reclamantă.

De asemenea, tribunalul a mai reţinut că pârâta a achitat numai  suma de 4.946,66 euro la data de 26.05.2005 (prin ordinul de plată din 25.05.2005 emis pentru suma de 179.000.000 lei - ROL), celelalte plăţi atestate prin ordinele de plată emise la 22.02.2005 şi 15.02.2005, deşi efectuate de pârâtă în considerarea antecontractului nr.82, au constituit avans la contractul de construire nr.65/17.12.2004, conform adresei nr.06/15.04.2005.

În acest fel, pârâta a încălcat obligaţiile de plată ce-i incumbau conform antecontractului, suma plătită neacoperind nici contravaloarea primei rate, scadentă la data  intervenirii acordului de voinţă al părţilor.

Faţă de situaţia de fapt reţinută şi faţă de prevederile art.5.1 şi art.2.1. din contract, tribunalul a constatat culpa pârâtei în neexecutarea integrală a obligaţiei de plată făcând aplicaţia  dispoziţiilor art.969 şi art.1020 - 1021  Cod civil, apreciind că se impune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.82/02.02.2005 şi nu rezilierea acestuia cum a solicitat reclamanta.

În ceea ce priveşte excepţia de neexecutare a contractului invocată de pârâtă a fost considerată de tribunal ca neîntemeiată reţinând în esenţă că obligaţia de plată a preţului a fost privită ca esenţială la încheierea antecontractului, iar ca moment în timp obligaţia de plată a ratei de 40.000 Euro era scadentă prima.

Tribunalul a mai reţinut că potrivit clauzelor contractuale, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică urma a fi încheiat după efectuarea ultimei rate menţionate la art.2.1,  în acest scop fiind  specificată situaţia juridică a imobilului la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

A mai reţinut că, şi în situaţia  în care imobilele erau grevate de sarcini, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în sarcina vânzătorului s-a prevăzut în antecontract obligaţia de a prezenta extras din cartea funciară pentru  imobilele menţionate.

Referitor la obligaţiile prevăzute în art.3.6, tribunalul  a reţinut că acestea sunt în strânsă legătură cu transmiterea dreptului de proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică şi nu pot afecta obligaţia de plată a preţului.

În temeiul clauzei penale înserată la art.5.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare, tribunalul a reţinut  că pârâta datorează penalităţi de întârziere în cuantum de 15 euro/zi de la scadenţă 02.02.2005 şi până la data de 15.03.2006, rezultând  suma de 6045 euro, în echivalent în lei la cursul B.N.R de la momentul plăţii.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională formulată de pârâtă, tribunalul a făcut aplicaţia art.20 alin.3 din Legea nr.146/1997, ca urmare a admiterii excepţiei de netimbrare a cererii faţă de faptul că nu s-au achitat sumele datorate cu titlu de taxă de timbru şi timbru judiciar.

Împotriva acestei sentinţe pârâta SC IP SRL a  formulat apel în termen solicitând admiterea acestuia, desfiinţarea în tot a sentinţei şi pe fond respingerea acţiunii formulată de reclamantă ca neîntemeiată.

Prin motivele de apel depuse  la dosar la termenul din 31.10.2006 apelanta a invocat următoarele:

-Instanţa nu a administrat întreg probatoriul depus la dosarul cauzei, neluând în seamă fila 122 care dovedeşte că suma pe care a achitat-o în contul  acestui antecontract  este mult mai mare.

Astfel, pe lângă OP-ul din data de 25.05.2005 cu suma de 179.000.000 (4.946,66 Euro), reţinut de instanţă,  la fila 122 din dosarul  de fond se mai afla şi dovada achitării sumei de 100.000 RON în contul  acestui antecontract, respectiv 0.P 33 şi 34 din  data de 16.03.2006, 0.P uri asupra cărora instanţa nu s-a pronunţat.

-Instanţa nu a făcut decât să repete spusele reclamantei din acţiune, fără însă a verifica sau argumenta într-un fel sau altul aceste aprecieri.

Potrivit principiului rolului activ instanţa de judecată avea datoria de a depune toate diligenţele în aflarea adevărului, pentru a verifica dacă sumele plătite, sunt sau nu  plătite în contul antecontractului despre care se face vorbire în prezenta cauză.

-Din probele  depuse la dosar,  pe care instanţa de fond le-a omis, rezultă că suma plătită pentru acest antecontract este mult mai mare decât  suma reţinută de aceasta.

-Instanţa de fond a respins în mod nejustificat excepţia de neexecutare a contractului, deşi a dovedit că reclamanta  însăşi nu şi-a respectat obligaţiile contractuale, fapt ce i-a dat dreptul de a  suspenda executarea obligaţiei de plată.

În susţinerea acestui motiv apelanta a arătat că vânzătorul avea obligaţia de a preda apartamentul în cauză, potrivit art.3.8 din antecontract, pe bază de proces-verbal de predare-primire recepţie, această obligaţie nefiind condiţionată de plata avansului, documentul respectiv nefiind întocmit niciodată.

Apelanta a mai arătat că o altă obligaţie a vânzătorului era aceea de a garanta pe cumpărător, în sensul prezentării unui extras de carte funciară la acel moment, în condiţiile în care, prin propriile eforturi a aflat că imobilul este grevat de sarcini cu interdicţia de înstrăinare.

A mai arătat că reclamanta nu a specificat niciunde acest lucru şi nici nu a asigurat-o că această sarcină va fi  ridicată la momentul transferului de proprietate, deci nu putea achita diferenţa  de preţ fără a avea aceste garanţii.

-Executarea obligaţiilor asumate de părţile contractante, constituie un efect esenţial al antecontractului denunţat, astfel că înainte de a cere rezilierea,  reclamanta trebuia să solicite executarea obligaţiilor ce izvorăsc din actul denunţat.

-Pentru  ca reclamanta să poată cere încetarea antecontractului nr.82/02.02.2005, trebuia să facă dovada faptului că şi-a îndeplinit propriile obligaţii contractuale asumate, dovadă pe care nu a făcut-o.

-A depus diligenţe pentru achitarea în termen a apartamentului, fiind efectuate demersuri la o bancă pentru obţinerea unui credit, urmând a fi virată suma din contul băncii în contul reclamantei, cu singura  condiţie ca reclamanta să emită o factură proformă, însă aceasta a refuzat achitarea sumelor datorate  prin creditul obţinut.

-O altă obligaţie nerespectată de reclamantă este aceea prevăzută de art.3.6 din antecontract, obligaţie neexecutată nici până la acest moment, în cartea funciară fiind inserată interdicţia de înstrăinare asupra imobilului.

-În mod greşit instanţa a constatat  că SC IP SRL datorează  penalităţi de întârziere, întrucât întârzierea se datorează culpei reclamantei, prin faptul că a fost  împiedicată de aceasta în îndeplinirea obligaţiilor.

În concluzie apelanta a solicitat admiterea apelului, desfiinţarea în tot a sentinţei atacate şi pe fond respingerea acţiunii ca  neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

Apelul a fost legal timbrat conform înscrisurilor aflate în dosar.

Prin întâmpinarea  depusă la dosar, intimata a combătut motivele invocate de apelantă solicitând respingerea apelului ca nefondat şi menţinerea hotărârii instanţei de fond ca temeinică şi legală.

În cauză a fost încuviinţată proba cu înscrisuri fiind respinsă proba cu expertiză contabilă apreciindu-se că nu este concludentă soluţionării cauzei.

La dosarul cauzei părţile au depus concluzii scrise.

Examinând apelul în raport de criticile invocate, în raport de actele  şi lucrările cauzei şi având în  vedere şi dispoziţiile legale  incidente, Curtea constată că este  nefondat pentru considerentele ce se vor arăta.

Astfel, probele cauzei relevă că prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr.82/02.02.2005 apelanta-pârâtă s-a obligat la plata preţului bunului prevăzut la art.1 pct.1.1 în cuantum total de 265.050 Euro plus TVA.

Potrivit art.2 pct.2.1 din antecontract la semnarea acestuia apelanta pârâtă avea obligaţia  să plătească intimatei-reclamante suma de 40.000 Euro, plus TVA, diferenţa de preţ urmând să fie achitată în două tranşe, respectiv 100.000 Euro, plus TVA, până la data de 31.03.2005 şi 125.050 Euro plus TVA, până la data de 30.04.2005.

Probele cauzei mai relevă că apelanta pârâtă nu a îndeplinit obligaţia de plată a preţului aşa cum  a fost asumată prin antecontract, neachitând la data semnării acestuia nici suma de 40.000 Euro, plus TVA.

Singura sumă în contul antecontractului de vânzare-cumpărare nr.82/02.02.2005 a fost de 179.000.000 lei şi aceasta plătită la data de 25.05.2005 (fila 30 dosar fond).

Faţă de adresa emisă de apelantă şi înregistrată la intimată sub nr.06/15.04.2005 (fila 10 dosar fond) în mod corect instanţa de fond a apreciat că celelalte plăţi efectuate de apelantă nu au fost  în contul antecontractului de vânzare-cumpărare nr.82/02.02.2005.

Susţinerea apelantei în sensul că  instanţa de fond nu a luat în considerare celelalte plăţi cu 0.P. nr.33 şi 0.P nr.34 (ambele  din 16.03.2006) nu poate fi primită, aceste plăţi fiind făcute după introducerea acţiunii (în cursul soluţionării cauzei în faţa  instanţei de fond) ori acţiunea a fost promovată tocmai datorită neachitării preţului convenit la termenele stabilite de părţi.

În acest context, obligaţia de plată a  primei tranşe în valoare de 40.000 Euro  plus TVA (scadentă chiar la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare) fiind esenţială şi anterioară obligaţiei intimatei de predare a apartamentului, în mod corect, instanţa de fond a reţinut că apelanta  nu poate opune intimatei excepţia de neexecutare a contractului.

Argumentele instanţei  de fond sunt  pertinente şi în ceea ce priveşte  netemeinicia excepţiei de neexecutare în raport de obligaţiile asumate de intimată la art.3 pct.3.4 şi 3.6, criticile apelantei neputând fi primite.

Astfel, din modul  de redactare a  clauzelor cuprinse la art.3.3.4 şi art.3.3.6 rezultă că aceste obligaţii trebuiau îndeplinite de intimată fie la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (obligaţiile prevăzute la art.3.3.4) fie după încheierea acestuia (obligaţiaprevăzută la art.3.3.6).

Ca atare, aceste obligaţii fiind  legate de transmiterea dreptului de  proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, sunt situate ca moment  după achitarea integrală de către apelantă a preţului convenit.

Susţinerile apelantei vizând demersurile sale în vederea obţinerii unui credit şi refuzul intimatei de a emite o factură proformă pentru sumele datorate, nu pot fi primite, aceste susţineri nefăcând decât să confirme  neîndeplinirea obligaţiei de plată a preţului la termenele stabilite contractual.

Nici  ultima critică invocată de apelantă vizând obligarea sa la plata penalităţilor de întârziere nu poate fi primită, în condiţiile în care din probatoriul  administrat a rezultat neîndeplinirea  obligaţiei de plată a preţului instanţa de fond în mod corect a făcut aplicaţia art. 1066 Cod civil în raport de clauza convenită de părţi la art.5.5.1 din antecontract.

În considerarea celor arătate constatând că sentinţa atacată este legală şi temeinică, instanţa de fond făcând o corectă interpretare a probatoriului administrat şi o corectă aplicare a dispoziţiilor legale incidente, Curtea în baza art.296 Cod pr.civ., a respins apelul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare