Fara titlu

Dosar nr. 1651/257/2008

R O M Â N I A

JUDECATORIA MEDIAS

SECTIE GENERALA

SENTINTA CIVILA NR.2718

Sedinta publica de la 24 Decembrie 2008

Prin actiunea înregistrata la Judecatoria Medias în data de 30.05.2008 sub nr.1651/257/2008 reclamantii H. Z. si H. E. M. au chemat în judecata pe pârâta C. I. solicitând instantei rezolutiunea antecontractului de vânzare-cumparare si a anexelor ulterioare, încheiat la 4.01.2008 între parti, precum si obligarea pârâtei la restituirea avansului de 4500 Euro. De asemenea, s-au solicitat cheltuieli de judecata.

În motivarea actiunii, legal timbrata, reclamantii au aratat ca la data de 4.01.2008 au încheiat cu pârâta un antecontract de vânzare-cumparare, prin care aceasta s-a obligat sa le vânda iar reclamantii s-au obligat sa cumpere imobilul situat în Medias, înscris în CF … Medias, nr.cadastral 5362/822/2/2/II.

Imobilul care a format obiectul conventiei, arata reclamantii,  este alcatuit din 2 camere, bucatarie, baie, pivnita, iar la demisol WC si coridor comun cu  subapartamentul  2a, cu parti  indivize comune de 10 % din suprafata de 1328 mp. Având în vedere ca în imobil, potrivit situatiei de carte funciara intra si un coridor comun cu subapartamentul 2a, al carui aspect juridic  a fost rezolvat, dupa sustinerile pârâtei ,  în sensul  ca acest coridor îi apartine în proprietate, dar nu s-a facut mentiunea necesara în cartea funciara, iar acest aspect era esential pentru reclamanti în vederea încheierii contractului, pârâta s-a obligat ca pâna la încheierea contractului în forma autentica sa rezolve situatia juridica a coridorului astfel  încât sa se regaseasca în evidenta de publicitate imobiliara,  în sensul ca este o dependinta care apartine în exclusivitate de imobilul în litigiu.

 S-a convenit ca pretul total al imobilului sa fie de 38.000 EURO din care s-a achitat la data încheierii contractului suma de 4500 EURO, urmând ca restul de pret sa fie achitat la data încheierii contractului în forma autentica.

 S-a stabilit ca încheierea actului în forma apta pentru întabularea dreptului de proprietate sa se faca pâna la data de 29.02.2008.

La data de 28.02.2008, întrucât situatia juridica a imobilului nu fusese rezolvata, partile au convenit amânarea încheierii actului notarial pentru data de 30.04.2008, aspect cuprins în Anexa la antecontract din data de 28.02.2008.. Desi  s-a insistat fata de pârâta sa definitiveze operatiunile juridice pentru clarificarea situatiei imobilului,  demersurile au ramas fara rezultat, conditii în care s-a încheiat o noua anexa la antecontract prin care s-a stabilit ca data încheierii contractului în forma autentica si de plata a diferentei de pret termenul de 1.05.2008. Întrucât nici la aceasta data promitenta vânzatoare nu a  transferat dreptul de proprietate asupra imobilului  reclamantilor, acestia au fost nevoiti sa promoveze actiunea de fata.

Prin întâmpinare pârâta a solicitat respingerea actiunii aratând ca într-adevar perfectarea antecontractului nu a mai avut loc însa nu din vina acelui coridor comun ci din vina reclamantilor care nu au primit aprobarile necesare de la banca pentru a putea obtine creditul necesar achizitionarii apartamentului. Prin urmare, nu este de acord cu rezolutiunea antecontractului sau cu plata avansului, pe care întelege sa-l pastreze drept despagubire conform antecontractului.

De asemenea, pârâta a formulat actiune reconventionala prin care a solicitat obligarea reclamantilor la plata sumei de 980 lei reprezentând contravaloarea utilitatilor folosite de acestia în perioada 28.02.2008 – 28.05.2008, când au locuit în apartamentul în litigiu.

Reclamantii, dupa studiul reconventionalei au fost în totalitate de acord cu aceasta astfel ca instanta a apreciat inutila administrarea altor probe referitor la acest aspect.

În ce priveste actiunea principala, legal timbrata, reclamantii au propus audierea martorilor P. V., P. E. iar pârâta audierea martorilor D. C., N. R. si R. C. Ulterior, pârâta a renuntat la proba testimoniala cu N. R. si D C., înlocuind pe acestia cu B. V.

De asemenea, instanta a luat interogatorii partilor, iar la dosar s-au depus înscrisuri.

Din probatoriul administrat instanta a retinut urmatoarele:

În toamna anului 2007 pârâta C. I. s-a adresat agentiei imobiliare P. Grup cu intentia de a oferi spre vânzare un apartament situat în Medias str.C.Brâncoveanu, înscris în CF … ind Medias, cu nr.top 5362/822/2/2/II. S-a încheiat un contract de intermediere, reprezentantii agentiei s-au deplasat la fata locului pentru a face fotografii si au întocmit un dosar ce urma a fi prezentat eventualilor clienti în vederea convingerii lor de a cumpara. Toti cei trei reprezentanti ai agentiei, audiati ca martori în cauza, P. V., P. E. si R. C. au precizat foarte clar instantei ca din extrasul CF prezentat de vânzatoare si din prezentarea de la fata locului nu si-au dat seama ca ar fi vreo problema juridica legata de apartamentul vândut. Nici pârâta nu le-a spus acest lucru.

Astfel, martorii au prezentat apartamentul mai multor clienti si în cele din urma reclamantii s-au hotarât sa-l cumpere. Partile si intermediarul s-au întâlnit la agentie, s-a încheiat un antecontract, reclamantii au platit avans de 4500 Euro si s-au mutat în imobil pe data de 28.02.2008.

Antecontractul a fost încheiat la 4.01.2008. Dupa întocmirea acestuia si dupa ce reclamantii s-au mutat în imobil au constatat din discutiile cu vecinii ca holul de acces înspre încaperile apartamentului era comun cu vecinii care aveau acces pe acolo în pivnita locuintei.

Reclamantii s-au vazut astfel în situatia de a permite ca terte persoane sa le patrunda în propria casa, lucru pe care nu l-au stiut la încheierea antecontractului. Au contactat agentia si astfel s-au încheiat ulterior 3 anexe la contract prin care s-a prelungit termenul de prezentare la notariat timp în care pârâta a promis ca va rezolva situatia. Într-adevar aceasta a intentat o actiune la Judecatoria Medias aflata si în prezent în curs de solutionare (dosar 116/257/2008). Scopul pârâtei este de a dobândi proprietatea exclusiva asupra holului în litigiu. Bineînteles, problema juridica nu a fost rezolvata pâna în luna mai 2008, astfel ca reclamantii solicita rezolutiunea antecontractului si restituirea avansului, desi potrivit întelegerii partilor, s-a stabilit o clauza penala prin care cel vinovat de imposibilitatea autentificarii actului trebuia sa plateasca de 2 ori avansul platit.

Este important de stabilit cum s-a putut ca reclamantii sau agentia imobiliara sa nu-si dea seama ca apartamentul prezinta o situatie juridica particulara.

Daca analizam extrasul de carte funciara se poate observa ca în cuprinsul lui se face referire la un hol comun. Cu prilejul deplasarii la imobil, reclamantii si reprezentantii agentiei au observat într-adevar un hol comun cu celelalte apartamente, chiar la intrarea în casa, dupa care în spatele unei usi metalice, se gasea un alt hol din care aveai acces în toate camerele apartamentului. Nimeni nu si-a dat seama ca acest de-al doilea hol este, de fapt, cel comun mentionat în Cartea Funciara, mai ales ca, asa cum a aratat martora R. C., acesta era mobilat, existau chiar si niste valize depozitate acolo, si era situat în spatele unei usi metalice prevazuta cu cheie. Este evidenta si de înteles confuzia creata, iar pârâta a avut grija sa ascunda acest aspect, sperând ca pâna la autentificarea actului va rezolva problema pe cale judecatoreasca. Reclamantii si-au dat seama de situatia reala a imobilului chiar dupa ce s-au mutat si au purtat discutii cu vecinii.

Instanta constata ca posibilitatea ca prin holul unui apartament decomandat sa treaca terte persoane constituie o violare grava a intimitatii persoanei, aspect care, aflat ulterior întelegerii partilor, constituie un motiv suficient pentru rezolutiunea contractului. Mai mult, atitudinea disimulata a pârâtei, care a ascuns realitatea sperând ca rezolva problema ulterior este de neacceptat si demonstreaza reaua sa credinta, ceea ce ar fi justificat actionarea clauzei penale din antecontract privitor la plata dublului avansului primit. Reclamantii nu au solicitat însa acest lucru, dorind doar sa-si primeasca banii platiti, fara nici un fel de penalitati.

Este de precizat si ca avansul platit a fost folosit imediat de pârâta pentru a ridica o ipoteca asupra imobilului în favoarea Bancii Transilvania, astfel ca aceasta a fost degrevata de plata ratelor costisitoare, incluzând dobânda si comisioanele bancare. Dupa un numar de zile, în mod absolut surprinzator, desi nu i s-au cerut penalitati asa cum ar fi fost corect, si nici nu a rezolvat situatia juridica a coridorului, pârâta nu vrea sa restituie nici macar banii pe care i-a primit.

În acest sens s-a aparat încercând sa demonstreze vinovatia reclamantilor pentru neperfectarea actului în sensul ca ei nu ar fi primit aprobare de la banca pentru creditul solicitat în vederea achitarii. Ori, asa cum au aratat si martorii audiati (reprezentantii agentiei imobiliare) sau cum reiese din adresa Bancii Românesti Sucursala Medias, cererea reclamantilor de creditare a fost preaprobata însa a ramas în stadiul initial deoarece banca a solicitat îndreptarea situatiei juridice a apartamentului cumparat în sensul încetarii regimului de coproprietate asupra unei parti din acesta. De altfel, nici un moment în discutiile partilor nu a fost vorba de probleme avute de reclamanti la acordarea creditului, ci dimpotriva, probleme legate de apartamentul cumparat.

Prin urmare, instanta va admite actiunea si cererea reconventionala, va dispune rezolutiunea antecontractului asa cum acesta a fost prelungit ulterior si va obliga pe pârâta la plata catre reclamanti a avansului de 4500 Euro sau contravaloarea în lei.

De asemenea, va obliga pe reclamanti catre pârâta la plata cheltuielilor cu folosinta apartamentului, în suma de 980 lei, asa cum s-a cerut.

În temeiul art.274 Cod procedura civila va obliga pe pârâta catre reclamanti la plata tuturor cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul proces (taxa de timbru, timbru judiciar si onorarii aparatori alesi).

Referitor la cererea pârâtei de acordare a cheltuielilor de judecata trebuie observat ca reclamantii au fost de acord cu actiunea reconventionala imediat dupa ce au luat cunostinta de continutul ei, astfel ca se pune problema aplicarii art.275 Cod procedura civila. Potrivit acestui articol „ pârâtul care a recunoscut la prima zi de înfatisare pretentiile reclamantului nu va putea fi obligat la plata cheltuielilor de judecata, afara numai daca a fost pus în întârziere înainte de chemarea în judecata ”.

Ori, reclamantii-pârâti în cauza au recunoscut pretentiile pârâtei-reclamante imediat dupa formularea reconventionalei si nu au fost pusi în întârziere înainte de chemarea în judecata, adica nu au fost notificati sau somati sa plateasca suma datorata.

Prin urmare, cererea pârâtei de obligare a reclamantilor la cheltuieli de judecata va fi respinsa.

Domenii speta

Spete similare