Acţiune în prestaţie tabulară.

7. Acţiune în prestaţie tabulară. Concurs între actul juridic întabulat şi înscrisul autentic neîntabulat. Ordine de prioritate.

Potrivit dispoziţiilor art. 17 alin.1 din Decretul Lege  nr. 115/1938, ale art. 22 alin.1 şi 27 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul funciar şi publicitatea imobiliară , constituirea şi strămutarea drepturilor reale devine opozabilă faţă de terţi din momentul înscrierii în cartea funciară.

Este aplicabil principiul de drept qui prior tempore potior jure.

Secţia civilă - Decizia civilă nr.1219 din 15 decembrie 2005

Prin decizia civilă nr. 27/A/2005 pronunţată de Curtea de Apel Alba Iulia în dosarul nr. 7391/2004 a fost admis apelul declarat de reclamanta M.C. împotriva sentinţei civile nr. 4046/2004 a Judecătoriei Sibiu, pe care a schimbat-o în tot în sensul că  a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 31.05.2000 între pârâţi , autentificat de B.N.R.  E.D. prin încheierea nr.  848/2000, privitoare la cota de 77/288 părţi din imobilul înscris în CF 1941 Răşinari  top. 7939, 7938, 7935, 7940, 7941.

A constatat nulitatea încheierii de întabulare nr. 5949/2000, în parte şi a încheierii nr. 4896/16.05.2002, în ce priveşte dezmembrarea şi reînscrierea în CF 7740, nr.top. 7935/1/3 a imobilului pe numele pârâţilor S.M. şi S.V. şi restabileşte starea de CF pe numele pârâtei M.T.

A obligat pe pârâta T.M. să elibereze act apt de întabulare pentru cota de 78/288 părţi din imobilul înscris în CF 1941, nr. top. 7953/1/3 (reînscris) , în favoarea reclamantei M.C.

In caz de refuz,  hotărârea va ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi s-a dispus întabularea  lui în CF.

Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de apel a reţinut că nu este  incidentă  excepţia autorităţii lucrului judecat în privinţa invocării sentinţei civile nr. 3802/2002 a Judecătoriei Sibiu (fila 17 fond) întrucât pârâta  T.M. nu a avut calitate de parte în proces , iar instanţa de recurs a reţinut că actul sub semnătură privată invocat de reclamantă nu poate să producă efecte în privinţa exercitării acţiunii în prestaţie tabulară  decât exclusiv  faţă de persoana care a consimţit la înstrăinarea  proprietăţii.

Se mai arată că nici dispoziţiile sentinţei civile nr. 6724/2001 a Judecătoriei Sibiu  nu au adus atingere antecontractului invocat de reclamantă, câtă vreme  s-a respins acţiunea  reclamanţilor S. în constatarea nulităţii absolute a convenţiei, în evacuarea pârâtei, iar acţiunea reconvenţională a reclamantei M.C. pentru restituirea preţului nu echivalează cu o achiesare.

La fundamentarea hotărârii instanţei de apel s-a avut în vedere şi conduita ulterioară antecontractului exprimată de vânzătoarea promitentă  T.M.  şi de cumpărătorii S.  care se află în legături de rudenie de gradul II şi că sunt de rea credinţă .

Împotriva hotărârii instanţei de apel au promovat recurs pârâţii S.M. şi S.V., criticând hotărârea instanţei de apel pentru considerentele prevăzute de art. 304 pct.9 Cod proc. civilă , arătând că în mod greşit a fost reţinută ca irelevantă sentinţa civilă nr. 6724/2001 a Judecătoriei Sibiu , deoarece prin aceasta reclamanta a recunoscut că nu-şi poate valorifica antecontractul  de vânzare cumpărare. În acelaşi sens, recurenţii fac trimitere la sentinţa civilă nr. 3108/2002 dată în dosarul nr. 620/2002. Totodată, arată că relaţia de rudenie a părţilor contractante nu echivalează cu reaua-credinţă, afirmaţiile fiind lipsite de suport probator, iar ignorarea publicităţii imobiliare prin cartea funciară este motiv de admitere a recursului.

Prin întâmpinare, intimata a cerut respingerea  recursului ca nefondat , deoarece pârâta T.M. a fost de rea credinţă , încheind  cu fratele şi cumnata sa un act autentic  fără cauză licită  şi în mod corect a fost sancţionat cu nulitatea .

Curtea examinând legalitatea hotărârii atacate sub aspectul criticilor aduse şi din oficiu pentru motivele de ordine publică , a reţinut că recursul este fondat şi în baza art. 312 Cod proc. civilă  l-a admis şi în consecinţă, a modificat hotărârea atacată  în sensul respingerii apelului reclamantei  M.C. şi menţinerii ca temeinică şi legală a sentinţei civile pronunţată de Judecătoria Sibiu.

În motivarea acestei decizii s-au avut în vedere următoarele considerente:

Între reclamantă şi pârâţii din prezenta cauză  nu s-a produs un raport juridic opozabil erga omnes cu privire la imobilul ce a făcut obiectul contractului autentic atacat.

Văzând notaţiile din CF 1941 Răşinari se constată că imobilul în litigiu a circulat  la proprietari care purtau numele de S.  începând cu înscrierile  de sub B 16, B 23,24 şi apoi la B 28-29.

Anterior ultimului transfer de proprietate  pârâta T.M. s-a aflat în indiviziune cu pârâtul S.M. ş.a., aceasta deţinând ? parte din imobilul cu nr.top. iniţial 7935. Apoi a dobândit cotele de proprietate ale proprietarilor tabulari S.G. şi N. de 2/4 înscrişi sub B 23-24 şi s-a aflat în continuare coproprietară pe cote părţi cu S.M., astfel că prin transmiterea întregului drept de proprietate în favoarea pârâţilor  S.M.  şi V. s-a sistat starea de indiviziune  pe cale convenţională.

Nu li se poate reţine vreo rea-credinţă  pârâţilor  deoarece nu au încălcat  dispoziţiile legale ci dimpotrivă au respectat prevederile art. 17, 19 din Decretul lege nr. 115/1938, ale art. 22(1) şi 27 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară  şi ale art. 1897-1898 Cod civil, iar potrivit  principiului qui prior tempore potior jure, cel care şi-a asigurat publicitatea imobiliară faţă de terţi va dispune legal de dreptul său.

Pe cale de consecinţă, întabularea dreptului pârâţilor prin încheierea nr. 5949/1 iunie 2000 reprezintă o operaţiune legal  înscrisă în temeiul dispoziţiilor art. 43 din Decretul lege nr. 115/1938.

În continuare la 16 mai 2002 a fost notată sentinţa civilă nr. 1496/2002 a Judecătoriei Sibiu, irevocabilă, prin care au fost unificate  numerele topografice într-un singur corp funciar.

Împrejurarea că reclamanta M.C. deţine o promisiune generică de vânzare a „caselor şi terenului aferent” situate într-un loc neidentificat nu poate aduce atingere unui act juridic autentic, concret, translativ de proprietate şi nici nu poate reprezenta temei de obligare la prestaţie tabulară deoarece nu întruneşte  cerinţele de legalitate  cerute de art. 969 Cod civil şi art. 948 Cod civil.

Fiind în discuţie şi teren pentru înstrăinare este obligatorie forma autentică conform  Legii nr. 64/1995 privind  circulaţia  juridică a terenurilor.

Faţă de cele de mai sus , Curtea a reţinut că hotărârea instanţei de apel de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 848/2000  a B.N.P. D.E. , de anulare a încheierilor de întabulare şi de obligare a pârâtei T. la eliberarea unui act de vânzare cumpărare reclamantei pentru cota de 78/288 părţi din imobilul înscris în CF 1941 Sibiu sau de întabulare a hotărârii  instanţei de apel în CF, este nelegală.

Pentru cele de mai sus în baza art. 312 Cod proc. civilă s-a admis recursul pârâţilor , s-a modificat hotărârea atacată în sensul respingerii apelului şi menţinerii ca temeinică şi legală a hotărârii instanţei de fond.

În baza art. 274 Cod proc.  civilă intimata a fost  obligată să le plătească recurenţilor 528,10 lei ron cheltuieli de judecată în recurs şi 600 lei ron cheltuieli de  judecată în apel , corespunzător actelor justificative.

Domenii speta

Spete similare