Prestatie tabulara. Înstrainarea prin act autentic a imobilului catre tertul dobânditor în cursul judecarii actiunii în prestatie tabulara initiata de cumparatorul aceluiasi imobil în valorificarea unei conventii încheiata sub forma actului sub semn...

Sectia civila mixta

2. Prestatie tabulara. Înstrainarea prin act autentic a imobilului catre tertul dobânditor în cursul judecarii actiunii în prestatie tabulara initiata de cumparatorul aceluiasi imobil în valorificarea unei conventii încheiata sub forma actului sub semnatura privata intervenita cu 10 ani înainte de încheierea contractului autentic. Reaua credinta a tertului dobânditor.

Art. 22-23 din D.L. nr. 115/1938

Art. 1177-1178 C. Civ.

Art. 5 din Legea nr. 54/1998

Fata de refuzul pârâtului de a-si îndeplini obligatia asumata prin contractul încheiat în anul 1994, reclamantul era îndreptatit a se adresa instantei de judecata pentru ca aceasta sa dispuna întabularea dreptului real în favoarea sa, demersul sau fiind în consonanta cu prevederile articolului 22-23 din Decretul Lege nr. 115/1938, lege aplicabila având în vedere data încheierii actului.

Promitentul cumparator aflându-se în posesia imobilului la data când tertul a contractat, iar actul juridic în temeiul caruia el cere prestatie tabulara a fost încheiat anterior actului autentic în baza caruia tertul cumparator si-a înscris dreptul de proprietate, fiind produse si dovezi care atestau reaua credinta a acestuia din urma, este admisibila si actiunea îndreptata împotriva tertului dobânditor.

Este exclusa buna credinta a tertului dobânditor câta vreme deliberat acesta a acceptat încheierea contractului pe riscul sau cu încalcarea prevederilor articolului 5 din Legea nr. 54/1998 - în vigoare la data încheierii actului autentic -, cunoscut fiind ca buna credinta se constituie într-o notiune al carei domeniu înceteaza unde începe conduita de nesocotire a unor dispozitii legale imperative.

(Decizia civila nr. 716 din 14 iunie 2007 - dosar nr. 5747/111/2006)

Prin sentinta civila nr. sentinta civila nr. 526 din 10 iulie 2006 pronuntata de Judecatoria Marghita în dosar nr. 1511/2004, a fost admisa actiunea completata înaintata de reclamantul C.I. în contradictoriu cu pârâtii P.R. si S.S.C. pentru nulitate absoluta contract vânzare cumparare si prestatie tabulara. S-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 5991/2004. S-a dispus rectificarea C.F. 846-T cu privire  la nr. top. 1109 T, în sensul radierii înscrierii de sub B-.16. La data de 16.04.1004 s-a emis titlul de proprietate în favoarea pârâtului efectuat în baza contractului autentic. S-a constatat ca reclamantul C.I. a dobândit un drept de proprietate asupra cotei de 6213/110244 parti teren arabil din nr. top. 1109 T înscris în C.F. 846-T, în baza contractului de vânzare-cumparare încheiat sub forma înscrisului sub semnatura privata, din data de 04.04.1994 cu pârâtul P.R., hotarârea tinând loc de contract de vânzare-cumparare. S-a dispus intabularea în C.F. a dreptului de proprietate al reclamantului C.I. asupra cotei de 6213/110244 parti teren arabil din nr. top. 1109 T, înscris în C.F. 846-T.

Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta de fond a retinut ca la data de 04.04.1994 între reclamant si pârâtul P.R. s-a încheiat un contract de  vânzare cumparare sub semnatura  privata, având ca obiect suprafata de 7462 m.p. teren extravilan situat pe parcela cu nr. top. 1109 T. Reclamantul a achitat  în întregime pretul de 261.170 lei si a intrat în posesia faptica a terenului urmând ca perfectarea vânzarii autentice sa aiba loc dupa ce pârâtul va primi titlul de proprietate în baza Legii 18/1991. La data de 16.04.2004 s-a emis titlul de proprietate în favoarea pârâtului P.R. si S.S. asupra corei de 12426/110244 m.p. din nr. top 1109 T, înscris în C.F. 846 T. Prin contractul de vânzare-cumparare din 25.10.2004, autentificat cu nr. 5991/2004, pârâtul a înstrainat suprafata de teren mostenitoarei lui S.S., numita S.S.C.. Contractul a fost autentificat ulterior înregistrarii actiunii în prestatie tabulara a reclamantului. La data încheierii actului autentic pârâtul P.R. avea cunostinta ca înstraina terenul care face obiectul unui litigiu, încalcând prin aceasta prevederile art. 15 din Legea 54/1998. întrucât pârâtul P.R. a contestat semnatura de pe înscrisul încheiat între parti la data de 04.04.1994 - s-a efectuat o expertiza criminalistica si prin ea s-a stabilit ca semnatura vânzatorului este a lui P.R..

Împotriva sentintei, în termen, au declarat apel pârâtii P.R. si S.S.C.. Au solicitat admiterea apelului si schimbarea în totalitate a sentintei în sensul respingerii actiunii.

Prin decizia civila nr. 122/A/2007 din 19 februarie 2007 pronuntata de Tribunalul Bihor în dosar nr. 5747/111/2006, a fost respins ca nefundat apelul civil introdus în cauza, fiind pastrata în totalitate sentinta civila nr. nr. 526/10.07.2006 pronuntata de Judecatoria Marghita. A fost obligata partea apelanta sa plateasca partii intimate suma de 800 RON cheltuieli de judecata în apel.

Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta de apel a retinut, din actele si lucrarile dosarului, ca apelantul nu poate invoca buna credinta în încheierea celui de al doilea contract de vânzare-cumparare, autentificat, atâta timp cât el a mai avut odata calitatea de vânzator a aceluiasi teren, prin contractul sub semnatura privata. Vânzarea-cumpararea prin actul sub semnatura privata s-a facut, iar din amplul probatoriu administrat de instanta de fond rezulta ca reclamantul înca din anul 1994 era înscris cu terenul în litigiu. De circumstanta este si apararea apelantului P.R., care recunoaste ca s-a înregistrat actiunea în prestatie tabulara la data de 05.10.2004, dar el a fost citat de la o adresa la care nu locuia, însa, chiar  în cererea de apel acesta indica adresa de la care a fost citat si în dosarul de fond: Marghita str. Pandurilor bl. 71 sc. A ap. 11.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs partile pârâte, solicitând modificarea deciziei în sensul admiterii apelului.

În motivarea recursului, sunt formulate urmatoarele critici:

* contractul de vânzare-cumparare sub semnatura privata a stipulat plata unui pret pe care recurentul nu l-a încasat niciodata, iar contractul nu a fost scris sau semnat de el, ca atare nu poate sta la baza admiterii unei actiuni în prestatie tabulara.

* gresit a fost admisa cererea privind constatarea nulitatii contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 5991/2004 de catre Biroul Notarului Public P.P., fiind încalcate prevederile articolului 33 aliniatul 1 din Legea nr. 7/1996, în speta nefiind incidente prevederile articolului 15 din Legea nr. 54/1998, deoarece recurentii au fost de buna credinta la încheierea contractului, astfel este adevarat ca la 05.10.2004 a fost înregistrata actiunea în prestatie tabulara, însa recurentul nu a primit nici o citatie, fiind citat de la o adresa gresita, adresa sa exacta reiesind din contractul de vânzare-cumparare nr. 5991/2004.

* recurenta S.S.C. este cumparatoare de buna credinta, având în vedere ca actiunea reclamantului nu a fost notata în CF, în cauza neputându-se dovedi nici o complicitate între cei doi recurenti, astfel ca nulitatea absoluta nu este aplicabila.

În drept, sunt invocate dispozitiile articolului 304 punctul 9, articolului 312 Cod de procedura civila.

Intimatul, prin concluziile orale ale avocatului sau, a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Recursul este nefondat, având în vedere urmatoarele considerente:

Sustinerile recurentului în sensul ca actul de vânzare-cumparare sub semnatura privata nu a fost semnat de catre el, sunt contrazise de probatoriul administrat în cauza, relevante fiind în acest sens concluziile raportului de expertiza criminalistica nr. 73 din 10 aprilie 2006 (filele 107-110), conform carora semnatura de la pozitia "vânzator coproprietar" de pe actul intitulat "contract de vânzare-cumparare" completat pe numele P.R. si C.I., datat 04.04.1994, a fost executata de catre numitul P.R.. În speta, s-a dovedit pe deplin ca actul despre care s-a facut vorbire mai sus întruneste conditiile impuse de articolul 948 Cod civil pentru valabilitatea unui act juridic, subzistând deci inclusiv conditia privitoare la consimtamântul vânzatorului, negat constant în litigiul de fata de recurentul pârât. Faptul ca recurentul nu a scris actul nu are importanta, conditia necesara pentru valabilitatea unui înscris sub semnatura privata vizând semnatura partilor, direct si nemijlocit, cu mâna lor, iar în ce priveste semnatura, Codul civil prevede cu claritate, prin articolele 1177-1178, ca înscrisul sub semnatura privata, a carui semnatura a fost contestata de partea adversa, dar a fost verificata prin procedura verificarii de scripte, face dovada deplina la fel ca înscrisul autentic, în ce priveste sinceritatea semnaturii.

Pentru admisibilitatea actiunii în pronuntarea unei hotarâri judecatoresti care sa tina loc de act autentic, trebuie sa fie întrunita, alaturi de conditia privind existenta unui antecontract valabil încheiat - conditie îndeplinita în speta, astfel cum s-a relevat mai sus - si conditia referitoare la îndeplinirea de catre partea care actioneaza a obligatiilor asumate prin contract, conditie a carei îndeplinire a fost contestata de recurent. Acesta sustine ca nu a încasat niciodata pretul imobilului, sustinere contrazisa prin probele administrate în cauza, astfel, continutul contractului încheiat la data de 04 aprilie 1994, potrivit caruia pretul de 261.170 lei a fost achitat în fata martorilor, este elocvent în sensul aratat anterior, iar în acest context este necesar a se preciza ca, sub aspectul fortei probante, mentiunile înscrisului sub semnatura privata care constata declaratiile partilor au forta doveditoare pâna la proba contrara, proba care, în prezentul proces, nu a fost produsa.

Cât priveste modul de aplicare a dispozitiilor articolului 15 din Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, instanta a facut o corecta aplicare a acestora fata de circumstantele încheierii contractului de vânzare-cumparare autentificat cub nr. 5991/25.10.2004 la Biroul Notarului Public P.P., rezultând fara dubiu ca recurentul avea cunostinta, la data încheierii contractului, ca terenul înstrainat face obiectul unui litigiu, fiind astfel încalcate prevederile textului legal mentionat anterior, care la aliniatul 1 cuprindea dispozitii de interzicere a înstrainarii terenurilor cu privire la care exista litigii pe rolul instantelor judecatoresti, pe tot timpul solutionarii acestora. Conform textului de lege precitat, "înstrainarile încheiate cu încalcarea prevederilor aliniatului 1 sunt nule", iar în speta data fiind conduita recurentului, aplicarea sanctiunii nulitatii actului se impunea. Apararile acestuia în sensul ca nu a avut cunostinta de existenta litigiului nu pot fi primite, citarea sa facându-se la adresa indicata de acesta chiar în apelul declarat în cauza, de altminteri, la fond, a fost citat la aceeasi adresa, prezentându-se la proces fara a formula obiectiuni. În aceeasi ordine de idei, este de subliniat ca, potrivit declaratiei agentului procedural ascultat în calitate de martor în dosarul penal nr. 239/P/2005 (fila 51), citatia din data de 15.10.2004 a fost introdusa în cutia postala a numitului P.R., nefiind gasita nici o persoana la locuinta acestuia. Apoi, tot în conturarea conduitei negative a recurentului pârât, prezinta relevanta continutul ordonantei date în dosarul penal anterior indicat de Parchetul de pe lânga Judecatoria Marghita, prin care s-a dispus aplicarea unei sanctiuni cu caracter administrativ fata de acesta, retinându-se ca nu a declarat, cu ocazia încheierii contractului autentificat sub nr. 5991/2004, ca terenul arabil cu nr. top. 1109 fusese înstrainat la data de 04.04.1994 numitului C.I.

Referitor la criticile axate pe buna credinta a numitei S.S.C., este de retinut ca prin probatoriul administrat s-a dovedit ca terenul din litigiu a figurat în evidentele Primariei com. Tauteu, la pozitia intimatului reclamant Costa Ioan, începând cu anul 1994, an în care a intervenit încheierea conventiei între intimat si recurentul pârât si începând cu survenienta careia intimatul, în calitatea sa de cumparator, a intrat în posesia terenului. Este adevarat ca în cartea funciara nr. 846-Tauteu sub B- 15 era întabulat dreptul de proprietate asupra terenului litigios în favoarea recurentului pârât, însa terenul se afla în posesia intimatului de peste 10 ani, aspect care este greu de acceptat ca recurenta pârâta nu l-ar fi cunoscut, mai ales ca portiunea de teren litigioasa a fost cumparata de aceasta de la unchiul ei - recurentul din cauza -,mai mult, cota achizitionata intrase anterior în compunerea suprafetei de teren ce a constituit obiectul titlului de proprietate emis în comun în favoarea vânzatorului alaturi de mama recurentei. Nu este lipsit de importanta apoi a se retine ca recurenta a acceptat, conform mentiunilor inserate în contractul autentic, sa cumpere terenul pe riscul sau "chiar în lipsa adeverintei eliberata de Consiliul local al com. Tauteu, adeverinta care sa ateste faptul ca în cele 45 de zile de la depunerea ofertei de vânzare cei îndreptatiti nu si-au exercitat dreptul de preemtiune la cumpararea acestui teren".

În atare situatie, este exclusa buna credinta, câta vreme deliberat cumparatoarea imobilului a acceptat încheierea contractului pe riscul sau, cu încalcarea prevederilor articolului 5 din Legea nr. 54/1998 - în vigoare la data încheierii actului -, cunoscut fiind ca buna credinta se constituie într-o notiune al carei domeniu înceteaza unde începe conduita de nesocotire a unor dispozitii legale imperative.

Sigur ca, potrivit înscrierii din CF, recurentul vânzator era un "verus domino", însa acesta încheiase înca în anul 1994 o promisiune de vânzare-cumparare cu privire la terenul litigios, act ce nu a putut fi valorificat în timp de cumparator, în situatia în care, abia în cursul anului 2004, vânzatorul a obtinut titlul de proprietate în conditiile legii fondului funciar, iar la scurt timp dupa emiterea acestuia reclamantul a si declansat procesul de fata înregistrat la Judecatoria Marghita la data de 05.10.2004, pentru ca, dupa 20 de zile de la înregistrarea în instanta a litigiului, acelasi teren sa faca obiectul actului autentic încheiat cu recurenta pârâta.

Având în vedere ansamblul motivelor reliefate anterior, concluzia ce se impune este aceea ca hotarârile criticate sunt legale si temeinice, solutia de admitere a actiunii în prestatie tabulara fiind în consonanta cu prevederile articolelor 22-23 din Decretul Lege nr. 115/1938, lege aplicabila având în vedere data încheierii actului juridic sub semnatura privata.

Astfel, fata de refuzul recurentului pârât de a-si îndeplini obligatia asumata prin contractul încheiat la data de 04 aprilie 1994, intimatul reclamant era îndreptatit a se adresa instantei de judecata pentru ca aceasta sa dispuna întabularea dreptului real în favoarea sa. De asemenea, câta vreme reclamantul se afla în posesia imobilului la data când recurenta pârâta a contractat, iar actul juridic în temeiul caruia el cere prestatia tabulara a fost încheiat anterior actului autentic în baza caruia recurenta si-a înscris dreptul de proprietate si, în situatia în care aceasta a fost de rea credinta, fara îndoiala ca se impunea admiterea actiunii introductive, întregita ulterior prin cererea înregistrata la instanta de fond la data de 01.02.2005.

Fata de considerentele ce preced, instanta, în baza dispozitiilor articolului 312 aliniatul 1 din Codul de procedura civila, a respins ca nefondat recursul, decizia atacata fiind pastrata în tot, iar recurentii, carora le apartine culpa procesuala, au fost obligati, în temeiul dispozitiilor articolului 274 din Codul de procedura civila, la plata sumei de 600 ron cu titlu de cheltuieli de judecata în favoarea intimatului, cuantum ce reprezinta valoarea onorariului avocatial.

5

Domenii speta

Spete similare