Contestaţie la executare

Dosar nr. XXXX/222/2012 Contestaţie la executare

R O M Â N I A

TRIBUNALUL BOTOŞANI

SECŢIA -  I - CIVILĂ

DECIZIA NR. XXX  R

Şedinţa publică din xx.xx.xxxx

Preşedinte –

Judecător –

Judecător –

Grefier  –

La ordine judecarea recursului civil formulat de contestatorul D. C. C., în contradictoriu cu intimaţii BEJ S. G.,  S. D. I., S. M. şi BRD – Groupe Societe Generale SA Iaşi, împotriva sentinţei civile nr. XXXX din xx.xx.xxxx, pronunţată în dosarul nr. XXXX/222/2012 al Judecătoriei Dorohoi, având ca obiect contestaţie la executare.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică se prezintă avocat C. M. S. pentru contestatorul D. C. C., lipsind celelalte părţi.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă care învederează instanţei că procedura este legal îndeplinită.

Se constată că la dosar a fost depusă întâmpinare formulată de intimata BRD – Groupe Societe Generale SA Iaşi.

Avocat C. M. S. pentru contestatorul D. C. C. depune la dosar împuternicire avocaţială, chitanţe taxă timbru în cuantum de 4 lei şi timbre mobile în sumă de 0,3 lei, făcând astfel dovada timbrării cererii de recurs.

Instanţa procedează la înmânarea întâmpinării către apărătorul prezent care, având cuvântul, arată că nu solicită termen pentru studiu.

Nemaifiind alte cereri de formulat, excepţii de invocat sau probe de administrat, constată recursul în stare de judecată şi acordă cuvântul părţii prezente asupra acestuia.

Avocat C. M. S., având cuvântul pentru contestatorul D. C. C. arată că partea pe care o reprezintă a participat la licitaţie alături de un alt licitator în vederea adjudecării imobilului situat în municipiul Dorohoi, str. X nr. Y, bl. Z, et. T, ap. U, judeţul Botoşani. Invocă incidenţa în cauză a art. 509 alin. 5 Cod procedură civilă, precizând că recurentul a oferit cel mai mare preţ la data licitaţiei, iar executorul judecătoresc era obligat să  procedeze la întocmirea procesului verbal prin care să se declare că recurentul este adjudecatar al imobilului licitat. Invocă faptul că instanţa de fond a apreciat greşit că se poate identifica vânzarea silită a bunului imobil cu vânzare prevăzută de art. 1660 Cod civil referitor la faptul că preţul trebuie să fie serios, întrucât executarea silită a bunurilor se face sub incidenţa prevederilor cuprinse în Cartea V din codul de procedură civilă. Precizează că nu era prima licitaţie a bunului respectiv, iar executorul judecătoresc trebuia să adjudece la preţul cel mai mare oferit în cadrul licitaţiei. Solicită ca, pe baza probelor administrate în cauză, să se admită recursul, să fie modificată sentinţa primei instanţe, admiterea contestaţiei şi ca efect obligarea executorului judecătoresc la întocmirea actelor de executare, cu restituirea taxei de timbru, fără alte cheltuieli.

După deliberare,

T R I B U N A L U L,

Asupra recursului civil, de faţă:

 La data de  xx.xx.xxxx pe rolul Tribunalului Botoşani secţia civilă a fost înregistart recursul declarat de contestatorul D. C. C., în contradictoriu cu intimaţii BEJ S. G., S. D. I., S. M. şi BRD – Groupe Societe Generale SA Iaşi, împotriva sentinţei civile nr. XXXX din xx.xx.xxxx, pronunţată în dosarul nr. XXXX/222/2012 al Judecătoriei Dorohoi, prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea in tot a hotărârii instanţei de fond cu consecinţa admiterii contestaţiei la executare împotriva procesului-verbal de licitaţie imobiliară încheiat la data de xx.xx.xxxx.

În motivare a arătat că prin sentinţa recurată a fost respinsă contestaţia la executare prin care  a solicitat anularea procesului-verbal de licitaţie a imobilului din data de xx.xx.xxxx, in dosarul de executare nr. XX/XXXX B.E.J. S. G.,  si obligarea acestuia  de a încheia un proces-verbal prin care sa declare ca el, in calitate de participant la licitaţie, este adjudecatar al imobilului licitat, in urma ofertării celui mai mare preţ, precum si a actelor ulterioare, inclusiv a actului de adjudecare.

A participat la licitaţia fixata in data de xx.xx.xxxx, la orele 14:00, la B.E.J. S. G. cu sediul in Dorohoi, Str. X nr. Y, judeţul Botoşani, conform PUBLICAŢIEI DE VÂNZARE a imobilului proprietatea garanţilor ipotecari S. D. I. si S. M., situat in municipiul Dorohoi, str. X nr. Y, bl.Z, et.T, ap.U, judeţul Botoşani, compus dintr-un apartament cu două camere şi dependinţe, in suprafaţa utila de 55,11 mp precum si cota indiviza din suprafaţa de folosinţa comună a imobilului.

La data de xx.xx.xxxx a depus la C.E.C. Dorohoi cauţiunea in cuantumul sumei de 5.550 lei, reprezentând 10% din valoarea preţului fixat de la care a început licitaţia imobilului - suma de 55.500 lei.

Licitaţia fixata de către B.E.J. S. G. pentru bunul imobil, in cauza, a fost amânata pentru a noua oară pentru data de xx.xx.xxxx astfel încât, preţul de începere a licitaţiei fusese deja diminuat la preţul de 75% si au fost aplicabile prevederile art. 509 alin (5) Cod de procedura civila.

La data de xx.xx.xxxx, dată la care a fost efectuată licitaţia bunului imobil, a participat şi un alt licitator, în persoana numitului V. I., prevederile art 509 alin (5) C.p.c. fiind incidente in cauza.

Consideră ca executorul judecătoresc era obligat să constate calitatea lui de adjudecatar si sa procedeze la întocmirea procesului-verbal prin care să se declare că este adjudecatar al imobilului licitat, in urma ofertării celui mai mare preţ.

Instanţa de fond, in considerentele sentinţei civile recurate, greşit a reţinut ca preţul oferit de 26.000 lei nu este unul serios fata de preţul de pornire a licitaţiei.

Mai mult decât atât, instanţa de fond nu a făcut decât sa reitereze majoritatea aspectelor prezentate in întâmpinare de către creditoarea BRD Group Societe Generale S.A.,

În mod greşit instanţa de fond a considerat ca instituţia executării silite trebuie sa se coroboreze cu cea în materia vânzării prin contract sinalagmantic, deoarece prevederile art. 1660 Cod civil nu au aplicabilitate in prezenta cauza, adică în cazul vânzării silite prin intermediul executorului judecătoresc, instanţa de fond dând eficienţă unor prevederi legale în mod eronat si făcând astfel o interpretare originală a prezentei cauze.

Legiuitorul a prevăzut si stabilit condiţia preţului serios strict in materie de vânzări ale bunurilor imobile, atunci când există o vânzare prin manifestarea de voinţă a părţilor, tocmai pentru a nu se efectua frauda la lege datorita înţelegerii cu rea-credinta a acestora, având ca efect diminuarea şi neplata obligaţiilor fiscale ce ia naştere la încheierea actului juridic.

În cazul executării silite a bunului imobil, sunt aplicabile  prevederile stabilite de legiuitor, urmărind chiar interesele creditorului, în sensul că bunul imobil trebuie sa se vândă la preţul cel mai mare oferit de licitatori, tocmai pentru a se proceda la vânzarea silita si nu a se tergiversa la nesfârşit procedura de executare silita.

Ca urmare se consideră a fi îndreptăţit să solicite admiterea recursului  în sensul modificării în tot a sentinţei cu consecinţa admiterii contestaţiei la executare împotriva procesului-verbal de licitaţie imobiliară încheiat la data de xx.xx.xxxx, sentinţa civilă amintită conţinând elemente de nelegalitate în ceea ce priveşte invocarea textelor de lege aplicabile.

La data de xx.xx.xxxxa depus întâmpinare BRD – Groupe Societe Generale SA prin care a cerut respingerea  recursului promovat de D. C. C. împotriva  Sentinţei civile nr.XXXX/2012 pronunţata de Judecătoria Dorohoi in Dosarul nr.XXXX/222/2012.

În motivare a susţinut că  a promovat o cerere de executare silită la BEJ S. G. asupra bunului aparţinând garanţilor ipotecari S. D. I. si S. M. domiciliaţi in Dorohoi.

Aceştia au garantat rambursarea creditului acordat prin Contract de credit nr.XXXX/2008 încheiat cu SC X SRL Dorohoi.

BEJ S. G. a îndeplinit toate actele prevăzute de procedura execuţională şi în final a scos la licitaţie bunul ipotecat pe data de xx.xx.xxxx.

La licitaţie au participat doua persoane printre care si recurentul, acesta oferind în final suma de 26.000 lei, faţă de suma la care fusese evaluat imobilul de 74.000 lei conform raportului de expertiza întocmit in cauza.

Este adevărat ca imobilul in cauza a fost scos la licitaţie de mai multe ori, preţul de vânzare din ultima publicaţie de vânzare ajungând la suma de 55.500 lei dar  faţă de preţul oferit de recurent de 26.000 lei, creditoarea nu cunoaşte o îndestulare satisfăcătoare, motiv pentru care s-au opus la continuarea procedurii execuţionale.

Procesul verbal de licitaţie imobiliara din data xx.xx.xxxx este întemeiat, in sensul ca urmează a se stabili un nou termen de licitaţie al imobilului in cauza.

Preţul de pornire al licitaţiei din data de xx.xx.xxxx era oricum mult mai mic decât valoarea reală a apartamentului, aşa cum fusese stabilit prin expertiză, însă nici măcar acest preţ nu a fost oferit de nici unul din ofertanţi, imobilul fiind în cele din urmă adjudecat la un preţ nesatisfăcător, respectiv 26.000 lei care reprezintă mai puţin de jumătate din valoarea reală.

Această manieră de "valorificare" a bunului este profund nelegală, încâlcind in mod grav interesele creditorului  ipotecar si reprezentând un abuz de drept din partea celor care s-au înscris la licitaţie, rezultând o înţelegere intre aceştia.

Mai mult, prin adjudecarea bunului la un preţ neserios a fost nesocotit si scopul principal al executării silite, înscris in art.371 indice 1 alin.3 Cod.proc.civ., text de lege potrivit cu care "Executarea silita are loc in oricare din formele prevăzute de lege simultan sau succesiv, până la realizarea dreptului recunoscut prin titlu executoriu, achitarea dobânzilor. penalităţilor sau altor sume, acordate potrivit legii prin acesta, precum si cheltuieli de executare."

Din modalitatea in care a avut loc aşa-zisa licitaţie în prezenta cauză rezultă faptul că ne aflam în faţa unei conivenţe frauduloase a participanţilor care, de comun acord nu au oferit nici măcar preţul de pornire diminuat cu 25%, urmărind adjudecarea la un preţ mult sub preţul de piaţă al imobilului respectiv.

Chiar dacă s-ar accepta ca este în interesul material legitim al potenţialului adjudecatar sa-si adjudece un imobil la un preţ cât mai mic, acest interes nu mai este legitim dacă interesul creditorului garantat de a-si recupera creanţa garantată este sacrificat în condiţiile în care scopul executării silite însăşi este realizarea creanţei din titlul executoriu si nu îmbogăţirea fără just temei a adjudecatarului în urma unor operaţiuni speculative.

Potrivit art.120 din OUG nr.99/2006 privind instituţiile de credit si adecvare a capitalului - legea bancara - contractul de credit si contractele de garanţie reprezintă titluri executorii.

In plus, securitatea creditului ca principiu de drept comercial dar si ca valoare comerciala de interes obştesc este afectata daca un creditor comercial (banca) îşi vede interesele legitime si ocrotite legal , nesocotite prin prisma unui interes particular care nu poate să prevaleze.

Astfel, conivenţa practicilor concentrate ale unor adjudecatari prin care aceştia încearcă şi uneori obţin diminuări spectaculoase ale preţului de pornire a licitaţiei sau adjudecarea la cel mai mic preţ, este ca în orice acţiune de conivenţă un comportament ilicit, contrar regulilor de convieţuire socială şi trebuie sancţionat ca un abuz de drept, respectiv prin refuzul ocrotirii legale a dreptului şi prin obligarea la daune interese către creditorul prejudiciat potrivit regulilor răspunderii delictuale.

Mai mult, banca in calitate de creditor garantat ar fi obligată sa achieseze la o vânzare silită realizată la un preţ inferior celui datorat de debitor si specificat in titlu executoriu, fapt care echivalează în drept material cu o reducţiune a inscripţiei ipotecare sau cu o novare a creanţei garantate,creanţa care este transformată prin efectul voinţei unui terţ (adjudecatarul) din creanţa garantată în creanţă chirografară.

In felul acesta se încalcă prev.art.1788 din vechiul Cod.civ, preluate si reproduse si de actualul cod civil, potrivit cu care inscripţiile vor fi şterse prin consimţământul părţilor interesate, capabile de a consimţi la aceasta sau in virtutea unei sentinţe date in ultimă instanţă sau care a dobândit puterea lucrului judecat.

Pentru o justă soluţionare a cauzei tribunalul a dispus ataşarea dosarului XXXX/222/2012 al Judecătoriei Dorohoi . Din actele şi lucrările dosarului rezultă că prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Dorohoi la 16.07.2012, contestatorul D. C. C. a solicitat în contradictoriu cu intimaţii S. D. I., S. M.,  BRD - Groupe Societe Generale S.A. cu sediul în Iaşi şi B.E.J. S. G. cu sediul în Dorohoi, anularea procesului verbal de licitaţie încheiat în data de xx.xx.xxxx, în dosarul de executare nr. XX/XXXX al BEJ S. G., obligarea executorului judecătoresc de a încheia un proces verbal prin care să îl declare adjudecatar al imobilului licitat, în urma ofertării celui mai mare preţ, şi anularea actelor de executare ulterioare, inclusiv a actului de adjudecare.

În motivarea acţiunii a arătat  că la data de xx.xx.xxxx, BEJ S. G. a publicat „ publicaţia de vânzare” prin care anunţă  că în ziua de xx.xx.xxxx, ora 14, se vinde la licitaţie, imobilul proprietate garanţilor ipotecari S. D. I. şi  S. M.,  imobil situat în Dorohoi, strada X nr. Y, bl. Z, et.T, ap. U, compus dintr-un apartament compus din două camere şi dependinţe, în suprafaţă de 55,11 mp, imobil evaluat la suma de 55.000 lei.  La data de xx.xx.xxxx a depus la CEC cauţiunea de 10% în vederea participării la licitaţie, licitaţie care a fost amânată pentru a noua oară, astfel încât preţul de pornire pentru vânzare fusese deja diminuat la 75%  prin urmare sunt aplicabile prevederile art. 509 alin. 5 Cod procedură civilă care arată că dacă nu se obţine preţul de începere a licitaţiei, la acelaşi termen bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit iar vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă preţul de la care se porneşte licitaţia. A mai menţionat  contestatorul că la licitaţia din xx.xx.xxxx, nu a fost singurul participant, a participat şi numitul V. I. aşa cum rezultă din procesul verbal contestat, el oferind preţul cel mai mare respectiv suma de 26.000 lei însă cu toate acestea executorul judecătoresc nu a încheiat actul de adjudecare deoarece creditorul BRD a susţinut că suma oferită este derizorie invocând prevederile art. 167 Cod procedură fiscală, prevederi care nu au aplicabilitate în prezenta cauză deoarece nu se urmărea o creanţă fiscală.

În dovedirea acţiunii a depus la dosar  procesul verbal de licitaţie imobiliară din xx.xx.xxxx încheiat în dosarul de executare nr. XX/XXXX al BEJ S. G. din Dorohoi.

Din oficiu instanţa a solicitat de la BEJ S. G. dosarul de executare nr. XX/XXXX.

BRD - Groupe Societe Generale S.A. – Sucursala  Iaşi a formulat întâmpinare prin care a cerut  respingerea contestaţiei ca neîntemeiată.

În motivare a susţinut că a promovat o cerere de executare silită la BEJ S. G. din Dorohoi asupra bunurilor care aparţin garanţilor ipotecari S. D. I. şi S. M., care au garantat rambursarea creditului acordat prin contractul nr. XXXX/2008 încheiat cu S.C. X SRL Dorohoi. La licitaţia organizată în data de xx.xx.xxxx au participat două persoane, una fiind contestatorul, însă acesta a oferit suma de 26.000 în condiţiile în care imobilul fusese evaluat la suma 74.000 conform raportului de expertiză întocmit în cauză. Într-adevăr imobilul a fost scos la licitaţie de mai multe ori, preţul din ultima publicaţie de vânzare fiind de 55.000 lei însă faţă de preţul oferit de către contestator nu cunoaşte o îndestulare satisfăcătoare a creanţei, motiv pentru care s-a opus la continuarea procedurii execuţionale. Mai mult, prin adjudecarea bunului la un preţ neserios a fost nesocotit şi scopul principal al executării silite, prevăzut de art. 3711 Cod procedură civilă, text în conformitate cu care executarea silită are loc în oricare dintre formele prevăzute de lege simultan sau succesiv până la realizarea dreptului recunoscut prin titlul executoriu, achitarea dobânzilor, penalităţilor sau altor sume precum şi cheltuieli de executare. Intimata a mai menţionat că din modalitatea în care a avut loc aşa - zisa licitaţie, rezultă existenţa unei conivenţe frauduloase a participanţilor care, de comun acord nu au oferit nici măcar preţul de pornire diminuat cu 25%, urmărind de fapt adjudecarea la un preţ mult sub preţul de piaţă al imobilului. Mai arată că, conivenţa practicilor concertate ale unor adjudecatari prin care aceştia încearcă şi uneori obţin diminuări spectaculoase ale preţului de pornire a licitaţiei sau adjudecarea la cel mai mic preţ, este ,ca în orice acţiune de conivenţă , un comportament ilicit, contrar regulilor de convieţuire socială şi trebuie sancţionat ca un abuz de drept.

Prin sentinţa civilă  XXXX din xx.xx.xxxx Judecătoria Dorohoi a respins contestaţia la executare formulată de contestatorul D. C. C. în contradictoriu cu intimaţii S. D. I. şi S. M., BRD - Groupe Societe Generale S.A. cu sediul în Iaşi, şi B.E.J. S. G. ca neîntemeiată.

Pentru a pronunţa această soluţie a reţinut instanţa că prin cererea nr. XXX/xx.xx.xxxx, BRD Groupe Societe Generale S.A. - Sucursala Iaşi, a solicitat BEJ S. G. din Dorohoi, urmărirea silită a imobilului proprietatea garanţilor ipotecari S. D. I. şi S. M. pentru satisfacerea creanţei în sumă totală de 338.163,80 lei izvorâtă din contractul de credit XXXX/xx.xx.xxxx încheiat cu debitoarea S.C. X S.R.L. Dorohoi.

Prin raportul de evaluare nr. XX din xx.xx.xxxx, preţul imobilului apartament cu două camere, situat în Dorohoi, strada X nr. Y, proprietate garanţilor ipotecari S. D. I. şi S. M., a fost stabilit la suma de 74.000 lei ( echivalent 17.600 euro).

În cauză au fost întocmite nouă publicaţii de vânzare însă imobilul nu a fost vândut deoarece nu s-a prezentat nici un licitator. După a doua licitaţie care a avut loc în data de xx.xx.xxxx, executorul judecătoresc a dispus reducerea preţului cu 25%.

Pentru  vânzarea anunţată pentru data de xx.xx.xxxx, s-au înscris şi au depus cauţiunea contestatorul D. C. C. şi numitul V. I. iar în ziua licitaţiei V. I. a oferit suma de 25.000 lei iar contestatorul suma de 26.000 lei. Văzând că după epuizarea celor trei strigări s-a oferit doar suma de 26.000 lei, delegatul creditoarei BRD Groupe Societe Generale S.A nu a fost de acord cu scăderea preţului de vânzare sub 55.000 lei care reprezintă 75% din preţul de evaluare a bunului iar executorul judecătoresc a stabilit un nou termen de licitaţie pentru data de xx.xx.xxxx.

Potrivit art. 509 alin. 5 Cod procedură civilă, în cazul în care nu este oferit nici preţul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va face la un alt termen, de cel mult 60 de zile, pentru care se va face o nouă publicaţie în condiţiile art. 504 alin. 3. La acest termen, licitaţia va începe de la preţul de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat. Dacă nu se obţine preţul de începere a licitaţiei, la acelaşi termen bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit. Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă preţul de la care începe licitaţia.

Conform prevederilor textului menţionat, pentru a adjudeca la un preţ avantajos, sub valoarea de 75% din preţul de evaluare a imobilului, este necesar să existe minim doi licitatori deoarece când există un singur licitator preţul nu poate coborî sub 75%.

Această normă prezintă relevanţă deosebită, pentru cazurile în care, în practică, se încearcă crearea aparenţei existenţei a doi licitatori.

În sarcina executorului învestit cu autoritate de stat, există şi obligaţia ca prin realizarea executării să nu încalce drepturile debitorului şi ale creditorului.

Concursul dintre participanţi ar trebui să asigure creşterea preţului şi asta a fost şi raţiunea legiuitorului atât timp cât în ipoteza participării unui singur licitator acesta nu poate adjudeca la un preţ inferior celui de pornire.

Chiar dacă nu este exclusă ipoteza ca în cazul participării mai multor licitatori preţul cel mai mare oferit să fie inferior preţului de pornire a licitaţiei, trebuie evitată îmbogăţirea fără justă cauză a adjudecatarului. Fraudarea legii se poate realiza extrem de uşor prin înscrierea la licitaţie ( cu începere de 75% din preţul de evaluare) a cel puţin două persoane aflate în conivenţă, astfel încât ofertele acestora să nu depăşească pragul de 75%. Este evident că atât timp cât legea permite, acestea vor oferi un preţ subevaluat astfel încât, cel puţin teoretic, se poate ajunge în situaţia ca un bun să poată fi vândut şi cu 1% din preţul său de evaluare. Instanţa de fond a apreciat că vânzarea la cel mai mare preţ oferit trebuie corelată şi cu dispoziţiile legale în materia vânzării, referitoare la preţ, cuprinse în art.1660 Cod civil şi  că aceste dispoziţii sunt aplicabile şi în cazul vânzării silite chiar dacă vânzarea se realizează prin mijlocirea executorului judecătoresc. Potrivit art. 1660 alin. 2 Cod civil, preţul vânzării trebuie să fie serios.

Raportând aceste considerente situaţiei de fapt deduse judecăţii, Judecătoria Dorohoi a  apreciat că preţul de 26.000 lei oferit de către contestator pentru imobilul care a fost evaluat la suma de 74.000 lei este un preţ neserios. A mai consemnat  că participarea la licitaţia din xx.xx.xxxx a celui de-al doilea licitator care a oferit suma de 25.000 lei, a fost de conivenţă cu contestatorul pentru a înlesni adjudecarea imobilului de către acesta la un preţ mult mai mic decât preţul de pornire al licitaţiei.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs contestatorul pentru motivele expuse mai sus.

Deşi nu a fost indicat vreun temei legal privind motivele de recurs tribunalul constată că acestea se încadrează în prevederile art. 304 pct. 9 şi 304 ind. 1 Cod procedură civilă . Conform acestor texte modificarea unor hotărâri se poate cere, numai pentru motive de nelegalitate ,  când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii şi respectiv recursul declarat împotriva unei hotărâri care, potrivit legii, nu poate fi atacată cu apel nu este limitat la motivele de casare prevăzute în art. 304, instanţa putând să examineze cauza sub toate aspectele.

În cauză textele de lege aplicabile sunt cele privind executarea silită imobiliară  din capitolul IV al vechiului Cod de procedură civilă .

Desigur că drepturile procesuale inclusiv cele privind posibilitatea adjudecării unui imobil în procedura executării silite trebuie exercitate cu bună credinţă . Astfel conform art. 723 din Codul de procedură civilă drepturile procedurale trebuie exercitate cu bună-credinţă şi potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege. Partea care foloseşte aceste drepturi în chip abuziv răspunde pentru pagubele pricinuite.

 În acest sens instanţa de recurs reţine că în procedura executării silite imobiliare participanţii la procedura executării silite au calitatea de parte în sensul art. 723 din Cod procedură civilă astfel că trebuie să-şi exercite drepturile procedurale cu bună credinţă.

Instanţa de fond a reţinut că executorul judecătoresc nu trebuia să încheie procesul verbal de adjudecare întrucât preţul oferit de contestator este neserios respectiv a existat o conivenţă frauduloasă în legătură cu preţul oferit de cei doi participanţi la procedura licitaţiei.

Tribunalul constată în primul rând că au fost întocmite numai puţin de nouă publicaţii de vânzare în legătură cu imobilul din  Dorohoi, str. X nr. Y, bl. Z, et. T, ap. U, judeţul Botoşani.  La nici una din precedentele 8 licitaţii ,deşi avea posibilitatea ce a apela la dispoziţiile art. 445 Cod procedură civilă,  creditoarea nu a solicitat adjudecarea imobilului în contul creanţei. În măsura în care considera că preţul de 55.000 lei stabilit pentru vânzarea imobilului la licitaţie  este cel corect BRD Group Societe General putea să adjudece respectivul imobil şi eventual să-l vândă ulterior în măsura în care considera că este necesar acest lucru.

Pe de altă parte mai constată tribunalul că pe parcursul a numai mai puţin de 8 licitaţii anterioare nu s-a prezentat nicio  persoană care să ofere preţul de pornire astfel că acest fapt constituie o dovadă în plus că preţul de 55.000 lei consemnat în publicaţia de vânzare nu este cel  care ar putea fi obţinut pentru imobilul respectiv în procedura vânzării silite.

 Prima instanţă a reţinut că ar fi existat o conivenţă frauduloasă între cei doi participanţi la procedura executării silite respectiv  contestatorul D. C. C. şi numitul V. I.. Nu a fost administrată însă nicio probă din care să rezulte existenţa unei asemenea înţelegeri frauduloase între cei doi. Simplul fapt al oferirii unui preţ mai mic decât cel consemnat în publicaţia de vânzare nu este suficient pentru a conduce la concluzia reţinută de Judecătoria Dorohoi în sentinţa recurată întrucât aşa cum s-a arătat mai sus preţul de 55.000 lei cerut iniţial nu a fost de natură să conducă la finalizarea procedurii de licitaţie pe parcursul a opt încercări.

În măsura în care instanţa de fond avea îndoieli cu privire la seriozitatea preţului oferit în cadrul licitaţiei putea să ceară relaţii de la executorul judecătoresc conform art. 129 Cod procedură civilă în legătură cu imobilele asemănătoare vândute în cadrul procedurilor de executare silită întocmite în alte dosare.

Desigur că preţul oferit trebuie să acopere în bună parte valoarea de circulaţie a imobilului supus procedurii executării silite dar necesitatea oferirii unui preţ adecvat nu este impusă de art. 1660 alin. 2 din Noul Cod Civil întrucât acest text se referă doar la încheierea unor contracte de vânzare cumpărare între proprietar şi cumpărător. Totuşi regula oferirii unui preţ adecvat este instituită de prevederile art. 721 din vechiul Cod de procedură civilă fiind într-adevăr de neconceput înstrăinarea unui bun imobil la o valoare derizorie.

Suma de 26.000 lei oferită de contestator nu constituie o sumă derizorie în condiţiile în care suma de 55.000lei consemnată de executor în publicaţia de vânzare nu a fost oferită de nici o persoană pe parcursul executării silite .

Mai observă tribunalul că prin raportul de evaluare întocmit în cadrul dosarului de executare silită expertul T. I. a menţionat că preţurile în zonă pentru proprietăţi similare se încadrează între 12.000 Euro(aproximativ 48.000lei) şi 40.000 Euro şi că există un dezechilibru în favoarea ofertei de imobile similare fapt ce conduce la o tendinţă de scădere a valorilor de tranzacţionare.

Ţinând cont de aceste menţiuni cât şi de faptul că imobilul în cauză se vinde într-o procedură de executare silită instanţa de recurs va reţine ca fiind greşite considerentele hotărârii recurate privind neseriozitatea preţului oferit de contestator.

În măsura în care însă se dovedeşte reaua credinţă a adjudecatarului nimic nu împiedică pe creditor să apeleze la dispoziţiile art. 721 alin. 2 din Vechiul Cod de procedură civilă .

În legătură cu incidenţa dispoziţiilor art. 371 ind 1 din Codul de procedură civilă se constată că în cauză se face vorbire de un imobil evaluat iniţial la suma de 74.000 lei dar creanţa ce se doreşte a fi îndestulată reţinută prin cererea de executare silită este de 338.163 lei astfel că sub nicio formă ca urmare a parcurgerii procedurilor cu privire la imobilul din Dorohoi , BRD  nu ar fi obţinut întreaga sumă consemnată  de executorul judecătoresc în somaţia emisă . Nu pot fi reţinute nici dispoziţiile privind novaţia şi respectiv radierea ipotecilor întrucât terţul nu intervine în contractul dintre părţi el dobândind eventual calitatea de adjudecatar în condiţiile art. 509 Cod procedură civilă cu privire la imobilul supus executării fără a fi afectată substanţa contractului de credit încheiat între creditoare şi debitor iar pe de altă parte conform art. 518 din Codul de procedură civilă  Prin actul de adjudecare proprietatea imobilului sau, după caz, un alt drept real care a făcut obiectul urmăririi silite se transmite de la debitor la adjudecatar. De la această dată adjudecatarul are dreptul la fructe şi venituri, datorează dobânzile până la plata integrală a preţului şi suportă toate sarcinile imobilului.

Prin intabulare, adjudecatarul dobândeşte dreptul de a dispune de imobilul cumpărat, potrivit regulilor de carte funciară.

De la data intabulării imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanţă, creditorii putându-şi realiza aceste drepturi numai din preţul obţinut. Dacă preţul de adjudecare se plăteşte în rate, sarcinile se sting la plata ultimei rate.

Ipotecile şi celelalte sarcini reale, precum şi drepturile reale intabulate după notarea somaţiei în cartea funciară se vor radia din oficiu, afară de acelea pentru care adjudecatarul ar conveni să fie menţinute; de asemenea, vor fi radiate din oficiu drepturile reale intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, dacă vânzarea s-a făcut în condiţiile prevăzute de art. 509 alin. 4, toate notările făcute cu urmărirea silită, precum şi interdicţia de înstrăinare sau de grevare, dacă există, inclusiv promisiunea de a încheia un contract viitor, dacă până la întocmirea actului de adjudecare beneficiarul promisiunii nu şi-a înscris în cartea funciară dreptul dobândit în temeiul contractului care a făcut obiectul acesteia.

Instanţa de recurs nu a identificat nici o dispoziţie legală din care să rezulte că creditorul are dreptul să blocheze executarea silită printr-o simplă cerere adresată executorului în măsura în care nu este satisfăcut de preţul obţinut la licitaţie. Singura cale la care putea apela creditorul era cea a contestaţiei la executare la care se referă art. 516 din Codul de procedură civilă în măsura în care avea îndoieli cu privire la buna credinţă a licitatorilor.

Întrucât tribunalul nu a reţinut ca incident nici un motiv de blocare a procedurilor de executare silită în raport cu dispoziţiile art. 512 şi următoarele din vechiul de procedură civilă va fi admis recursul declarat de D. C. C. va fi modificată în tot sentinţa civilă în sensul că va fi admisă contestaţia la executare şi obligat BEJ S. G. să continue actele de executare în sensul emiterii actului de adjudecare pentru imobilul din Dorohoi, str. X nr. Y, bl. Z, et. T, ap. U, judeţul Botoşani, pentru adjudecatarul D. C. C., după depunerea preţului.

În temeiul art. 23 lit. e din Legea nr. 146/1997 se va dispune restituirea taxei de timbru în sumă de 198 lei către recurentul D. C. C..

Pentru aceste motive,

În numele legii,

D E C I D E:

Admite recursul civil formulat de contestatorul D. C. C.,  împotriva sentinţei civile nr. XXXX din xx.xx.xxxx, pronunţată în dosarul nr. XXXX/222/2012 al Judecătoriei Dorohoi, în contradictoriu cu intimaţii BEJ S. G., S. D. I., S. M. şi BRD – Groupe Societe Generale SA Iaşi.

Modifică, în tot, sentinţa civilă nr. XXXX din xx.xx.xxxx pronunţată de Judecătoria Dorohoi, în sensul că:

Admite contestaţia la executare formulată de contestator.

Obligă BEJ S. G. să continue actele de executare în sensul emiterii actului de adjudecare pentru imobilul din Dorohoi, str. X nr. Y, bl. Z, et. T, ap. U, judeţul Botoşani, pentru adjudecatarul D. C. C., după depunerea preţului.

În temeiul art. 23 lit. e din Legea nr. 146/1997 dispune restituirea taxei de timbru în sumă de 198 lei către recurentul D. C. C..

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică din xx.xx.xxxx.

PREŞEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,

Domenii speta

Spete similare