Desfiinţare construcţie. Calitate procesuală activă în temeiul art. 28 din Legea nr. 50/1991, republicate. Menţinerea valabilităţii autorizaţiei de construire în cazul schimbării investitorului, dacă sunt îndeplinite cerinţele art. 7 alin.(14) din Le...

Curtea de Apel Cluj, Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 539/R din 11 februarie 2011

Prin sentinţa civilă nr. 1818/03.02.2010, pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca, s-au respins ca neîntemeiate excepţiile lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor, lipsei de obiect a cererii de chemare în judecată şi inadmisibilităţii cererii, invocate de pârâta S.C. A.P. S.R.L.; s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii H.I. şi H.E., în contradictoriu cu pârâţii A.E. şi A. E., S.C. A.P. S.R.L. şi Municipiul Cluj-Napoca prin Primar şi, în consecinţă, pârâţii au fost obligaţi în solidar să procedeze la demolarea imobilului situat în Cluj-Napoca, str.A.nr. 27, înscris în CF nr. 14690 nr. top 4247, în termen de 30 de zile de la data rămânerii irevocabile a hotărârii, în caz contrar reclamanţii fiind autorizaţi să procedeze la demolarea construcţiei, pe cheltuiala pârâţilor.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut în considerentele sentinţei faptul că prin sentinţa civilă nr. 1575/2009 a Tribunalului Cluj s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii H.I. şi H.E., în contradictoriu cu pârâţii Primarul municipiului Cluj-Napoca, A.E. şi A. E., dispunându-se anularea autorizaţiei de construire nr. 1193/23.07.2007, emisă de Primarul municipiului Cluj-Napoca în favoarea beneficiarelor A.E. şi A. E., pe motiv că această autorizaţie nu respectă prevederile din certificatul de urbanism, intrând sub incidenţa dispoziţiilor art. 7 din Legea nr. 50/1991 şi a prevederilor art. 32 alin. 2 din H.G. nr. 525/2006, întrucât prin înălţimea şi volumetria sa, imobilul ce urma a fi edificat în baza acestei autorizaţii, urma să vină în contradicţie cu imobilele din jur.

Această sentinţă a devenit irevocabilă la data de 14.01.2009, prin respingerea de către Curtea de Apel Cluj, prin decizia nr. 106/2009, a recursurilor declarate de pârâţi.

La data de 10.09.2007 pârâtele A. au înstrăinat imobilul construcţie edificat în temeiul autorizaţiei de construire nr. 1193/23.07.2007 în favoarea pârâtei S.C. A.P. S.R.L., printr-un contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2201.

Potrivit adreselor emise de Primăria municipiului Cluj-Napoca, şi aflate la filele 40-41 din dosar, nu s-a emis pe numele pârâţilor niciun proces-verbal de constatare a contravenţiilor sau o altă măsură de natură a asigura punerea efectivă în practică a sentinţei civile nr. 1575/2009 a Tribunalului Cluj.

Deşi atât pârâtele A., cât şi Primarul municipiului Cluj-Napoca, au fost părţi în dosarul nr. xx/117/2008 al Tribunalului Cluj, iar sentinţa nr. 1575/2009 le este opozabilă, totuşi, nu au luat nicio măsură pentru a se conforma dispoziţiilor acestei sentinţe.

Într-adevăr, potrivit dispoziţiilor art. 27 din Legea nr. 50/1991, doar compartimentele de specialitate cu atribuţii de control ale autorităţilor administraţiei publice locale ale municipiilor, sectoarelor municipiului Bucureşti, oraşelor şi comunelor, pentru faptele săvârşite în unitatea lor administrativ-teritorială, sau, după caz, în teritoriul administrativ al sectoarelor municipiului Bucureşti, potrivit competentelor de emitere a autorizaţiilor de construire/desfiinţare ar putea sesiza instanţa cu o cerere privind demolarea construcţiei edificate fără autorizaţie de construire, însă instanţa reţine că, raportat la pasivitatea acestor organe, este de acceptat faptul că reclamanţii H. sunt persoane direct interesate de intrarea în legalitate a construcţiei, altfel aceştia ar fi puşi într-o imposibilitate efectivă de executare a sentinţei nr. 1575/2009, fapt care ar contraveni dispoziţiilor art. 6 C.E.D.O.

Instanţa de judecată nu are ca scop să apere drepturi teoretice sau iluzorii, ci concrete şi efective.

Or, ţinând seama de starea de fapt invocată, a accepta punctul de vedere al pârâţilor, cum că reclamanţii nu ar putea sesiza în mod efectiv instanţa în vederea obligării lor la demolarea construcţiei edificate fără autorizaţie de construire, ar echivala cu lipsirea reclamanţilor de dreptul de acces la un tribunal, în contextul în care autorităţile competente nu au întreprins nicio măsură în acest sens. Pentru acest motiv, instanţa va respinge excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor.

Excepţia lipsei de obiect a cererii de chemare în judecată este neîntemeiată, întrucât autorizaţia de construire a fost anulată printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, astfel că din punct de vedere juridic aceasta nu a existat niciodată.

Faptul că pârâtele A. au continuat să construiască nu este de natură a acoperi această nulitate, fapt care se desprinde din interpretarea dispoziţiilor art. 1 alin. 6 din Legea nr. 554/2004, limitarea posibilităţii demolării construcţiilor edificate fără respectarea dispoziţiilor legale doar la perioada edificării acestora contravenind atât spiritului Legii nr. 50/1991, cât şi interesului public general legat de dezvoltarea urbanistică a comunităţii.

Excepţia inadmisibilităţii cererii de chemare în judecată este neîntemeiată, având în vedere faptul că reclamanţii justifică un interes în susţinerea acestei cereri şi în intrarea imobilului edificat şi deţinut de către pârâţi în legalitate, aceştia neavând la îndemână o altă posibilitate legală de a asigura punerea în executare a unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, prin care s-a constatat nelegalitatea autorizaţiei de construire.

În ceea ce priveşte susţinerea pârâtei S.C. A.P. S.R.L., cum că sentinţa civilă nr. 1575/2009 a Tribunalului Cluj nu îi este opozabilă, chiar dacă strict formal această susţinere ar apărea întemeiată, instanţa reţine că pârâta S.C. A.P. S.R.L. are calitatea de având cauză cu titlu particular, preluând imobilul cu toate viciile acestuia, iar lipsa sa de diligenţă sau culpa pârâtelor vânzătoare de a-i aduce la cunoştinţă despre existenţa cauzei nu este de natură a înlătura obligativitatea tuturor persoanelor de a respecta o hotărâre judecătorească.

În ceea ce priveşte oportunitatea demolării construcţiei, instanţa a reţinut că aceasta nu se încadrează în cadrul general al zonei, conform art. 32 alin. 2 din H.G. nr. 525/2006, astfel că acţiunea este întemeiată conform art. 32 alin. 1 din Legea nr. 50/1991, republicată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel, în termen legal, pârâta S.C. A.P. S.R.L., solicitând respingerea cererii introductive, în principal ca urmare a admiterii excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor în formularea acţiunii introductive, a admiterii excepţiei lipsei calităţii procesual pasive a apelantei, admiterii excepţiei inadmisibilităţii acţiunii, a admiterii excepţiei lipsei de obiect a acţiunii, iar în subsidiar, ca neîntemeiată.

În esenţă, s-a arătat în motivarea apelului că reclamanţii sunt lipsiţi de calitatea procesuală activă prin prisma art. 32 din Legea nr. 50/1991, pe care instanţa de fond şi-a întemeiat hotărârea, coroborat cu art. 27 şi art. 28 din Legea nr. 50/1991, texte legale în temeiul cărora cererea dedusă judecăţii putea fi formulată exclusiv de către autoritatea publică competentă potrivit legii speciale, în speţă, de către Primarul municipiului Cluj-Napoca.

Tribunalul Cluj, prin decizia civilă nr. 548/A/09.11.2010, a respins ca nefondat apelul pârâtei S.C. A.P. S.R.L., care a fost obligată la 3100 lei cheltuieli de judecată în favoarea reclamanţilor intimaţi H., reţinându-se în considerentele deciziei următoarele:

Interpretarea dispoziţiilor art. 32 din Legea nr. 50/1991, modificată, dată de către apelanţi, prin coroborarea acestui text cu prevederile art. 27 şi art. 28, este o interpretarea restrictivă, ce nu poate fi primită ab initio, fără a se cerceta condiţiile concrete în care a fost promovată acţiunea de fond.

Deşi la o analiză sumară a dispoziţiilor art. 32 din Legea nr. 50/1991 s-ar putea concluziona că doar organul care ar fi aplicat sancţiunea în materie contravenţională ar putea formula o cerere având ca obiect pretenţiile formulate de reclamanţi totuşi, observând însă cu mai multă atenţie aceste dispoziţii legale se poate aprecia că legiuitorul nu a conferit în mod exclusiv acestei persoane calitatea de a acţiona, prin respingerea posibilităţii unor persoane considerate vătămate de a se adresa instanţelor judecătoreşti.

În principal, trebuie avut în vedere interesul în vederea edictării unor norme legislative, scopul unei norme legislative fiind apărarea drepturilor şi libertăţilor persoanelor, iar pentru atingerea acestui obiectiv, în acest scop, este posibil a se determina un anumit organ sau entitate, care să primească mandatul în vederea atingerii finalităţii pentru care norma a fost edictată.

În cauza de faţă este fără dubiu că organul emitent a rămas în pasivitate, în ciuda unei hotărâri judecătoreşti irevocabile, prin care autorizaţia de construire a fost anulată, astfel încât, este fără dubiu că scopul urmărit de reclamanţi prin promovarea cererii prin care s-a pus în discuţie legalitatea autorizaţiei de construire era în sensul înlăturării consecinţelor păgubitoare ca urmare a existenţei unei construcţii fără respectarea ansamblului general a normelor edictate pentru edificarea unei construcţii, în justificarea calităţii procesuale active a reclamanţilor venind şi alte norme cuprinse în Codul civil, respectiv, art. 974 C.civ.

Este adevărat că S.C. A.P. S.R.L. nu a fost parte în litigiul prin care s-a stabilit legalitatea autorizaţiei, însă, nu trebuie pierdute din vedere principiile care guvernează efectele nulităţii, unul din acestea fiind principiul quod nullum est, nullum producit efectum, în baza căruia, efectele hotărârii prin care s-a dispus anularea autorizaţiei de construire continuă să producă efecte asupra tuturor actelor subsecvente.

În plus, una dintre excepţiile efectului relativităţii unui act juridic este aceea a avânzilor cauză cu titlu particular, categorie în care poate fi încadrată şi apelanta.

Excepţiile invocate de pârât au fost corect respinse de prima instanţă, raportat la ansamblul normelor juridice ce ocrotesc drepturile subiective ale părţilor şi având în vedere aptitudinea unei persoane de a se adresa unei instanţe judecătoreşti pentru protejarea drepturilor şi intereselor sale.

Existenţa unei proceduri administrative, care în cazul de faţă nu a fost exercitată de către cei îndreptăţiţi, dar şi obligaţi, ca urmare a statuării irevocabile cu privire la autorizaţia de construire, nu poate îngrădi accesul efectiv al reclamanţilor, prin adresarea cu o cerere în vedere pronunţării unei hotărâri în acord cu interesul lor.

Excepţia lipsei de obiect este neîntemeiată, având în vedere că instanţa de fond a avut în vedere construcţia actuală edificată în CF nr. 14690 nr. top 14247, iar nu cea evidenţiată iniţial în CF.

În ceea ce priveşte fondul cauzei, s-a reţinut că într-adevăr Legea nr. 50/1991 are caracter special faţă de dispoziţiile dreptului comun, însă aceasta este practic o problemă în afara fondului cauzei.

Legea nr. 50/1991, într-adevăr, reglementează edificarea în general a construcţiilor, însă nu poate fi caracterizată ca având un caracter special.

Argumentele legate de existenţa unui alt temei pe care reclamanţii ar fi trebuit să îşi întemeieze cererea, nu pot fi primite.

S-a mai invocat de către instanţa de apel, ca argument al soluţiei pronunţate, art. 6 C.E.D.O., în sensul că nu poate fi restrânsă aria persoanelor care să beneficieze de posibilitatea legală de a acţiona.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, pârâta S.C. A.P. S.R.L., solicitând admiterea recursului, în temeiul art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ. şi, în principal, casarea deciziei recurate cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare instanţei de apel, în vederea administrării probei cu expertiza, iar în subsidiar, modificarea hotărârii recurate în concordanţă cu art. 312 C.proc.civ., în sensul respingerii cererii introductive, cu cheltuieli de judecată în toate fazele procesuale.

Pârâta S.C. A.P. S.R.L. a declarat recurs şi împotriva încheierii din 05.10.2010 şi din 02.11.2010, prin care Tribunalul Cluj a respins cererea de suspendare formulată de recurentă.

În motivarea recursului s-a arătat că acţiunea introductivă a fost întemeiată de către reclamanţi exclusiv pe dispoziţiile art. 28 din Legea nr. 50/1991, iar instanţa de fond şi instanţa de apel nu au pus în discuţia contradictorie a părţilor incidenţa unor alte temeiuri de drept ori a unei alte instituţii juridice.

S-a arătat de către recurentă ce anume a fost pus în discuţie de către instanţa de fond, prin încheierea din 30.09.2009 şi că fără nicio probă şi în mod total eronat instanţa de fond a reţinut în considerentele hotărârii, pe baza simplelor susţineri ale reclamanţilor, că pârâtele A. au continuat edificarea construcţiei deşi autorizaţia nu era conformă cu dispoziţiile legale, ba mia mult, în cursul procesului au înstrăinat imobilul fără a încunoştinţa instanţa despre acest transfer, în condiţiile în care recurenta a dobândit terenul anterior promovării acţiunii de anulare, iar în virtutea legii autorizaţia şi-a păstrat valabilitatea la transfer, recurenta fiind cea care a edificat imobilul.

Fără niciun temei, în mod eronat, instanţa de fond a reţinut calitatea de având cauză cu titlu particular a recurentei, bazându-se pe semnificaţia înscrisului de la fila 205.

În ceea ce priveşte soluţia instanţei de apel, recurenta a arătat că fără nicio motivare, prealabil rămânerii în pronunţare, prin încheierea din 05.10.2010, a respins cererea de suspendare formulată de recurentă, iar prin încheierea din 02.11.2010 a respins cererea de efectuare a expertizei tehnice-judiciare formulată de către recurentă.

În mod eronat instanţa de apel reţine în continuare calitatea recurentei de având cauză cu titlu particular în ceea ce priveşte sentinţa civilă nr. 1575/2009 a Tribunalului Cluj, şi că intrarea în legalitate şi înlăturarea vătămării produse reclamanţilor nu se poate realiza într-o altă modalitate, decât aceea a desfiinţării construcţiei.

Hotărârea recurată, arată recurenta, este pe deplin nelegală, fiind întemeiată pe motive contradictorii şi străine pricinii, pronunţată cu desocotirea normelor legale aplicabile, a egalităţii părţilor în proces şi a dreptului de apărare, cu desocotirea dreptului de proprietate şi a atributelor acestuia, precum şi cu desocotirea regimului legal al probelor în procesul civil, respectiv, cu desocotirea art. 41 din Constituţia României şi art. 480 C.civ.

Ambele instanţe, atât instanţa de fond, cât şi instanţa de apel, au reţinut în mod nelegal că recurenta are calitatea de având cauză cu titlu particular, prin raportare la contractul de vânzare-cumpărare prin care aceasta a dobândit imobilul teren, fiind lipsit de relevanţă juridică faptul că recurenta nu a fost parte în cauza de contencios administrativ ce a făcut obiectul dosarului nr. xx/117/2008, în care s-a dispus anularea A.C., şi fiind irelevant că la momentul la care recurenta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului, 10.09.2007, acţiunea în contencios administrativ pentru anularea A.C. nu era înregistrată pe rolul instanţei de judecată, aceasta fiind înregistrată abia la 03.01.2008.

Prin transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului, odată cu înscrierea în CF a dreptului, A.C. rămâne valabilă potrivit legii şi produce efecte în ceea ce priveşte dobânditorul, conform art. 7 alin. 14 din Legea nr. 50/1991, nici reclamanţii şi nici instanţa din litigiul de anulare a A.C. neprocedând la verificarea persoanei care era beneficiarul actual al efectelor A.C. la momentul promovării acţiunii ori la momentul pronunţării hotărârii, în condiţiile în care recurenta nu a avut cunoştinţă de existenţa litigiului privitor la legalitatea A.C.

Prin urmare, arată recurenta, în mod nelegal s-a reţinut prin hotărârea recurată calitatea recurentei de având cauză cu privire la sentinţa nr. 1575/2009 a Tribunalului Cluj, rămasă definitivă prin decizia nr. 106/2009.

Recurenta este dobânditor cu titlu particular doar a imobilului teren, fără nicio construcţie, construcţia fiind edificată de către recurentă, cu materialele sale, pe terenul proprietatea sa.

Succesorul cu titlu particular este cel care dobândeşte ut singuli bunul de la autor, însă, în ceea ce priveşte construcţia, recurenta nu a dobândit această construcţie de la alte persoane, ci dreptul de proprietate asupra construcţiei a luat naştere direct în patrimoniul recurentei, prin construire, ca mod original de dobândire a proprietăţii.

Recurenta nu a fost parte în niciun proces precedent şi nu a dobândit dreptul asupra construcţiei prin transmisiune, astfel încât nu justifică reţinerea calităţii de având cauză în ceea ce priveşte regimul juridic al construcţie edificate exclusiv de către recurentă în calitate de proprietar al terenului, şi de constructor.

Reţinerea calităţii de având cauză este nelegală şi prin raportare la momentul promovării acţiunii judecătoreşti, hotărârea prin care a fost anulată A.C. fiind inopozabilă faţă de recurentă, întrucât aceasta a fost lipsită de posibilitatea de a-şi apăra dreptul în proces în condiţii de contradictorialitate cu adversarul său.

Recurenta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului şi dreptul de a construi (ope legis), anterior sesizării instanţei, fiind înscris în CF transferul dreptului de proprietate la data de 11.09.2007, transmiterea operând în baza contractului autentic de vânzare-cumpărare nr. 2201/10.09.2007, iar acţiunea ce a făcut obiectul dosarului nr. xx/117/2008 a fost promovată ulterior transmiterii dreptului, la 03.01.2008.

Neavând calitatea de având cauză, nelegal fiind reţinută o astfel de calitate în ceea ce o priveşte pe recurentă, este evident că recurentei nu îi poate fi opus principiul relativităţii efectelor hotărârii judecătoreşti şi nici puterea lucrului judecat prin raportare la sentinţa nr. 1575/2009 şi la decizia nr. 106/2009, ambele pronunţate în dosar nr. xx/117/2008.

Fiind un terţ faţă de procesul care a avut ca obiect anularea A.C., în privinţa recurentei se poate pune în discuţie cel mult caracterul de probă al acestor hotărâri judecătoreşti care au, în ceea ce o priveşte pe recurentă, valoarea unui fapt juridic, cu posibilitatea de a face dovada contrară.

În cauză, faptul juridic pe care îl poate proba hotărârea nr. 1575/2009 este cel mult înlăturarea prezumţiei de legalitate a A.C., rămânând deschisă recurentei posibilitatea de a proba contrariul, instanţa de apel nepermiţând însă administrarea dovezii contrare.

Recurenta, proprietara terenului, a edificat imobilul construcţie şi a devenit proprietara asupra acestuia, în acord cu dispoziţiile art. 492 C.civ., edificând construcţia de bună-credinţă, în condiţiile unei prezumţii legale de valabilitate antrenată de existenţa actului administrativ, nefiind în măsură să îşi apere interesele legitime şi drepturile legale de actul administrativ a cărui legalitate a fost pusă în discuţie, ceea ce echivalează cu negarea şi desfiinţarea dreptului de proprietate al recurentei asupra construcţiei, drept dobândit prin construire şi cu bună-credinţă şi protejat legal conform art. 41 din Constituţia României şi art. 480 C.civ.

Pentru a susţine o acţiune în desfiinţarea unei construcţii este necesar ca reclamantul să dovedească vătămarea produsă, respectiv să dovedească încălcarea unui drept subiectiv recunoscut lui.

Tot în susţinerea recursului, recurenta a invocat lucrarea de expertiză întocmită în dosarul nr. xx/117/2008, făcând ample trimiteri la concluziile acesteia şi concluzionând în sensul că instanţa de apel nu a analizat în concret care este vătămarea produsă reclamanţilor şi care sunt remediile unei astfel de presupuse vătămări, împrejurare raportat la care acţiunea reclamanţilor apare ca lipsită de interes în plan procesual.

Reţinerea instanţei de apel în sensul că executarea hotărârii prin care A.C. a fost anulată impune înlăturarea efectelor create în baza acestei autorizaţii, este lipsită de fundament juridic, întrucât, în primul rând, nu se poate pune problema executării hotărârii faţă de recurentă, care este un terţ faţă de acea hotărâre, şi căreia hotărârea nu îi este opozabilă, iar în al doilea rând, trebuie avut în vedere că dispozitivul sentinţei nr. 1575/2009 al Tribunalului Cluj nu dispune în sensul desfiinţării unei lucrări de construire ori a unui edificat.

Tot în motivarea recursului, s-a arătat că recurenta este vecină cu reclamanţii intimaţi şi că ambii au drepturi similare, de aceiaşi natură, respectiv drepturi de proprietate asupra unor imobile învecinate, iar dreptul de construire se acordă potrivit prevederilor legale, cu respectarea documentaţiilor de urbanism şi a regulamentelor locale de urbanism aferente, însă, regula de urbanism vine să limiteze dreptul de proprietate, mai precis prerogativele proprietarilor imobiliari, cât priveşte gestiunea imobiliară a bunurilor lor, şi de aceea sarcina pe care acestea o determină este calificată drept servitute de urbanism.

Pe această linie de gândire recurenta a acţionat în sensul respectării tuturor cerinţelor urbanistice, a remedierii unor eventuale încălcări a servituţilor urbanistice, construcţia fiind pe deplin încadrabilă în documentaţiile urbanistice.

Fiind vorba de respectarea unor servituţi, fie ele urbanistice, regimul general al servituţilor conduce la concluzia că în caz de încălcare a acestora se impun acele măsuri care asigură remedierea încălcării în modul cel mai economic posibil, iar nu demolarea construcţiei, în speţă, existând doar acele carenţe ale proiectului care au fost evidenţiate în expertiza întocmită în dosar nr. xx/117/2008, dar care însă nu îi este opozabilă recurentei.

În susţinerea acestui motiv de recurs, recurenta a expus pe larg concluziile reţinute în expertiza întocmită în dosar nr. xx/117/2008.

Regimul juridic al construcţiei edificate în baza unei A.C. anulată ulterior edificării construcţiei, în condiţiile în care valabilitatea A.C. a fost menţinută ope legis, potrivit art. 7 din Legea nr. 50/1991, nu poate fi mai defavorabil celui al construcţiei edificate fără autorizaţie de construire ori cu nerespectarea autorizaţiei de construire.

Pornind de la această premisă, rămâne a cerceta dacă dreptul de proprietate al recurentei asupra construcţiilor încalcă sarcinile care le revin ca proprietari, servituţile urbanistice sau servituţile civile recunoscute în favoarea reclamanţilor ori drepturile fundamentale ale acestora.

În acest sens, recurenta a depus în faţa instanţei de apel o expertiză extrajudiciară, în mod nelegal respinsă de către instanţa de apel.

Tot în motivarea recursului au fost invocate diferite consideraţii jurisprudenţiale şi de doctrină, conform cărora măsura de desfiinţare a construcţiei este una foarte severă cu consecinţe deosebit de păgubitoare, putând fi luată numai ca urmare a unei culpe grave şi a imposibilităţii tehnice de încadrare a lucrărilor în prevederile unei autorizaţii de construire, fiind de competenţa autorităţilor administrative să hotărască în ce măsură, actualmente, lucrarea edificată mai poate fi autorizată potrivit art. 28 din Legea nr. 50/1991.

Tot în motivarea recursului recurenta a invocat şi prevederile art. 56 din Ordinul nr. 1430/2005, prin care au fost aprobate Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991, precum şi diferitele reglementări ale art. 28 din Legea nr. 50/1991, începând cu forma iniţială a acestei reglementări, şi continuând cu reglementarea adusă prin Legea nr. 125/1996, concluzionând în sensul că, în temeiul acestui art. 28 din Legea nr. 50/1991, doar autoritatea administraţiei publice competente poate decide menţinerea sau desfiinţarea construcţiilor realizate fără autorizaţii de construire sau cu nerespectarea prevederilor acestora sau, instanţa de judecată sesizată potrivit art. 32 din Legea nr. 50/1991.

Deşi reclamanţii şi-au întemeiat exclusiv cererea de chemare în judecată doar pe prevederile art. 28 din Legea nr. 50/1991, nici instanţa de fond şi nici instanţa de apel nu au pus în discuţia contradictorie a părţilor incidenţa unor alte temeiuri de drept ori a unei alte instituţii juridice, nesocotindu-se astfel dispoziţiile art. 129 alin. 4 C.proc.civ.

S-a mai arătat de către recurentă că excepţiile invocate de către pârâtă trebuiau admise, hotărârile pronunţate în privinţa soluţiei dată acestor excepţii fiind nelegale, iar prin raportare strictă la temeiul invocat al acţiunii, respectiv art. 28 din Legea nr. 50/1991, prin aceste hotărâri s-a încălcat principiul disponibilităţii şi al contradictorialităţii şi s-a desocotit şi limita de învestire a instanţei.

Prin întâmpinarea formulată în cauză, reclamanţii intimaţi H.I. şi H.E. Elisabeta, au solicitat respingerea recursului, menţinerea deciziei recurate ca fiind temeinică şi legală, cu cheltuieli de judecată.

S-a arătat în motivarea întâmpinării că recurenta a denaturat complet sensul calităţii de având cauză, această calitate revenindu-i recurentei, deoarece aceasta a achiziţionat un teren care avea ca accesoriu propter rem o autorizaţie de construcţie ulterior desfiinţată printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, fiind evident că desfiinţarea actului administrativ produce efecte retroactive, considerându-se că nu a existat niciodată, astfel că nici beneficiarul, şi niciun eventual subdobânditor, nu pot susţine că au ridicat construcţia în baza unei autorizaţii de construcţie valabile, fiind deci irelevant momentul la care a fost introdusă acţiunea ori la care s-a pronunţat hotărârea, ori stadiul lucrării la data la care s-a făcut vânzarea.

Construcţia edificată este în contradicţie cu specificul zonei, în neconcordanţă cu planurile urbanistice generale şi zonale, prin înălţimea şi volumetria sa, fiind în vădit contrast cu imobilele din jur.

 Nu poate fi reţinută pretinsa încălcare a dreptului de proprietate, câtă vreme nicăieri în cuprinsul deciziei din apel nu se reţine şi nu se analizează chestiunea identităţii constructorului, aceasta nefiind un element care să determine soluţia în speţă.

Este străină de natura pricinii susţinerea recurentei conform căreia situaţia constructorului a cărui autorizaţie a fost anulată este identică cu aceea a constructorului fără autorizaţie, întrucât, în primul caz, deja o instanţă s-a pronunţat asupra faptului că acea autorizaţie nu respectă normele legale, fiind contrară normelor de urbanism, în timp ce în a doua ipoteză, nu s-a pronunţat nicio instanţă cu privire la acest aspect.

Pretinsa încălcare a dreptului la apărare a recurentei, dedusă din faptul că nu ar fi fost pus în discuţia părţilor temeiul de drept al acţiunii, respectiv, art. 32 din Legea nr. 51/1990 (n.n. – Legea nr. 50/1991), nu poate fi reţinută, având în vedere că prin întâmpinarea la apel formulată de reclamanţi la termenul din 05.10.2010, aceştia au invocat tocmai incidenţa acestei dispoziţii legale.

Este o evidentă forţare a regulilor procedurale susţinerea că ar exista două acţiuni diferite, o acţiune în demolare fondată pe dreptul comun şi o alta, ireconciliabil distinctă, fondată pe dispoziţiile Legii nr. 51/1990 (n.n. – Legea nr. 50/1991), câtă vreme nu există texte legale exprese şi detaliate care să se refere la o acţiune de drept comun privitoare la demolarea unor construcţii ridicate fără autorizaţie.

La termenul de judecată din 11.02.2011, în temeiul art. 306 alin.2 C. proc. Civ., recurenta a invocat un motiv de recurs de ordine publică, şi anume, faptul că potrivit prevederilor art. 159 alin. 2 C.proc.civ., Secţia Comercială de Contencios Administrativ şi Fiscal a Curţii de Apel Cluj era competentă să soluţioneze acest litigiu, având în vedere că litigiul este de natură comercială şi este neevaluabil în bani, solicitând totodată instanţei să-l unească cu fondul cauzei.

Recursul este fondat.

În fundamentarea soluţiilor pronunţate, atât instanţa de apel, cât şi instanţa de fond, au pornit de la o dublă premisă juridică eronată, şi anume, pe de o parte, aceea că reclamanţii, raportat strict la temeiul de drept pe care şi-au întemeiat exclusiv cererea de chemare în judecată – art. 28 din Legea nr. 50/1991 -, ar justifica calitatea procesuală activă necesară pentru promovarea cererii deduse judecăţii, iar pe de altă parte, aceea că pârâta S.C. A.P. S.R.L. are calitatea de având cauză în raport cu sentinţa nr. 1575/19.09.2008 a Tribunalului Cluj, rămasă definitivă şi irevocabilă, şi prin care a fost anulată autorizaţia de construire în baza căreia a fost edificată construcţia a cărei demolare s-a solicitat în cauza pendinte.

Reclamanţii au învestit instanţa cu o acţiunea având ca obiect o tipică obligaţie de a face, respectiv, de obligare a pârâţilor A.E. şi E., S.C. A.P. S.R.L. şi Municipiul Cluj-Napoca prin Primar, la demolarea construcţiei edificată pe terenul situat în Cluj-Napoca, str.A.nr. 27, înscris în CF nr. 14690 nr. top 4247, pe motiv că autorizaţia de construire a fost anulată printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.

Temeiul juridic al cererii introductive de instanţă, invocat exclusiv de către reclamanţi, îl constituie dispoziţiile art. 28 din Legea nr. 50/1991, iar în expunerea de motive pe care reclamanţii şi-au întemeiat cererea, aceştia au arătat care au fost motivele pentru care a fost anulată autorizaţia de către instanţa de contencios administrativ.

Art. 28 din Legea nr. 50/1991, în redactarea iniţială a legii, prevedea următoarele:

 „O data cu aplicarea amenzii pentru contravenţiile constatate potrivit art. 27 se dispune oprirea executării lucrărilor sau desfiinţarea construcţiilor nelegal realizate, pentru încadrarea în prevederile autorizaţiei sau readucerea terenurilor la starea iniţială, după caz”.

În forma republicată a Legii nr. 50/1991, astfel cum aceasta a fost reactualizată până la data de 14.10.2009 – cererea introductivă de instanţă fiind înregistrată sub imperiul acestei reglementări la 22.06.2009 -, art. 28 prevedea următoarele:

„(1) O data cu aplicarea amenzii pentru contravenţiile prevăzute la art. 26 alin. (1) lit. a) si b) se dispune oprirea executării lucrărilor, precum si, după caz, luarea masurilor de încadrare a acestora in prevederile autorizaţiei sau de desfiinţare a lucrărilor executate fara autorizaţie ori cu nerespectarea prevederilor acesteia, intr-un termen stabilit in procesul-verbal de constatare a contravenţiei.

(2) Decizia menţinerii sau a desfiinţării construcţiilor realizate fara autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia se va lua de către autoritatea administraţiei publice competente, pe baza planurilor urbanistice si a regulamentelor aferente, avizate si aprobate in condiţiile legii, sau, după caz, de instanţa. Pentru lucrări ce se executa la clădirile prevăzute la art. 3 lit. b) este necesar avizul Ministerului Culturii si Cultelor.

(3) Măsura desfiinţării construcţiilor se aplica si in situaţia in care, la expirarea termenului de intrare in legalitate stabilit in procesul-verbal de constatare a contravenţiei, contravenientul nu a obţinut autorizaţia necesara”.

Rezultă, aşadar, din textul art. 28 al Legii nr. 50/1991 că are îndreptăţirea de a se adresa instanţei de judecată cu o cerere prin care să se solicite oprirea executării lucrărilor, ori încadrarea acestora în prevederile autorizaţiei sau desfiinţarea lucrărilor executate fără autorizaţie exclusiv autoritatea administraţiei publice competente, în speţă, o atare îndreptăţire revenind Primarul municipiului Cluj-Napoca.

Drept urmare, prin prisma art. 28 al Legii nr. 50/1991, putea justifica în cauză calitatea procesuală activă pentru promovarea cererii având ca obiect desfiinţarea construcţiilor, exclusiv Primarul municipiului Cluj-Napoca, iar nicidecum nişte persoane fizice, căror Legea nr. 50/1991, lege specială în materia autorizării executării construcţiilor, nu le conferea o atare îndreptăţire legală.

Nu li se poate nega reclamanţilor dreptul de acces liber la justiţie, în deplin acord cu dispoziţiile art. 21 din Constituţia României şi art. 6 C.E.D.O., însă, acest drept reclamanţii nu-l pot exercita pe calea legii speciale, respectiv, în temeiul art. 28 din Legea nr. 50/1991, ci doar pe calea dreptului comun, adică, în condiţiile art. 998-999 C.civ., dacă dovedesc că prin edificarea acestei construcţii li s-a cauzat un prejudiciu decurgând, fie din nerespectarea unei servituţi de vedere, fie a unei servituţi privind distanţa plantaţiilor ori a construcţiilor, fie a unei servituţi privind picătura streşinilor, etc.

Eventuala nerespectare a unor servituţi urbanistice în niciun caz nu le conferă reclamanţilor calitatea procesuală activă de a solicita desfiinţarea construcţiei în condiţiile şi în temeiul art. 28 din Legea nr. 50/1991, dat fiind că eventuala respectare ori nerespectare a unor anume servituţi urbanistice poate fi analizată fie într-un litigiu de contencios administrativ, având ca obiect anularea autorizaţiei de construire, pentru că, doar într-un atare litigiu se va verifica dacă respectiva autorizaţie este conformă cu legislaţia urbanistică în vigoare, fie într-un litigiu civil având ca obiect apărarea unui drept de servitute.

Este ştiut faptul că acţiunea civilă poate fi definită ca fiind ansamblul mijloacelor procesuale prin care se poate realiza protecţia judiciară a drepturilor şi intereselor civile ocrotite de lege, trei fiind elementele specifice ale acţiunii civile, respectiv, părţile, obiectul şi cauza.

În ceea ce priveşte obiectul, este unanim acceptat că acţiunea civilă are ca obiect protecţia unui drept subiectiv sau a unui interes pentru a cărui realizare calea justiţiei este obligatorie.

Prin cauza acţiunii civile trebuie înţeles scopul spre care se îndreaptă voinţa celui care reclamă şi, totodată, temeiul juridic al cererii, fundamentul legal al dreptului pe care una din părţi îl valorifică împotriva celeilalte părţi.

Referitor la noţiunea de parte în proces, trebuie precizat faptul că pentru a întruni această calitate, este necesar să fie îndeplinite cumulativ câteva condiţii, care sunt în acelaşi timp şi condiţii de exerciţiu ale acţiunii civile, şi anume, calitatea procesuală, capacitatea procesuală, existenţa unui interes legitim, juridic, născut şi actual, personal şi direct, şi afirmarea unui drept sau a unei situaţii juridice pentru a cărei realizare calea justiţiei este obligatorie.

În speţă, faţă de motivul esenţial de recurs invocat de pârâta recurentă, acela al lipsei calităţii procesual active a reclamanţilor în acţiunea întemeiată exclusiv pe art. 28 din Legea nr. 50/1991, interesează calitatea procesuală a acestora.

Este bine ştiut faptul că în procesul civil calitatea procesuală presupune existenţa unei identităţi între persoana reclamantului şi cel care ar fi titular al dreptului afirmat – calitate procesuală activă -, precum şi între persoana pârâtului şi cel despre care se pretinde că este obligat în raportul juridic dedus judecăţii – calitate procesuală pasivă.

Calitatea procesuală activă nu trebuie confundată cu interesul, deşi, uneori, delimitarea între aceste două condiţii de exerciţiu ale dreptului la acţiune nu este uşor de făcut.

Aparent, orice persoană care are un interes personal să acţioneze, are şi calitatea procesuală activă şi, invers, absenţa calităţii procesuale este însoţită e o lipsă de interes.

Uneori, deşi persoana susceptibilă de a avea un interes să acţioneze în instanţă ar putea justifica respectivul interes, totuşi, legea limitează numărul titularilor dreptului la acţiune pentru protejarea respectivului interes, nerecunoscând calitate procesuală activă decât unor anumite categorii de persoane.

În speţă, deşi reclamanţii intimaţi ar justifica un interes în a solicita demolarea construcţiei, dat fiind că au obţinut într-o instanţă de contencios administrativ anularea autorizaţiei de construire în baza căreia a fost edificată respectiva construcţie, pe motiv că aceasta încalcă anumite reglementări urbanistice, totuşi, legea specială de care s-au prevalat reclamanţii în fundamentarea juridică a cererii deduse judecăţii – art. 28 din Legea nr. 50/1991 -, nu le recunoaşte reclamanţilor intimaţi calitatea procesuală activă de a acţiona în instanţă în temeiul art. 28 anterior citat, pentru a obţine desfiinţarea lucrărilor executate fără autorizaţie sau cu încălcarea acesteia.

S-a încercat de către reclamanţi acreditarea ideii conform căreia ar avea calitate procesuală activă în a cere desfiinţarea construcţiei în temeiul art. 28 din Legea nr. 50/1991, motivat pe faptul că această calitate derivă din împrejurarea că reclamanţii au justificat calitatea procesuală activă în a solicita, în faţa instanţei de contencios administrativ, anularea autorizaţiei de construire.

Curtea constată că o atare extrapolare a calităţii procesuale active, de pe tărâmul contenciosului administrativ, pe tărâmul unui litigiu civil având ca obiect o obligaţie civilă de a face, nu este admisibilă, având în vedere următoarele argumente:

În dosarul nr. xx/117/2008 al Tribunalului Cluj – Secţia de contencios administrativ, reclamanţii au solicitat anularea autorizaţiei de construire în temeiul Legii contenciosului administrativ, respectiv a art. 18 din Legea nr. 554/2004, coroborat cu art. 12 din Legea nr. 50/1991.

Cu alte cuvinte, reclamanţi au solicitat anularea autorizaţiei de construire în condiţiile art. 12 din Legea nr. 50/1991, care prevede în alin. 1 că „autorizaţiile de construire sau de desfiinţare, emise cu încălcarea prevederilor legale, pot fi anulate de către instanţele de contencios administrativ, potrivit legii”, fiind vorba evident despre Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004.

Într-o atare ipoteză, legea specială însăşi, respectiv art. 12 alin. 1 din Legea nr. 50/1991, raportat la Legea nr. 554/2004, le-a conferit reclamanţilor calitatea procesuală activă de a solicita instanţei de contencios administrativ anularea autorizaţiei de construire emisă cu încălcarea prevederilor legale.

Însă, această calitate procesuală activă, conferită de legea specială strict într-o ipoteză precis determinată, aceea prevăzută de art. 12 alin. 1 din Legea nr. 50/1991, în jurisdicţia contenciosului administrativ, nu poate fi extinsă şi la cauzele civile, având ca obiect tipice obligaţii de a face, chiar dacă o astfel de cauză civilă ar fi fost întemeiată de către reclamanţi tot pe prevederile legii speciale, nr. 50/1991, respectiv, ale art. 28 din această lege.

Nu poate fi primită susţinerea reclamanţilor, îmbrăţişată şi de primele două instanţe, în sensul că reclamanţii nu au la îndemână, faţă de pasivitatea organului abilitat de lege să ceară demolarea construcţiei, respectiv a Primarului municipiului Cluj-Napoca, nicio altă posibilitate legală de a obţine punerea în executare a sentinţei nr. 1575/2008 a Tribunalului Cluj, adică desfiinţarea construcţiei edificată de pârâta recurentă, dat fiind că reclamanţii puteau să obţină un atare rezultat în chiar acţiunea în contencios administrativ pe care au promovat-o, dacă ar fi uzat de prevederile art. 12 alin. 2 din Legea nr. 50/1991, în cadrul dosarului nr. xx/117/2008.

Astfel, potrivit acestui text legal, „o data cu introducerea acţiunii se pot solicita instanţei judecătoreşti suspendarea autorizaţiei de construire sau desfiinţarea şi oprirea executării lucrărilor, până la soluţionarea pe fond a cauzei”, reclamanţii neînţelegând să uzeze, în faţa instanţei de contencios administrativ, de textul art. 12 alin. 2 din Legea nr. 50/1991,.

Apoi, în condiţiile în care, în dispozitivul sentinţei civile nr. 1575/2008, s-ar fi dispus desfiinţarea construcţiei executate în baza autorizaţiei nr. 1193/2007, a cărei anulare s-a decis prin respectiva sentinţă, iar Primarul municipiului Cluj-Napoca ar fi stat în pasivitate şi nu ar fi pus în executare această sentinţă, reclamanţii aveau posibilitatea ca pe calea unei acţiuni oblice, întemeiată pe prevederile art. 974 C.proc.civ., să solicite instanţei să dispună obligarea Primarului la a solicita demolarea construcţiei.

Iată, aşadar, că nu poate fi reţinută susţinerea reclamanţilor, preluată ad litteram, atât de către instanţa de fond, cât şi de către instanţa de apel, conform căreia aceştia nu ar fi avut la dispoziţie nicio altă acţiune în justiţie, ori niciun alt demers legal pentru a pune în executare sentinţa civilă nr. 1575/2008.

Corect a observat recurentul că în faţa primei instanţe, în condiţii procedurale, reclamanţii au învestit instanţa cu o acţiune întemeiată exclusiv pe art. 28 din Legea nr. 50/1991, acesta fiind singurul temei juridic al cererii şi deci, singura cauză juridică a acţiunii dedusă judecăţii.

Raportat la cauza juridică a acţiunii cu care instanţa a fost legal învestită, trimiterile făcute, în considerentele hotărârii primei instanţe şi a instanţei de apel, la dispoziţiile art. 32 alin. 1 din Legea nr. 50/1991 republicată, coroborat cu art. 32 alin. 2 din H.G. nr. 525/2006, echivalează cu o schimbare a cauzei juridice a acţiunii, fără o prealabilă punere în discuţia contradictorie a părţilor a acestei chestiuni, încălcându-se astfel prevederile art. 129 alin. 6 şi alin. 4 C.proc.civ., precum şi ale art. 295 alin. 1 C.proc.civ.

Oricum, şi în condiţiile art. 32 alin. 1 din Legea nr. 50/1991, reclamanţii nu justificau în cauză calitatea procesuală activă necesară pentru fundamentarea acţiunii deduse judecăţii.

Astfel, art. 32 din Legea nr. 50/1991, prevede următoarele:

„(1) În cazul în care persoanele sancţionate contravenţional au oprit executarea lucrărilor, dar nu s-au conformat în termen celor dispuse prin procesul-verbal de constatare a contravenţiei, potrivit prevederilor art. 28 alin. (1), organul care a aplicat sancţiunea va sesiza instanţele judecătoreşti pentru a dispune, după caz:

 a) încadrarea lucrărilor în prevederile autorizaţiei;

 b) desfiinţarea construcţiilor realizate nelegal.

 (2) În cazul admiterii cererii, instanţa va stabili termenele limită de executare a măsurilor prevăzute la alin. (1).

 (3) În cazul nerespectării termenelor limită stabilite, masurile dispuse de instanţă, în conformitate cu prevederile alin. (2), se vor duce la îndeplinire prin grija primarului, cu sprijinul organelor de politie, cheltuielile urmând să fie suportate de către persoanele vinovate”.

Cu alte cuvinte, art. 32 din Legea nr. 50/1991 conferă calitate procesuală activă în a sesiza instanţa, cu o cerere pentru desfiinţarea construcţiei, doar Primarului, iar nicidecum unei persoane fizice, chiar dacă, prin ipoteză, aceasta din urmă ar justifica un interes în derularea unui atare demers.

Este fondată susţinerea recurentei atunci când apreciază că prin schimbarea cauzei juridice a acţiunii deduse judecăţii, fără o prealabilă punere a acesteia în discuţia contradictorie a părţilor, recurentei i-a fost încălcat dreptul la apărare şi la un proces echitabil, în accepţiunea pe care art. 6 C.E.D.O. o dă acestei noţiuni.

Drept urmare, Curtea constată că, raportat la cadrul procesual cu care instanţa a fost legal învestită, la obiectul acţiunii – obligaţie civilă tipică de a face -, şi la cauza juridică pe care reclamanţii şi-au fundamentat acţiunea în obligaţie de a face – art. 28 din Legea nr. 50/1991 -, aceştia nu justifică în cauză calitatea procesuală activă care să îi îndreptăţească să acţioneze cu succes în instanţă.

Cea de-a doua premisă falsă de la care s-a pornit la pronunţarea soluţiilor de către instanţa de fond şi de către instanţa de apel este aceea conform căreia pârâta recurentă are calitatea de având cauză în raport cu sentinţa civilă nr. 1575/19.09.2008 a Tribunalului Cluj.

Unul dintre principiile fundamentale care guvernează actul juridic civil este principiul relativităţii efectelor acestuia, consacrat în art. 973 C.civ., text legal care prevede: „convenţiile nu au efect decât între părţile contractante”.

Principiul relativităţii efectelor actului juridic civil poate fi definit ca regula potrivit căreia un act juridic civil produce efecte numai faţă de autorii sau autorul actului, el neputând să profite ori să dăuneze altor persoane, conţinutul acestui principiu fiind fidel exprimat în adagiul latin res inter alios acta, alis neque noccere, neque prodesse potest.

Prin parte se înţelege evident persoana care încheie actul juridic civil, fie personal, fie prin reprezentare, şi în patrimoniul ori persoana căreia se produc efectele actului, întrucât a exprimat un interes personal în acel act.

Sunt, însă, anumite categorii de persoane - aşa-numiţii avânzi-cauză – care, deşi nu au participat la încheierea actului, suportă efectele acestuia, datorită legăturii juridice pe care o au cu părţile actului.

Există trei categorii de avânzi cauză: succesorii universali şi succesorii cu titlu universal; succesorii cu titlu particular; creditorii chirografari.

În speţă, însă, interesează succesorii cu titlu particular, şi care sunt acele persoane care dobândesc un anumit drept, privit ut singuli, adică individual, precum cumpărătorul, donatarul, legatarul cu titlu particular, etc.

În cazul succesorului cu titlu particular, calitatea de având cauză nu se apreciază în raport cu actul prin care a dobândit un anumit drept – în acest act având poziţia juridică de parte -, ci în raport cu acte anterioare ale autorului, referitoare la acelaşi drept sau bun.

În cazul de faţă, s-a arătat că pârâta recurentă are calitatea de având cauză raportat la sentinţa civilă nr. 1575/2008, întrucât, urmare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtele A.E. şi E., aceasta a preluat imobilul cu toate viciile legale ale acestuia.

Argumentaţia este profund eronată, dat fiind că, în primul rând, aşa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2201/10.09.2007, recurenta S.C. A.P. S.R.L. nu a dobândit prin acest contract de vânzare-cumpărare imobilul a cărui demolare s-a solicitat prin cererea dedusă judecăţii, ci, recurenta a dobândit terenul în suprafaţă de 185 stj.p. (666 mp.), situat în Cluj-Napoca, str.A.nr. 27, înscris în CF nr. 14690 Cluj-Napoca, sub A + 2 , cu nr. top 4247, precum şi casa veche compusă din două camere, o bucătărie şi dependinţe.

Construcţia a cărei demolare se solicită prin acţiunea pendinte nu exista la data încheierii acestui contract de vânzare-cumpărare, la acea dată existând doar autorizaţia de construire nr. 1193/23.07.2007, emisă de Primăria Cluj-Napoca şi care a fost transmisă, de vânzătoarele A.E. şi E., cumpărătoarei S.C. A.P. S.R.L., prin respectivul contract de vânzare-cumpărare.

Legea nr. 453/2001, prin care a fost modificată şi completată Legea nr. 50/1991, a introdus o dispoziţie nouă în textul art. 6, respectiv, alin. 12 al acestui articol – textul art. 6 alin. 12 din Legea nr. 453/2001 devenind art. 7 alin. 14 din Legea nr. 50/1991 după republicarea acestei din urmă legi în forma actualizată la 14.10.2009 –, conform căreia „valabilitatea autorizaţiei se menţine în cazul schimbării investitorului, înaintea finalizării lucrărilor, cu condiţia respectării prevederilor acesteia şi a înscrierii în cartea funciară a modificărilor intervenite cu privire la drepturile reale imobiliare”.

Drept urmare, autorizaţia de construcţie nr. 1193/23.07.2007, emisă de Primăria municipiului Cluj-Napoca, transmisă cumpărătoarei S.C. A.P. S.R.L., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2201/10.09.2007, prin transmiterea sa în favoarea recurentei, şi-a păstrat valabilitatea în condiţiile art. 7 alin. 14 din Legea nr. 50/1991, republicată, cu condiţia înscrierii în cartea funciară a modificărilor intervenite cu privire la drepturile reale imobiliare.

Or, recurenta a îndeplinit această cerinţă pretinsă de art. 7 alin. 14 din Legea nr. 50/1991, republicată, respectiv, şi-a înscris în cartea funciară dreptul de proprietate dobândit cu privire la imobilul teren avut în vedere la emiterea autorizaţiei de construire nr. 1193/23.07.2007 (CF nr. 253662 Cluj-Napoca, provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 14690 Cluj-Napoca, nr. top 4247).

Rezultă, aşadar, că în privinţa recurentei S.C. A.P. S.R.L. autorizaţie de construire nr. 1193/23.07.2007 şi-a păstrat valabilitatea în condiţiile art. 7 alin. 14 din Legea nr. 50/1991, republicată, putându-se deci aprecia în sensul că recurenta a edificat construcţia în baza unei autorizaţii de construire valabile, rămânând eventual de discutat, într-un cadru procesual adecvat, dacă au fost sa nu respectate prevederile acesteia.

Revenind la opozabilitatea sau inopozabilitatea sentinţei civile nr. 1575/2008 faţă de recurentă, Curtea constată că această hotărâre judecătorească nu îi este opozabilă recurentei, având în vedere, pe de o parte, că recurenta nu a fost parte în dosarul nr. xx/117/2008 în care a fost pronunţată această sentinţă, iar pe de altă parte, că transmiterea autorizaţiei de construcţie prin contractul de vânzare-cumpărare a intervenit cu mult anterior promovării acţiunii din dosar nr. xx/117/2008, respectiv, cu mult înainte de pronunţarea sentinţei nr. 1575/2008, această transmitere neavând o cauză ulterioară pronunţării sentinţei de anulare a autorizaţiei de construire, pentru ca astfel să se poată reţine în persoana recurentei calitatea de având cauză.

Prin întâmpinarea formulată în recurs, reclamanţii au susţinut că reclamanta are calitatea de având cauză, deoarece a achiziţionat un teren care avea ca accesoriu propter rem o autorizaţie de construcţie ulterior desfiinţată, însă, această susţinere este vădit nefondată, neputând fi împărtăşită de către instanţă, având în vedere următoarele:

Obligaţiile reale de a face sau propter rem sunt îndatoriri sau sarcini reale care decurg din stăpânirea unor bunuri şi obligă numai în legătură cu acele bunuri. Fiind accesorii stăpânirii unui anumit bun, ele se transmit odată cu bunul, fără să fie nevoie de vreo formalitate specială de transcriere, înscriere sau întabulare.

Chiar dacă s-ar aprecia că obligaţia de a construi, ce incumba recurentei în baza autorizaţiei de construire nr. 1193/23.07.2007, pe terenul dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2201/10.09.2007 ar fi fost o obligaţie propter rem întrucât autorizaţia de construire este un accesoriu propter rem al terenului -, este de remarcat faptul că, pe de o parte, recurenta şi-a executat valabil această obligaţie, prin edificarea construcţiei în baza unei autorizaţii de construire care, în persoana recurentei, şi-a păstrat valabilitatea în condiţiile art. 7 alin. 14 din Legea nr. 50/1991 republicată, iar pe de altă parte, faptul că la data la care recurenta a dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare atât terenul, cât şi aşa-zisa obligaţie propter rem, autorizaţia de construire nr. 1193/23.07.2007 era valabilă, operând prezumţia că a fost, la acel moment, legal emisă, nefiind încă promovată nici măcar acţiunea prin care s-a solicitat anularea acestei autorizaţii şi, cu atât mai puţin, neexistând o hotărâre judecătorească irevocabilă prin care să fi fost anulată respectiva autorizaţie.

Nefiind parte în dosarul în care s-a pronunţat sentinţa nr. 1575/2008, este evident că această hotărâre nu îi este opozabilă recurentei, astfel încât recurenta nu poate fi obligată, aşa cum nefondat susţin reclamanţii, la demolarea unei construcţii numai pe motiv că autorizaţia în baza căreia a fost edificată construcţia a fost anulată prin sentinţa nr. 1575/2008.

Puterea de lucru judecat - care prezintă următoarele caractere juridice: exclusivitatea (un nou proces între aceleaşi părţi, având acelaşi obiect şi aceiaşi cauză nu mai este posibil), incontestabilitatea (hotărârea irevocabilă nu mai poate fi atacată pe calea unui nou recurs), executorialitatea (hotărârea definitivă sau, după caz, irevocabilă, dacă este susceptibilă de executare silită, poate fi pusă în executare) şi obligativitatea (părţile trebuie să se supună efectelor lucrului judecat, iar partea în favoarea căreia acţionează nu poate renunţa la dreptul de a o invoca) -, nu trebuie confundată cu efectul substanţial al actului jurisdicţional, respectiv, cu opozabilitatea acestuia.

Actul jurisdicţional, ca şi un contract, îşi produce efectele substanţiale (modificarea situaţiei juridice dintre părţile în litigiu, prin aplicarea regulii de drept la împrejurările de fapt) numai între părţi, neputând crea drepturi şi obligaţii în privinţa terţilor care nu au fost atraşi în niciun mod în proces.

 Puterea de lucru judecat nu trebuie confundată nici cu forţa executorie a hotărârilor judecătoreşti, ştiut fiind că există unele acte jurisdicţionale (cum sunt de pildă hotărârile pronunţate în cererile în constatare), care, deşi beneficiază de puterea de lucru judecat, nu sunt susceptibile de executare silită.

Faţă de o persoană care nu a fost parte în respectivul litigiu, hotărârea judecătoreasă pronunţată în acel litigiu are valoarea doar a unui fapt juridic, aşa cum corect a arătat recurenta în susţinerea recursului său.

Cu alte cuvinte, dacă procesul s-a judecat în contradictoriu cu cel care nu mai este titularul dreptului - cum s-a întâmplat în dosarul nr. xx/117/2008, unde pârâtele A. nu mai erau titularele autorizaţiei de construire - , pentru că îl înstrăinase, hotărârea nu va putea fi opusă cu forţa relativităţii efectelor sale şi a lucrului judecat celui căruia i-a fost înstrăinat respectivul drept, chiar dacă, aparent, acesta este un succesor cu titlu particular.

Acesta se va putea apăra invocând cu succes inopozabilitatea faţă de el a hotărârii pronunţate, întrucât fiind lipsit de posibilitatea de a-şi apăra dreptul în proces, în condiţii de contradictorialitate cu adversarul său, dispare însuşi temeiul autorităţii lucrului judecat ce i s-ar opune.

În aceste condiţii reclamantul va fi nevoit să promoveze o nouă acţiune pe care să o îndrepte împotriva titularului dreptului.

Dar, pentru a se pune la adăpostul hotărârii judecătoreşti pronunţate în absenţa sa, prin invocarea inopozabilităţii efectelor acesteia, este necesar ca succesorul cu titlu particular să fi îndeplinit, în măsura în care se impunea, formalităţile de publicitate imobiliară, pentru că, numai din acest moment dreptul transmis a încetat în mod definitiv – şi în relaţia cu terţii – să mai facă parte din patrimoniul dispunătorului şi, ca atare, justificarea poziţiei în proces să aparţină numai succesorului cu titlu particular.

Or, în cauză, se constată că recurenta a îndeplinit această cerinţă a efectuării formalităţilor de publicitate imobiliară, întabulându-şi dreptul de proprietate în CF la data de 11.09.2007, prin încheierea de CF nr. 68992 (f. 25 dosar fond), în timp ce acţiunea ce a format obiectul dosarului nr. xx/117/2008 a fost promovată ulterior acestei întabulări, în anul 2008, fiind soluţionată în primă instanţă abia la data de 19.09.2008.

Pe cale de consecinţă, prin prisma considerentelor mai sus expuse, Curtea constată că recurenta este un terţ propriu-zis faţă de sentinţa nr. 1575/2008 a Tribunalului Cluj, această sentinţă nefiindu-i opozabilă şi având faţă de recurentă valoarea unui fapt juridic.

În ceea ce priveşte motivul de recurs de ordine publică, referitor la necompetenţa materială a Judecătoriei în a soluţiona cauza în primă instanţă, Curtea constată că acesta este nefondat, impunându-se a fi înlăturat ca atare, motivat pe faptul că litigiul dedus judecăţii a avut ca obiect o obligaţie civilă de a face, iar nu valorificarea unor pretenţii comerciale, decurgând dintr-o obligaţie comercială – în sensul pe care art. 3 şi art. 4 C. comercial îl dau acestei noţiuni -, şi nu a avut ca parte cel puţin un comerciant, calitate care, prin prisma art. 56 C. comercial, să confere litigiului natură comercială.

În ceea ce priveşte recursul având ca obiect încheierile pronunţate de Tribunalul Cluj la termenele de judecată din 05.10.2010 - prin care s-a respins cererea de suspendare a cauzei formulată de recurentă (f.41 dosar apel) - şi din 02.11.2010 (f. 69 dosar apel) – prin care s-a respins cererea de efectuare a expertizei -, Curtea constată următoarele:

În actualul cadru procesual – raportat la obiectul cererii de chemare în judecată -, nu se justifica necesitatea efectuării unei expertize, dat fiind că nu era posibilă rediscutarea nerespectării caracteristicilor clădirii prin raportare la autorizaţia de construire.

În ceea ce priveşte cererea de suspendare a judecării prezentei cauze până la soluţionarea dosarului având ca obiect obţinerea unei noi autorizaţii de construire, Curtea constată că, în mod legal aceasta a fost respinsă de către Tribunal, în speţă nefiind întrunite cerinţele prevăzute de art. 244 alin. 1 pct. 1 C. proc .civ., respectiv, raportat la art. 7 alin. 14 din Legea nr. 50/1991, soluţia din prezentul dosar nu depinde de soluţia ce se va pronunţa în respectivul dosar.

 Oricum, faţă de soluţia de admitere a recursului şi de respingere a acţiunii reclamanţilor faţă de recurentă, recursul împotriva celor două încheieri a rămas practic lipsit de obiect.

Referitor la motivele de recurs de netemeinicie, prin care se reproduce istoricul cauzei, se reiterează starea de fapt şi se încearcă o reapreciere a probelor administrate, atât în prezentul dosar, cât şi în dosarul nr. xx/117/2008, Curtea urmează să admită excepţia inadmisibilităţii, invocată din oficiu la termenul de judecată din data de 11.02.2011, dat fiind că aceste motive s-ar circumscrie punctelor 10 şi 11 ale art. 304 C. proc. Civ., în prezent abrogate.

Este fondată susţinerea recurentei în sensul că decizia recurată cuprinde motive ce se circumscriu pct. 7 al art. 304 C.proc.civ., fiind străine de natura pricinii, însă, Curtea constată că are preeminenţă aplicarea în cauză a dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C.proc.civ., respectiv, aplicarea greşită a legii de către instanţa de apel, urmând să dea prioritate acestui text legal.

În ceea ce priveşte soluţia primei instanţe, menţinută de instanţa de apel, dată cererii reclamanţilor în contradictoriu cu pârâtele A.E. şi E., Curtea constată că aceasta a rămas definitivă şi irevocabilă, prin neexercitarea de către pârâtele A. a căii de atac a apelului împotriva hotărârii primei instanţe, impunându-se deci a fi menţinută ca atare.

S-a mai susţinut de către reclamanţi că prin întâmpinarea depusă în apel ar fi invocat prevederile art. 32 din Legea nr. 50/1991, însă Curtea constată că această invocare este inadmisibilă prin raportare la prevederile art. 294 alin. 1 C.proc.civ.

Domenii speta

Spete similare