Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Cerere de notare a antecontractului de vânzare-cumpărare asupra unui apartament neconstruit şi neînscris în cartea funciară. Respingere

Curtea de Apel Cluj, Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 383 din 2 februarie 2011

Prin sentinţa civilă nr. 3897/22.03.2010, a Judecătoriei Cluj-Napoca, a fost respinsă plângerea formulată de petenta A.L.G., împotriva încheierii de respingere nr. 112172/ 11.11.2009 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Cluj, ca neîntemeiată.

Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că, prin încheierea nr.112172-2009 a OCPI Cluj s-a respins cererea formulată de către petenta A.L.G. pentru notarea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 20.12.2007 între SC D.C. SRL, în calitate de vânzător şi petentă, având ca obiect apartamentul nr. 45 în CF col. nr. 116186 Cluj-Napoca, pe motiv că în antecontract nu s-a identificat imobilul printr-un identificator unic, conf. art. 48 al.1 lit.c din Legea nr. 7/1996.

Prin antecontractul anterior menţionat, petenta s-a obligat să cumpere apartamentul situat în Cluj-Napoca, str.L. nr.9, ap. 42 cu CF col. nr.116186 , în suprafaţă utilă de 50 mp. pentru preţul de 55.000 euro. La data de 26.03.2008 s-a încheiat un act adiţional prin care părţile au convenit că obiectul contractului îl reprezintă apartamentul nr.45.

Prin sentinţa civilă nr. 5879/2008 a Judecătoriei Cluj-Napoca au fost obligaţi pârâţii, proprietari ai apartamentelor nr. 1-40 din blocul situat pe strada Lunii nr.9, să încheie cu reclamanta SC D.C. SRL act autentic de vânzare cumpărare pentru acoperişul terasă ce face parte din părţile indivize comune ale blocului situat în Cluj-Napoca, str.L. nr.9, bl. L 16 înscris la A+2, în CF col. nr. 116186, în caz contrar sentinţa urmând să ţină loc de act autentic de înstrăinare.

Potrivit extrasului CF 254372 Cluj-Napoca provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 116186 reiese că asupra imobilului teren pentru bloc de locuinţe cu suprafaţa de 670 mp. cu nr. top 24273 este proprietar tabular Statul Roman.

Conform raportului de expertiză extrajudiciară întocmit de expert, asupra imobilului teren şi bloc de locuinţe cu nr. top. 24273 şi 24273/S înscris în CF col. nr. 116186 situat în Cluj-Napoca, str.L. nr. 9, bl. L 16 este proprietar tabular Statul Român. Expertul a realizat propuneri de dezmembrare a acoperişului terasă cu suprafaţa utilă de 587 mp. din părţile indivize comune, acordându-i-se nr. top 24273/S/XLI reprezentând apartamentul nr.41 situat în str.L. nr.9, et.5 cu cota din părţile comune indivize 21/100 şi teren atribuit în folosinţă 143/670.

Instanţa a constatat în drept că, potrivit art. 48 din Legea nr. 7/1996 se poate dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii: a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indică numele părţilor, c) individualizează imobilul printr-un identificator unic; d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba romană;e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului.

Potrivit art. 42 din Ordinul nr. 633/2006 notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte şi drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor şi alte înscrieri cu caracter temporar în legătură cu imobilul. Potrivit al. 2 lit. k din această categorie fac parte şi promisiunea stabilită prin convenţie de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil.

 Raportat la data la care petenta a solicitat notarea în cartea funciară erau incidente dispoziţiile art. 48 Legea nr. 7/1996 în care se prevede în mod expres ca pentru a se putea dispune înscrierea în cartea funciară este necesar ca înscrisul în baza căruia se cere înscrierea să identifice imobilul printr-un identificator unic. Or, analizând antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 20.10.2007, această cerinţă nu este îndeplinită, apartamentul nefiind identificat cu date de carte funciară, împrejurarea că părţile au prevăzut în contract că imobilul este înscris în CF colectiv nr. 1161486 Cluj - Napoca este lipsit de relevanţă cătă vreme în această carte funciară sunt înscrise părţile indivize comune din blocul de locuinţe pe terasa căruia urmează sa se realizeze apartamentul respectiv. S-a reţinut că imobilul care face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare în prezent nu este înscris în nici o carte funciară, de altfel el nici nu a fost construit, ori potrivit dispoziţiilor art. 42 alin. 2 Ordinul 633/2006 poate fi notat în cartea funciară a unui imobil antecontractul de vânzare cumpărare referitor la acel imobil. In CF colectiv nr. 1161486 Cluj-Napoca asupra imobilului cu nr. top. 24273/S este înscris dreptul de proprietate al Statului Român, promitenta vânzătoare neavând nici măcar un drept de folosinţă asupra imobilului, respectiv câtă vreme nu se realizează dezmembrarea şi intabularea într-o nouă carte funciară a acoperişului terasă aferent blocului de locuinţe.

Faţă de aceste considerente, instanţa, în temeiul art. 50 din Legea 7/1996, a respins plângerea ca neîntemeiată.

Prin decizia civilă nr. 438/A/23.09.2010 a Tribunalului Cluj a fost respins ca nefondat apelul declarat de petenta G.A.L. împotriva sentinţei civile nr. 3897/22.03.2010 a Judecătoriei Cluj-Napoca, care a fost păstrată în întregime, nefiind solicitate cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut că, instanţa de fond a făcut o corectă apreciere a stării de fapt, întemeiată pe probatoriul administrat în cauză, precum şi o corectă aplicare a dispoziţiilor legale incidente în materie.

Conform art. 26 din Legea nr. 7/1996 coroborat cu art. 42 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a Birourilor de Cadastru şi Publicitate Imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633 /2006, notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte şi drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor şi a altor înscrieri cu caracter temporar în legătură cu imobilul, din această ultimă categorie făcând parte şi promisiunea stabilită prin convenţie de a încheia în contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil. Notarea unui asemenea act în cartea funciară are efect de opozabilitate faţă de terţi, informarea lor cu privire la existenţa respectivului act.

Contrar susţinerilor apelantei, dispoziţiile art. 48 ale Legii nr. 7/1996 sunt aplicabile indiferent de felul înscrierii ce se solicită a se efectua în cartea funciară.

Or, nici unul dintre înscrisurile prezentate de petenta apelantă, în speţă antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 20.0.2007 şi actul adiţional din data de 26.03.2008 nu cuprind identificarea imobilului cu date de carte funciară.

În mod corect s-a reţinut de către prima instanţă că trimiterea făcută la CF colectivă nr. 116186 Cluj-Napoca nu prezintă nici o semnificaţie, fiind vorba despre cartea funciară colectivă a imobilului în care sunt înscrise părţile indivize comune din blocul de locuinţe pe terasa căruia urmează a se realiza apartamentul obiect al antecontractului.

În acest sens sunt disp. art. 45 din Legea nr. 7/1996 care prevăd că dacă este vorba despre un imobil cu construcţie - condominiu -, din care unele părţi sunt comune indivize iar restul sunt individuale, se întocmeşte o carte funciară colectivă pentru întreaga construcţie, şi câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală, iar conform art. 44 din acelaşi act normativ, în cazul coproprietăţii se va arăta partea indiviză a fiecărui proprietar.

Apelanta a făcut o gravă confuzie când a susţinut că imobilul obiect al antecontractului este identificat printr-un identificator unic, respectiv cartea funciară colectivă. Aceasta, deoarece în cartea funciară colectivă sunt cuprinse, alături de terasa blocului şi celelalte părţi comune indivize ale imobilului bloc de locuinţe situat în Cluj-Napoca, str.Lunii nr.9, bl. L16. Tocmai de aceea se impune realizarea şi operarea în cartea funciară a unei documentaţii cadastrale de dezmembrare a terasei blocului din părţile comune indivize, potrivit sentinţei civile nr.5879/2008 a Judecătoriei Cluj-Napoca. De altfel, prin această hotărâre s-a admis acţiunea promovată de SC D.C. SRL doar în ce priveşte capătul de cerere vizând prestaţia tabulară, în considerente reţinându-se că pentru dezmembrare şi intabulare, care sunt operaţiuni de carte funciară, se impune întocmirea unei documentaţii cadastrale, conf. art. 59 din Legea nr. 7/1996 şi art. 13 din Ordinul nr .634/2006. Doar în urma acestor operaţiuni promitenta SC D.C. SRL îşi va putea intabula dreptul de proprietate şi imobilul obiect al antecontractului va fi identificat prin identificator unic.

Pe de altă parte, cum în mod judicios a reţinut prima instanţă, din prevederile art. 42 al.2 lit.k din Ordinul nr .633/2006 rezultă că poate face obiect al notării în cartea funciară a unui imobil promisiunea stabilită prin convenţie de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la imobilul respectiv. Imobilul obiect al antecontractului invocat de apelantă nu este înscris într-o carte funciară individuală, ci apare ca făcând parte din părţile comune indivize ale imobilului bloc din str.L. n.9, bl. L16.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs petiţionara, solicitând instanţei modificarea în tot a deciziei civile nr. 438/A/2010 şi a sentinţei civile nr. 3897/2010 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca şi rejudecând cauza, solicită admiterea plângerii, anularea încheierii nr. 112172/11.11.2009 a Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Cluj şi notarea în CF colectivă nr. 118186 Cluj-Napoca şi noua cartea funciară colectivă nr. 254372-C1 provenită din conversia pe hârtie a CF 118186 Cluj, sub nr. top 24273/S a contractului de vânzare-cumpărare şi a actului adiţional al acestuia, referitoare la apartamentul 45 situat în Cluj-Napoca, str.L. nr. 9.

În motivarea recursului s-a arătat că hotărârea instanţei de apel este nelegală şi a fost pronunţată cu aplicarea greşită a legii, motiv de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod proc.civ.

În opinia recurentei, dispoziţiile art. 48 alin. 1 lit. c din Legea nr. 7/1996 au fost aplicate în mod eronat. Din dispoziţiile art. 26 alin. 4 lit. c din Legea nr. 7/1996, coroborate cu dispoziţiile art. 42 alin. 2 din Ordinul nr. 633/2006, rezultă că notarea poate avea ca obiect şi promisiunea stabilită printr-o convenţie de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil.

Având în vedere aceste dispoziţii legale, recurenta a apreciat că antecontractul şi actul adiţional la acesta îndeplineau condiţiile legale pentru a fi notate în cartea funciară. Notarea în cartea funciară nu are caracter constitutiv de drepturi, ci doar unul informativ, atrăgând atenţia terţelor persoane despre existenţa unor lucruri care ar putea influenţa situaţia juridică a imobilului înscris în CF. În aceste condiţii, este irelevant conţinutul înscrisului a cărui înscrierea se solicită, ci doar dacă aceasta individualizează imobilul ce face obiectul cererii de notare.

Recurenta a învederat instanţei că atribuirea unui identificator unic pentru apartamentul nr.45 care formează obiectul antecontractului este necesară doar pentru intabularea şi înscrierea provizorie a acestuia, nu şi pentru notarea antecontractului şi a actului adiţional, notarea fiind exceptată de cerinţele dispoziţiilor art. 48 alin. 1 lit. c din Legea nr. 7/1996.

Şi în ipoteza în care s-ar admite că dispoziţiile art. 48 alin. 1 lit.c din Legea nr. 771996 s-ar aplica şi operaţiunilor de notare în cartea funciară, instanţa de apel a interpretat literar aceste dispoziţii şi nu raportat la împrejurările concrete ale cererii recurentei.

În cazul în care într-o carte funciară există înscris un singur imobil, identificatorul îl reprezintă cartea funciară însăşi, deoarece aceasta cuprinde un singur număr topografic. Din cuprinsul cărţii funciare, rezultă că există un singur număr topografic atribuit construcţiei asupra căreia s-a solicitat notarea antecontractului. De altfel denumirea acestei cărţi funciare ca fiind „carte funciară colectivă”, face dovada unui singur imobil cu mai multe locuinţe, care are doar un singur număr topografic, condiţia identificatorului unic fiind îndeplinită.

Instanţa de apel a interpretat greşit şi art. 42 alin. 2 lit. k din Ordinul nr. 633/2006, aprecierea instanţei de apel potrivit căreia notarea promisiunii de înstrăinare a unei părţi dintr-un imobil este condiţionată de dezmembrarea acesteia din imobil şi nu are acoperire legală, contravenind tocmai scopului urmărit de legiuitor prin instituţia notării.

Recurenta a apreciat ca nefondate susţinerile primei instanţe potrivit cărora terenul şi părţile indivize comune indivize a unui bloc sunt proprietatea Statului Român. SC D.C. SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra terasei acoperiş şi dreptul de folosinţă asupra terenului şi părţilor comune indivize de la proprietarii apartamentelor din imobilul bloc de locuinţe, care au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului şi asupra părţilor indivize comune ca efect al Legii nr. 85/1992. Or, potrivit art. 26 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate, precum şi celelalte drepturi reale sunt opozabile terţilor fără înscriere în cartea funciară, dacă sunt dobândite prin efectul legii.

S-a mai arătat că prima instanţă şi instanţa de apel au judecat plângerea raportat la menţiunile de carte funciară şi nu la situaţia juridică reală a imobilului şi au considerat că notarea actului juridică este imposibilă deoarece SC D.C. SRL nu are un drept real de folosinţă asupra părţilor indivize comune ale blocului de locuinţă, până când nu realizează dezmembrarea şi intabularea într-o nouă carte funciară a acoperişului aferent blocului de locuinţe.

Recurenta a arătat că o persoană nu dobândeşte un drept real sau de creanţă în legătură cu un imobil ca urmare a unei operaţiuni tehnice de dezmembrare, ci ca urmare a unui act juridic. Faptul că în antecontract nu s-a prevăzut cota dreptului de folosinţă asupra părţilor indivize comune, nu înseamnă că promisiunea de vânzare-cumpărare nu a avut ca obiect şi înstrăinarea acestui drept de folosinţă.

S-a mai arătat că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre fără a analiza toate argumentele de legalitate şi temeinicie invocate de petiţionară, în memoriul de apel, astfel că hotărârea instanţei de apel este nelegală, potrivit dispoziţiilor art. 304 pct. 7 Cod proc.civ.

Instanţa de apel a analizat doar motivele privitoare la identificatorul unic şi nu a analizat celelalte motive invocate în memoriul de apel, pronunţând astfel o hotărâre nelegală şi netemeinică asupra căreia nu poate fi exercitat controlul judiciar.

 Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, curtea constată că acesta este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

În motivarea recursului petiţionara G.A.L. a invocat atât nelegalitatea sentinţei civile nr. 3897/2010 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca, cât şi nelegalitatea deciziei civile nr. 438/A/23.09.2010 pronunţată de Tribunalul Cluj. În şedinţa publică din 02.02.2011 la întrebarea instanţei recurenta a arătat că recursul vizează numai decizia pronunţată în apel. Oricum, criticile recurentei referitoare la sentinţa civilă arătată sunt inadmisibile şi nu vor fi analizate în prezenta cale de atac.

Curtea constată că nu este incident motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., pentru următoarele considerente:

Dispoziţiile art. 48 alin. 1 lit. c din Legea nr. 7/1996 au fost aplicate legal de către instanţă, deoarece, pentru a putea fi admisă o cerere de înscriere în cartea funciară( fie că este intabulare, înscriere provizorie sau notare), trebuie ca imobilul să fie individualizat printr-un număr topografic sau număr cadastral, după caz. Recurenta a solicitat notarea antecontractului încheiat în data de 20.12.2007, care are ca obiect apartamentul 42 situat în Cluj-Napoca, str.L. nr. 9, fiind menţionată în antecontract cartea funciară nr. 116.186 Cluj.

Verificând CF 254372 Cluj-Napoca, provenită prin conversia de pe hârtie a cărţii funciară 116486 Cluj, curtea a constatat că în această carte funciară colectivă este înscris terenul în suprafaţă de 670 mp, pe care este edificat blocul situat pe str.L. nr. 9 şi nu apartamentul care face obiectul antecontractului pe care recurenta urmăreşte să-l noteze în cartea funciară. Prin urmare, cartea funciară în care se solicită notarea antecontractului nu individualizează imobilul care a făcut obiectul antecontractului, care se solicită a fi notat.

Faptul că în această carte funciară sunt intabulaţi coproprietarii apartamentelor edificate şi intabulate în cărţile funciare individuale, nu conferă recurentei dreptul de a solicita notarea unui apartamentul care nu este evidenţiat în cartea funciară.

Terasa şi acoperişul blocului L 16 situat pe str.L. nr. 9 au fost scoase din părţile indivize comune ale blocului şi coproprietarii apartamentelor din bloc au fost obligaţi să încheie cu SC D.C. SRL act autentic de vânzare-cumpărare, după cum rezultă din sentinţa civilă nr. 5879/2008 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca , însă nu s-a solicitat şi în aceste circumstanţe instanţa nu a dispus intabularea acestui spaţiu în favoarea promitentului vânzător. Acestui spaţiu nu i s-a acordat un identificator unic, nr. cadastral, şi nu a fost intabulat în CF în baza unei documentaţii cadastrale potrivit dispoziţiilor legale în materie.

Prin urmare, nici apartamentul care face obiectul antecontractului încheiat de SC D.C. SRL cu recurenta nu este evidenţiat în cartea funciară şi, ca o consecinţă logică, nu poate fi notat antecontractul invocat, întrucât nu există numărul cadastral de identificare al apartamentului. Nu poate fi promită critica recurentei potrivit căreia notarea ar avea un alt regim juridic decât intabularea sau înscrierea provizorie, întrucât potrivit art. 26 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 şi notarea este tot o înscriere, iar legiuitorul a prevăzut pentru operaţiunea de înscriere necesitatea existenţei identificatorului unic, potrivit art. 48 din aceeaşi lege.

Împrejurarea că prin antecontractul de vânzare-cumpărare s-a promis şi înstrăinarea unei cote părţi din terenul pe care este edificat blocul, este irelevantă în prezenta cauză, deoarece promitentul vânzător nu şi-a intabulat în Cf colectivă dreptul de proprietate dobândit potrivit hotărârii judecătoreşti mai sus arătate.

De asemenea, nu poate fi primită nici susţinerea recurentei conform căreia identificatorul îl reprezintă însăşi cartea funciară dacă există o singură parcelă, întrucât identificatorul imobilului este reprezentat de nr. topografic sau cadastral atribuit fiecărei parcele, necesar alcătuirii registrului funciar al unei localităţi.

Or, cartea funciară este înscrisul care descrie imobilul destinaţia acestuia, arată drepturile actele sau faptele privitoare la acel imobil, precum şi sarcinile care grevează imobilul respectiv.

Prin urmare, între identificatorul unic şi cartea funciară nu se poate stabili o relaţie de egalitate, deoarece identificatorul este doar un element al cărţii funciare.

Promitentul vânzător a dobândit dreptul de proprietate în urma încheierii unui act juridic şi nu în baza Legii nr. 85/1992, aşa încât nu sunt incidente dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 7/1991 cum eronat susţine recurenta.

Pe de altă parte, şi în această ipoteză promitentul vânzător nu putea dispune de dreptul dobândit în această modalitate, decât după ce a fost înscris în prealabil în cartea funciară, potrivit principiului „nemo plus juris adalium transferre potest, quam ipse habet” – nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât el însuşi are.

Nu este fondată nici critica potrivit căreia instanţa de apel nu a analizat toate argumentele de legalitate invocate de apelantă, întrucât instanţa de apel în considerente a analizat toate motivele invocate. Instanţa de control judiciar nu este obligată să răspundă punctual la fiecare critică, având posibilitatea să grupeze argumentele invocate în calea de atac şi să răspundă la acestea, obligaţie pe care instanţa de apel şi-a îndeplinit-o.

Aşadar, curtea constată că nu este incident nici motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 Cod proc.civ.

Având în vedere aceste considerente, curtea constată că recursul declarat de petiţionară este nefondat şi în temeiul art. 312 Cod proc.civ., va respinge recursul declarat de petiţionara G.A.L. împotriva deciziei civile nr. 438/A din 23 septembrie 2010 a Tribunalului Cluj, pe care o va menţine.

Domenii speta

Spete similare