Expropriere pentru cauză de utilitate publică. Acordarea despăgubirilor prevăzute de lege. Neîndreptăţire şi la „folosul de tras”

Curtea de Apel Cluj, Secţia I civilă, decizia nr. 456 din 3 februarie 2012

Prin sentinţa civilă nr. 4678/22.09.2011, pronunţată de Tribunalul Sălaj, s-a admis în parte cererea reclamantei K.S., în contradictoriu cu pârâţii Consiliul Local al municipiului Zalău şi Municipiul Zalău, reprezentaţi prin Primar, respectiv S.C. B.P., S.A. Zalău şi, în consecinţă, s-a stabilit c/v despăgubirilor pentru imobilul expropriat, înscris în CF Zalău 1693 nr. top.847, situat administrativ în Zalău, str. P. nr. 2/B, la suma totală de 39.115 lei.

A fost obligat pârâtul Municipiul Zalău, reprezentat prin Primar, la plata sumei de 1.000 lei, cheltuieli de judecată parţiale către reclamantă.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut în considerentele sentinţei următoarele:

„Conform art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004, „expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 8, precum şi orice persoană care se consideră îndreptăţită la despăgubire pentru exproprierea imobilului se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termen de 3 ani de la data intrării în vigoare a hotărârii Guvernului, prevăzute la art. 4 alin. (1) sau în termen de 15 zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea comisiei prin care i s-a respins, în tot sau în parte, cererea de despăgubire. Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii. În acest caz, plata despăgubirii se face de către expropriator în termen de 30 de zile de la data solicitării, pe baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile de stabilire a cuantumului acesteia”.

La rândul său, art.24 alin.(2) din Legea nr.33/1994, prevede că atunci când părţile sau numai unele dintre acestea se învoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu şi asupra despăgubirii, instanţa va lua act de învoiala şi va stabili despăgubirea. În continuare, acest act normativ arată procedura de urmat pentru stabilirea despăgubirilor respectiv „instanţa va constitui o comisie de experţi compusa dintr-un expert numit de instanţa, unul desemnat de expropriator şi un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii” (art.25). 

Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor tine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiza, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia (art.26) Primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî. Despăgubirea acordată de către instanţa nu va putea fi mai mica decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de alta persoana interesată (art.27).

În speţă, faţă de prevederile legale mai sus enunţate, instanţa a numit o comisie formată din experţii ing. F.L., asistat de experţii ing. D.G. şi ing. M.V. (care au efectuat cele două expertize anterioare la cererea părţilor) concluziile finale ale acestora fiind în sensul că valoarea de circulaţie a imobilului expropriat este în sumă totală de 39.115 lei din care 27.635 lei reprezintă c/v a două construcţii (utilizate de constructor ca birou şi depozit) iar suma de 11.480 lei c/a suprafeţei de 37 mp teren.

Comparând rezultatul expertizei, cu oferta expropriatorului de 22.6oo lei, stabilită prin Hotărârea nr. 65/12.03.2010 şi pretenţiile formulate de reclamantă prin prezenta acţiune, de 70.000 lei, instanţa găseşte că valoarea de 39.115 lei, reprezintă o despăgubire justă şi echitabilă, în condiţiile în care reclamanta a apreciat, cu totul exagerat, c/v terenului în suprafaţă de 37 mp, fără construcţii, la suma de 11.700 euro/ar şi o construcţie de 5mx5,80m, edificată în anul 1988, la suma de 10.868 Euro, un asemenea imobil fiind foarte greu dacă nu imposibil de valorificat pe piaţa imobiliară, chiar dacă se găseşte în zona ultracentrală a municipiului Zalău. Tocmai din acest considerent atât reclamanta cât şi comisia de experţi nu au fost în măsură să indice preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel, pe raza municipiului Zalău.

Este vorba în realitate de exproprierea parţială a imobilului situat pe str. P. nr. 2/b Zalău, compus din casă, anexă tip garaj şi teren, în suprafaţă de 396 mp, din care s-a dezmembrat suprafaţa de 37mp teren cu construcţii anexă, diferenţa de 359 mp teren cu casă, rămânând în continuare în proprietatea reclamantei. Imobilul rămas în urma exproprierii nu a fost astfel foarte mult afectat ca posibilitate de valorificare pe piaţa imobiliară ci, dimpotrivă, ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza pe imobilul expropriat, constând în consolidarea văii, partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare, devenind un amplasament stabil, atât pentru proprietar cât şi pentru eventualii cumpărători.

Prin urmare, instanţa nu va putea reţine existenţa unui prejudiciu efectiv creat proprietarului prin expropriere (damnum emergens), care să fie luat în considerare la stabilirea despăgubirii, peste valoarea reală a imobilului expropriat, după cum nu poate fi luat în calcul nici folosul nerealizat (lucrum cessans), adică „folosul de tras” la care face referire reprezentantul reclamantei, ca fiind în sumă de 590l,5 lei respectiv chiria spaţiului de 29mp, calculat pe o perioadă de 20 de ani, atâta vreme cât nu a  produs nici o probă în sensul că ar exista încheiat un astfel de contract, cu clauză penală de despăgubire, în caz de denunţare unilaterală din partea chiriaşului.

La acest ultim punct, pârâtul s-a apărat prin aceea că, potrivit art.483 Cod civil fructele se cuvin proprietarului, ori de la data exproprierii atributele dreptului real sunt întrunite în persoana Municipiului Zalău. Acest argument nu este relevant în cazul de faţă, fiind vorba de expropriere şi nu de transferul dreptului de proprietate prin contract de vânzare-cumpărare, astfel că despăgubirea trebuie să fie deplină şi efectivă, sub ambele aspecte, dreptul de a încasa chiria, în situaţia ipotetică mai sus prezentată, fiind un bun patrimonial, în sensul de „speranţă legitimă” astfel cum au fost interpretate adeseori în jurisprudenţa CEDO de la Strassburg, prevederile art.1 din Protocolul nr.1 la Convenţia europeană(…), privind dreptul de proprietate ca drept fundamental al omului, motivul respingerii acestui capăt de cerere fiind de ordin pur probator, după cum s-a şi arătat. Or, în lipsa unui contract de închiriere, obiectivul propus de reprezentantul reclamantei comisiei de experţi privind calcularea”folosului de tras” nu îşi găseşte nici o justificare pentru justa soluţionare a cauzei, motiv pentru care s-au respins de instanţă, obiecţiunile formulate cu privire la acest punct, în şedinţa de azi.

Faţă de toate aceste aspecte, de fapt şi de drept, tribunalul va admite în parte cererea reclamantei K.S. şi în consecinţă stabileşte c/v despăgubirilor pentru imobilul expropriat la suma totală de 39.115 lei, obligând totodată pârâtul Municipiul Zalău, reprezentat prin Primar, la plata sumei de 1.000 lei, cheltuieli de judecată parţiale către reclamantă”.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel, în termen legal, reclamanta K.S., solicitând, în temeiul art. 282 şi urm. C.pr.civ., admiterea apelului, modificarea sentinţei, în sensul acordării şi a folosului nerealizat pentru cei 29 mp, conform art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 şi art. 25 din aceiaşi lege, cu consecinţa încuviinţării probei solicitate, respectiv a completării raportului de expertiză, şi cu obiectivul clar precizat de reclamantă prin Nota de şedinţă depusă la dosar la 20.09.2011.

În motivarea apelului s-a arătat că reclamanta a formulat obiecţiuni la expertiza efectuată în primă instanţă, cerând instanţei să indice modul de calcul cu privire la folosul de tras calcul pentru suprafaţa de 29 mp, folosită ca birou, închiriat cu 2,5 Euro/mp, rezultând o sumă de 5901 lei lunar x 20 ani pe viitor, rezultând un total de 70.000 lei.

Acest folos de tras acoperea exact pretenţia reclamantei, de la 39.115 lei la 70.000 lei, pretinşi prin acţiune ca despăgubire totală, precizată la suma de 71.448 lei.

Motivarea instanţei de fond, de neacordare a folosului nerealizat, că de la data exproprierii fructele s-ar cuveni Municipiului Zalău, el devenind proprietar, este în total contrast cu prevederea corectă a legii, conform căreia persoana trebuie despăgubită şi pentru folosul nerealizat.

Prin întâmpinarea formulată în cauză, intimatul Consiliul Local al municipiului Zalău a solicitat în principal, să se dispună calificarea corectă a căii de atac, din apel în recurs, potrivit dispoziţiilor art. 2821 C.pr.civ., iar în ceea ce priveşte soluţia pe fond, s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu motivarea că aşa-zisul prejudiciu pentru folosul nerealizat nu este cert, adică existenţa şi întinderea sa nu sunt sigure, şi în plus, potrivit art. 483 C.civ., fructele se cuvin proprietarului imobilului, proprietar care în speţă este, de la data exproprierii, Municipiului Zalău.

La termenul de judecată din data de 03.02.2012 Curtea a dispus recalificarea căii de atac din apel în recurs, având în vedere prevederile art. 2821 alin. 1 C.pr.civ., coroborat cu faptul că valoarea obiectului pretenţiilor solicitate de reclamantă cu titlu de folos de tras este în cuantum de 70.000 lei, valoarea care se situează sub plafonul de 100.000 RON, prevăzut de art. 2821 alin. 1 C.pr.civ.

Recursul este nefondat.

Prin recurs se critică soluţia primei instanţe sub aspectul neacordării în favoarea reclamantei a aşa-zisului folos de tras, constând în chiria pe care reclamanta ar fi încasat-o pe o perioadă de 20 de ani înainte, pentru suprafaţa de 29 mp folosită ca birou, reclamanta susţinând că putea închiria această suprafaţă cu 2,5 Euro/mp, rezultând o sumă de 5.901 lei lunar, care înmulţită cu 20 de ani s-ar ridica la nivelul sumei de 70.000 lei.

 Ca temei juridic al acestei pretenţii reclamanta a invocat prevederile art. 25 şi art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

În speţă, prin Hotărârea nr.  64/12.03.2010 a Comisiei locale a municipiului Zalău s-a declanşat procedura de expropriere a imobilul teren în suprafaţă de 37 mp, şi a construcţiei în suprafaţă de 29 mp, imobile situate în Zalău, str. P. nr. 2/b, în vederea realizării obiectivului de utilitate publică „drum de interes local prin realizarea investiţiei de acoperire a Văii Zalăului pe tronsonul Piaţa Agroalimentară Centrală – Pod str. 22 Decembrie 1989”, în conformitate cu dispoziţiile art. 6 din Legea nr. 198/2004, constatându-se totodată că proprietarul acestor imobile este reclamanta din prezenta cauză, K.S., conform înscrierilor din CF nr. 52200, nr. top 847.

Prin Hotărârea nr.  65/12.03.2010 a Consiliului local al municipiului Zalău s-a aprobat cuantumul despăgubirilor pentru imobilele expropriate, menţionate în Hotărârea nr. 64/12.03.2010, la suma de 22.600 lei, în favoarea reclamantei K.S., stabilindu-se în art. 2 din Hotărârea nr.  65/2010 că expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii poate ataca hotărârea în condiţiile art. 9 din Legea nr. 198/2004.

Potrivit art. 9  din Legea nr. 198/2004, „expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 8, precum şi orice persoană care se consideră îndreptăţită la despăgubire pentru exproprierea imobilului se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termen de 3 ani de la data intrării în vigoare a hotărârii Guvernului prevăzute la art. 4 alin. (1) sau în termen de 15 zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea comisiei prin care i s-a respins, în tot sau în parte, cererea de despăgubire. Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii. În acest caz, plata despăgubirii se face de către expropriator în termen de 30 de zile de la data solicitării, pe baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile de stabilire a cuantumului acesteia”.

În conformitate cu prevederile art. 26 alin. 1 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa urmând să ţină seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.

Curtea constată, aşadar, că în cuantumul despăgubiri sunt incluse daunele efective, certe, cunoscute şi determinate sau determinabile la momentul exproprierii, iar nu şi daunele viitoare, incerte şi care nu pot fi determinate sau determinabile la momentul exproprierii.

Reclamanta susţine că folosul de tras pe care îl pretinde cu titlu de despăgubire pentru construcţia de 29 mp expropriată, ar consta în chiria pe care ar fi putut-o încasa în următorii 20 de ani pentru acest spaţiu, dacă ar fi fost închiriat cu destinaţia de birou.

Reclamanta ar fi trebuit să facă dovada, pentru admisibilitatea acestei cereri, că la momentul exproprierii, era în vigoare un contract de închiriere încheiat pe un termen de 20 de ani, având ca obiect spaţiul de 29 mp teren şi că în acest contract de închiriere a fost stipulată o chirie de 2,5 Euro/mp lunar, respectiv, că prin exproprierea acestui spaţiu de 29 mp teren contractul de închiriere în fiinţă şi curs de executare nu a mai putut fi executat, reclamanta fiind astfel lipsită de toată chiria care i s-ar fi cuvenit pe 20 de ani înainte, în temeiul acelui contract de închiriere.

Or, o astfel de dovadă nu a fost făcută de către reclamantă, deşi sarcina îi incumba acesteia, în condiţiile art. 1169 C.civ., coroborat cu art. 26 alin. 2 teza finală din Legea nr. 33/1994.

Este adevărat că potrivit art. 26 alin. 1 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, dar nu este mai puţin adevărat că, pentru a fi susceptibil de reparare integrală, prejudiciul trebuie să îndeplinească anumite condiţii, printre care şi pe aceea de a fi cert, adică existenţa şi întinderea sa să fie sigură.

Acest folos de tras, pretins de reclamantă cu titlu de chirie pe care ar fi putut-o obţine în următorii 20 de ani pentru spaţiul de 29 mp teren, dacă ar fi fost închiriat cu destinaţia de birou, nu reprezintă un prejudiciu cert, a cărui existenţă şi întindere să fie sigură, astfel încât, un astfel de prejudiciu, incert şi nesigur, nu este susceptibil de reparare, aşa cum nefondat pretinde reclamanta.

Pe de altă parte, chiriile reprezintă fructele civile ale unui imobil, fructe care, potrivit art. 483 C.civ., se cuvin proprietarului, în puterea dreptului de accesiune.

Or, aşa cum corect a reţinut şi prima instanţă, de la data exproprierii proprietarul imobilului expropriat este Municipiul Zalău, astfel încât, eventualele fructe (civile, naturale sau industriale) produse de bunul expropriat, se cuvin Municipiului Zalău, în temeiul art. 483 C.civ.

În ceea ce priveşte dispoziţiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, menţionate în motivarea căii de atac, Curtea constată că acestea au fost invocate doar ca un argument suplimentar în sprijinul încuviinţării cererii în probaţiune, având ca obiect completarea raportului de expertiză, întrucât, acest art. 25 prevede doar în ce condiţii va fi constituită comisia de experţi care va stabili cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat.

Astfel, art. 25 din Legea nr. 33/1994, prevede că pentru stabilirea despăgubirilor instanţa va constitui o comisie de experţi compusă dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii.

Întrucât în recurs, potrivit art. 305 C.pr.civ., se pot administra doar probe cu înscrisuri, Curtea constată că cererea reclamantei, întemeiat pe art. 25 din Legea nr. 33/1994, de efectuare a unei completări la raportul de expertiză nu este admisibilă în recurs.

Aşa fiind, în temeiul tuturor considerentelor anterior expuse şi a prevederilor art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. 1 C.pr.civ., Curtea urmează să respingă ca nefondat prezentul recurs.

Domenii speta

Spete similare