Înscrierea în cartea funciara. Ordinea înregistrarii cererilor determina rangul înscrierilor

Înscrierea în cartea funciara.

Ordinea înregistrarii cererilor  determina rangul înscrierilor.

Conform prevederilor  art. 27 din Legea nr. 7/1996 privind  cadastrul si publicitatea imobiliara, înscrierile  în cartea  funciara îsi produc efectele de opozabilitate  fata de  terti de la  data înregistrarii cererilor, iar ordinea  înregistrarii cererilor  va determina rangul înscrierilor.

Desi cererea de notare a somatiei de plata apare ca fiind înregistrata anterior celeilalte cereri, în mod nelegal s-a procedat la efectuarea  operatiunii de  întabulare a acesteia  din urma, iar cererea  cu numarul de  înregistrare ce a precedat-o a fost respinsa cu motivarea ca între timp a fost  întabulat  contractul de vânzare cumparare prin care  dreptul de proprietate a fost transmis unei terte persoane.

(Decizia civila nr.1734/R/ 27 noiembrie 2008;

Dosar nr. 602/43/2007a Curtii de Apel Oradea)

Prin sentinta civila nr.  58 din 11.01.2006 a Judecatoriei T. M., pronuntata în dosarul nr. 5395/2005, a fost  respinsa exceptia  lipsei calitatii procesuale pasive a SC M. SA si SC S. SA, a fost respinsa plângerea formulata de petentul K. S. în contradictoriu cu O. de C. si P. I.,  SC S. SA si SC M. SA împotriva încheierilor nr. 10582/13.05.2005 si 10610/13.05.2005 ale O.C.P.I. M. ca neîntemeiata, a fost respinsa ca inadmisibila cererea SC S. SA de radiere din CF  nr. 92465/N T. M. a apelului declarat împotriva încheierii nr. 10582.

Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut ca, în ceea ce priveste exceptia  lipsei calitatii  procesuale  a SC M. SA si SC S. SA,  aceasta nu este întemeiata, câta vreme prin plângere  au fost  contestate încheieri ale O.C.P.I. M. care privesc situatia  imobilului cu privire la care cele doua societati au încheiat un contract de  vânzare cumparare. Instanta a retinut  ca prin Încheierea nr. 10609/16.05.2004 a OCPI M. s-a dispus  înscrierea contractului de  vânzare cumparare autentic nr. 1068 prin care SC S. SA a dobândit de la SC M. SA dreptul de proprietate asupra imobilului evidentiat în CF  nr. 92465/N T. M., iar prin încheierea nr. 105827/16.05.2004 a OCPI M. a fost respinsa cererea de notare  a somatiei în aceeasi carte  funciara, retinându-se ca SC M. SA Tg. M. nu mai este proprietara a imobilului în cauza, prima  instanta retinând ca, desi este întemeiata sustinerea  petentului potrivit cu care înscrierile în cartea funciara se fac în ordine cronologica, singurele efecte ale  somatiei fiind de opozabilitate fata de terti, iar consecinta  notarii somatiei este aceea ca, de la momentul notarii somatiei, orice act de înstrainare  cu privire la acest imobil este inopozabil, acelasi efect avându-l si înscrierea în cartea funciara a contractului de vânzare-cumparare; ori, în cauza vânzarea cumpararea fusese încheiata la data de  13.05.2005, de la acest moment operând transmiterea dreptului de proprietate si nu de la  data cererii de înscriere a  contractului în cartea funciara. Instanta a înlaturat  sustinerile privitoare la reaua credinta a administratorilor celor doua societati care exced cadrului procesual si nu sunt pertinente în cauza. S-a mai retinut ca nici sustinerile SC S. SA privitoare la faptul  ca nu era justificata pornirea  executarii silite în vederea îndestularii creditorului ipotecar nu pot fi analizate în cadrul plângerii împotriva încheierii de carte funciara.  Referitor la  plângerea împotriva încheierii nr. 10610/13.05.2005, s-a retinut ca prin plângerea initiala  nu s-au adus critici la aceasta, iar la primul termen de judecata petitionarul a precizat ca nu s-a formulat plângere împotriva acestei încheieri.  În fine, privitor la cererea SC S. SA de a se dispune de urgenta radierea apelului notat în cartea funciara,  instanta a apreciat ca aceasta cerere este inadmisibila, întrucât plângerea împotriva încheierii CF se noteaza din oficiu în cartea  funciara, iar radierea se face tot din oficiu în cazul respingerii plângerii prin hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila.

Împotriva acestei hotarâri, a formulat apel petentul solicitând admiterea apelului, modificarea  sentintei atacate în sensul admiterii contestatiei asa cum aceasta a fost formulata initial, cu cheltuieli de judecata.

Prin decizia civila nr. 96 din 12.03.2007, pronuntata în dosar nr. 1096/2006, Tribunalul Târgu M. a  respins ca nefondat apelul declarat de petentul K. S. împotriva sentintei civile nr. 58 din 11.01.2006, pronuntata de Judecatoria T. M. în dosar nr. 5395/2005.

Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta de apel a avut în vedere  urmatoarele considerente:

Obiectul plângerii formulate de K. S. l-a reprezentat încheierea de  respingere nr. 10582/19.05.2005 a registratorului  O.C.P.I. M., respectiv desfiintarea încheierii atacate si efectuarea  formalitatilor de înscriere  solicitate  prin cererea de înscriere nr. 10.585/13.05.2005, iar prin precizarea plângerii a solicitat si anularea  încheierii nr. 10610/2005 a O.C.P.I. M., prin urmare, raportat  la  obiectul plângerii,  sustinerile  privitoare la modul în care a  fost  încheiat  contractul de vânzare cumparare dintre SC M. Sa si SC S. SA, buna sau reaua credinta a  administratorilor societatii, aspectele legale  de executarea  silita pornita de  reclamant împotriva  SC M. SA, exced obiectului cauzei, asa  cum bine a retinut instanta de fond.

Într-adevar, cererea apelantului de înscriere a somatiei în cartea funciara este anterioara cererii de înscriere a  contractului de vânzare cumparare, chiar daca ambele au fost  formulate în aceeasi zi, respectiv nr. 10582 si 10609, însa se poate  observa ca petentul apelant a contestat înscrierea cererii înregistrate  cu nr. 10610/13.05.2005 care viza  înscrierea contractului de ipoteca autentificat sub nr. 1069/2005 de notar public C. S., si nu înscrierea contractului de vânzare cumparare.

Pe de alta parte, conform art. 41 din Legea nr. 7/13.03.1996, "proprietarul unui imobil poate cere ca intentia sa de a înstraina sau de a ipoteca sa fie înscrisa...", la alin. 2  al aceluiasi articol precizându-se ca, " daca se savârseste înstrainarea  sau ipotecarea, dreptul înscris va avea  rangul înscrierii intentiei", ori, din cuprinsul cartii funciare ( fila 78), reiese  ca aceasta intentie a fost  înscrisa sub nr. 10365/12.05.2005, prin urmare anterior cererii petentului privitoare  la  înscrierea somatiei, astfel ca O.C.P.I. M. avea cunostinta d intentia  proprietarului tabular de  înstrainare si ipotecare.

În consecinta, având în vedere si data  la care a  fost încheiat  contractul de vânzare  cumparare, la momentul formularii cererii de înscriere în cartea funciara,  SC M. SA  nu mai era proprietara a  imobilului în cauza, pentru a fi aplicabile  în speta prevederile art. 497 alin. final  Cod procedura civila privitoare la faptul ca din momentul notarii somatiei orice act de înstrainare  cu privire la  imobil este inopozabil.

Prima instanta în mod corect a retinut ca efectul notarii în cartea funciara, atât a  somatiei cât si a contractului de  vânzare cumparare nu au decât  efect de  opozabilitate, si nu  constitutiv de drepturi - transmiterea  dreptului de proprietate  al imobilului de la SC M. SA la  SC S. SA a avut loc la  încheierea contractului de vânzare cumparare si nu la  momentul înscrierii  dreptului de proprietate în cartea funciara, prin urmare, chiar daca prevederile art. 27 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 dispun ca înscrierile  în cartea funciara  trebuie sa se faca în ordine cronologica,  finalitatea este tot de respingere a cererii de înscriere a  somatiei, câta vreme la momentul formularii acestei cereri  operase deja transferul dreptului de proprietate.

De asemenea, în mod corect  a retinut  prima instanta fata de plângerea privind încheierea nr. 10610/13.05.2006  ca aceasta  este lipsita de interes, câta vreme priveste înscrierea în cartea  funciara a  unui contract de ipoteca ulterior încheierii contractului de vânzare cumparare; de altfel petentul nici nu a  adus critici privitoare la aceasta încheiere.

Împotriva acestei decizii  a declarat recurs  K. S., solicitând în principal admiterea recursului,  casarea în tot  a  hotarârii cu trimiterea cauzei spre rejudecare  instantei de fond în vederea  administrarii unor probe  necesare aflarii adevarului, iar în subsidiar modificarea în tot a hotarârii atacate în sensul admiterii plângerii formulate  împotriva încheierii de respingere nr. 10582/2004 si încheierii de admitere nr. 10609 din 16.05.2004.

În motivarea cererii de recurs, sunt formulate  urmatoarele critici:

- încheierea de respingere nr. 10582/2004 a fost comunicata executorului judecatoresc, însa nu si recurentului, acestuia  fiindu-i încalcate grav drepturile  procesuale;

- OPCI M. nu a transmis Judecatoriei T. M. continutul complet al dosarelor  ce au stat la  baza emiterii încheierilor atacate, recurentul fiind împiedicat  de a-si putea pregati apararea;

- Tribunalul M. a omis  sa constate  nulitatea  absoluta a cererii de  indisponibilizare înregistrata la OCPI sub nr. 10365/12.05.2005,  act care nu putea sa produca vreun efect juridic, mai mult, acest act a fost întocmit la data de  6 mai 2005, cu 7 zile înainte de producerea erorii ce  trebuie rectificata

În drept  sunt invocate dispozitiile art. 304 alin. 1 pct. 7, 8 si 9 Cod procedura civila.

În cursul judecarii cauzei în recurs, cauza  a fost stramutata  la Curtea de Apel O., prin încheierea nr.  6752 din 17.10.2007 a Înaltei Curti de Casatie si Justitie.

Prin actul înregistrat la  instanta de recurs la data de  20.09.2007, recurentul a  invocat  exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor  art. 41 alin. 3 din Legea nr.  7/1996 republicata, art. 176 Cod procedura civila, art. 54 alin. 3 din Legea nr. 7/1996 si art. 497 Cod procedura civila, exceptie care a fost respinsa prin Decizia nr.  632 din 29 mai 2008 pronuntata de Curtea Constitutionala în dosarul nr.  278/D/2008.

Examinând decizia recurata prin prisma motivelor de recurs, precum si din oficiu, instanta  retine  urmatoarele:

Criticile aduse  hotarârii recurate  se dovedesc a fi partial întemeiate, astfel în mod gresit, instantele anterioare  au considerat  ca fiind  neîntemeiata  plângerea petentului îndreptata împotriva încheierii nr. 10582 din  19.05.2004 a OCPI M., prin care a  fost respinsa cererea de notare a somatiei de  plata în CF  nr. 92465/N T. M.. Argumentul  adus în sustinerea legalitatii încheierii l-a constituit faptul ca  SC M. SA T. M. nu mai era proprietara tabulara a imobilului din coala de carte funciara aflata în discutie, în considerentele sentintei, pastrate în apel, retinându-se  ca vânzarea-cumpararea  intervenita între  vânzatoarea SC M. SA si SC S. SA prin care aceasta din urma a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului litigios a fost  încheiat la data de 13.05.2005, data la care s-a solicitat  notarea somatiei de plata.

Instantele s-au raportat în analizarea cererii de notare a somatiei de plata la data încheierii actului autentic mai sus aratat,  fara a avea în vedere data la care s-a înregistrat la Biroul CF cererea de  întabulare  a dreptului de proprietate dobândit de SC S. SA în  temeiul contractului de  vânzare-cumparare  amintit.

Cererea de notare a somatiei de plata a  fost înregistrata la Biroul de CF  T. M. la data de  13 mai 2005, în aceeasi zi fiind  înregistrata la  Biroul de carte funciara si cererea de înscriere a  dreptului de proprietate în baza  contractului de  vânzare cumparare. Desi cererea de notare a somatiei de plata apare ca fiind înregistrata  anterior  celorlalte cereri, purtând numarul de înregistrare 10582/13.05.2005, iar cea de a doua fiind înregistrata sub nr. 10609/13.05.2005, în mod nelegal s-a procedat la efectuarea  operatiunii de întabulare a acesteia din urma lucrari iar cererea cu nr. de înregistrare ce a precedat-o a fost solutionata în sensul respingerii cu motivarea ca între timp a  fost întabulat contractul de  vânzare-cumparare prin care  dreptul de proprietate a fost transmis unei terte persoane. Daca s-ar fi respectat  ordinea  înregistrarii cererilor, fara îndoiala ca cererea de  notare a somatiei de plata nu putea  sa aiba o atare solutie, data fiind anterioritatea acestei cereri.

Procedând în modul sus-expus, Biroul de  carte funciara T. M. a nesocotit prevederile art. 27 din Legea nr. 7/1996 privind  cadastrul si  publicitatea imobiliara, în care la alineatul 1 se statueaza ca înscrierile în cartea funciara îsi vor  produce  efectele de  opozabilitate fata de terti de la data înregistrarii cererilor, iar  ordinea înregistrarii cererilor  va determina rangul înscrierilor.

Având în vedere aspectele anterior  relevate, si prevederile  art. 21 lit. e din legea mentionata, încheierea de respingere nr. 10582/2005 se impunea a fi modificata, în mod  gresit plângerea îndreptata împotriva acesteia fiind  respinsa.

Cât priveste solutia  data asupra plângerii formulate împotriva  încheierii nr. 10609/13.05.2005, dat fiind  actul autentic  de vânzare cumparare nr. 1068 din 13 mai 2005 si vazând  si prevederile art. 22 din Legea nr. 7/1996 potrivit  carora dreptul de proprietate asupra  unui imobil se va înscrie în cartea funciara pe baza actului prin care s-a transmis în mod  valabil, toate acestea  conduc la concluzia ca solutia  judecatoriei, pastrata în apel,  este legala.

Fata de  considerentele ce preced, instanta în baza  dispozitiilor  art. 312 alin. 1 si 3 din Codul de procedura civila, a admis recursul, a modificat decizia recurata în sensul ca a admis apelul, a schimbat în parte  sentinta judecatoriei în sensul ca a admis plângerea îndreptata împotriva încheierii de respingere a Biroului de carte funciara T. M. nr. 10582 data în ziua de  19.05.2005, pe care o modifica în sensul ca a admis  cererea înaintata de executorul judecatoresc S. S. si a dispus notarea  în cartea funciara nr. 92465/N T. M. a somatiei de plata întocmita în dosarul executional nr.  178/88/E/2003, dupa înscrierea de sub B.1, urmând ca celelalte dispozitii ale  sentintei sa fie pastrate.

Domenii speta

Spete similare