Contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.85/1992 şi a Legii nr.112/1995. Acţiune în constatarea nulităţii absolute întemeiată pe dispoziţiile art.45 din Legea nr.10/2001. Imobil care a aparţinut anterior anului 1945 unei instituţii...

Legea 10/2001 a instituit în art. 45 regula potrivit cu care actele de înstrăinare a imobilelor preluate de stat sunt valabile dacă vânzarea s-a făcut cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare iar cumpărătorul a fost de bună credinţă, regula fiind reluată, prin trimitere, şi de art. 6 alin 3 din OUG 184/2000. Chiar în absenţa incidenţei acestor acte normative, se constată că este aplicabilă regula de drept comun potrivit cu care nu sunt afectate de nulitate actele de înstrăinare cu titlu oneros a bunurilor imobile dacă dobânditorul a fost de bună credinţă, excepţie recunoscută de la pincipiul quod nullum est, nullum producit effectum.

Dat fiind faptul că imobilul a fost preluat de stat de la Grupul Etnic German în baza legii 485/1944, lege cu caracter special prin care statul s-a substituit grupului respectiv din considerente socio-politice determinate de evoluţia celui de al doilea război mondial, se poate aprecia că atât biserica evanghelică, cât şi grupul etnic între care se încheiase în anul 1942 convenţia privind transmiterea unor bunuri au fost instituţii publice, drept urmare bunurile lor puteau face obiectul vânzării.

Prin acţiunea formulată la Judecătoria Sibiu, reclamantul Consistoriul Superior al Bisericii Evanghelice CA din România a chemat în judecată pe pârâţii Primarul Mun. Sibiu, SC U. SA şi O. M., solicitând anularea contractului de vânzare-cumpărare privind apartamentul din imobilul situat în Sibiu , str. N. Bălcescu, nr.30, înscris în CF 12279 Sibiu şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Prin sentinţa civilă nr. 8077/ 15.12.2003, pronunţată de Judecătoria Sibiu, s-au respins excepţiile prescripţiei dreptului la acţiune şi lipsei calităţii procesuale active, invocate de pârâtă şi acţiunea formulată de reclamant.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, solicitând desfiinţarea ei, rejudecarea cauzei şi admiterea acţiunii.

Curtea de Apel Alba Iulia, prin decizia civilă nr. 598 A din 16.04.2004, a admis apelul declarat de reclamant, a schimbat în parte sentinţa, în sensul că a admis acţiunea formulată şi precizată de reclamant, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr.3535/1997, încheiat între pârâtele SC U. SA şi O. M., având ca obiect apartamentul din imobilul situat în Sibiu, str. N. Bălcescu, nr.30, înscris în CF 12279 Sibiu nr. top. 393/4 şi 394/4 şi restabilirea situaţiei anterioare de CF.

Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.

Pentru a se pronunţa astfel instanţa  a reţinut că imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil, deoarece legea 485/1944 se referea la bunuri aparţinând Grupului Etnic German, entitate distinctă de reclamantă, care figura ca proprietar  tabular al imobilului. Nerespectarea dispoziţiilor Constituţiei, ale codului civil şi ale legii de preluare conferă caracterul nevalabil al titlului statului, imobilul neintrând sub incidenţa legii 112/1995 şi neputând să fie înstrăinat chiriaşului. S-a arătat că dispoziţiile legii 85/1992 nu sunt aplicabile acestea referindu-se la locuinţele construite din fondurile statului.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs Primarul Mun. Sibiu, SC U. SA Sibiu şi pârâta O. M.

În recursul declarat de Primarul Mun. Sibiu se arată că hotărârea a fost pronunţată cu aplicarea greşită a legii, motiv prev. de art. 304 pct.9 cod pr.civ..

În recursul formulat de SC U. SA Sibiu se arată că imobilul în litigiu a trecut în proprietatea statului, conform Legii nr. 485/8.10.1944, astfel încât la data vânzării statul era proprietarul imobilului, solicitanta era titulara unui contract de închiriere valid, iar în CF nu era notată existenţa, pe rolul instanţelor judecătoreşti, a vreunui proces de revendicare.

În recursul formulat de pârâta O. M., s-a arătat că instanţa de apel nu a motivat explicit norma de drept, incidentă în cauză, care ar fi impus constatarea nulităţii contractului şi s-a rezumat doar la a se invoca Lg. 112/1995 şi HG nr. 11/1997.

Curtea de Apel Alba Iulia, prin decizia civilă nr. 731 din 28.09.2005, a respins ca nefondate recursurile declarate de pârâţii Primarul Mun. Sibiu şi O. M. şi s-a luat act de renunţarea  la judecarea recursului formulat de pârâta SC U. SA Sibiu, împotriva deciziei civile nr. 598A din 16.04.2004, pronunţată de Curtea de Apel Alba Iulia, fără cheltuieli de judecată, reţinând că, în cauză, imobilul a fost vândut în condiţiile Lg. nr.112/1995, cu toate că această lege nu era aplicabilă.

Pârâta O. M. a formulat contestaţie în anulare împotriva acestei decizii civile, considerând că nu s-a răspuns la excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, motiv de recurs formulat de către pârâtă; nu s-a răspuns la motivul de recurs privind aplicarea dispoz. art. 46 alin. 1 şi 2 din Lg. nr. 10/2001, la care face trimitere dispoziţiile art. 6 alin. 4 din OUG 184/2002; nu s-a răspuns la motivul legat de buna credinţa a cumpărătorului, principiu la care legea face trimitere, întemeindu-şi contestaţia pe dispoz. art. 318 cod pr.civ.

Contestaţia în anulare a fost strămutată, de către ICCJ Bucureşti, prin încheierea nr. 1542/10.02.2006, de la Curtea de Apel Alba Iulia la Curtea de Apel Craiova, unde cauza a fost înregistrată sub nr. 478/civ/2006.

Cu ocazia judecării contestaţiei în anulare, pârâta intimată şi-a completat motivele acesteia, invocând dispoz. art. 317 pct. 2 cod pr.civ., în sensul că instanţa a judecat cauza cu încălcarea regulilor imperative de competenţă, raportat la valoarea litigiului, faţă de care competenţa de soluţionare în recurs aparţinea Tribunalului Sibiu şi nu Curţii de Apel Alba Iulia.

Prin decizia civilă 1640/25 aprilie 2006 pronunţată de Curtea de Apel Craiova în dosarul 748/2006 s-a admis contestaţia în anulare, s-a anulat decizia dată în recurs urmând ca recursul să fie rejudecat, arătându-se că instanţa avea obligaţia, în baza rolului activ prev. de art. 129 cod pr.civ., să califice în mod direct motivul de recurs privind lipsa calităţii procesuale active  a reclamantei şi să constate că se invoca această excepţie, tocmai pornindu-se de la promovarea acţiunii civile de către Consistoriul Superior al Bisericii Evanghelice CA din România, în timp ce, potrivit Lg. nr.485/1944, imobilul a fost preluat de Statul Român, prin Comisariatul General pentru Administrarea şi Lichidarea Bunurilor Grupului Etnic German. Prin motivul invocat, recurenta considera că bunul supus litigiului nu a aparţinut cultului religios, ci grupului etnic german, situaţie în care era evident că se invoca lipsa calităţii procesuale active a reclamantei, atât timp cât se preciza că imobilul vândut nu a fost proprietatea reclamantei.

Instanţa de recurs nu a răspuns la acest motiv de recurs, precum nici la cele legate de aplicarea dispoz. art. 46 din Lg. nr.10/2001, privind încheierea cu bună - credinţă a actelor de vânzare-cumpărare, invocate de recurentă, cu referire expresă şi la aplicarea dispoz. art. 6 alin. 4 din OUG 184/2002.

În recurs s-a depus convenţia generală privind reglementarea relaţiei dintre Biserica Evanghelică de Confesiune Augsburgiană şi Etnicii Germani din România, încheiată în anul 1942.

Recursurile sunt fondate pentru următoarele considerente.

Analizând excepţia lipsei calităţii procesuale active  a reclamantei, pusă în discuţie prin motivele de recurs, se constată că  nu este fondată.

Astfel, reclamanta a formulat cerere de restituire a imobilului în temeiul legii speciale şi, constatând că acesta a făcut obiectul unei înstrăinări, a introdus separat acţiunea pentru anularea actului de înstrăinare, acţiune care este reglementată de art. 45 din legea 10/2001( în actuala numerotare a legii) şi reluată de OUG 94/2000 aprobată prin Legea 501/2002.

Calitatea procesuală civilă, definită ca identitatea între titularul dreptului dedus judecăţii şi cel ce formulează acţiunea, este astfel recunoscută în litigiul de faţă prin aceea că reclamanta a formulat cererea de restituire, aşa cum se face dovada cu actele depuse la filele 14-17 dosar fond. Interesul său în promovarea acţiunii este  readucerea imobilului în patrimoniul de stat, pentru a obţine restituirea în natură. Chestiunile legate de calitatea de proprietar a reclamantei la data când imobilul a fost trecut în proprietatea statului, ca şi îndreptăţirea sa la restituirea imobilului exced cadrului procesual de faţă, urmând a se rezolva în cadrul acţiunii privind restituirea, dacă aceasta va fi promovată de reclamantă  după parcurgerea etapei administrative obligatorii.

Deşi în apel şi recurs nu s-a mai invocat prescripţia dreptului la acţiune al reclamantei, instanţa constată că această excepţie a fost corect soluţionată de prima instanţă, cu referire la dispoz. art 6 alin 4 din OUG 184/2002, care prevedeau un termen special de prescripţie de 6 luni de la data intrării în vigoare a actului normativ pentru introducerea acţiunilor în constatarea nulităţii actelor de înstrăinare a imobilelor preluate de stat. OUG 184/2002 a intrat în vigoare la 18 dec. 2002, astfel că introducerea acţiunii la data de 18 iunie 2003( fila 41 dosar fond) s-a făcut în termen.

Acţiunea formulată de reclamantă priveşte constatarea nulităţii unui contract de vânzare cumpărare încheiat între terţe persoane, caz în care motivele de nulitate pot privi neîndeplinirea condiţiilor cerute de dispoz. art. 948 c.civ., a altor condiţii de formă sau fond pentru valabilitatea vânzării. Fiind vorba despre un imobil preluat de stat, actele normative speciale, începând cu legea 112/1995, legea 218/1998, legea 10/2001, OUG 184/2000 au prevăzut că poate constitui motiv de nulitate a înstrăinării unui astfel de imobil nerespectarea dispoziţiilor legii speciale care prevede posibilitatea vânzării. Chiar dacă aceasta nu ar fi fost o dispoziţie expresă a legii speciale,  promovarea unei acţiuni în nulitatea vânzării se putea face pe criteriile dreptului comun, dat fiind faptul că  se invocă obiectul ilicit şi cauza ilicită ale actului de înstrăinare .

Legea 10/2001 a instituit în art. 45 regula potrivit cu care actele de înstrăinare a imobilelor preluate de stat sunt valabile dacă vânzarea s-a făcut cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare iar cumpărătorul a fost de bună credinţă, regula fiind reluată, prin trimitere, şi de art. 6 alin 3 din OUG 184/2000. Chiar în absenţa incidenţei acestor acte normative, se constată că este aplicabilă regula de drept comun potrivit cu care nu sunt afectate de nulitate actele de înstrăinare cu titlu oneros a bunurilor imobile dacă dobânditorul a fost de bună credinţă, excepţie recunoscută de la pincipiul quod nullum est, nullum producit effectum.

În atare situaţie, în acţiunea de faţă, instanţa are obligaţia de analiza dacă  terţul cumpărător a fost de bună credinţă şi anume dacă a depus toate diligenţele necesare pentru a stabili dacă imobilul ce doreşte a se cumpăra face parte dintre cele supuse vânzării potrivit normelor speciale, dacă  asupra acestuia au fost formulate cereri de restituire de către fostul proprietar şi care este titlul statului asupra respectivului imobil.

Buna credinţă, care este o stare de fapt ce se  prezumă că a existat, este  justificată de eroarea comună şi invincibilă în care s-a aflat cumpărătorul cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, ştiut fiind că  asupra  valabilităţii titlului statului a existat convingerea publică, născută din actele normative edictate.

Vânzarea cumpărarea a intervenit în anul 1997, după adoptarea legii 112/1995 şi a HG 11/1997, care impuneau drept condiţie a vânzării locuinţelor doar ca acestea să nu fi fost revendicate de foştii proprietari. Nu are relevanţă, sub aspectul incidenţei dispoz. art 9 din legea 112/1997, dacă imobilele erau preluate cu sau fără titlu de către stat, valabilitatea titlului fiind cerută numai în cazul imobilelor ce se  solicitau spre restituire de către foştii proprietari şi cărora restituirea li se dispunea  prin acte administrative dacă preluarea era cu titlu sau prin hotărâre judecătorească, în urma promovării acţiunii în revendicare conform art 1 din HG 11/1997 , dacă preluarea era făcută fără titlu.

Aşadar, pentru ca un chiriaş să poată cumpăra locuinţa ocupată,  era necesar ca imobilul să nu fi făcut obiectul unei cereri administrative de restituire sau a unei acţiuni în justiţie în revendicare, în raport de demersurile întreprinse de chiriaş pentru a afla situaţia juridică a imobilului fiind apreciată şi buna sa credinţă. Adresa depusă la fila 47 dosar fond face dovada că pârâta cumpărătoare a făcut demersuri  pentru a  afla dacă imobilul a fost revendicat iar răspunsul negativ al COMISIEI DE APLICAREA LEGII 112/1995,ca şi înscrierea statului ca proprietar tabular de la data de 27 sept. 1997 duc la concluzia că eroarea asupra calităţii  vânzătorului a fost una invincibilă, că pârâta a  fost cumpărător de bună credinţă.

Pentru a stabili buna credinţă a cumpărătorului este de analizat dacă locuinţa putea face obiectul vânzării potrivit legilor speciale. În cuprinsul contractului s-a menţionat că vânzarea s-a făcut în temeiul legii 85/1992 şi legii 112/1995.

Potrivit art. 7 alin 2 din legea 85/1992, republicată în anul 1994( nefiind analizată modificarea legii din anul 1998 deoarece a fost ulterioară încheierii contractului ) puteau face obiectul vânzării către chiriaşi nu numai imobilele construite din fondurile unităţilor economice, ci şi cele care anterior anului 1945 au aparţinut instituţiilor de stat, societăţilor comerciale cu capital de stat, regiilor autonome.

Dat fiind faptul că imobilul a fost preluat de stat de la Grupul Etnic German în baza legii 485/1944, lege cu caracter special prin care statul s-a substituit grupului respectiv din considerente socio-politice determinate de evoluţia celui de al doilea război mondial, se poate aprecia că atât biserica evanghelică, cât şi grupul etnic între care se încheiase în anul 1942 convenţia privind transmiterea unor bunuri au fost instituţii publice, drept urmare bunurile lor puteau face obiectul vânzării.

Legea 112/1995 permitea vânzarea imobilelor preluate de stat cu destinaţia de locuinţă, cu condiţia ca ele să nu facă obiectul unei cereri de restituire din partea fostului proprietar, fără distincţie asupra caracterului preluării imobilului de către stat.

Concluzia este că vânzarea s-a făcut cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare în anul 1997, cumpărătorul fiind de bună credinţă, ceea ce paralizează acţiunea  celui ce pretinde că  are calitatea de fost proprietar privind  constatarea nulităţii actului.

Apreciind că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a  dispoz. art. 7 alin 2 din legea 85/1992 republicată în anul 1994, art 9 din legea 112/1995 , art.  45 din legea 10/2001, se vor admite recursurile, fiind întemeiat motivul de recurs prev de art 304 pct 9 c.p.c.

Se va modifica decizia dată în apel, în sensul respingerii apelului ca nefondat şi se va menţine sentinţa privind respingerea acţiunii.

Domenii speta

Spete similare