Contracte. închiriere. modificare în timpul executării pe cale judecatorească. admisibilitate.

Cererea pentru restrângerea spaţiului locativ şi stabilirea cuantumului chiriei este admisibilă şi trebuie analizată pe fond, chiar dacă un contract de închiriere este în curs de derulare ( executare), atunci când clauzele acestuia nu au fost stabilite prin acordul părţilor.

Prin cererea de chemare în judecată reclamanta M.A a chemat în judecată  pe pârâtele M.T. şi M.M. pentru ca prin hotărâre judecătorească  să se dispună restrângerea spaţiului locativ şi să se fixeze chiria  în cuantum de 25% din venitul net pe familie.

În motivarea acţiunii reclamanta a arătat că potrivit dispoz. art. 33 din OUG nr. 40/1999 şi Legea nr. 10/2001 se poate încheia un nou contract de închiriere prin restrângerea suprafeţei locuibile, întrucât în raport de cele două persoane  menţionate în contractul de închiriere există spaţiu excedentar.

Prin sentinţa civilă nr. 1819 din 13.04.2005 Judecătoria Dr. Tr. Severin a respins acţiunea reclamantei pentru restrângerea spaţiului locativ şi pentru fixarea chiriei, luându-se act că pârâtele nu solicită cheltuieli de judecată.

În considerentele sentinţei s-a reţinut că a operat prelungirea de drept  a contractului de închiriere până la încheierea noului contract conform punctului 15 din HG 498/2003 şi că numai la încheierea noului contract se pot modifica clauzele privitoare la restrângerea suprafeţei locative iar conform  art. 32 din OUG  40/1999 aprobată prin Legea nr. 241/2001 chiria se stabileşte  prin negociere  între proprietar şi chiriaş cu ocazia încheierii noului contract, nedepăşind maximul de 15% sau 25% din venitul net lunar pe familie.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta M.E., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, susţinând că în mod greşit i-a fost respinsă acţiunea, prima instanţă interpretând greşit dispoziţiile Legii 10/2001 şi ale Legii nr. 241/2001, care nu exclud posibilitatea restrângerii spaţiului locativ al chiriaşului, atunci când acesta deţine un spaţiu locativ mai mare decât necesarul.

A încercat de mai multe ori să încheie cu pârâtele un nou contract de închiriere, astfel cum rezultă din actele depuse la dosar, însă acestea au refuzat, astfel încât restrângerea spaţiului  locativ nu se poate realiza decât pe cale judecătorească; la fel  şi fixarea cuantumului chiriei. 

Prima instanţă nu a manifestat rol activ pentru aflarea adevărului şi nu a luat în considerare actele depuse la dosarul cauzei.

De asemenea, prima instanţă a reţinut corect starea de fapt, în sensul că reclamanta este proprietara imobilului din litigiu, care i-a fost restituit în temeiul Legii 10/2001 de către RA LOTUS DROBETA TR. SEVERIN, prin dispoziţia nr. 14/12 august 2002; predarea-primirea imobilului s-a efectuat la 26.08.2002, conform procesului-verbal, din care rezultă şi faptul că în imobil se aflau chiriaşele I. V. şi M. T., care posedau contracte de închiriere.

Preluarea imobilului a inclus şi preluarea chiriaşilor, reclamanta subrogându-se  în drepturile locatorului, respectiv RA LOTUS SA DROBETA TR. SEVERIN.

Contractul de închiriere a fost prelungit de drept până la încheierea unui nou contract, astfel cum stipulează punctul 15 din HG nr. 498/2003.

Tribunalul Mehedinţi, prin decizia civilă nr. 196/A din 30 martie 2006, stată în dosarul nr. 726/2006, a respins ca nefondat apelul reclamantei Manole Elena împotriva sentinţei civile nr. 1819 din 13 aprilie 2005, pronunţată de Judecătoria Drobeta Tr. Severin, în dosarul nr.1299/2005.

Fără cheltuieli de judecată.

S-a reţinut ca fiind real că pe parcursul anului 2004 reclamanta i-a notificat pe chiriaşi,  prin intermediul executorului judecătoresc,  să încheie un nou contract de închiriere, însă cu restrângerea suprafeţei locuibile, conform  art. 33  din OUG nr. 40/1999.

Instanţa de judecată nu se poate subroga în drepturile părţilor, cu  privire la clauzele contractuale, legea dând acestora posibilitatea să decidă asupra limitelor contractului, inclusiv asupra cuantumului chiriei, care trebuie însă să fie determinat în limitele  stabilite de legiuitor.

Împotriva ambelor hotărâri a declarat recurs reclamanta M.E., solicitând modificarea hotărârilor şi pe fond admiterea acţiunii.

S-a susţinut de către recurentă că nu s-a încheiat un nou contract, întrucât intimatele refuză să accepte restrângerea spaţiului locativ. De asemenea, intimatele nu prezintă acte pentru stabilirea cuantumului chiriei.

Curtea apreciază recursul întemeiat, fiind incidente  prevederile art. 312 alin. 5 Cod pr. civilă.

Respingerea acţiunii reclamantei s-a făcut cu motivarea că  există un  contract de închiriere în curs de executare ce nu poate fi modificat decât prin voinţa părţilor contractante, nu pe cale judecătorească.

Motivarea este  nelegale şi a împiedicat instanţele să judece fondul litigiului.

Instanţele  puteau şi trebuiau  să verifice aspectele deduse judecăţii întrucât  clauzele contractului de locaţiune ce se derulează în prezent între părţile aflate în litigiu nu sunt rezultatul unui acord de voinţă încheiat între acestea. Instanţele au reţinut ( şi recurenta nu a contestat acest aspect ) prelungirea de drept a contractului de închiriere nr. 848/1 august 1999, care a fost încheiat între Regia Autonomă „LOTUS” Drobeta Tr. Severin şi intimata M. T. În cazul restituirii imobilelor în cadrul procedurii Legii 10/2001 există obligaţia de a suporta sarcina locaţiunii anterioare, o anumită perioadă de timp, după restituire, însă cererea de a se verifica posibilitatea restrângerii spaţiului locativ precum şi cuantumul actual al chiriei este admisibilă şi trebuie analizată pe fond, chiar dacă un contract de închiriere este în curs de derulare ( executare ), ca urmare a prelungirii lui de drept, câtă vreme clauzele acestuia nu au fost stabilite prin acordul părţilor.

Domenii speta

Spete similare